|
4月16日，国家统计局最新公布的数据显示，今年一季度CPI上涨8%，3月份 CPI同比上涨8.3%。高通胀之下，人们感觉到手中的资产“蒸发”得越来越快 ……
另一方面，股市在3000点盘旋无起色，基金理财产品状况不断。在这样的背景下，如何选择投资品种，如何置业投资，如何跑赢CPI，如何让自己的资产保值增值，成为广大网友越来越关注的问题。于是，本期焦点关注栏目特就此话题展开讨论。
时间：4月23日下午14：00
地点：搜狐大厦15层焦点会议室
嘉宾：李小宁(李小宁博客,李小宁新闻,李小宁说吧) 北京豪尔斯房地产咨询服务有限公司总经理，李小宁房地产经济研究发展中心负责人；
陈操 搜狐财经特约分析师；
韩乐 亚豪房地产服务机构策划总监；
常世芳 北京鸿坤理想城的营销总监；
▲以下为活动图文直播
【主持人】：各位网友大家好，欢迎收看今天的焦点关注节目，本期焦点关注的节目是国家统计局最新公布的数据显示，今年一季度CPI上涨8%，3月份CPI同比上8.3%，高通胀之下，人们感觉手中的资产“蒸发”得越来越快。另一方面，股市在3000点一直盘旋没有起色，基金以及理财产品状况不断，好象收益也没有预期那么高。这样的背景下，如何选择投资品种，如何跑赢CPI，如果置业投资，如何让自己的资产保值增值，成为广大热心网友非常关心的问题。今天请到几位嘉宾聊这个话题。坐在这边这位美女北京鸿坤有司公司策划总监常世芳女士，另外一位是焦点网老朋友北京豪尔斯房地产资产有限公司的的李小宁先生，这边是亚豪营销总监韩乐先生。这边是的搜狐资深理财编辑聂晶，下面先请聂晶联线一下深圳大赢家特约分析师陈操，请他进行一下分析。
 | | 连线嘉宾：陈操 |
【陈操】：喂，您好。
【聂晶】：我是搜狐的编辑聂晶。
【陈操】：您好。
【聂晶】：我们现在想访谈一下您对CPI高涨时期如何理财的问题。首先请您介绍一下当前理财市场基形势。
【陈操】：从目前国家理财现状来看，投资者理财方面选择比较狭窄的，一个是投资到楼市，第二个在股市里面，第三个通过像基金市场，像保险市场，第四个就是存在银行，大致来看是四个投资方式，从国外的发达国家来比，我们国家的投资方式还是比较早的。
【聂晶】：您对今年理财市场怎么看？07年的牛市在今年基本看不到，连三千点都破了，对中国理财市场，以及市场整个经济环境领域有什么样的评价呢？
【陈操】：实际上这一波跌下来，对于中国股市未尝不是一个好事情，或者说对有志于专注理财行业的普通大众来说，这种下跌实际是一个好事。因为当去年，前年整个市场经历了两个牛市以后，实际上市场蕴含的风险较大的，一个市场不可能永远只跌不涨，或者只涨不跌的，涨多了就会有调整的趋势。这样的背景下，半年以来，中国股市的这种下跌，实际上从某种意义上来说，既是风险的市场，也是机会的凝聚。更实况在我们国家目前来看，从宏观面判断的话，我们还找不到中国股市就此展开大级别熊市的理由。08年中国经济将面临一个减速发展，虽然说在周边市场影响下，经济持续增值下，会对整个经济造成诸多不利的影响，但是我想从整体上来讲，中国经济每年维持10%这种增长应该说有保障的，而在10%的增长背后，实际上对于股市而言，投资的机会就会更大。同样一个道理，牛市在经历了去年大半年到今年这样的调整之后，我们认为实际上楼市和股市从目前来看似乎有一种重复的效应，在整个楼市方面，投资者投资楼市方面，实际上经历了这样一个调整之后，我们认为应该说这种机会也在开始不断前线。国家发改委已经有一个统计，在今年一季度以来实际上有资金逃离股市的而这一批逃离桃股市的基金机会比较大的，一个股市，一个楼市经过前期充分调整之后，到了一个比较好的临界点。
【聂晶】：最近有一种说法，一定要跑赢CPI，家庭保持增值08年应该用什么样的投资工具呢？
【陈操】：由于受到本身资金限制，信息限制，以及专业数量的限制，可能拿所有钱都投资到某一个行业里边，存在着一定的问题，比如说投资到股市，投资到房地产市场，可能存在诸多问题。我觉得做一个组合投资，从我个人建议来讲的话，在当前这个阶段底下，主战场应该放在股票市场，对于这种楼市的投入的话，我觉得重点去关注当前像专注于住房建设开发的，以及包括所谓的经济适用房建设这样一些领域，这些领域投资机会比较大一些。从目前状况来看，人民币增值对经济会造成一定影响，但是反过来对于房地产，股市价格都会一定拉动，经过股市调整之后，我们整个国家大缓增长，并不是形势增长的背景下，实际上房地产行业和股市，有着一种互动关系的，我个人建议在房地产市场，股票市场，投资者根据自己的需求状况，根据自己对于行业了解状况，来重点介入。
对于股票市场来讲，我们认为在短时期之内由于市场连续下跌所带来的机会是比较明确的，建立在业绩增长前期的开跌的基础之上，大家不妨重点关注近段时间超跌反弹的行情。有两个可以把握的，一个是投资房地产行业本身的区域上要做一个控制，我们认为像珠江三角洲，长江三角洲等等这些区域的房屋的刚性，对政策调整不会影响太大，经过前期房地产回落之后应该到了一个合理价格区间，在这个区域选择上，投资者可以重点去关注。第二个在本身的住房选择上面，实际上我们现在看到国家在整个政策调整上，对于像经济适用房采取了更大的倾斜，在投资房屋品种上，我们认为像经济适用房，属于廉租类的属于大众能够消费得起的房屋，这种房地产行业，应该说他们机会更大一些，对于像高端的一些房地产行业来讲的话，像别墅，豪宅之类的投资，我们认为实际上国家的这种宏观调控对这一行的影响，可能这一个时间会继续拉长。
【聂晶】：您觉得股市，楼市以外，其他的像基金，或者银行那些产品，投资者是不是可以适当投资一些呢？
【陈操】：如果存在银行，目前来看，如果我们考虑到CPI因素，实际上存入银行是没有实际意义了，这一点大家已经非常明确了，银行投入了一系列理财产品，包括基金管理公司提供的开放式基金，投资这些产品实际上也是一个不错的选择，至少他可以能够介于投资股市的超额收益，和银行存款之间，比如有目的选择这样的银行产品，或者开放式基金，对投保人来说也是一个不错的选择。
【聂晶】：非常感谢您。
【主持人】：希望以后有机会可以跟陈超有面对面的交流，刚才陈超也说了很多股市的一些情况，我们都是行业从业人员，资深专家，我想问一下现在股市下跌，楼市会受牵连，有一个继续往下走的趋势吗？
 | | 李小宁 |
【李小宁】：各位嘉宾，各位网友大家好，很高兴能参加这样一个论坛，我认为在这种机会下，不管投资任何产品还是以谨慎为好。目前经济趋势不是特别明朗，特别是今年经济上出现一些问题逐渐显现，目前CPI也没有特别有效的方法抑制，股市也在频繁调整，前两天已经跌破三千又拉回来，说明现在目前市场人气已经非常低迷。房地产这块目前阶段，大家普遍持观望状态。这点在一线城市特别明显，可能在二三线城市还好一些，一线城市经过这些年以后，基本上处于观望状态。
如何更好去投资一些更有效的产品，这就是大家目前阶段最为关心的，最关注的一点。我个人感觉，第一个我比较赞同一点，把一部分钱投入到储蓄，理财产品是比较好的办法。在目前股市和楼市特别不明朗的状态下，盲目进入可能会带来一些风险，我建议大家在目前阶段有一部分钱尽量投资到比较稳妥的理财产品上，这样对未来收益会有一个比较好的预期，尽管收益不是很高，但是至少比较稳。银行理财产品，包括某些和股票基金挂钩的理财产品，相对来说他们风险还是小一些，至少可以保证一部分的收益。因为我曾经在前端时间，在很多论坛上讲，不要认为持有货币就不是投资，实际上在各种经济投资不太明朗情况下，投资货币本身是一种理财方式。我们前一段有一种说法现金为王，在目前状况下持有现金不是一件好事，在市场动荡状况下，包括股市，现在股市在下滑，或者进入熊市这样的暴跌阶段，实际对未来投资有了一个空间，你持有货币的话，可能就会在股市市场占有一定先机，楼市也是如此。这是我第一个看法。
第二个看法，投资这一类产品，大家不一定要定在一线城市，投资房地产盯在二线城市也不失为比较好的方法。实际上有很多上升空间，大家关于这一低于房地产实际意义比一线城市要好一些。第二个就是海外房产，我建议大家如果有资金比较充裕的话，海外房地产也是比较好的投资方式。目前像有些地区像美国房地产下滑很厉害，实际上下滑给未来投资厂商创造了比较好的空间，像迪拜地产这两年发展也很快，实际上也给投资预期产生比较好的前景。这是在房地产方面的投资。
第三个，我建议大家投资房地产注意一些结构，注意产品样式，过去投资只是简单投资住宅这一块，我建议大家关注写字楼，因为目前来讲，写字楼的价格没有像住宅拉得这么高，同地区写字楼价格基本核住宅持平的，但是投资写字楼大家要谨慎，地段，楼里的经营状况都很关键。我建议大家投资一些中小一点的户型，不要太大。一般八十到一百六左右就可以了。特别适合于一些中小公司的租赁，市场的需求对小户型需求实际很大。在某个地区过于集中就控制率比较高，但实际上在一些相对小的房型上还是比较好的，这样可能介入市场还有一些机会。我主要从这三点仔细讲一下。
【主持人】：可以看到李总还是比较保守的，建议我们投资一些理财产品，或者基金公司的理财产品，这些都可以适当来投入的，另外房地产投资指的二线城市比一线城市更具有投资价值，国外的房地产价格比国内的房地产更具有优势一些。下面请韩乐说一下您认为现在房地产是否还具备投资价值？
 | | 韩乐 |
【韩乐】：对于一线二线城市房地产投资价格这块，我们公司也在进行一些二三线地产项目，或多或少了解了一些情况，刚才李总提到二三线城市的一些投资，可能二三线房地产发展步伐，要比广州，上海这样的一线城市要慢三年，一线城市达到一个高点的时候，他们可能刚刚获得一个发展的契机。实际上我们了解到这些情况，宏观调控实际上对于一些二三线城市影响并不是太大，包括价格有没有出现所谓的回落，包括它的供应和需求相对来说比较旺盛。我认为这还算比较好的市场状况，主要来自于旺盛的内需，房地产商品化带来一些年轻人对于住房的要求，以及中年人对这些置业升级产品的需求，我认为在股市楼市状况不是特别好的情况下，投资会比过去会有很大的减少，我觉得二三线城市相对比较健康。
对于一线城市，现在这种市场的观望还是由于去年价格非理性的上涨，可能对几个大型城市，在07年一年价格涨幅可能接近原来过去几年的倍数，实际07年可能透支了未来两到三年的涨幅，现在市场处于很正常的观望期，而且这种观望从我的判断来说还要持续一段时间，我估计今年一年都未必能走出观望的态势。因为从07年价格暴涨来看，实际上里边有很大需求投资推动成分，在一线城市人均收入比较高，而且客群构成相对多一点，可能除了本地客户，还有外地客户，还有外国人，相对来说具有经济实力的投资人均，可能比二三线城市多得多，所以07年投资拉动了这些城市的非理性上涨。但是今年国家这几个相对对市场影响比较大的政策，确实对投资是一个有力的打击，现在市场萎缩的成交量实际上挤出了投资的泡沫，之所以投资还是真正有需求的，或者以小换大升级型的，或者在北京还是要完成置业，或者这些年轻人要买房结婚属于这样的。所以我觉得从现状来分析，地产分析来看，我确实不乐观，如果作为投资产品的话，我觉得风险还是比较大。包括我们网友，或者是一些手中有充裕现金的客户，非要在一线城市，或者二三线城市选择的话，我觉得还是比较主推一线城市，当然一线城市，从北京上海深圳广州来看还有一定区别，我主要指北京还有相当的机会，因为广州和深圳，我觉得相对比较特殊，可能离香港比较近，相对来说它的泡沫成分，或者它的投资成分我认为可能会明显一些。虽然说上海现在也处在观望状态，但是并没有出现明显的下跌，当然有一些促销，但是我认为这种促销是常规的比较正常的营销手段，还不能称之为大面积价格下跌。如果说要比深圳，广州来看的话，我觉得泡沫要少得多。
另外一方面，作为北京，或者上海这样的城市，它还是属于中国国际大都市，未来也有这方面的发展，如果我们的经济未来保持健康发展的话，像上海这样的大型城市，很有可能像纽约，巴黎，东京这样的城市逐渐会走向一类这样的状况，我们可以看到像伦敦，纽约这些国际性大都市，应该说还是比较刚性，还是价格比较高，特别是黄金地段，未来像北京，上海这样的城市，他的发展机会还是比较大，相对来说如果作为投资方向的话，这样的城市，在多元化的人群聚集可能风险小一点。二三线城市可能没法跟这些比，是否能聚集多元化形式也要再看，是一个有待观察的过程。相对按照发展规律来看，一线城市相对比较看好，入世还是要选择非常恰当的节律，市场上有人说今年跌5%，有人说跌10%，不过我觉得跌10%的可能性比较小，如果要是跌5%，股市和楼市依然在低迷前期下发展不排除这种可能性。不过我认为不会下探太多，不会跌很多，如果真的市场萎靡到一定程度，那个时候入世，可能未来三五年以后，所谓的投资上升空间更大一些。
【主持人】：您说的结点有更明显的时间线吗？
【韩乐】：我认为今年可能下半年可以重点观察一下。实际上我觉得奥运会这个事，可能大家预测已经预测了很多年了，我觉得还是一个不稳定的因素，不管世界上其他举办国奥运会城市，他们举办奥运会之后有涨有跌，但是北京经济大环境跟那些城市可能完全不一样，加上我们搞这么大的国际赛事，不确定因素最好避开，最好避过去，大家对于这种预期完全释放之后，看看理性市场出现什么样的状态，如果那个时候市场真的微弱下探，我倒是觉得像北京上海这样的城市做一些投资性事宜，可能未来上升空间会比较大。
【主持人】：谢谢韩总监。其实可以看到现场已经发言的两位嘉宾，观点已经有分歧了，李总认为一线城市投资不如二三线城市好，但是韩总监觉得一线城市发展投资机会更大一些，现在还有一位北京开发商常世芳主任，下面请她谈谈现在北京房地产市场，房地产回报跟股市相比会比他高吗？
 | | 常世芳 |
【常世芳】：各位网友非常好，很高兴有机会在这里投资08年置业理财访谈。我作为一线操盘人员，因为我了解客户，了解市场，包括成交量我都是在亲身经历，从98年开始，那个时候所有的购房者其实在购房的时候或多或少都有投资理财的概念，当时基本上都是一些实力强的，长线的投资型客户在选择地产行业。这种方式从2000年到2005年之间都是这种长线的有实力的客户在投资房地产，但是到2007年这个阶段，随着房价迅速拉升，促进了很多短期投资房地产客户存在，到了2007年这个时候，房价的暴涨达到一定高位上，迅速到2008年出现非常谨慎的，大家都冷静下来考虑，房地产到底适合短线投资还是适合长线投资，十年发展来看，房地产没有跌破，而且很多买房子，房地产持有者，仍然认为自己的房子很值钱，虽然二手房成交量不好，一手房成交量也在有一些萎缩，但是大家认为自己的房子仍然很值钱，这种情况下不可能看到老百姓想抛掉自己的房子，市场没有这种预想。我们知道一线二线也好，随着城市化不断扩大，这种供需关系不平衡，导致房地产价格不可能存在像股市这样大跌的情况，仍然有一个小幅上升的过程。刚才韩总说了可能是07年透支了后两年的价值，这种情况我们都这么认为，但是它是透支了，导致08年09年相对来说有这么一个平稳的阶段，但是再往后移十年，房地产投资还是非常明显的。像华京家园大家都认为它非常值钱，北京三环四环到现在六环，竞标的土地价格没有哪个是往下走的。所以说房地产投资还是受土地不可再生资源的影响，还有供需关系他不可能出现大幅度下跌，但是08年的时候谁去投资房地产，还是恢复十年来的稳台，有实力走长线投资的人，而且05年到07年有很多这种按揭买房，从2000年到2005年期间投资客户都是一次性付款。
还有一个从房地产特性来说，现在投资房地产一定要选择你的舞台，有些项目确实已经透支好几年的价格，的确不值得再投资了，房地产开发公司老板手力仅有这么一块土地肯定要把价值兑现到最大化。北京现在东南西北四个区发展是不平衡的，尤其是南区出现非常大的价值拉动，我们知道北四环北五环的价格，我们也知道东边四环的价格，那么南边呢？五环均价是1.35万，我们价格是9300，南边是一个价格洼地，因为它目前处在相对开发密度还不是很大，人均的高素质还没有形成。
第二个就是选择楼盘，有一些楼盘规模相对来说比较小的，它的整个销售周期，老板资金压力，他的融资行为都是为了保持自身公司的正常运转。如果是大盘规划，存在城市中心开发功能，像我们这个项目是140平米开发量，一定要把北京这个市场上想买房的客户都有一个迅速的聚集，把人气带来改变他的消费结构，早期一定是低价入世，随着不断开发，到开发一百万的时候，整个配套跟上以后，整个楼盘必须形式一个价值往上的增长。而且在大盘前期增长，你的投资有一定的保障，有一个价格体系在衡量你手中所有的资产。还有规模大的话，本身价格体系是非常稳健的，就像有的项目我推出来只是考虑卖不卖得掉。而且大盘早期推出来价格一定是非常低的，他预测开发四到五年之后，本身企业会考虑到要涨幅，随着市场的波动而波动。08年很多人可能在非常谨慎的置业，但是如果把钱闲置在货币资金上有些人也不甘心。股市含有风险，我建议选择项目自身是否值得投资的项目。
【主持人】：谢谢常主任，其实我们这周六也有这样的活动，刚才常总很自信说中国发展十年一直没有跌过去，北京房地产发展也就是十年，像美国，日本，像中国香港，这些地方房地产发展很多年之后，你会发现没有一个只涨不跌的状况，日本经济学家就认为现在中国房地产形势跟日本十年前是很相似的，日本房地产跌了，美国房地产跌了，他认为中国房地产是有泡沫的。先请李总谈一下您对海外房地产比较了解的，可以作为借鉴，您认为中国房地产市场是否存在一些泡沫？
【李小宁】：这些年我国外地产看得多一些，大大小小的城市跑了一百多个，国家也跑了四十多个，看的可能会多一些，想法也会多一些，谈到泡沫问题，因为泡沫的衡量比较复杂的。我想还不是简单说有没有泡沫，只是说现在我们目前的人均收入，和消费比重，我们在支付房产的代价是比较大的。
至于这个问题，我倒是想提出另外一个问题，我们会不会有经济危机，在去年年初的时候我就提过这个问题，实际上去年我们经济上已经有很多方面显示出像结构上的失衡。说经济一片大好，实际上高层人员在各个方面，在金融方面，特别是今年十七大已经提出这个观点，今年经济不太好。去年已经开始显现了，只不过今年比较严峻了，如果出现经济危机我们拿什么去应对，经济危机直接结果可能全行业，全经济领域不理想，防患于未然，对于任何投资不是简单买与不买，你买了之后干什么，将来出现问题拿什么去应对。我们现在比较担心的相当大部分买房人把自己所有储蓄投进去了，每天勒着裤腰带去还款，一旦出现经济危机怎么办。房地产是很难变现的，一旦出现危机的话，拿到手就变不成钱了。最终结果，如果你还不起贷款，可能你的房子会拿来拍卖，你将无力承担，还有将来的就业，你的收入会不会有保证这些都要考虑的。房地产是不是烫山芋，美国人眼光看得比较现实，他们认为这个东西很难变现，除非自己需要，在三十岁真正买得起一套房子不是每个人都这样的。中国人出现这种情况，二十几岁还没结婚就想要一套两居室，这种置业理念其实是挺可怕的事情。
因为我在外面看到太多这样的情况，巴西67年连续八年高速发展，世界十大强国之一，年增长率10.4%，和我们现在非常像，八年以后全面下滑，出现经济危机，三十年到现在还没缓过来。所以想到这点，我去巴西考察的时候，有时候当地从事这方面人交流，他说你们现在房地产发展很像我们巴西当年。如果不限制这个速度其实不好，过去经济发展，结构一失衡出现一些问题可就不是一般的问题，不是简单能靠什么去弥补了。所以经济这块，我要提醒我们要把眼光放远一点，投资这个东西不是我们现在讲经济一片大好，就一定大好，因为经济过高发展肯定会带来问题，一旦调整不好结构，惩罚性报复性的就会显现。日本有没有经济危机，有，下滑了多少年，十几年，香港，美国这些国家都是发达国家，经济非常成熟，也仍然会出现这样的情况，中国怎么可能就不出现呢。如果到明年中国经济出现危机了，怎么办？你们拿什么去应对，大量的人失业，中国人口这么多，就业非常困难的，收入明显减少，就业明显困难，大量公司、企业倒闭，你们所有人拿什么应对这场危机，所以我想到这个问题的时候不是杞人忧天，当你看到全球这种发展以后，你就会觉得中国也不会例外。我觉得中国今年显现出来的不是简单一个苗头，不是简单的认为物价上涨，这个物价上涨我个人认为很可能持续很长时间，不是政府下个什么政策就把物价抑制下来，有可能五到八年不一定下来，仍然继续上涨。我记得咱们大概在八十年代后期，曾经有一段跟现在非常想象，物价上涨飞快，结果真正出现社会的动荡，人心不稳。实际上大家某些问题反映出来就是对物价上涨造成的社会压力，出现一些报复性的反馈。当出现这个问题怎么办，拿什么去应对？大家一定要特别谨慎的原因，不是说不该投资，也不是说不该把钱投到最能赚钱的地方，但是你要想到一点，现在所有的信号都可以显现出来，从去年就开始，这种快速增长带来直接结果就是快速的下跌，回落。任何国家都逃脱不了，美国发达但是仍然逃脱不了，日本，东南亚一些国家也仍然这样，所以我想中国也不会例外。
我想说明一点，大家一点要把眼光放宽一点，放得远一点，多看看，多想想，不要盲目去投资，特别是房地产领域，房地产这个领域非常复杂，没有只涨不跌的情况，有些人说房地产永远涨下去，不可能的，像发达国家美国，也是一样的，也有跌的，所以投资美国地产是有机会的，原因是它在滑落，在上升空间里不一定是机会，只有在滑落的时候，就像股市只有股市在跌的时候才有可能是赚钱机会，股市暴涨未必是机会，因为你的机会在没有来得及出去的时候就被套牢了，而且这种套牢可能是很多年。如果今年这一年股市，如果经过前些年那些熊市就不会对今年这种形势感觉很惊奇，目前股市再低迷四五年很正常，因为有太多泡沫。
房地产会不会这样，我认为一定会，当你的眼光放在全球角度来看，你就会认为这是非常正常的，因为这么的暴涨是不可思议的，从去年，前年这种暴涨是非常不理性的暴涨，不理性的暴涨结果就是报复性的反弹，我讲的反弹就是讲向下的，我不谈什么拐点，但是我要讲房地产一定有回调作用，这个作用究竟在什么地方，我个人认为一定在回调，一定是有局部性的回调甚至有升有降，但是有相当一批项目可能会下滑，相当于前两年我们这种泡沫重复非常明显，尽管我们现在可能很多人还在讲，可能还会再上升，实际上我感觉因为你现在从市场各个数据分析，现在这种上涨空间真的非常小，我不知道你们现在谈上涨是根据什么，但是相对于前两年增长幅度没有太多空间可以再去涨。首先我想北京市这个地区，现在投资型客户占了绝大多数，应该讲占了80%以上，在去年、前年，投资以后我觉得外地也是占了相当大的比例，外地的投资客户。这样的客户群体，一个最直接的叫做就是望风而逃，只要市场不好，他首先就会放弃投资。这样的影响对市场影响有多大，第一就是观望，为什么现在是观望呢，这种观望的直接结果就是因为这种投资型的客户，外地投资型客户他们不再进入这个市场，所以才会导致这个市场低迷。
第二个这个投资因素最直接结果，像困在笼子里的兽，一旦出现下滑，首先跑的就是这批人，他在外地，只是把一些手头持有的资金进入到另外一个城市，如果房地产滑落，首先把房子抛到这个市场可能就是这些人。所以这样一种状态下，你想想就像一个笼子里困着一个兽，会对市场产生什么样的影响。而这种观望，大家可能首先提到一点奥运会对房价有支撑，来自于两个方面，第一个是这种政策性的支撑，奥运会肯定是政府大力投入市政建设，直接结果就对房产周边环境的改善，对区域环境的拉升，这是毫无疑问的，但是问题在于什么地方呢？奥运这个东西，现在目前阶段，它的支撑力度其实在前些年已经透支了，现在目前属于维持阶段。现在目前之所以奥组委还可以撑住一部分，因为奥运会期间租金比较高，对市场反馈结果就是大家认为投资房地产还是有回报的，实际上是短期的回报，尽管奥运会期间租金会上涨，但是只是阶段性的上涨，过了奥运会期间还会继续滑落，滑落到原来应有的位置，但是这种情况某种情况下会刺激投资，这种投资在以后阶段，使原本已经下滑的趋势，在一个阶段形成动态的稳定，但是奥运会以后就非常难说了，所以我认为奥运会以后直接结果就是分化比较严重，我不否认有些项目会借着奥运会势头上涨，但是不否认还会有一些滑落，目前这个阶段还不太好判定。我现在不能确切说5%，10%，这些都不太科学，我只能说出一个大趋势，还跟咱们目前经济发展有关系，经济直接带来是全民性的问题，我最担心是整个经济领域，甚至整个国家的经济发展，现在回过头总结刚才说的话，现在物价上涨，然后股市下滑，其实都是一些信号，但是不要孤立地看，这都跟经济直接有影响的。不是简单做这么一个调整，或者一个回调，实际上跟咱们经济发展过热有关系。
目前看国家再出台一些什么相应的政策，这个政策怎么去调整。所以现在为什么建设部提出来大家不要讲房子拐点，原因就怕这个问题说得太多，影响大家的信心，这个信心，中国的事情是这样的，投资是需要信心的，而且需要大家鼓动的，中国人不像西方人比较冷静，西方人非常看重现实的东西，而中国人容易看未来的东西，我们特别讲透支未来，一说这个房子我买了之后能涨10%，20%，其实这些根据有没有，没有，完全是一种说法，完全透支未来，所以大家一定要谨慎，为什么我反复讲。
再一个我回过头讲房价的问题，因为我也走过很多地方，看过很多项目，咱们简单讲，比如悉尼的房价，我去年，前年，大前年都去过悉尼，我觉得他们房子跟我们现在价格很接近，但是他们收入比我们高很多，高六到七倍。在美国一些城市，比如纽约，纽约比较复杂，纽约平均价格实际上不是特别高，因为纽约平均水平差别非常大，黑人区或者一些移民区，像拉美移民区那样的地区价格相对低一些，比较好的富人区就会高一些，像我们这个城市很难有这样的情况，差别特别巨大，因为在美国对阶层划分非常明显，我们一定要注意怎么去统计这个城市的房价，实际上我看了这些房价之后，可能跟我们上海的房价其实挺接近的，所以为什么我提出来，大家在美国可以投资房地产，特别是除了纽约以外，可以投资其他城市，比如拉斯维加斯，简单一栋房子二百万到三百万人民币可以买四房的独立式住宅，这种房子在中国来说也差不多是这个价格。再讲讲中东地区的迪拜，一套房子两千多迪拉姆一平米，可是迪拜收入是我们的四倍，迪拜最高的塔，第一塔，现在还没封顶，这个楼上的住宅八万多一平米，这个价格实际上跟我们上海的一些高档价格已经很接近了。它是世界第一高，你们认为它高还是不高呢？
当你要看到这些数据的话，我就觉得我们房价其实已经很高了，而且我个人感觉已经高得离谱了，当你把这些所有数据，所有房子进行对比分析一下，你会发现我们收入差异过大，将来会带来一些什么问题，我今天讲这点希望大家好好想想，要把眼光放得远一点，不要太多透支未来，这是非常可怕的事情。我们这一年没有经历过经济危机，但是一旦出现危机，简单讲，假如经济结构出现问题，像我们这么大的国家，一旦出现经济危机，不是十几年能解决的。因为我们人口太多了，要想拉回来是非常难的。我简单讲为什么今天我提出这个观点，大家一定要防患于未然。
【主持人】：谢谢李总，我们说中国是有特殊国情的，今天要讲到房地产策略这块，不管是我要靠出租获益，还是出售来获益的。现在这种情形下，什么样的房价具备投资价值，房子升值空间间比较大的。
【韩乐】：实际上我觉得在这个时间结点我们去谈房地产投资，或者其他问题也好，其实并不是特别的适宜，我相信大部分老百姓也好，手中还有现金的客户也好，更多的是如何保值。另外我觉得其实刚才听深圳那边分析师所说的，现在所谓的投资渠道狭窄，实际上我觉得真正的老百姓这块，真正想跑赢CPI是很难的，难度非常大的，几乎不可能。无论是在股票，还是在房地产业，像刚才李总谈到现金的一些理财之类的，我觉得也仅仅是最大化的减少损失，我觉得如果从投资这个角度来看的话，现在是一个非常不好的时段。
如果要是说我们给网友一些建议，比如说买房子，可能更多从需求这个角度来看好一点，如果现在真正满足居住的需求，去买一个房子，他应该在哪一个地方，我觉得有那么几点。一个就是因为我就很多朋友，包括了解很多客户，现在在北京的，当然还是有这种需求的，当然这种需求不是为了增值，还是为了自己用。可能还会提到三环四环，现在说四环比较多，可能在二环三环以内根本没有机会，而且价格非常贵。可能会考虑四环到五环一些区域，对于在北京的发展，置业，对于四环，可能四环沿线的房子，可能是他们自住需求考虑的区域。之所以大家选择这些区域，可能还是由于这些区域相对发展得比较成熟，或者相对发展比较快。配套各方面比其他区域要跟得上。区域面貌呈现比较好的，接近于市内的这种局面，所以才会这样考虑的。如果要是说保值买这个房子，不至于以后可能会有很大幅度的下跌，我觉得还是选择一些城市配套相对比较完善的。随着市政的条件完善，未来预期区域可能会形成比较好的状态，就像几年以前，富力城在双井做了百万规模的大盘，在今天看来，那个区域的面貌已经完成改变了，包括双井地铁站也逐渐呈现出来了，甚至大型的商业，所以就会成为辅助与CBD一个富人中心，但是对于几年以前，大家对这个区域面貌改造，并不是特别明确，并不是很有信心，但是现在来看，当然随着这个区域的发展，房价也是非常高了，我觉得可能像北京，在现状的市场条件下寻找第二个区域。可能随着城铁的完成，很多商业，很多市政都会跟上，再加上行业有一些比较突出的大盘，可能把居住氛围，区域面貌有所发展，可能在这所谓的自住兼投资比较合适一些。
反而我不是特别看好，现在所谓一些近郊，远郊，或者是比较偏远的地方，虽然说可能开发商获取土地成本比较低，同时可能相对来说，先期推出的价格比较低，但是对于未来配套的状况，成熟度，包括市政条件，包括保障性住房跟他们有没有冲突，都很难说他的未来有什么样的发展轨迹。另外像真正咱们所说的城市核心，土地稀缺，现在这个价格可能都是四五万，大部分还是一些自住坎肩一些客群，所以肯定也不是部分人所能接受的。所以在非特别近的区域，选择未来发展空间相对比较大的地方，保障性可能会好一些。
当然我对刚才李总的预判也非常赞同，特别是现在存在泡沫化的状态，但是具体的泡沫什么时候能破，或者直接转化成非常残酷的市场现实，这个都不是特别能说清楚的。如果要是说拿现在这些指标来权衡的话，人民币升值可能还是一个很好的指标，当然我对国外的市场了解得有限，但是看日本的话，日本的日元升值到极限的状态，一下导致比较明显的滑坡。但是对于人民币现在这个价位升值空间，大部分包括经济学家，都是对于预期，可能升值还没有达到一个极限，人民币未来还有一些升值空间的话，我觉得还是房地产泡沫还能延续一段时间还是有可能的。如果一旦升值到位之后，我觉得再加上如果经济形势仍然是一种非常低迷的状态，或者真正有经济危机这种预兆的话，可能也是实体资产要大幅下跌这样一个情景。如果是纯投资可能会寻找一个恰当的结点，应该把房地产不动产转化成现金，如果现在完成是为了自助性需求的话，我觉得可能还是尽早做出一些决定，如果要是说可能以小换大的话，可能换了大而减轻自己的贷款压力，或者减轻自己手头没有现金的状况，以备未来经济真的出现低迷状态也是非常重要的。
【主持人】：今天其实时间比较紧，常主任和韩主任都提到如果要买房置业尽量选择四、五环沿线区域，而且区域配套、交通比较完善或者未来会得以改善，而且尽量选择大盘，整个区域经济面貌提升有很好的作用，尽量要选择这样的楼盘。另一方面李总也提醒我们要看到现在这样的形势也非常严峻了，就像CPI人民币增长这样的情景，建议大家在投资的时候，不管是房地产投资还是其他领域的投资，一定要谨慎，一定要看清风险，谨慎选择投资的渠道。今天非常感谢三位嘉宾做客我们焦点关注节目，提供很好的关于理财投资方面的建议，非常感谢三位。今天的焦点关注就到此结束。
| 
搜狐房产 
