■实习记者 刘小飞 王振杰

　　“5万、10万、15万。”4月15日，在一场名为“引擎新财富，加冕‘金十字’”的商务推介会的台上，赵怀国公开悬赏。

　　为了奖励那些能给光大国际中心（查看地图）带来1000平方米以上租户的代理机构，这位光大房地产公司副总经理专设此奖金。

　　位于西二环和平安大街交会的光大国际中心总建筑面积为16万平方米，拥有两座5A级智能化写字楼，一座酒店和梅兰芳大剧院。

　　未来，代理机构碰到这样的“好事”也许会越来越少。

　　据戴德梁行的最新数据，2009年和2010年预计北京甲级写字楼供应仅为100万平方米，尤其是2010年，预计新增供应30万平方米不到。如同CBD、金融街、燕莎等核心商圈的新供应更是稀缺。

　　尽管北京市政府已批准了金融街将核心区拓展到2.59平方公里，但“外资继续向西”的消化速度远远快于新增写字楼供应量。

　　从租售并行到以租为主

　　金融街4月8日公告，公司与中国光大银行股份有限公司签订了买卖协议，公司将位于北京金融街的金祺大厦出售给光大银行，预测建筑面积约9.85万平方米，价格约23亿元。这是2008年以来写字楼整售的最大一单。

　　此外，同处金融街的恒奥中心也选择了整售，到目前为止已累计售出四座，成交均价在31000元/平方米左右。剩下的最后一座，地理位置的优越性加上短期内没有其他整售写字楼，成了众多中外资机构和企业眼中的香饽饽。对于将于7月份入住的业主，恒奥以不方便为由拒绝向《新地标》透露。

　　另外，中国太保3月6日发布公告，拟22亿元购北京金融街丰盛大厦（北丰C2楼），但对于《新地标》关于新近进展的询问，丰盛大厦售楼处显得非常谨慎，具体结果仍不得而知。有意思的是，和北丰C1、C2楼同一开发商的在建丰融国际项目，已经悄悄地放弃了出售，改成了持有出租。对此，一位不愿具名的人士透露：“虽然对外宣传是只租不售，但不排除出售的可能，如果有大客户愿意整购的话。”

　　随着经济的发展，以及写字楼物业自持在调整资产比例、股市融资、银行贷款、吸引外资基金等方面作用的显现。在写字楼需求与租金不断上涨的行情下，金融街商圈甲级写字楼市场租售行情也发生了变化——从以前的租售并行转向以租赁为主。

　　据本报记者调查，在金融街，甲级写字楼出售基本以整栋整层出售为主要形式。如凯晨世贸中心（查看地图）、金祺大厦、光大国际中心等。而像丰融国际中心、泰康国际中心、北京银行大厦（查看地图）、中海地产大厦等则是只租不售。而从在售项目数量来看，单价在20000元/平方米左右的项目受到市场热捧。

　　业内专业人士指出，统一产权带来的物业管理的统一以及服务的提升将为租金上涨提供保障，而且随着各企业战略的转型以及物业管理水平的提高，租赁市场将进一步升级。这也是我国写字楼租赁市场逐渐成熟的一个标志。

　　租金超平均水平21%

　　《新地标》走访一些楼盘后发现，在年初还打出租赁广告的多数楼盘如今已经满租或者所剩面积很少。今年一季度地处金融街中心区F区的泰康国际大厦（查看地图）投入使用，为写字楼市场新增了37912.64平方米面积，甫一推出，泰康国际就迎来了一个大客户，法国兴业银行与其签了0.69万平方米的租赁合同。

　　地处西单路口的凯晨世贸中心，项目本身的先进和配套设施的优越使其成为当之无愧的地标式写字楼。日前《新地标》前往凯晨广场采访时，售楼处负责人徐小姐告诉记者：每天都有很多客户过来洽谈，除西座4.7万平方米整租给中国进出口银行外，中座基本满租，东座所剩约8000平方米的楼面也会很快签约。同时租金也从年前的300元左右上涨到360～380元（含物业）。在被问及是否有售出面积时，徐小姐笑答只有东座有几处，自她去年到职售楼处已经完全成了租楼处。

　　凯晨的综合品质得到了众多机构的青睐，相信短时间内其空置率将变成零。和凯晨一样，金融街商圈的其他甲级写字楼租金也都略微上扬，这更多的得益于写字楼本身品质的提升。地处宣武门的在建写字楼项目环球财讯中心（查看地图），目前租金为7元/天/平方米（不含物业费），比周围楼盘平均租金高出2～3元/天/平方米。对此，《新地标》在采访后得知：环球财讯中心在多方面都有所创新。

　　比如其寓意“石中含玉”的独特外观设计和可调节可计量健康节能环保全新风空调系统，都让人耳目一新。据悉，现在已有新华社等单位与其签约，预计年底入住。但其大规模的宣传尚未展开，相关网站也正在建设中，入市可能要等到几个月后。

　　一位业内人士坦言：“写字楼租赁在进入现房阶段后才会迎来真正的热租期”。虽然北京整体上写字楼存量和放量在以后一段时间内比较大，但金融街商圈硬性需求的持续增长和入市的楼盘的供给不足给业主们带来了更多对于租金上涨的期待。

　　尽管如此，但金融街写字楼也面临着市场上同类产品的激烈竞争。2008年初，位于CBD的环球金融中心（查看地图）（WFC）正式封顶，该项目与香港著名的国际金融中心（查看地图）同属一家开发商，这一只租不售的写字楼项目目标客户直指金融类企业。

　　而业内人士认为，如CBD、东二环这样的区域不乏顶级品质写字楼，而且商务氛围浓厚，是吸引金融客户的重要因素。

　　在这样的环境下，金融街区域必须经历适应期和“预热”期，新建写字楼的入住率和租金水平的增长更像是“厚积薄发”。

　　由于新入市项目多在市场上经过了长期预租，部分项目的预租率已达到30%至60%之间，因此在项目完全交付使用之后，项目的吸纳率快速上升。同时由于新增项目从地理位置与硬件条件都有竞争优势，其租金报价上涨迅速。如泰康国际大厦，其租金从2007年11月份的288元/平方米/月到现在330元/平方米/月，上涨幅度达到14.6%，丰融国际中心的报价也在300元/平方米/月。

　　《新地标》调查显示，2008年金融街商圈甲级写字楼加权平均售价为28110元/平方米，权平均租金为270元/平方米·月，分别高出2007年北京全市平均报价的16个百分点和21个百分点。预计2008全年金融街甲级写字楼平均租金还将维持平稳或小幅上升的态势。

　　平均空置率为35.7%

　　从2004年至今，北京写字楼市场供应量一直保持较高水平，2007年至2008年则出现了甲级写字楼集中供应现象。但是，随着奥运会的临近，多个计划2007年年底完工的写字楼项目都推迟了入市时间，更多的供给量将推迟到2008年上半年。

　　来自高纬环球研究部的最新统计数据显示，2008年北京写字楼市场将有153万平方米建筑面积入市。原定于2007年入住的约48万平方米的甲级写字楼新增供应量因故推迟至2008年入市。

　　据不完全统计，2008年金融街商圈约有20万平方米的甲级写字楼新增供应量，加上2007年的存量以及其他因素，2008年金融街商圈甲级写字楼预计最少有30万平方米的市场量，创历史新高。

　　2008年开盘入市的项目有：丰融国际中心、环球财讯中心。而光大国际中心、泰康国际大厦、中海地产大厦、凯晨世贸中心、金亚光大厦（查看地图）、恒奥中心等则是2007年开盘入市，相继有一定的量带入今年。其他一些整售的甲级写字楼如金祺大厦、丰创大厦等，是否会转化为一定的市场供应量还是一个未知数。

　　世邦魏理仕在2007年北京房地产市场回顾与展望报告中指出，外资金融机构对金融街地区写字楼的关注程度逐渐提高。据有关调查显示，金融街区域多数甲级写字楼项目入住率喜人，区域内2006年～2007年入市的甲级写字楼项目，皆近满租，在金融街核心区域几乎一房难求，不少金融集团开发的写字楼项目全部以整租为主。

　　《新地标》调查发现，2007年入市的甲级写字楼项目，皆将近满租，在核心区域更是难求一房。而少数后期入市的项目由于入市时间短，市场消化不是非常迅速，其空置率维持在30%～50%。据本报初步统计金融街商圈甲级写字楼平均空置率为35.7%。