国际化CBD的定义与5大特征

　　CBD的全称是Central Business District，在中国现有三种译法：中央商务区、商务中心区或中央商业区，其概念最早产生于1923年的美国，当时定义为“商业会聚之处”。随后，CBD的内容不断发展丰富，成为一个城市、一个区域乃至一个国家的经济发展中枢。一般来讲，写字楼要占到该区域总建筑面积的50%，商业、餐饮业及商住建筑约占40%，其他服务设施以及必要的配套设施约占10%。

　　创致地产常务副总经理李斌向记者介绍说：从全球范围来看，CBD有两种发展模式：一种是以曼哈顿为代表的市场行为模式，另一种是以拉德方斯为代表的政府行为模式。市场模式下是由商业及商务的成熟与集中推动CBD硬件条件（如建筑/配套等）的建设，人气极旺生命力强劲；政府模式下是由CBD硬件条件的规划及建设推动商业和商务的集中与成熟，具有一定的前瞻性，现代化程度高，整体环境优越。随着全球经济的快速发展和政府实力的增强，以及现代人和企业对高品质环境的追求，政府推动正逐渐成为CBD建设的主流发展模式。

　　国际化CBD必须具备的5大特征：

　　1、地理特征

　　首先它局限于一个大城市，是一个世界性的城市，小城市也可以叫CBD，但真正意义上的CBD一定是公认的国际性城市，如纽约、伦敦、巴黎、东京、香港等。事实上，CBD在一定意义上已经成为一个城市的代名词，它代表着整个城市的最精华的区域。

　　2、地价特征

　　因为是黄金地段，CBD的楼价在这个城市内应该是最高的。

　　3、建筑特征

　　从传统意义上讲，CBD往往是高楼林立，例如纽约曼哈顿、香港中环，都体现了高密度建筑量的特征，一般建筑量都是上千万平方米。

　　4、产业特征

　　这是核心的特征。CBD以第三产业为主导，而且不是传统的第三产业，应该是那些代表了当今时代最先进、最发达的第三产业，比如金融、保险、证券、中介、会计等行业。

　　5、功能性特征

　　CBD具有经济控制的功能。实际上，虽然政府对经济起到宏观调控的作用，但在市场经济条件下，经济的控制能力往往也集中在一些大的金融、贸易、保险等跨国公司总部云集的地域。这一区域对经济的支配、经济的主导、经济的控制力是比较强的。因此，CBD实际上是市场经济体制下的一个经济的枢纽机构。

　　出发，南京路剑指国际化CBD

　　南京路商务商业经济带位于天津的中心城区，东起徐州道、西至南门外大街，向南北两侧各扩展1—2个地块所形成的区域，区域内南京路总长度3.3公里，总面积为121公顷。规划商务商业大项目11个，总建筑面积131万平方米，未来五年可完成投资109亿元。这些项目包括商务办公、商业设施、酒店、公寓等业态，半数项目投资额超过10亿元。目前，该地区项目建设稳步进行，其中，华侨大厦、津汇二期、信达广场（查看地图）等5个项目已经竣工。君隆广场（查看地图）、天津中心（查看地图）、和记黄埔、现代城、诚基中心等5个项目处于全面建设阶段。

　　南京路商务商贸经济带的建设将形成以市金融城为硬核，东南接河西区小白楼商务区，北连河东区南站商务区，西延伸至南门外大街121万平方米的天津市CBD核心区域，对天津市CBD、CRD核心区域的全面发展起到重要引领作用。

　　“三C”打造南京路核心商务区

　　南京路商贸商业经济带目前已经进入到建设阶段，整个地区将被打造成拥有中央商务区、中心商业区和中央信息区三大特色功能区在内的天津服务业“主动脉”。同时完善交通、停车场等城市公共设施，使整体交通可达性明显提升。

　　南京路“三C”功能区包括：

　　1、CBD（中央商务区）：将沿解放北路、徐州道、新华路、泰安道、曲阜道的围合区域，规划为以现代商务为主，将高档零售商业及休闲、餐饮、娱乐业融为一体的特色功能区，打造天津市CBD黄金旺铺的“硬核”地位。

　　2、CRD（中心商业区）：将东起河北路，南接西安道、潼关道、西宁道，西接哈密道，北接山西路的围合区域，规划为以高、中档品牌消费、娱乐、餐饮为主，兼容商务功能的特色功能区。将哈密道定位为精端文化与现代商业有机结合的轴线，以增添CRD的多元色彩。

　　3、CID（中央信息区）：东起哈密道，西至南门外大街的区域，规划为现代通讯产业集聚兼容商务功能的CID功能区。依托电报大楼、河川大厦、联通大厦三点相连区域的现代通讯产业功能区，结合地铁沿线商务写字楼、酒店等项目的实施，加大商务项目和高档公寓的开发力度，使该区段成为南京路地区综合服务功能的新亮点。

建设完成后的南京路，将会成为天津的核心商务区，将会集聚和引领会计服务业、律师业、现代物流业、创意产业、服务外包业等现代服务新兴行业入驻，成为服务业的集聚区。

　　4大公共设施新规划，全面提升南京路价值

　　南京路地区规划对交通设施、大型停车场、绿地和广场设施、社会服务设施四项城市公共设施做了整体的设计和完善，进而提升城市载体和服务功能，为南京路地区的可持续发展提供了必要保证。

　　规划1：交通设施四通八达

　　规划后的南京路及与其交叉的主要道路将进行适当拓宽，这将大大增加南京路地区的可流动范围。同时，南京路与规划中的海光寺立交桥等城市快速路系统相毗邻，能直达火车站和机场，使其整体的交通可达性明显提升。此外，今年实现试运营的地铁1号线将贯穿南京路全线，并将与计划今年开工建设的地铁3号线相交于营口道站。两条地铁线在南京路相交将形成四通八达的立体交通网络，保证车流及人流的高效畅通，并将极大地促进南京路地区商务、商业的繁荣。

　　规划2：大型停车场吸纳万辆车

　　南京路地区未来将建设多个大型停车场及立体停车楼，规划停车泊位14842个，面积51.9万平方米。除正在建设的小白楼停车楼、黄家花园停车楼、西安道停车楼、金街停车楼外，还计划在哈密道绿轴与耀华中学操场下建设大型地下停车场，此外，每个新建的商务大厦都将在自身地下建设停车场。

　　规划3：绿地和广场风景怡人

　　可持续发展的核心是实现人的可持续发展，未来的南京路地区规划将建设七处绿地，总面积达到30000平方米，为从事商务商贸活动的聚集群体提供最大程度放松身心的开放空间。同时，南京路地区还规划了“休闲蓝湾”、小白楼城市广场等多处休闲广场，通过绿地、花卉、雕塑小品、欧式座椅、灯光等景观的设置，在闹市中开辟出修身养性的静谧区域。其中，小白楼城市广场建筑面积9000余平方米，形状犹如一条乘风破浪的小船，建成后将取消现有的浙江路。同时，该广场还将新建的音乐厅纳入其中，并与地铁1号线小白楼站相连接，将景观性与功能性有机结合在一起。

　　规划4：社会服务设施以人为本

　　按照规划，南京路地区将建设全市高层次的医疗卫生、文化教育、休闲娱乐、旅游酒店及宗教活动的设施和优越的社会环境，提升体育、教育、卫生、社会保障和社会福利等行业的水平。附近会集了天津市第一中学、二十一中学、岳阳道小学等各类学校，同时还将继续建设和完善一批中高档居住小区，另外这个区域内还有总医院、天津市妇产科医院、和平体育馆、复兴公园等医疗和各种文体娱乐场馆。在未来的南京路地区，上学、上班、就医、购物都是十分便利的。

　　相关链接：国际三大 CBD，天津南京路的参考样本

纽约曼哈顿

　　曼哈顿是纽约市的中心区，该区包括曼哈顿岛，依斯特河（即东河）中的一些小岛及马希尔的部分地区，总面积57.91平方公里，占纽约市总面积的7%，人口150万人。纽约著名的百老汇、华尔街、帝国大厦、格林威治村、中央公园、联合国总部、大都会艺术博物馆、大都会歌剧院等名胜都集中在曼哈顿岛，使该岛中的部分地区成为纽约的CBD。曼哈顿CBD主要分布在该区内曼哈顿岛上的老城（Downtown）, 中城（Midtown），著名的街区是格林威治街和第五大街。

　　在老城长仅1.54公里，面积不足1平方公里的华尔街——CBD的金融区，就集中了几十家大银行、保险公司、交易所以及上百家大公司总部和几十万就业人口，成为世界上就业密度最高的地区。中城是曼哈顿的豪华居住区，帝国大厦、克莱斯勒大厦、洛克菲勒中心等一些著名的建筑都坐落在这个区。中城的形成虽晚于曼哈顿老城，但却有后来居上的势头。进入20世纪后，其他许多非赢利的办公机构，如工会、研究部门、专业团体、政府机构等，也都集中于此，许多相关的专职事务所如房地产、广告业、税务部门等也迅速聚集其周围，原来设在岛南部的保险业及银行也被中城良好的环境吸引而来。与此同时，商店，服务业等也渐渐聚集在周围，这样就使曼哈顿岛的CBD更加具有吸引力。为解决曼哈顿CBD因产业不平衡而产生的矛盾，纽约市政府对格林威治街和第五大街采取了一些调控手段，改善投资环境，引导其平衡健康发展。加强纽约商务贸易中心功能，增强吸引力。随着城市的发展，在西部建了许多办公楼、住宅楼、展览中心等，且修建了穿过市中心区的地铁。随后，政府又颁布了曼哈顿南部规划，在岛南端建成了宽阔的环形高速公路、世界贸易中心、1.5万套公寓及办公楼。在这些扩展的地区中，旨在为拥挤的市中心区分担压力，规划机构加强了交通运输网的建设，如把地铁和其它铁路交通的出入口与新建办公机构相连接，同时把人行道和商店设置在地下，并与地铁出入口直接相连。20世纪70年代中期，曼哈顿CBD逐渐形成。

巴黎拉德方斯区

　　拉德方斯区位于巴黎市的西北部，巴黎城市主轴线的西端。于1958年建设开发，全区规划用地750公顷，先期开发250公顷，其中商务区160公顷公园区（以住宅区为主）90公顷。规划建设写字楼250万平方米，共12万雇员使用，共容纳1200个公司。截止到1992年，国家已投资160亿法郎。

　　目前已建成写字楼247万平方米、其中商务区215万平方米、公园区32万平方米、法国最大的企业一半在这里，共10家；建成住宅区1.56万套，可容纳3.93万人，其中在商务区建设住宅1.01万套，可容纳2.1万人；在公园区建设住宅5588套，可容纳1.83万人；并建成了面积达10.5万平方米的欧洲最大的商业中心；成为欧洲最大的商业中心；成为欧洲最大的公交换乘中心，RER高速地铁、地铁1号线、14号高速公路、2号地铁等在此交汇。建成67公顷的步行系统、集中管理的停车场设有2.6万个停车位，交通设施完善；建成占地25公顷的公园，商务区的1/10用地为绿化用地，种植有400余种植物，建成由60个现代雕塑作品组成的露天博物馆，环境的绿化系统良好。优美的环境而后完善的设施每年吸引约200万游客幕名而至。

　　拉德方斯区交通系统行人与车流彻底分开，互不干扰，这种做法在世界是仅有的。拉德方斯的规划和建设不是很重视建筑的个体设计，而是强调由斜坡（路面层次）、水池、树木、绿地、铺地、小品、雕塑、广场等所组成的街道空间的设计。拉德方斯的主轴线有很强的凝聚力，特别是巨门建成后，全区面积大为改观，从此，拉德方斯有了中心，有了标志，有了精神支柱，增强了其吸引力。巨门建成之前都认为拉德方斯离巴黎市区远，景观平淡，缺乏吸引力；而巨门建成后，改变了原来的看法，认为该区非常值得到此一游。

东京新宿

　　新宿区位于东京都中心区以西，距银座约6公里，是东京市内主要繁华区之一，仅次于银座和浅草上野。在成为副都心以前，新宿在消费、娱乐行业方面就颇具吸引力。

　　进入上世纪50年代，随着日本经济高速发展，作为首都东京原都心即原中央商务（CBD）的中心三区（千代田区、港区和中央区），已不能适应形势需要，政府机关、大公司总部、全国性的经济管理机构和商业服务设施等高度集中，交通拥挤，建筑高度密集。为控制、缓解中心区过分集中的状态，同时结合周边地区发展需要，1958年下半年东京都政府提出建设副都心（即新宿、涩谷、池袋）的设想，并首先从新宿着手。

　　经过近30年的规划建设，新宿副都心已经在东京都的西部形成。目前，建成的商务区总用地面积为16.4公顷，商业、办公及写字楼建筑面积为200多万平方米，并形成东京的一大景观——超高层建筑群（共有40栋大厦），其中不乏百米以上的摩天大楼。为实现办公自动化所需的人均办公面积目标（7——15平方米/人），新宿还将计划建设新的超高层建筑，其中有8座百米以上的建筑。

　　目前，新宿副都心的经济、行政、商业、文化、信息等部门云集于商务区，金融保险业、不动产业、零售批发业、服务业成为新宿的主要行业，人口就业构成已接近东京都中心三区。随着新宿副都心的开发建设，尤其是东京都部分政府办公机构的迁入，使副都心的魅力大增，各行业更加积极地涌入新宿，首当其冲的是金融业。仅在以新宿站为中心、半径为7000米的范围内，就聚集了160多家银行，新宿已成为日本“银行战争”的缩影。

　　据统计，目前新宿商务区的日间活动人口已超过了30多万人。由于新宿是东京都的一个交通枢纽，共有9条地铁线路由此经过，日客流量超过了300万人，预计，随着新超高建筑的完成和12号地铁环线等交通线路的建成使用，新宿的日客流量将超过400万人。

　　机构观点：

　　规模体量、配套设计、管理服务——南京路与国际化CBD的三大差距

　　观点提供/天津合富辉煌房地产营销策划有限公司市场研究部

　　国际化城市的首要表现是要拥有国际化的CBD。天津在迈向国际化都市的进程中，南京路商务区的日新月异有目共睹，然而她距离国际化CBD的距离有多远呢？概况起来，主要体现在三个方面：

　　第一是建设规模体量上的差距。据统计，天津市市区商务办公建筑约600万平方米，全市约800万平方米。相对于北京、上海这些城市，天津的商务建筑的建设存量规模基本处于其十几年前的状态。南京路作为天津的商务龙头区域，仍然处在建设的起步阶段。疏密不一的用地强度，商住杂混的用地性质，明显暴露出南京路在整体规划中的缺憾。在建的君隆广场、和记黄埔项目、复地天津中心项目等等，这些亮点短期内会给南京路倍添色彩，但南京路商务区商务氛围的培养并非朝夕可取。

　　第二是综合性产品配套设计仍存在较大差距。孤立的写字楼形态建筑过多导致缺失商务氛围和国际化都市的感觉。南京路，也正是天津城市综合配套功能的中心地。南京路，正处于渴望大型城市综合体巨量诞生的时期。南京路，将改变天津城市商业业态和商务业态完全割裂的状态。此外诸如充足的地下车位、会议中心、国际网络传真等等专项设计都是与企业需求有一定差距的。

　　第三是管理服务的差距。国际化的CBD离不开国际化的物业管理服务集团，而世界知名的五大物业管理服务公司中，当前天津南京路上只有少数几家进入，如由仲量联行经管的津汇广场。

　　经济发展程度的差距是商务环境差距的根源所在。2007年，北京地区的生产总值是天津的1.8倍，上海是天津的2.5倍，这种差距是和天津作为北方经济中心的城市地位不相匹配。2008年，全新的天津将依托滨海新区的快速发展，今天的差距也许就是创造明日辉煌的基础。

　　专家视角：

　　南京路的国际化CBD之路才刚刚起程

　　观点提供/莊仕伍德物业顾问公司董事总经理 赵勇

　　现在天津的甲级写字楼大部分聚集在南京路沿线，如果把南京路比作一条巨龙的话，从龙头到龙尾，上个世纪90年代就涌现出国际大厦、金皇大厦、今晚大厦等具有代表性的天津地标型写字楼。近几年，南京路上新建的写字楼越来越来多，例如平安大厦、信达广场，还包括天津中心、环球置地广场、和记黄埔项目等大型综合体，此外，众多的高星级酒店也纷纷进驻南京路区域，如凯宾斯基、香格里拉、金皇酒店等。从这个角度来讲，南京路成为国际化CBD还是具备一定基础的，但是如果谈到和其他国际化CBD的距离，我个人认为存在以下这3点差距：

　　1、交通通达性不强

　　从交通的角度看，作为成熟的CBD区域应该配以非常便利、完善的交通及通讯信息交流平台，例如香港的中环就可以成为南京路的一个发展方向。香港中环的商场、写字楼林立，但是人员疏散却非常便利，交通网络极为发达。而目前，南京路仅有地铁1号线，远不能满足CBD区域的交通需求。我认为，南京路区域的交通枢纽应该形成一个网络，以确保通达性。另一方面，在这个区域内现有的停车位不足也是一个较为突出的问题，由于停车位的紧张，消耗了商务人士的时间成本，也降低了空间的可利用率。一些写字楼的停车问题非常严重，以至于一旦错过一定的时间就会没有车位停车。在一些发达国家的CBD区域，人们通过交通工具或是步行就可以实现在商务和商业之间的快捷穿梭，因此对于人群的疏散也是南京路区域需要解决的一个问题。目前，南京路区域内的各个项目基本是点式分布，而怎样使这些项目之间达到连贯性，形成一个面，是南京路一个有待思考和解决的问题。

　　2、写字楼经济发展相对滞后

　　作为国际化CBD的香港中环，其区域内的建筑中，写字楼所占比例很大，基本在50%以上，而天津的写字楼经济发展相对滞后，很多本土的开发商比较追捧住宅的开发，却忽略了写字楼的建设，相反很多外资企业却青睐于天津商务项目。另一方面，很长时间内天津都出现了住宅、写字楼价格倒挂的现象，直至现在，这种现象在某些区域还存在着，而这是不符合市场和经济规律的。从国家的宏观角度以及经济发展来看，天津更需要重视写字楼经济的发展，因为商务的繁荣将会带动整个城市的发展。但是，天津的写字楼价格至今仍被低估，也没有体现出其应有的价值。写字楼的发展是和例如金融、咨询服务等第三产业的发展息息相关的，政府尤其应该积极扶植天津第三产业的发展。以前，有很多跨国公司的中国总部都设在了北京和上海，现在也有一些企业的总部开始进驻到了天津，像渤海银行、光大永明等，还有很多律师事务所、咨询公司、代理行、媒体等产业的涌入都会带动天津写字楼经济的发展。

　　3、发展要更多的以人为本

　　用一个全新的视角去看，南京路要想成为国际化的CBD，其发展的方向应该是以人为本。

写字楼的建设从建筑方面要更多的体现人性化。未来的写字楼应该更加注重绿化，树立绿色办公的新理念。而餐饮配套的档次和购物商业的成熟度也应该努力提高，例如现在津汇广场周边提供了一些适合年轻白领的餐饮服务，但是适合高端商务谈判的餐饮场所及娱乐配套依然相对不足。

　　个人认为，CBD区域的建设需要把文化的元素加入进来，例如建立一些国际性的交流学校及本地的重点学校。此外，南京路的一些写字楼需要加强其软件配套，并需要聘请一些经验丰富的国际级物业公司，以提升自身物业的价值和档次，从而吸引更多知名企业的入驻。

　　从时间来讲，南京路要成为一个成熟的国际化CBD至少还需要5年左右的时间。从规模上来讲，南京路和国际化CBD还存在着一定的差距，以上海以浦东新区为例，由于其市政建设先行、统筹规划，使得该区域得以迅速发展壮大，但天津的南京路却是在原有的基础上加以扩大和改造，因此规模受到了一定的限制。

　　硬件条件先天不足，进驻企业量少质低，已成南京路发展瓶颈

　　观点提供/创致地产常务副总经理、顾问事业部总经理 李斌

　　ＣＢＤ概念在刚刚登陆中国的时候，便得到了广泛的追捧和炒作，各大城市纷纷提出要建立自己的ＣＢＤ；仅在2005年，全国就有４０个城市在研究建设ＣＢＤ。事实上，一个ＣＢＤ的形成至少需要２０年—３０年甚至更长的时间，它是一个长期发展的过程，不可能一蹴而就。天津的南京路商务区确实已经具备了CBD的诸多特征，但南京路商务区显然无法与曼哈顿、拉德方斯这些国际化CBD相提并论。那么南京路商务区与国际化CBD的差距主要表现在哪些方面呢？

　　国际化CBD的一个特点是房地产、基础设施等硬件条件在数量、质量和水平上的高度集中。南京路商务区的硬件条件与国际化CBD存在一定的差距，其中在下面三个方面体现得尤为明显：

　　1、现代化建筑群的整体水平及档次与国际化CBD存在差距

　　目前，南京路沿线建成的写字楼大部分为数年前产品，建筑的外在形象及内部配套设施水平相对落后；即使有极个别现代化水平很高的写字楼建筑，但在数量上也未能形成规模。而巴黎拉德方斯有CNIT大厦、国家工业与技术中心、新凯旋门等为代表的建筑群；深圳中心有大中华广场、市民中心、书城、会展中心等为代表的建筑群，这些CBD区域所有建筑的设计及内部设施的现代化水平都达到了国际一流甚至是顶级水准。

　　2、公共空间的规模及数量与国际化CBD存在差距

　　街道、广场、河道、公共绿地、临街空地、街区内院等城市公共空间对于现代国际化CBD也是一个非常重要的元素，优秀的公共空间规划能够使CBD更有活力，同时拥有更为优良环境和形象。例如深圳中心区及拉德方斯等新兴CBD在公共空间的整体环境及广场、绿地等的数量上都有着超前的规划，即使是老牌CBD曼哈顿也有中央公园等可以留给城市充足的缓冲空间。相对而言，南京路商务区明显缺乏城市广场及公共绿地等空间，各商务楼的建设也缺乏对广场绿地的考虑。

　　3、商务线状结构分布且规模有限，未能形成集群效应

　　从纽约的曼哈顿到北京的CBD，从日本的新宿到上海的陆家嘴，从巴黎的拉德方斯到深圳的中心区，所有有影响力的CBD均是由一个具有一定规模的区域组成。但南京路商务区的一个特点是沿着南京路线型发展，并没有形成一个特定的区域或者网络，有点类似深圳的深南大道，纽约的第五大道，而线形发展在空间的扩大和商务交流的成本上是不利的。

　　国际化CBD的另一个特点是“国际化”商业/商务的人流和企业等软性元素在数量、质量和水平上的高度集中。ＣＢＤ建设不等于房地产开发，CBD之所以国际化是因为CBD里的企业、单位及其所创造的价值，而不是CBD建筑本身，在这方面南京路商务区与曼哈顿等国际CBD也存在明显差距。主要体现在下面两个方面：

　　1、企业数量与国际化CBD存在差距，辐射范围有限

　　目前进驻天津的绝大部分企业及生产力都集中在开发区，南京路商务区的辐射范围及吸引力相对不强，连津京唐都为未达到，更不要说辐射全国或全球了。而巴黎的拉德方斯则吸引了法国一半的大企业在此设立办公机构。

　　2、企业质量与国际化CBD存在差距，影响力有限

　　在企业数量有限的情况下，南京路商务区企业的实力及质量也没有达到国际化的程度，目前，南京路商务区的服务性企业仍以传统的服务业为主，现代服务业特别是金融等高端服务行业并未形成充分的规模，达不到“企业总部”的高度。纽约曼哈顿就是最有代表性的中央商务区，在不足１０００米长的华尔街，集中了大量银行、保险、交易所和大公司总部，是世界上商业密度最大的地区。

　　虽然南京路商务区与知名的国际CBD仍然存在差距，但是南京路已经有了一定的基础，并且正在朝着有利的方向快速发展，相信随着和记黄埔项目、君隆广场、天津中心、中恺国际广场等甲级写字楼的逐渐建成和投入使用，南京路商务区将会在硬件上提升一个台阶；而随着天津作为北方经济中心地位的进一步突显，也会有越来越多的实力企业尤其是国际资本及500强客户的大量进入，将提升南京路在商务界的高度；从两个方面全面拉近与国际化CBD的距离。

附录1：南京路沿线写字楼现房项目租赁情况统计表

数据来源：远舰研究中心  截止日期：2008年3月1日

附录2：南京路商务区典型写字楼目推荐

天津中心

总建筑面积：151903平米

单套面积：100—1000平米

租金：待定

层数：52/45层

车位：400个

交房时间：预计2008年底

物业管理公司：世邦魏理仕物业公司

物业费：8元/平米/月

开发商：复地(集团)股份有限公司 

地址：南京路219号

咨询电话：27055888

项目点评：

天津中心项目由国际化5A写字楼、5星级酒店、涉外服务式公寓和精品购物中心四种业态构成。

金厦中恺国际广场Ⅱ

总建筑面积：约30000平米

单套面积：80到1200平米

售价：13000元/平米（均）

层数：27层

车位：地下2层8000平米车位及周边数千平米地面停车位

交房时间：2008年5月

物业管理顾问：英国JOHNWOOD物业管理机构

物业费：18元/平米/月

开发商：金厦中天房地产有限公司

地址：南开区南京路与卫津路交口

咨询电话：27455455 27470333

项目点评：

中恺国际广场地处海光寺核心地段，毗邻和平路商圈、滨江道商圈、科贸街商圈及鼓楼商圈；近50条公交线路穿梭其间，地铁一号线、南京路、鞍山道与卫津路等城市动脉均汇集于此。

津汇广场二期

总建筑面积：39449平米

单套面积：110平米

租金：7元/平米/天

层数：36层

车位：287个

交房时间：现房

物业管理公司：仲量联行管理公司

物业费：租金含物业费

开发商：天津澳中发展有限公司

地址：南京路189号

咨询电话：83193333

项目点评：

目前楼内已有的国际知名企业客户为津汇广场形成了高档的办公氛围。

君隆广场

总建筑面积：6000平米

单套面积：1000平米

售价：待定

层数：18层

车位：600个

交房时间：2008年9月

物业管理公司：戴德梁行物业管理公司

物业费：22—26元/平米/月

开发商：御道津旅（天津）发展有限公司

地址：南京路与河北路交口

咨询电话：23196666

项目点评：

君隆广场不仅引进了世界顶级的六星级威斯汀酒店，而且以该六星级酒店为核心，集合了商务、商业、居住、行政等全功能于一身，建立了互利互补的综合体系。

华侨大厦

总建筑面积：10500平米

单套面积：211—300平米

租金：6元/平米/天

层数：7层

车位：100个

交房时间：现房

物业管理公司：待定

物业费：租金含物业费

开发商：天津富士企业发展有限公司

地址：南京路与新华路交口

咨询电话：23137777

项目点评：

华侨大厦具有优越的地理位置，其位于天津市商务核心区，与国际大厦、津汇大厦等高档商务写字楼并立。

亚太大厦（查看地图）

单套面积：200平米

租金：2.5元/平米/天

层数：30层

车位：地上、地下

交房时间：现房

物业管理公司：香港怡高物业顾问管理集团

物业费：租金含物业费

开发商：天津津港亚太房地产开发有限公司

地址：南京路35号

咨询电话：23161003

项目点评：

亚太大厦是一座集商务公寓、写字间、金融及娱乐于一体的现代化综合性建筑物，与毗邻的天津凯悦饭店及天津国际大厦构成一个"金三角"地带。

金皇大厦

总建筑面积：25500平米

单套面积：200平米

租金：4元/平米/天

层数：25—42层

车位：不详

交房时间：现房

物业管理公司：金皇物业

物业费：租金含物业费

开发商：天津金皇房地产有限公司

地址：南京路与浦口交口

咨询电话：23138866

项目点评：

金皇大厦共47层，置身于小白楼商业圈，灵活的办公空间分割，高科技5A智能，设计完备，功能齐全。

环球置地广场

总建筑面积：84892平米

单套面积：1500—1700平米

售价：18000元/平米

层数：42层

车位：近300个

交房时间：2008年春

物业管理公司：待定

物业费：待定

开发商：天津海顺置业发展有限公司

地址：南京路309号 

咨询电话：87899999

项目点评：

环球置地广场是天津市地铁沿线首座与地铁车站相结合的5A商务写字楼，项目位于南开区商业腹地海光寺地段。