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特价房不是楼市见底信号
◎专家认为真正降价潮并未出现,业内建议购房者理性选房,二手房也可考虑
“我每次都是冲着开发商报的特价房来的，不过看完几个楼盘的特价房之后，发现性价比都不如同一片区附近的二手房，所以决定放弃了。”4月26日上午，家住福田的市民于女士在看完了位于宝安中心区一处新开盘的楼盘后，决定放弃对“特价房”的“淘宝”。
而就在即将于“五一”期间开幕的深圳市房地产春交会上，目前已经有30多个深圳楼盘确定通过特价房、团购、垫付首付等降价手段带旺人气。特价房是不是购房者最“心水”的选择？特价房会不会成为深圳楼市的常态？当深圳楼市进入特价房时代，购房者应该如何买房开始成为受到关注的话题。
优惠幅度极具诱惑
记者近日走访深圳部分特价单位发现，和正常单位相比，特价房的价差每平米少则一两千元，比如新洲片区的新盘中城天邑、福田区委旁的高发城驰，多的甚至达到四五千元，如果以一套90平米的房产计算，一套房子的总价差高达几十万，对于在高房价前裹足不前的购房者来说，这种优惠幅度无疑具有极大的吸引力。
“我看了很多楼盘，其实谁买房子不想挑朝向好、楼层理想的，但是价格在那里摆着了。这个是我们考虑的第一个因素。”已经签订了水木澜山购房意向书的市民邱小姐告诉记者，自己购买的是该楼盘朝东北的低楼层单位，“朝向是所有单位里唯一朝北的户型，楼层也不好”。邱小姐表示，自己之所以最后还是认购了，一是看中楼盘位于福田，二是该户型是13000元每平米，“价格可以接受，我们一开始看中的是一栋B户型，一算价，2万多一平米，实在太贵了”。
记者在采访中发现，由于新楼盘不少都以特价房的价格招揽购房者，不少购房者赴新楼盘踩盘时，心理预期便是特价房或者起价的报价，在选楼的时候，确实有不少购房者将价格作为第一考虑因素，因为认可特价房的低价，而选择购房。
只有特价盘卖得动
“其实轮番推特价房，对楼盘来说也不是一个理想的营销方式，不过现在确实是特价房才能卖得动。”龙岗一位地产开发公司负责人告诉记者。而在踩盘中，记者发现，多数开盘后销量较为理想的楼盘，几乎都是由于特价房的带动。
在推出特价单位的部分楼盘如福田的华盛领寓（ 查看地图）、皇御苑（查看地图）三期、中城天邑、水木澜山、宝安的海语西湾、金地梅陇镇（查看地图）等销售现场，记者了解到，几乎所有的特价房都受到了购房者的热捧。
“我们开盘推出了起价7088每平米的单位，发售当天这批单位就已经几乎全部售光”。保利海语西湾售楼处工作人员告诉记者，该楼盘其他户型的价格一般在9000-10000元每平米。而位于福田的新盘华盛领寓、水木澜山推出的低至13000元每平米的特价房，由于已经低于同一片区二手房价格，受到购房者的热捧，部分特价房甚至尚未开盘就已经脱销。
“现在很多楼盘的情况是，特价房买得很火，但是其他没有特价的单位，依旧难卖。”代理水木澜山的一位销售代理人员告诉记者，该楼盘中不少低端价格的户型销售状况不错，但其他户型，“情况不是很理想，1.6万元以上的卖得不是很多”。至于均价在1.8万—2万元的户型，更是“成交得很少。大部分买房者都是冲着1.3万的价格来的，这一价格如果算上赠送面积，确实性价比比较高”。
特价房大多为楼盘难售套型
不过，记者近日走访了近十个推出了特价单位的楼盘，发现所有楼盘推出的特价房，几乎无一例外都是该楼盘中的“二等房”，有开发商坦承，这些户型本身就是楼盘中“比较难卖的”。
在宝安海语西湾开盘当天，售楼小姐向记者介绍其7088元的特价单位，不过在实地查看后发现，和其他海景单位相比，这一价格的单位几乎没有任何景观可言。而皇御苑、水木澜山、华盛领寓的特价房，也均是朝向马路的单位，这些单位噪声和灰尘都比较大，直接影响到居住的舒适度。
“因为房价太贵，现在特价房拉低到了一个价位，让很多买房的人过多的注意到了价格，其实从居住环境来讲，房屋的朝向、采光、噪声、环境、景观、交通等都是需要考虑的因素，也决定一套房子的综合价格。”世联地产营销人员丁先生表示，在二手房的交易中，由于朝向、楼层不同，同一个楼盘的房子差价可以高达十几甚至几十万，“如果不是为了投资，自住的话，对特价房的不利因素要充分考虑，比如家里有老人和孩子的，需要安静的。”
同一片区二手房值得考虑
“我觉得，如果是用于投资，特价房现在是比较好的选择，因为价格实在，而且新盘也免去了过户、契税等二手房交易的麻烦。”深圳市房地产民间分析人士半求认为。不过对于用于自住的购房者，业内人士则建议慎重考虑特价房，可以多关注一下该片区的二手房。
记者采访时，多位房产销售人员都建议，尤其是对于希望在特区内购房置业的自住客，在关注新房的同时，二手房一定不应该忽略。
以福田区委片区为例，该片区新房即使是特价房，价格目前也在18000元左右，但是同一片区的不少成熟社区的二手楼盘价格已经相当合理，不少楼盘价格都在13000元到15000元。
业内人士建议，购买新房、二手房或者是特价房，一定要横向纵向多番比较，既要考虑自己的置业目的，又要考虑片区的楼盘整体价格和情况。对于特区外新盘推出集中片区，目前出现一二手房价格倒挂现象的楼盘，新房可以重点关注；而对于特区内新盘资源明显稀缺的片区，性价比高的二手房，会比某些特价房更实惠。
探营特价房
罗湖
京广国际公寓（查看地图）
位置：沿河北路1002号
价格：特价优惠单位低至11200元/平米，同时首次置业买家可享首付二成，9.8×9.8折优惠，实际价格在10756元/平米，送简单装修。
其他房价格：均价12000元/平米，最高价：15600元/平米。
销售情况：4月18日开售，销售人员表示“理想”。
周边二手房对比：该片区中出售的二手楼相对较少，同在沿河北路的宁水花园二手房报价在8000元/平米左右，卧龙阁（查看地图）的二手房报价则在10000元/平米左右，此外附近的金城华庭（查看地图）、锦上花家园（查看地图）等，二手房报价在11000-12000元/平米之间。
福田
水木澜山
位置：皇岗路西侧（合正逸园（查看地图）东侧）
价格：13000-20000元/平米
特价房：虽然没有明确打出“特价房”的说法，不过每套均有较大的赠送面积，其中赠送面积最大的户型，建筑面积89平米，另加赠送面积高达32平米，超过了购买面积的三分之一。为了吸引购房者，该楼盘有部分户型以13000元的价格起价，加上赠送面积，大幅拉低了梅林片区新盘的发售价格。
其他房价格：大多在16000元/平米以上。除了少数几套13000-15000元/平米的较低价格外，该楼盘大部分的户型均价都在16000元以上，其中赠送面积最大的户型均价甚至超过了20000元，和部分购房者的心理预期相差比较大。
销售情况：共486套房屋，算上签订购房意向书的，目前销量在200套左右，销售四成。
周边二手房对比：该片区目前较新的主要二手楼盘如翰岭院（查看地图）、合正逸园、华府馨居等二手房报价在14000-20000元/平米，部分较老的小区如华茂苑等报价在10000-12000元/平米之间。
皇御苑
位置：滨河路与福田南路交会处
价格：均价19000元/平米
特价房：“五一”期间皇御苑三期推出了1.45万元/平米的限量特价单位。该楼盘于去年11月10日开盘，销售人员表示，主力户型二房、三房都有，特价房目前都至少有一套。
销售情况：销售人员表示现在至少有80%的房子待售。
周边二手房对比：三期与二期相邻，二期于2002年开盘、2003年入伙，目前二手房的销售价格为12000-14000元。在福田滨河片区的彩田名苑等楼盘，均价为12000-14000元/平米。
华盛领寓
位置：景田北七街
价格：均价16000元/平米
特价房：推出部分13000元/平米的特价房，但均是朝向北环大道方向的单位，比较吵。
其他房价格：大部分价格在16000元以上，朝向好的价格更高。
销售情况：已经销售九成。
中城天邑花园（查看地图）
位置：新洲南路福田区委西南
价格：均价20000元/平米
特价房：从4月10日起推限量特价单位，首付16万元起，特价16000-18000元/平米。户型以二房、三房为主。
销售情况：在4月3日以前，均价都达到22000元/平米，在3月份，卖出去不到2套。4月10日起正式推出了特价房，销售人员表示，16800元/平米的房子是起价，现在两房、三房的都有，目前已售出的不到一半。
周边二手房对比：有业主挂出中城天邑花园新楼盘销售，均价为18000元/平米。该业主说原购价是22000元/平米，根据网上公布的数据，该楼盘之前的均价确实是在22000元/平米。周边的金海湾花园、绿景蓝湾半岛（查看地图）等楼盘的均价约为14000-16000元。
南山
鼎太风华（查看地图）
位置：南山前海路与内环路交会处
特价房：最新开盘的鼎太风华，于4月12日开盘，发售即推出60多套特价房，价格在9088-10088元/平米之间，为特区内首个明码标价破万新盘，再次创出深圳关内楼市新低。特价促销使该楼盘重现客户连夜排队买房的火爆情景。
其他房价格：均价在1.3万元/平米，目前鼎太风华一期至五期二手楼盘的售价为12000-17000元/平米，均低于特价房的价格。
周比二手房对比：鼎太风华周边的前海片区，如雷圳0755（查看地图）二批的新楼盘于4月15日开始接受“日增数百”优惠申请，预计6月份开售，首批单位现正销售，均价12500元/平米，还可享受一次性付款9.7、按揭9.8折优惠。前海片区如城市山林、南山花园等的二手楼价在12000-16000元。
龙岗
君悦龙庭
位置：龙岗区中心城平安路与龙平西路交会处
特价房：最低起价8200元/平米，VIP客户可以打9.7折，非VIP客户9.8折，赠送面积60平米以上。按照其中一户型133平米中有近30平米的赠送面积计算，如果以8200元/平米的起价计算，打折后普通客户平均每平方仅需6000元左右。且该新盘为纯复式单位。
其他房价格：均价9200元/平米。
销售情况：144套住宅房，算上签订购房意向书的，目前已销售70套左右，销售五成。
周边二手房对比：该片区中，较新的如2004年推出的东方沁园（查看地图）有较多二手房在售，均价在6000-7000元/平米之间，较老的如1999年推出的爱地花园（查看地图）等二手房报价在5000元/平米左右。
风临国际中心（查看地图）
位置：龙岗中心区地铁三号线吉祥站出口
价格：均价8800元/平米，开盘前前往售楼处登记验资可于开盘时享受额外两个点优惠，在现场凭身份证申请VIP另获9.8折优惠，即最多可以得到9.8×9.8折优惠。另赠送1200元/平米的装修，装修包括厨具厨卫，即最低可以拿到7300元/平米的实际价格。
销售情况：新开盘，售楼处公布数字为270套。
周边二手房对比：该片区的二手楼集中在紫薇花园、城市花园等几个楼盘，均价在5000-6000元/平米之间，其他如欧景花园（查看地图）、吉祥来花园（查看地图）等二手报价在7000元/平米左右。
可园
位置：布吉布沙路大芬油画村对面
价格：11000元/平米
特价房：“五一”有特价房9000元/平米
其他房价格：同是佳兆业旗下的桂芳园是布吉的另一超大型社区，该小区有大量二手房出售，均价在8000-9000元/平米。
周边二手房对比：可园四到六期的二手毛坯房，均价在8000元到9000元/平米；二期的二手房更便宜，因其隔壁是一家工厂。
宝安
金地梅陇镇
位置：龙华镇梅龙大道与布龙公路交会处
特价房：部分楼盘推出低至11000元特价房，售楼小姐表示，目前在售房均带精装修，送2000元/平米的精装修。一次性付款9.5折，即实际价格在9400元/平米，按揭9.7折，即实际价格在9640元/平米。
其他房价格：均价12000元/平米。
销售情况：381套住宅房，算上签订购房意向书的，目前销量在23套左右，销售不足一成。
周边二手房对比：该片区中的二手房仍集中在金地梅陇镇前期的楼盘，2006年的房子均价在7500-8000元/平米之间，2007的房子二手报价在8000元/平米以上，其他如银泉花园、华美丽苑等的二手报价都在7000元/平米左右。
四季春城
位置：龙华镇梅龙大道与布龙公路交会处
价格：11000元/平米
特价房：9000元/平米，均紧靠马路，且楼层较低。
周边二手房对比：四季春城一到三期二手房均价为9000元/平米，这类房子位置中等，不紧靠吵闹的马路，但也不在小区正中央，带简单装修。
幸福枫景
位置：龙华梅龙路与布龙路交会处
价格：9600元/平米
特价房：7000元/平米。该特价房紧靠马路和垃圾回收站，一经推出，即被抢购一空。
专家观点
整体降价才能换市场回暖
深圳市社会科学院城市营运中心主任高海燕认为，特价房的功能，主要是开发商在目前资金紧张的情况下，用于快速回笼资金和打广告的一种营销手段，并不是也不可能成为深圳楼市的主流。他认为，目前深圳的大部分开发商并没有发起真正的降价潮。
他认为深圳房价目前并未到底。因为所谓底是市场产品整体销售率稳定的前提下形成的价格，而深圳虽然3月份统计数字显示房价出现了16.5%的跌幅，但考虑其中有开发商拿出少量特价房来卖并取得不错销售成绩的因素，并且这种形式不能成为楼市的主流，因此说特价房出现代表楼市见底的观点是片面的。
他同时表示，深圳房价下降的趋势是肯定的，但如果目前就说全市大部分楼盘出现了不同程度降价，这一结果尚不能令人信服。因为考虑到特价房对楼市成交的带动，3月份的统计数字并不具有指标性，它们大多由某些区域某些盘的个案交易而非整体销售形成，这种价格机理本身是畸形的、短期的、不稳定的。而只有回到整体性的、基本层面性的、真诚的降价，才会换来市场的回暖。(记者:杜雅文 王莹 石秋菊 刘凡 ) | 
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