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随着08年奥运会的日益临近，以及北京国际化程度的进一步加深，零售商业，尤其是购物中心越来越为人关注。从2006年开始，京城东西南北各区域、不同规模的购物中心如雨后春笋般拔地而起，业内人士更是高呼“京城购物中心时代来临”。
为进一步探讨这种零售商业未来发展之路，分享成功购物中心经验、推动购物中心产业健康、有序发展，搜狐网、焦点商铺网特联合中国购物中心产业资讯中心举办“2008购物中心发展主题论坛”。
活动时间：2008年5月07日 13：00
活动地点：丽亭酒店
主办单位：搜狐网、焦点商铺网
中国购物中心产业资讯中心
 对本次论坛进行了现场图文直播，以下为现场图文实录。
>>点击 进入2008购物中心发展主题论坛专题
主持人 龚怡：尊敬的各位领导、各位来宾，大家下午好。非常荣幸能够在这样一个初夏的午后，邀请到这么多的高朋来参加我们由搜狐网、焦点商铺网联合中国购物中心产业资讯中心主办的“2008中国购物中心发展主题论坛”。
相信在座的各位商业界精英以及所有关心购物中心发展的有识之士，都有一个共识。近几年，中国的购物中心无论数量上还是质量上都取得了一段长足的发展，那么面对2008年这个对于北京，对于中国，乃至全世界都有着特殊意义的年份，以及他将会带来的一些衍生效应，中国的购物中心将会走出怎样的发展曲线，相信是大家共同关注的话题，这也是我们举办此次论坛的目的所在。
今天我们荣幸的邀请到了众多知名人士，他们是：中国购物中心产业资讯中心主任郭增利、富华国际集团市场营销部总监姚宁、金融街购物中心营运总监邢军、华贸商业管理公司副总经理兼华贸购物中心经理李斌、望京国际购物中心副总经理陈新、中粮集团西单大悦城总经理暴雪松、北京方拓商业管理有限公司总经理刘炳洪、双全汇金商业发展有限公司总经理董佳、SOHO中国有限公司物业管理公司总经理耿蕙、富力城商业运营中心副总经理李应聪、易事达购物中心招商经理陈阳、戴德梁行商铺部华北区董事张家鹏、CBRE中国区购物中心管理部执行董事田克力、澳邦成行总经理成路、北京商业企业协会秘书长高以道、远洋商业管理有限公司高级经理罗拥军、中国商业地产联盟副秘书长钟铁滨、迈尔商业顾问公司策划总监李克让。
出席我们今天论坛的还有搜狐公司焦点房地产网总经理耿晓华先生，焦点房地产网新闻中心主任莫春女士。当然还有众多商家代表和新闻媒体的朋友们，对你们的到来一并表示热烈欢迎。
首先有请主办单位搜狐公司焦点房地产网总经理耿晓华先生致辞。
 | | 搜狐公司焦点房地产网总经理 耿晓华 |
耿晓华：谢谢龚怡的介绍。首先感谢郭主任以及在座的精英的到来，搜狐大家都不陌生，是在纳斯达克上市的一个公司。上一周搜狐人应该都比较高兴，因为一季度财报出来股票上涨15%，市值现在达到27亿美元。说一下搜狐，它同时也是2008年北京奥运会互联网内容服务赞助商，这是我们北京奥运会唯一一个互联网内容赞助商，同时也是百年奥运史上第一个互联网内容赞助商。所以2008年对于搜狐来说也是非常重要的一年，当然2008年对于整个中国来说都是非常重要的，第一是奥运会，还有一个就是我们正好2008年是改革开放30周年。改革开放30年，整个过程中的成就都会在这一年中，可能各种媒体都在做总结，都在利用奥运会的机会做一些展示。
今天火炬正好应该传递到广州，前一段在国外传递的时候，可能在传递的过程当中也有一些不愉快、不和谐的声音，当然这个声音对于我们整个中国人，尤其是全世界的华人来说更加是一个机会，就是增强了民族的自尊心和自豪感。我记得搜狐当时在征集国旗，因为海外购买我们国家的国旗很困难，以非常快的速度就征集了上万面国旗，通过EMS传递到国外去，这是增强了我们国家的骄傲和自豪感。这一周5月4日开始第三次公开发售门票，这一次由于第二次的时候技术措施都做了一些弥补，但是据说还是登陆不上去，就是交不了钱，就是大家对于奥运会的关注非常强的。作为搜狐，作为奥运会唯一互联网内容赞助商，我们争取在奥运会期间给大家带来一场不一样的网络奥运会，就是我们有一个计划，所有的比赛不论是预赛还是决赛，不论是香港的马术还是青岛的帆船都会全程直播，所以搜狐现在也在投入很多的人力、物力做这方面的准备。
搜狐除了单一搜狐品牌之外，主要以搜狐的矩阵资产，除了有搜狐，还有搜狗包括地图等等，还有焦点房地产网，焦点房地产网是龚宇先生在1999年创立的，在座很多朋友跟龚总很熟，现在他是搜狐首席运营官。我们在2005年就开始做写字楼网，因为房地产开始做了以后发现细分市场还是有很多的内容，所以我们在2005年开辟写字楼网，2006年底开了焦点商铺网，主要是把写字楼和商铺关于商业地产做得更加透彻，更加精，更加专业。到目前为止我们商业地产整个网站的结构是除了北京之外，我们在上海、广州、深圳、天津和成都都开了专业的写字楼网，除了在北京的商铺网，广州商铺网在2007年已经上线，马上上线就是上海的商铺网，我们希望以北京为中心，华东、华南一起把整个商业这一部分互动起来。
对于今天这个主题就是购物中心时代的到来。其实中国的改革开放30年，是中国用了很短的时间走完了像资本主义国家，像西方发达国家上百年走过的路程，现在中国已经逐步走向消费社会。在消费社会研究理论上面对于消费社会的理论研究，对于消费的需求是以消费为需求，生产是以消费为需求，而并不是以生产计划为需求，所以这是一个不一样的点。中国正好改革开放30年，这种经济发展的速度使得不管是商业的环境，还是商品极大的丰富，使我们这个社会逐渐走入了消费社会。而在美国或者是欧洲已经几十年历史的购物中心的形式，在中国已经逐渐的到来，尤其是最近这些国际巨头以及国内一些优秀的民族企业都做了很多的关注，有很多的动作，所以作为搜狐和焦点房地产网这样一个网络媒体来说，我们希望能够搭建这样一个平台。线上的平台就是更多的交流，更多的资讯，为购物中心，为我们商业地产的发展能够做出我们媒体应该做的事情；线下我们可以组织比如在座的专家，一起来探讨一下我们中国商业地产应该怎么做，我们中国购物中心应该怎么去发展，所以我们今天下午举办了这个论坛。
再次感谢大家的光临，代表搜狐公司和焦点房地产网谢谢大家！
主持人 龚怡：非常感谢耿总的精彩致辞，从耿总的讲话中就可以看到我们焦点写字楼网和焦点商铺网对于专业的不懈追求。下面开始我们本次活动的主题演讲环节，首先有请中国购物中心产业资讯中心主任郭增利先生，他演讲的主题是《当前购物中心的发展方向》，有请！
 | | 中国购物中心产业资讯中心主任 郭增利 |
郭增利：在此代表主办单位之一对于搜狐焦点房地产网对于我们行业的支持表示感谢。我们是非常好的伙伴，我们一开始就和焦点房地产网有很好的关系，非常欢迎北京、石家庄众多的购物中心的代表，今天我讲的内容只是跟大家做一个讨论，也希望大家能够提出批评和指正。今天按照购物中心时代来临我一直在想中国购物中心到底怎么发展，到底怎么演绎。
恰好一个月之前美国购物中心协会等先后约请产业中心提供一份中国购物中心发展史，突然我们发现一个行业发展到今天的时候还没有一份阅读的中国购物中心发展史，这就是中国购物中心发展到现在确实有很多的功课需要在座的专家去补的。这样我们就做了一个中国购物中心的发展简史，今天我们主要是谈方向，我们不对发展简史更多的细节做讨论。
整个上溯到上个世纪80年代，通过回顾历史我们会捕捉到中国购物中心非常清晰的脉络，而且中国购物中心并不是从2000年之后开始的，在很早之前就已经有了雏形。通过回顾历史可以看一下当前的购物中心，根据这样几年演绎历史我们应该关注什么，所以我先把对购物中心自身的方向做一个提炼，划分为四点：一个是规范化的投资方向，规范化的投资方向大家可能都清楚，就是购物中心也好，商业地产也好，其实是有三种获利模式。第一种是直接出售商铺；第二种是持有物业，通过租金获取稳定持续的收益；第三种就是上市，这是商业地产和购物中心获利的三种模式。在三种模式当中，大家可以非常清晰的感觉到中国的购物中心在2000年之后出现更多的就是出售商铺这样一种倾向。但是我们反过头来说历史上在20世纪80年代的时候，我们老一代起源购物中心时其实在购物中心专业理念上把握非常严格，而且直到今天为止这些购物中心无论是在中国本土衡量还是亚洲区域甚至更广泛的区域衡量，这些购物中心的操作还是很先进的，他们投资回报率也是走在区域前列的。所以我想在投资方向上，在未来一段时间内，中国购物中心的发展在投资方向上应该是非常明确，可能更多的购物中心、商业地产的开发商都会通过运营这种方法，通过租金来获取这种收益，这是非常可喜的变化。
第二就是专业化的操作理念。专业化的操作理念我个人认为主要体现在四点，一个是定位，一个是规划，一个是招商，还有一个是运营，我认为是在中国购物中心整个发展进程当中这些成功的项目带给大家非常好的启发。
第三个方向是细分化的服务功能。因为中国购物中心在起源阶段发展基本上是都市中心型的这种庞然大物，这种综合性的购物中心。但是当顾客、消费出现细分趋势的时候，我们购物中心也必须要应对这种细分趋势，所以这种细分化的情况下消费在细分，顾客在细分，我们目标客群在细分，我们购物中心在提供各项消费功能、服务功能上也应该根据这样的变化提供更加细分的功能。
第四个方向是产业化的社会系统。产业化的社会系统在国外整个零售业发展是非常重要的环节，就是过去我们通常情况下是把购物中心或者理解为一种零售业的业态，或者理解为一种房地产的投资模式，无非就是这两种，但是事实上从国际、全球的角度来看购物中心应该是成为商业设施和社会公共设施，具备这样两种功能。一旦购物中心具备这两种功能的时候，我觉得可能整个行业规范化程度和产业化程度就会迅速提升。这是整个发展历程我个人的一种理解。
现在进入到对购物中心起源或者是雏形阶段。我个人认为在20世纪80年代末期的时候，有很多的百货店尝试向购物中心转型，但是本质上还是没有变。我印象非常清楚1998年我们举办了中国一次中国购物中心发展大会，那一年参加研讨会的人绝大部分是百货公司，当时应该是110多与会代表，是83个百货店参加了会议。但是到2003年召开第一次中国购物中心国际论坛年会的时候，我们发现参加会议的代表结构发生了天翻地覆的变化，基本上在那个时候的百货店已经没有了，就是在第一届年会的代表没有了，换来的是更多的是房地产开发商，有这样一个演变的过程。所以在20世纪80年代末期这些百货店由于竞争的压力尝试向购物中心转型，但是核心的做法就是拓展功能，但是事实上从整体的经营模式还是百货店的模式，所以那个时候我们想还不是严格意义的购物中心的操作方法。那时候也有一些购物中心面积比较小，品牌组合和功能组合比较简单，那个时候因为这些购物中心组合比较简单，所以在今后购物中心开发过程当中没有成为更多的开发商借鉴的样本。转过来中国购物中心就进入到起源的阶段。
在起源阶段，我觉得有一个核心的特点，这个特点就是它开始作为一种房地产投资形式。在起源阶段我们罗列了一些典型的购物中心，在这些购物中心当中大家把购物中心产品做成什么，其实是作为公司当中的一种投资形式，而且他们是把初步的租金收益纳入公司整体资产组合的一部分。在收益方面，他是追求稳定的租金收益，而不是更高的投资回报率，所以跟国外的购物中心获利是不太一样的。而且那个时候购物中心很少考虑自身资产组合，而是追求稳定收益，那个时候购物中心规划设计、招商租赁、营运管理等等和现在购物中心都是保持一致的。包括现在新东安市场98年开业，经营当中也出现不论是股权还是什么出现了一些问题，但是现在改造之后，我相信还会有很好的一些变化。再关注其他的购物中心也可以发现，很多基金公司都在找我们上面列的购物中心，能不能把购物中心整体卖给我，出现很多，但是为什么这些购物中心根本就没有可能去考虑，因为在他做产品的时候，他的目标并不是把它卖给基金公司，就是要化解整个经济周期性波动带来自身投资的风险和压力，他要的是稳定的租金收益。所以在起源阶段，我觉得最关键就是他是作为房地产的一种投资形式，这是我们对于起源阶段的一个理解。
在起源阶段也有一些特点，这些特点跟现在的购物中心发展有一些结合点。比如说过去在起源阶段购物中心主要位于城市中心区或者是重点发展区，像北京东方新天地等等，还有像一些购物中心，周边并不是一个繁华的商业圈，但是城市已经把它定位为未来重点发展区域，也就形成上海徐家汇，广州天和区域，包括整体天和区域已经超过上海的南京路。它的功能是商业功能加上社会的服务设施双重功能结合在一起。还有这些购物中心操作是非常规范的，无论是定位、规范、招商、运营都是非常规范的，甚至于到现在为止这些购物中心依然成为我们新一代做购物中心开发、购物中心运营当中很多企业重要的参考目标。由于受制于自身发展水平，生活方式的变化的原因，购物中心像天河城广场大概经过6年的时间，港会广场也相对经历了很长的时间，这些时间这些购物中心应该说适当领先于整个社会消费市场这样一种产物，但是经过经济的发展，外部环境逐渐改善，这些购物中心已经渡过了他们艰难的运营期，进入到健康稳健的状态。
进入到发展阶段的时候，我觉得中国购物中心发展阶段和起源阶段边界是非常模糊的。像东方广场、东方新天地是2000年开业的，为什么2000年开业和1999年开业划分成两个阶段，理论上来讲可以列入起源阶段，之所以这样划分是因为东方广场整个操作理念是比我们第一代的1999年之前的购物中心在前期的规划、后期的运营方面更加严密，也就是它的培育期要远远的比以前的购物中心要缩短很多，所以我们把发展阶段购物阶段，把东方广场列入发展阶段。发展阶段购物中心特点就是整个行业成长基础和环境正在日趋完备，社会消费利润在成长，所以培育期相对比较短；第二个特点恰好跟我们零售业全面开放，零售商加紧拓展结合在一起了，就是零售业和房地产业结合发展。大家可以看这些购物中心直到现在为止，有部分的购物中心已经开始在做资本运作，当然我们不去具体讲哪一家，这一代的购物中心和最早给大家介绍的和基金公司合作这种活跃程度要大大高于1999年之前的购物中心，这些购物中心其实已经出现了把购物中心作为一种金融产品的趋势，这是在发展阶段。
在发展阶段它的价值投资目标是非常明确的，就是如果有可能尽可能拿到资本市场上能够获取更多的收益。它在边界划分上应该说中国的购物中心的发展阶段可能会持续比较长，这个阶段在中国也会成为从购物中心起源到繁荣当中一个非常重要的一个阶段。同时我刚才也讲过这些购物中心平均培育周期要比1999年以前的购物中心缩短50%，过去是5—6年，这些购物中心培育期大体上是3年左右，所以也就是市场的改变让这些购物中心更加融入市场。大型的投资商、地产开发商进入，资本运作步伐加快。其实已经从2005年下半年开始显现，所以这个方面可以列举出来非常多的大型品牌地产商，包括中心地产商，包括金融街、富力等等都在加大在商业地产所占的比重。在发展阶段外资机构对于中国购物中心市场开始关注，而且这些外资机构非常奇怪的是它跟其他进入发展中的国家像越南、印度等不一样，它是直接进入市场。在发展阶段也出现了一些投机行为，这些投机行为实际上在中国经济周期并不长，即使到2001年到今年也就是5、6年的时间，对于一个行业发展来说是非常正常的，出现这样的投机行为，也就是出售商铺获取短期收益，但是更多案例出现以后，有很多购物中心开始扭转这样一种做法，也就造成了购物中心在整个零售房地产当中所占的比重由2004年前后大概21%，现在提高到大概是37%，也就意味这有更多商业地产项目是按照购物中心的操作理念来做，都是在做持有型的物业，持有的比例已经达到37%。当然客观事实确实存在，而且融资渠道狭窄和缺乏退出机制这两原因将会使中国购物中心在发展阶段延长很长时间，会比其他国家发展阶段时间要长，希望中国购物中心在这方面有更快的突破。同时发展阶段有很多购物中心，除了市场在发展之外，他们在定位的策略上，在细分的目标消费群当中做的是比较准确的，应该说比起我们1999年之前的购物中心做全客层的定位要细致得多，所以有很多购物中心在客层分析上是非常准确的，他定位服务于谁也是把握非常准，配合外部环境改善，他们培育期逐渐缩短。在发展阶段中国购物中心还有一个特点，无论是城市中心型购物中心还是区域型、超区域型这样的购物中心，在中国没有一个演进的过程，是并列同步式的发展，所以在中国多种不同类型的购物中心还会面临一次新的洗牌，也就是结合我们市场的变化，结合消费的变化，在每一个项目，不同的项目上适合于开发哪一种类型的购物中心还有一次梳理的过程，这是我们对发展阶段的理解。
今天主题在倒数第二个议题当中说到区域型的购物中心会不会成为主流，我想这个结论经过两年多的研究，我个人认为是成立的，就是更多的购物中心，特别是在中国出现城市化进程不断加快的特殊情况下，老城的改造，新区的开发都将成为区域型的购物中心逐渐成为购物中心当中的主导产品奠定很好的基础。其实中国的购物中心可能会跟美国、日本、印度、越南、东南亚国家都不同。我有一个例子可以给大家参考，就是日本购物中心几年以前使用的定义，跟现在已经发生了变化，它的购物中心主导类型也在发生演变，这是今年上半年日本购物中心协会提供的资料，它现在发展成为一种以交通为据点的购物中心，这种购物中心在日本成为最典型的购物中心。我想对应于中国，可能中国的购物中心交通据点，交通枢纽这样的购物中心也会占一定的比例，只不过中国购物中心将会把其他国家发展特点融合在一起，这样大家可以关注一下通过日本他去找他的主流购物中心产品，我们确实需要通过今天会议的讨论看中国购物中心产品到底是什么，我们不能说把购物中心四个字就作为一个发展方向，而是为了这个行业更好的发展有必要在购物中心做细分。
以日本交通据点发展成为购物中心为例，和美国郊区购物中心是不一样的，日本交通据点购物中心有以下四种，包括以车站为中心，车站大楼或者是车站商业大楼，高架桥下的商业中心，我们在高架桥下中国就面临很多的问题，主要是配套法规的问题；第三种是地下街型的购物中心。中关村的段总我们邀请他来参加这个会议，其实在日本地下街型的购物中心非常多，但是中国地下型的购物中心通常都是做规模不大的商业街，所以我想进一步的研究一下日本地下街型的购物中心的发展，对于中国下一步合理运用地下空间也有很大的帮助；第四种就是购物大楼的发展。
中国购物中心进入繁荣阶段还有一段的时间，因为整个产业化的阶段还不是很完善，叫中国购物中心一个行业我个人认为还为时尚早，就是当一个行业在整个经济链条当中扮演的分量足够大，占有地位足够高的时候，这个行业才能够真正发展和成熟起来，所以应该说中国的购物中心现在离我们成为中国购物中心行业来说还是有一段的路要走的，那要等到我们中国购物中心进入繁荣阶段。但是我们为什么对于购物中心未来趋势非常乐观，第一中国地大物博，中国城市类型很多，中国城市化进程在逐渐加快，2000多个城市都会有相应的购物中心，过去出现在大城市，可能是超大型的购物中心，但是未来在很多中小城市会有新区域型的购物中心逐渐起来，所以我相信城市分布的范围将会逐渐的渗透，向二、三线城市渗透，当然这些城市再发展购物中心的时候，就不能完全照搬大城市的发展模式。
第二这个数据是非常关键的一个数据，就是购物中心能不能成为一个行业是跟这个行业的作为是有关系的。国际上大家可能都知道像美国扣除汽车这样耐用大型消费品，购物中心在整体社会消费额当中占有一半，欧洲很多国家也占有一半，日本大体上是在26%左右。反过来说我们中国购物中心销售额在社会消费零售总额占的比例不到10%，这个数据是预估的数据，国家统计局并没有公布这个数据，为什么我们得出这样的数据，因为上海统计局统计了上海购物中心占上海社会消费总额当中占只有10%左右，所以判断中国购物中心占社会消费总额不到10%。这个数字跟其他国家有很大的差距，我认为这种差距恰恰可以成为中国未来购物中心发展的机会。
结论就是中国的经济实力不断增强，居民的生活方式不断提升，收入水平也在不断提高，同时还有一个非常重要的就是中国的城市化的进程在不断地加快。这四点因素，将会成为购物中心发展一种支撑性或者是积极性的一种力量。刚刚对整个购物中心通过历史回顾看我们未来购物中心发展的方向讲了一下我个人的理解，这里面有的观点不一定很准确，希望业内的朋友给予指正，谢谢大家！
主持人 龚怡：感谢郭主任高屋建瓴的精彩发言。接下来有请本次活动的东道主富华国际集团市场营销部总监姚宁先生，姚宁先生所在的富华集团目前重点打造的金宝街，总占地面积22万平方米，由丽晶、丽亭、励峻皇宫酒店等4座豪华酒店、金宝大厦、华丽大厦等三座甲级写字楼、香港赛马会北京会所、金宝汇商业中心、酒店式涉外公寓等组成，将成为世界第十一大商街。他演讲的主题是《高端购物中心发展思路》，有请！
 | | 富华国际集团市场营销部总监 姚宁 |
姚宁：非常高兴今天下午能够邀请大家来到我们金宝街丽亭酒店。昨天在考虑这个话题的时候我一直有这样一个观点，就是对于一个购物中心也好，一个Shoppingmall来说对于高端、低端没有任何关系，只要合适就是好的产品。首先从这个讲话来讲，郭主任对于整个中国购物中心有一个很好的回顾，同时也介绍了我们未来应该注意的点。
因为我们不仅做金宝街，还有其他一些商务物业。对于购物中心也好还是其他商务物业也好，它的位置、资源以及物业需求是产品定位和特点确定最根本的基础，只有充分考虑到整个地理位置以及整个资源或者已经吸引到客户的需求，才能准确地把握到一个购物中心也好，或者是一个写字楼，一个酒店的定位应该有的特点。在这个基础上，这里面我拿金宝街做一个例子，因为我对金宝街比较熟悉，金宝街是处在北京相对核心的位置，而且是商业区、外交区、政务区过渡的地带，很容易吸引周边的资源。做金宝街开发的时候，因为我的想法是对于一个购物中心来讲，周围的资源和基础是它发展一个很必要的特点。作为一个很好的购物中心不管是高端、中端、低端还是社区类的购物中心，它周围规模化的同质化的集群是很重要的氛围，同时借鉴资源和特征的话，这个购物中心定位和发展会得到他们很多的支持。讲到一个区域市场和形象的共享。就像刚才讲到的一样，一个区域里面市场资源以金宝街举例，周围市场的资源和既有项目的形象，不管是商务品牌还是商业品牌客户的需求，如果可以在一个小环境里面形成共享，不管是形式的共享，品牌的共享，形象的共享以及客户的共享，可以为以后商务中心发展奠定很好的客户基础和品牌基础。
下面说一下我对高端购物需求特征与产品类型。高端购物只是一个部分，这些购物人群对于整个购物环境、购物场所、品牌、价格这些方面的需求其实是所有购物群体里面一个很有意思的部分，他对购物环境要求可能比较私密，整个不管是项目形象还是整个店面的形象要求比较雅致，同时从产品类型上来说我们感觉到其实对于高端消费者黏性最大的产品是高端产品，以汽车、家具个体比较大的产品为主，这一点感觉也是基于中国对外开放越来越多，高端人群国内国外走的机会越来越多，如果说他现在对价格敏感度比较高的话会去国外购买一套西服或者是一个表，但是对于大宗像汽车、家居，很高端的大型产品，国外直接进口的渠道比较少，所以在这个方面我们想对于高端购物中心来讲，一方面要讲究环境，另外一方面要跟周围的资源进行共享和对比，其次对于产品规模要对整个高端购物人群做一个细致化的分析，他们所需要的环境，包括他们所需要的交通，他们所需要的服务，需要有一个比较明确的了解。同样以金宝街举例，金宝街的构成我们现在是在1号地里面，包括像丽晶、丽亭，金宝大厦这样的酒店，2号地有意大利餐厅和小的酒店，2009年会开发成比较大型的购物中心，和有特点的四合院会所，其实到现在为止这个项目还没有进行前期规划工作，但是已经有很多国际型大型国际购物中心或者是品牌都跟我们接洽谈合作的可能性；4号地我们有一些酒店和甲级写字楼，8号地两个甲级写字楼，7号地是香港马会两个会所，已经开业了，罗格做的剪彩，对于高端人群吸引力很大，6号地是我们金宝汇，是我们一个购物中心，整个规模并不是大，但是在里面够能是比较齐全的，6号地里面不是只有一个金宝汇的项目，可能一个金宝汇占的面积比较大，旁边会有一些国际最顶级珠宝品牌世界上最大博物馆的旗舰店，4月22日在马会已经跟他们签订了确认书，在边上有一些比较矮的玻璃房子，会有一些名车放进去，而且后面还会有一个比较大的四合院，会是一个红酒会所或者是娱乐化、休闲化比较强的产品。所以整个6号地是品牌性、休闲性、购物性综合的产品。5号地大家也看到是我们丽晶皇宫酒店，是一个欧式的建筑，同时是一个超五星酒店，所以从金宝街它的环境和资源的共享。
针对金宝汇这个项目不是很大，加上地上地下只有4万平方米，可出租的作为商业只有2万平方米，我们希望功能做得比较完备。我们采用的是排除法就是我们可以做什么项目，低端肯定不可以，中高端在周围有很强的竞争，高端是风险最小的一条道路，同时反正高端产品是不是有资源和氛围的支持，最后我们选择希望把它作成高端是以客户的角度出发。因为这些酒店，因为这些名车、名表，包括很好的餐厅、会所，甲级写字楼，很多高端消费人群已经很了解。我们遇到一些朋友，包括会员，包括长安俱乐部、马会会员，他们说很了解，因为经常去那边吃饭、买车或者是酒店消费，所以我们想作为金宝汇来讲，是针对这样一个客群来做的。当然我并不是说我们这样做就是比别的项目会更好一点，只不过是更合适而已。在这个基础上，我们不光有时尚的产品，包括一些很名贵的珠宝、手表，同时还已经定了一些高端和中端相对比较快的餐饮，同时还有一个比较好的电影院在金宝汇的6、7层，是百老汇宫殿级别的影院，我们希望把产品功能做得更完备一些。
讲到规模和风格，其实我们在做这个项目的时候，规模对于我们来讲是比较有利的一个点，就是一个高端的购物中心应该做到多大的规模，以前其实没有太多可以借鉴的例子，但是我们在做的过程之中发现这个规模还是合适的，如果太大的话，你对品牌为了把它装满，对品牌来讲相对会降低，但是如果太低，丰富程度包括组合功能又不够，所以我觉得下来差不多2万平方米的规模应该还可以。同时风格上来说，我觉得可以重点说一下建筑风格，其实建筑风格相对来讲比较简单，这是帮助客户突出他的特点。我们觉得这个购物中心本身作为一个载体来讲，就像电影配乐一样，他们讲最好的电影音乐，电影配乐是听不见的配乐，所以我们如果能够把这个概念用过来应该是可以考虑的。
同时讲到这种类型的购物中心，经常会碰到一些问题，这也是很实际的问题，就是作为品牌的选择。这个方面，因为我其中一部分的工作也包括金宝汇整体招商管理，我觉得我个人的感觉是品牌方面既有成绩，又应该有所创新，就是既有大家耳熟能详很高端的，不一定很高端，就是大家都会知道的品牌，也要给一些比较有前景的，或者他是代表了一个社会发展方向的品牌一些机会，所以我们做的时候也签订了像宝石龙等一些品牌，但是也有一些在国内甚至于在亚洲都不是很知名，但是它的产品我们看到未来会有市场。给大家举一个例子，比如说有一个品牌是从意大利来的，这个品牌它的特点是世界上应该算是最好的婚纱礼服包括燕尾服，大家可能想30万做一个婚纱礼服是不可想象的事情，但是这个市场是存在的，刚才郭老师也说现在经济社会越来越好，高端人群高端需求会越来越多，这个需求怎么满足他我觉得应该具有前瞻性，当然也不要太过前瞻，就是所有的项目都是这种前瞻性品牌，对于项目前期预热也会有一定的压力。所以可能会有2、8或者是3、7的比例，既有保守、稳定的品牌组成吸引现在的客人，又有前瞻性的品牌带来不同的刺激，这样对于消费者的感知会比较有兴趣。这是金宝汇我们一些效果图，我们现在基本上预计了交房验收的工作，我们现在有一些客户已经开始进场了，预计在今年年底之前开业。
接下来看一下我们整体的思路，从我们公司整体的思路来讲，其实这个思路是针对购物中心，也是针对其他所有项目，甚至于整个金宝街的发展思路。其实第一是以资源委基础；第二是以项目、品质为出发点；第三通过和品牌的合作，来形成一个很好的良性循环，同时可能是借助周围的资源，比如说我要借助CBD的资源，借助王府井的资源，借助使馆区、东二环的资源，逐渐你发展起来以后就有自己特点，对于好的品牌来讲如果在很好的环境里面有很好的生意的话，对于下一步的发展会很有支持，同时最后这些品质和品牌又使你自己形成一个独特的自己的资源。这三方面共同的应用，我们叫做三位一体的作用，就可以使一个比较大的综合商业中心会得到很大的发展。谢谢大家！
主持人 龚怡：谢谢姚宁先生的精彩演讲。金融街购物中心作为去年开业的奢侈品集中地，引起了业界广泛关注，下面就有请金融街购物中心营运总监邢军先生为我们分析北京购物中心未来发展趋势，有请！
 | | 金融街购物中心营运总监 邢军 |
邢军：首先感谢大家的关注和支持，由于时间关系没有能够准备PPT，所以先向大家表示歉意。我今天发言的题目叫做区域购物中心会成为未来购物中心发展的主流，主要分为三个方面，第一是讲结论；第二就是讲为什么会成为发展主流；第三就是发展当中要注意的问题。
首先购物中心在国内的发展应该还算比较新鲜的事物，但是在国外经过半个世纪的发展，也已经形成比较成熟的商业业态。有便利型、社区型、区域型、超区域型等9种特征，众多购物中心也形成一种金字塔的结构，塔尖是由少数的超区型构成，塔身是由区域型的购物中心构成，塔底众多的社区型购物中心构成，购物中心业态已经发展很成熟的香港地区已经印证这样的格局，所以我认为区域型购物中心将会成为发展的主流。
第二就是为什么会成为发展的趋势。首先是城市化进程快速发展，为购物中心业态发展提供了广阔的空间和强劲的市场需求，由于城市规模、生活习惯、交通状况等方面的差异，相对国外而言，城市Mall比郊区Mall更适合中国的发展；第二比如像上海、北京这样的城市都是惯性城市，摊大饼的发展模式，虽然大家意识到这个问题，但是由于惯性作用和经济增长拉动需求是停不下来，所以在特大城市形成多个商业中心或者是主商业中心和次商业中心并存；第三就是开发成本过高，也使得很多新城区出现为购物中心发展提供新的需求；第四就是在国内目前各地公共交通发展速度普遍落后于城市规模拓展的速度，比如像地铁、城铁这种便捷高效的交通非常滞后，所以不得不就近消费这样一种特征比较突出，也为区域购物中心提供需求；最后一点就是很多项目从诞生之日起自然而然承担区域商业服务功能中心这样一种责任。
第三点我想给大家介绍一下发展区域购物中心当中应该注意哪些问题。第一个就是选址的问题，我知道在香港购物中心选址方面有一个所谓的2、8选择，也就是20分钟之内的客源要做80%的生意，要产生80%的销售额，所以选址必须经过科学严密的市场调查，项目必须选在区域中心黄金旺地，而不要靠人为的设想说我的项目开在这，开了之后自然会产生自然而然的吸引力，现在我们很多不成功的项目都是盲目开发这样一种结果。
第二就是规模问题。现在购物中心有盲目的摊大求洋的趋势，很多项目都追求所在区域第一甚至是中国第一、亚洲第一，但是从成熟的市场发展来看，比如说香港地区其实几万平方米的项目居多，超区域型不会在20万平方米以上，区域型不会超过15万平方米，如果再大客流量、商品品种根本无法满足对开发这样一个项目的需求。国内现有经过统计比较权威的数据整个商品品种20万品种左右，国外是150万品种左右，所以有限的商品资源决定你做大以后根本就填不满。
第三就是定位问题。我大概在1997年的时候听过日本洋华堂在中国第一任总经理说的一句话，给我印象很深，当时做华堂的时候有很强的争论，他说远处的美人不如近处的老太太，就是不要盲目追求高端定位，而应该踏踏实实满足区域内消费人群消费需求和消费特点，提供有针对性业态组合、商品结构和服务。远处的美人虽然看起来光鲜亮丽但是一个月来一、两次，但是近处的老太太可能天天来。
第四就是业态选择的问题，区域型购物中心都是以百货店和综合超市为主力店，在开发经营过程当中既要充分利用他们集客的优势，又要尽可能的避免对他们过渡依赖，注重对有利于形成特色差异的商户进行培养和关注；第二是区域型商务中心像衣服鞋帽等比例都是44%左右，社区型要低一些在26、27%左右，其次是珠宝精品和美食类；第三就是近些年来餐饮娱乐化增强的趋势非常明显，电影院、溜冰场、休闲健身、电子游戏等等业态所占的比例会越来越高；第四凡是与生活有关的商品和服务都应该成为购物中心特别是区域购物中心重要组成部分，比如说邮局、银行、药店、幼儿园、园艺店、宠物店等等都纷纷进驻，比如在香港购物中心甚至可以购买到赛马会的彩票。
第五是交通定位的问题。我们去香港考察的时候看到很多购物中心都成为城铁、地铁、出租车、私家车的集散地，特别是成为地铁、城铁、出租车换乘的枢纽，还有大巴，国内很多的购物中心实际上在开发建设的过程当中，特别是在最开始规划的时候，往往忽略交通的问题，变成开业以后大家到达很不方便，或者本身由于地理位置的缺陷造成交通问题一段时间困扰着大家。
第六是功能定位问题。购物中心不仅应该成为购物休闲的场所，还应该成为满足社会多元化的场所，比如说日本六本木有一个僧美术馆，就是以现代艺术为重点，让人们除了在这里休闲购物之外，成为文化交流社交的场所。
第七是就是分期开发、分阶段开发的策略，不追求一步到位。比如说国内万象城等都是很好的发展。
第八区域型购物中心要成为区域节能减排和环境保护的典范，而不要成为环境污染，交通堵塞等等问题中心。
最后一点就是特别要强调的所有这些问题和效果要想解决最重要就是要强调专业化的经营管理，如果没有专业化的经营管理所有这一切都是空谈，只有从最开始有专业人员参与规划、定位、建筑、招商以及后期的管理运营才能够确保一个项目，先不说我们有多火爆，至少保证这个项目能够实现它最初的一个基本预期。达到一个比较正常的运作水平，所以综上所述，我认为区域型购物中心作为国内目前一种普遍的发展模式应该说正在以前所未有的速度和态势发展，作为开发管理者除了要遵循一般购物中心业态运作规律和行业特点之外，还必须尊重区域文化和微观的社会及文化环境，所谓要守正出奇，守正就是守住自己的特点，出奇就是要结合自己区域的特点做出自己差异性和经营特色，培养出其他购物中心难以模仿所谓核心竞争力，只有这样做才能把区域中心做好，这也是自己的一点体会，有很不成熟的地方希望和行内的学者、同仁交流，谢谢大家！
主持人 龚怡：感谢邢军先生的精彩演讲。下面要做主题演讲的嘉宾同样是一家备受瞩目的综合体商业运营负责人，他们成功引入了两家万豪酒店，引入了新光天地，大家一定猜出来了吧，对，就是华贸中心，有请华贸商业管理公司副总经理兼华贸购物中心经理李斌先生和大家分享6年来华贸商业运营的经验与心得，有请。
 | | 华贸商业管理公司副总经理 李斌 |
李斌：各位嘉宾、各位来宾，首先感谢搜狐焦点房地产网给我这样一个机会。华贸中心的开发从立项到现在有5、6年的时间，我们当时讨论的问题，比如说应该持有还是销售，购物中心应该是建在郊区还是市区，规模多大比较合适等等这些问题。其实像今天我们有很多问题也许在几年以后也成为一个长时间的问题。
无论是地产界还是零售行业，在这几年都是有飞速的变化，也就是说他们的成长非常快。随着科技与经济的飞速发展，人们希望能够买到适合商品的同时还有一个良好的购物环境，并由此延长购物的乐趣。就像吃饭一样，我们现在已经不是简单的吃饱就可以了，还要追求饭菜的味道，所以我们在短短几年时间走过了发达国家几十年的零售发展的历程，并且涵盖了所有的最流行的业态，像刚才郭主任讲到的各种购物中心，包括购物中心、商业街等，甚至近几年刚刚在东京出现独立体验式品牌体验中心也有开发商在尝试，也就是说所有的项目同时在发展，所有的业态同时在发展。
这种变化是不是意味着进步呢？当我看到这么多的购物中心，特别是我去考察新开业的购物中心的时候，每家购物中心都有一种似曾相识的感觉，我认为我们应该静下心来好好思考一下，如果希望开发一个成功的购物中心需要具备什么样的元素，就是下一步我们如何利用现有的资源，通过正确的判断，清晰的操作程序来实现购物中心的发展。通过华贸中心的开发，我试图找出一些科学严谨的理论分析，或者是解剖购物中心具备哪些基本要求，就像我们平常所做的一道菜，用色香味描述来知道这个购物中心是好还是不好。购物中心比如说形状、颜色、尺寸等等可以描述的属性，抛开开发公司资本运作等等资源，比如说定位、位置、交通、规模、规划、业态、品牌、管理等等，用这些主张试图衡量购物中心，发现这些指标有一些参考的价值，但是没有办法形成一套完整的可以操作的简易的程序，就是没有办法用这些指标形成一套操作规范。而一些偶然的因素却往往能够起到决定性的作用，比如说历史的时机，经济环境、政策，还有大众消费意识等等这些，总之购物中心的成功是复杂而没有标准的。
购物中心的成功虽然没有标准的，但是通过华贸中心的开发和探索，购物中心的竞争核心就是恰当把握消费购物欲望，也就是适合的是最好的。一个高档购物中心除了豪华装修以外，引进的品牌，经营的商品应该是比较高级一点，相反在大卖场如果全部都用进口大理石装修，可能反而适得其反，让顾客望而却步不敢进来。因此成功的关键就在于如何让消费者在购物中心里面寄托他自己各种的期待，发挥他们的想象空间。以华贸中心为例，我在和不同人交流的时候，大家都表现出来对华贸中心的喜爱，但是理由各不相同，比如说华贸中心比较方便，有酒店、写字楼、商场，有人喜欢它就是喜欢它都会的感觉，甚至有人就是喜欢这个建筑的设计，还有人说我不知道为什么，我就是喜欢，所以他只是一个单纯的喜好。我们在开发前期也做了很多的工作，就是试图找出一个定位，包括周围商圈人口的分析、年龄层、家庭背景、收入状况、学历，甚至他消费偏好我们都做了分析，以及我们竞争对手的情况，包括未来零售发展的趋势。做了这么多市场调研，主要是想做到精确的定位并恰当的选择消费者的需求。我们只是说我们是世界的商圈，选择项目本身的包容性，当然华贸的规模比较大，涵盖比较大，定位明确的购物中心我认为还是要精确的知道这一点。
成功的购物中心虽然没有标准，但是在操作的过程当中仍然有一些规律可以遵循，主要有三点：第一要有明确的目标；第二要有专业机构来处理专业的事情；第三要有足够的耐心。
首先第一就是要有明确的目标，所谓明确的目标并不是说我们开始就要树立一个很远大的目标拼命地去追求，而是在不同的阶段有不同的目标。以华贸中心为例，5年多以前我们分析规划，首先考虑的是这个购物中心能不能生存，它能生存我们才能生存，才能考虑到通过购物中心为公司创造利润。如果连饭都不吃就谈不上理想，所以立项的时候我们目标简单明确就是以较低的成本投入建造一个大众时尚消费中心，利用区位和交通优势满足区域消费，当时就做了一个区域购物中心。在早期有一段时间招商拼命引进溜冰场、电影院等这些群体，因为只有这些进来才能保证购物中心能够活下去，能够生存，当然代价也不言而喻的，租金是很低的。但是在这个时候，住宅市场有一个变化，就是2004年左右住宅市场非常好，我们先期开发住宅开发效果非常好，一下就卖光了，对于我们投入公建项目的资金量来说就很充裕了。
这个时候我们感觉到自己应该做一些有理想、有追求的东西，而不仅仅是解决温饱的问题。在这个阶段比较有意思，就是有很多客户追着我们签约，我说对不起，因为我们认为这样的客户提供的产品不适合，这个阶段我们已经抛开了国内的伙伴，已经在国际市场上寻找伙伴，我们希望为大望路地区的居民和国际接轨，同时也为买我们住宅的业主能够有一个很好的升值回报。在这个阶段我们就频繁和国际大型商业公司和商业地产公司在保持联系，当时最终确定的是美国一家百货公司，并且当时我们已经签署了合作意向书，签完意向书以后在华贸中心又发生了一点变化，就是和两家酒店也已经签署了合作意向书，我们找到了泰国皇室公司来建造，也就是说现在看到华贸中心两座酒店产权是属于泰国皇室。这个阶段我们发现自己已经很富有了，在这个阶段第五大道给的租金条件很低，我们现在又不缺钱，我们认为我们购物中心做得更好能够有合理的回报，给的价钱不合理，所以我们最终选择的是新光天地。当然未来我们目标依然是明确的，未来我们的目标现在虽然很富足了，但是能不能跟贵族沾上边。
第二个规律是要由专业的机构处理专业的事情。道理很简单，但是真实实施起来不容易，就像我前面说没有一个科学的标准去评判，专业公司说购物中心面积多大，有多少店铺都没有标准，很多事情都没有办法判断是对还是错。华贸中心新光天地开业之前有两个大的评估，虽然一开始我们花了重金请国外设计师，国外商业顾问帮助我们做规划，但是他们不是最终的运营商，运营商介入以后会提出各种各样的设计要求，所以当公司进入以后我们大规模的设计。美国百货公司对于建筑的要求不是特别高，有一些部分是能够满足的，当时取消了一些曲线和全场结构，对于我们未来在建造的时候也损失比较大。新光天地开业之前我们花了很大的价钱，当时很心疼，因为最后是由运营商来主导，但是没有办法，人家是运营商，他说的话就是专业的，所以我们说专业的事情交给专业的机构去做。反过头再看华贸的案例应该是有警示的作用，没有办法为运营商量身订作的时候，请一个专业公司设计一个通用的建筑是开发商的选择，就是你找不到真正运营商的时候就请一个专业公司设计一个通用的建筑，毕竟建筑要符合未来运营商的要求，这是你谈判的基础，要是你盖成一个鸡窝也不能引进金凤凰。
第三就是要有足够的耐心。我们要做的就是要有足够的耐心去坚持所制定的方针。前面所说只是技术层面的事，比如说目标，专业等等，但是耐心大家拼的是时间，虽然每个人都有资源，但是不是每一个人都有胆量消费这个资源。曾经有一个品牌的CEO跟我说你们是我看见最有耐心的开发商，我认为这是对我们工作态度最高的评价。通常我们说一件事情的对错是需要经过历史的考验，历史就是时间，运筹帷幄的耐心确实是决定成败的一个关键，如果没有耐心，经历建造期、优化期、调整期等，华贸中心从去年4月新光天地开业以后，9月份华贸写字楼入驻，年底两个酒店的开业，运作一年就打造了一个全新的商圈，当然打造这个商圈是很新，我们保证了一个领先的优势。
以上只是我个人在开发华贸中心过程当中一些个人的体会，抓住一好的时机，再遵循这三条规律，每一个购物中心都是值得期待的，谢谢！
主持人 龚怡：感谢李斌先生的精彩演讲。听完了几位购物中心运营者的发言，下面让我们有请我们焦点网的老朋友，戴德梁行商铺部华北区董事张家鹏先生为我们剖析《商业运营管理的四个挑战》。
 | | 戴德梁行商铺部华北区董事 张家鹏 |
张家鹏：今天过来跟各位做一个交流，实际上刚才李总讲的我个人是非常认同的。商业是非常不容易做的，戴德梁行是从3年前我们就拓展代人管理的工作，但是到现在我们做的项目仍然是有限的，有限的原因之一是我们认为在目前市场环境下做商业管理是非常辛苦的，我们觉得如果能把现在手头少数的几个项目做好，我们觉得很满足。
今天过来交流的一个题目就是管理的几个挑战，也是我工作中的一个体会。分为四个方面跟各位做交流，第一就是人员制约的因素；第二就是前期工作遗留的问题；第三就是业主心态的影响；第四是外包合作的难点。外包合作是指我们作为一个独立的管理公司，在操作的过程中遇到的挑战。
第一个方面人员因素的影响。里面有三个方面，人是做任何事情最重要的因素，但是目前商业管理国内有很大的需求，但是人是很难找的。现在大部分国内有商业经验的人都是做百货出身比较多，但是百货和购物中心是两种概念，是很不一样的，我们以前也有过经验请一些做百货的同事，但是做百货很多都是做不动产工作的，这是很大的区别。第二就是管理向服务角色的转化，百货之前很多的工作，百货公司是相对强势的，我拿你的钱，你结帐也要从我这边去结，这比较强势；但是购物中心更多是做服务，因为收款很多都是自己收银，你要去做客户心态的把握，要做统一的促销。以前有的同事做百货出身就讲这个发展商怎么能这样，对运营一点都不懂还舍不得投钱，很多时候我觉得是角色转变的问题。第三就是对开发商心态的把握。因为我们现在看到很多国内的开发商，他们重点实际上还是在开发上，有一个部分是在做运营的，所以这个思路还很难转变过来说完全把支持给到运营这一方，这样就形成一个障碍的问题。但是商业开业以后不是马上能见钱的，是要有一个支持，所以开发商怎么对现状做一个协调是一个很大的问题。
第二方面是单向经验的问题，就是有做过购物中心的，只做过一个购物中心，成功也好，失败也好，导致就是非黑即白；有时缺乏应对变化的能力。
第三方面就是国外经验者。不同文化背景下消费模式的差异，国内消费的习惯和国外消费习惯是很不一样的，所以有关的促销活动就不一样，比如说在中国小城市做项目，可能很多促销真的是要看热闹的，但是在国外很多都是教育型的，这个不太一样。还有一个非常重要的方面是外籍同事不太适应的，就是管理幅度的问题。在国内管理很多都是要协调城管方方面面外围政府部门，是非标准化的，但是在国外不是这样的。实际上人员因素是制约管理一个大的问题。
第二就是前期工作的遗留。目前看来商业房地产在每一个阶段操作都不是非常标准化和专业化的，这就造成我们管理公司在接这个盘的时候有的时候真的是再处理遗留问题。比如说很多项目找管理或者是聘管理团队是销售项目或者是包租项目，包租项目是开发商推包租来完成，有的项目能够达到这样的租金，但是接受这个租金都是非成熟经营户，就是没有经验敢进来，有经验的都认为租金太高，所以都是新经营户他们经验都不太足，这是一个问题。另外一个是现在很多经营项目，很多发展商是不得已持有，这就当作一个包袱处理，所以运营上就有问题，等于说后面的运营公司过来以后就变得很被动，所以前期遗留的问题给管理造成非常大的被动。
另外一点就是产品设计上重要的制约。我昨天在外地看到我们一个客户以前的项目，这个项目现在招商招得还好，后期我们沟通过程当中我觉得有很大难度。因为他很多的设计，包括层高，包括一些硬件的预留，包括一些动线的问题，还有一部分销售的问题，未来整个业态非常难调整，现在硬件只能适应这样一个业态，未来很难调整。我们讲商业运营实际上是受顾客习惯变化最为敏感，不动态调整意味着你很被动。产品设计上的问题就是再有好的想法没有办法在这个地方实施，这是遇到的一个非常大的问题。还有层高、柱网的问题，在座有一些做运营的朋友应该有这样的体会。比如说我们希望在某一个区域做一个很好的中庭，但是这个地方硬件没有办法允许。
第三方面就是不稳固的租户基础。这比如说在该有主力店的却没有，造成没有人带动。再就是一位追求的高租金，进来的都不是成熟经营户，成熟的经营户都有自己的顾客，而不成熟的经营户这就是一个不稳定的提法，因为在这个市场上已经经营这个品牌就代表已经适应和习惯这个市场，已经有固定的客源，不能完全都是新的。如果这个项目租户本身就是不稳定的，这本身就是一个壁垒，会给后期带来很大的问题。
第三是业主心态的问题。很多开发商客户是站在一个还是开发商的角度去看商业物业的运营，所以对管理形成了一个很大的阻力。我们现在有管理的几个项目，我们大量的工作都是协调业主，这真的是非常辛苦的。第一就是主观的预期过高，因为现在土地成本越来越高，不像前几年，刚才邢总也说到未来社区商业包括区域型购物中心是未来的趋势，大型购物中心很难有很好的效益。我们客户拿到地之后，就像他的小孩一样，他都觉得很完美，而且拿过来的代价也很大，结果对这个项目的租金，还有档次的预期都会非常高，我们也知道北京我们开的项目都是阶段成功的，但是很多项目由于过于追求高端，实际上现在是看不到的，比如说望京之前有一个项目就是一定要做奢侈品，但是耽误了他整个公司的战略，我觉得这是一个问题。我们再看国外有一些成熟的开发商，反而在适合的地段做适合的项目，我觉得这才是关键的，适合才是最关键的，不一定要求高。
第二方面就是对于资金支持的情况。商业刚开出来40%或者是一半，后续还需要很大的支持，我的体会就是这个公司也在做商业运营，但是大部分都是在做地产，老板说一个6万的商场要1000人，要做一个百货，地产一年做7、8亿才需要100、200人，而且你们还持续花钱，这是有阻碍的，你不支持后期会有很大的问题，这是商业必然的规律。
第三方面就是意见的误导。意见的误导也是一个很细的问题，但是也很重要，就是因为老板身边都是做房地产的朋友，做房地产的朋友提出的意见都是基于地产角度。比如说我们做了一个项目，老板有一个顾问有很多设计方面的经验，因为我们是做他们的顾问，他们谈的过程当中就找到我，他跟我讲说你看这个零售商的条件都拿过来报上来，中间是不是有什么问题，就非常的气愤，因为他们之前吵了一个架，但是我看了以后这个行业就是这样，比如说逃跑条款、装修等等，但是很多不了解的人看了以后就说这个有问题，结果导致没有办法最后走弯路还是要回到这里。
第四我们戴德梁行是外包公司以独立的身份介入，在管理当中也有一些体会跟各位分享一下。第一就是从未来趋势来讲一定要有专业公司出现的，但是现在行业对于合作伙伴很多不是合作的心态，而是甲方考乙方，甲方要乙方的心态，现在谁都不敢说做商业地产很成熟，一个公司有意愿把这个委托，他们对你们的要求是非常高和完美的，这实际上是一个问题，所以我们在接项目沟通过程当中，我们觉得把很多东西提前沟通，然后能够达成共识说一块儿去做这个东西才能去做，否则你顺着他完美的预期是很难的，只能说我们横向经验会多一些。
第二对于管理标准的共识。因为购物中心是一个收租金的物业类别，而且在中国目前现状下，哪一个城市的商业供应量都很大，能够合理的招商开业就算一个不容易的结点，后面仍然有很多的工作。国外不一样的是在哪？就是我们很难有一个标准说你管理的成果，怎么样一个结果是甲方和乙方满意的结果，我们双方要沟通，这很难有一个硬性的标准。因为国内的市场是变化多端的。另外就是难以避免的政治，我们在做的过程当中，现在我们的原则就是接新的项目，老的项目过去做是不太敢做的，接的是新架构的项目，但是这里面仍然很难避免一个问题就是客户安排很多人进来，但是这有的时候是一个问题，就是管理方面造成很多没有必要协调的工作。
谢谢大家！
高端对话一：中国购物中心如何成功转型
主持人 龚怡：感谢张家鹏先生，感谢我们五位嘉宾带来的精彩演讲，想必各位都获益匪浅。下面我们将进入本次活动的高峰对话环节，第一场对话的主题是《中国购物中心如何成功转型》。在这个环节中，我们将会和各位业内人士一起深入分析区域购物中心、购物中心中小型化等热点话题。有请论坛环节的主持人：搜狐公司焦点房地产网新闻中心主任莫春，以及论坛嘉宾上台，他们是：中国购物中心产业资讯中心主任郭增利、北京商业企业协会秘书长高以道、戴德梁行商铺部华北区董事张家鹏、世邦魏理仕中国区购物中心管理部执行董事田克力、澳邦成行总经理成路、迈尔商业顾问公司策划总监李克让，有请！
 | | 搜狐公司焦点房地产网新闻中心主任 莫春 |
莫春：很高兴有这样一个机会跟我们各位商业地产专家进行问题的沟通。刚才五位演讲人已经把整个商业地产发展的脉络以及一些我们新开业和即将开业一些商业地产规划和定位等等，都给我们诠释得非常清楚。
因为我们主要邀请的是专家型的嘉宾，而且国内、国外的嘉宾都有，我们还是想从宏观的问题切入。首先第一个问题我想问一下郭主任，因为刚才郭主任在自己发言当中对于未来购物中心发展持非常乐观的态度，但是我们也知道今年以来商业地产的供应量非常大，其实对整个商业地产来说也是一个非常大的挑战，同时也是机遇。有关这方面的数据，我想请郭主任先给我们介绍一下。
郭增利：谢谢莫春。其实刚才跟莫总开会之前有过一个短暂的交流，就是我们一直在关注这个行业的走势，关注行业走势的时候我们非常关注两个比例，一个比例就是商业营业用房的投资额和社会商品零售总额；第二就是商业用房的投资额和房地产投资额之间的比例。
 | | 中国购物中心产业资讯中心主任 郭增利 |
在这两个比例当中我们可以做一个简单的介绍，2003年的时候中国商业营业用房的投资额大致增长39%，当年社会商品零售总额增长率大致是16.7%左右，也就意味着他们之间有差不多20%多的差距，这种差距意味着什么？就是我们当时投放量确实比较大，经过这几年的发展到了2007年中国商业营业用房的投资额大概是2700亿，增长率大概是17%，社会商品零售总额2007年增长是16%，两条曲线对比可以发现过去商业营业用房投资额大大高于社会商品零售总额，到2007年这两个数据逐渐缓和或者是逐渐接轨，意味着整个行业的理性已经出现了。从绝对数据来讲2300多亿，2007年是2770多亿，增长速度从绝对数字上还是可以的。2007年商业营业用房的投资额是2700多亿，整个房地产投资是25000多，也就是意味着零售房地产的投资占整个房地产投资额当中不到11%，国际上投资大体上也就是16、17%，也就是整个房地产当中有多少是利用到零售房地产，国外是16、17%这样一个数字。
我觉得中国存在一个结构的问题，今天主题有很多的议题是探讨到底适合发展什么类型的发展中心，这个过程当中我们和焦点房地产网联合举办区域型购物中心全国巡回论坛，这个论坛按照现在计划5月份、6月份分别在长沙和大连继续巡回，已经在深圳和东莞做的两站，包括从土地选址到整个资金实力，我觉得其实情况确实非常复杂，没有标准化的依据，我觉得能够把别人的经验借鉴过来少走弯路就是比较好的选择。问题的关键就是中国商业地产集中式的放量，我觉得再加上结构上出现的不合理，就造成现在很多项目比较反映明显的就是北京、重庆、天津这几个城市，特别是奥运年在北京很多项目原来寄希望于在奥运之前能够开业，但是事实上当一个零售商要面对10多个购物中心，他选择的时候主动权是在零售品牌手里面的，这里面对开发商来说要么放弃自己的一些条件，要么也要重新调整自己的定位，和原来预期购物中心的组合有一定的差距，表象上来看北京购物中心或者是其他地区的购物中心似乎发展过剩。
但是反过来，包括我们今天来了很多我认为是国内非常重要的购物中心的代表，其实他们在招商过程当中，我相信有很多的品牌在跟他们谈的时候，他们恐怕都是在做一些取舍，就是他已经有这样的能力去看你的品牌能不能进入到我们的购物中心当中来。在我们上一次培训班结束以后，有几个韩国品牌就到中关村广场考察，说到中关村广场这两年有很大的变化，过去是有商来就很高兴了，但是现在不同，有品牌要跟我来谈你是什么定位，跟我的定位是不是相吻合，能够给我带来什么，我依然看好购物中心的前景。包括前面致辞的时候把社会商品零售总额和购物中心比例做了一个简单的对比，我相信中国购物中心在未来第三产业当中会占有更高的比重。
莫春：刚才郭主任说到购物中心总的销售额占所有商品零售总额是10%，这个数据是否准确？
郭增利：这个数据是一个推定的数据，就是咱们国家统计局是没有这个指标的，现在上海市统计局已经把购物中心的销售额做了全市统一统计口径，在上海统计当中上海市所有购物中心在当年销售额累加占上海市所有商品零售总额是11%，其实上海购物中心是走在全国的前列，而且经营状况他们不错，所以我们横向做了一个推测，横向来说北京、上海、广州、大连、沈阳这样的城市累加在一起，应该说不会高于上海的情况，所以我觉得还是有一些空间和机会可以挖掘。
莫春：谢谢。我们今天主题是探讨中国购物中心如何成功转型，刚才几位嘉宾也谈到从整个发展阶段来看以前是百货业，现在走到购物中心，而且我们有几位专家型嘉宾也提出来区域型的购物中心或者是中小型购物中心以后可能是一个发展趋势。持这种观点的我想请两位嘉宾简单诠释一下，首先请澳邦成行的总经理成路女士。
 | | 澳邦成行总经理成路 |
成路：有一个数字我想跟大家分享一下，就是特别不受到重视，现在还没有开始的，购物中心发展潜力空间其中有一个就是邻里社区商业，这在澳大利亚占60%。购物中心是干什么的？就是除了奢侈品以外，这是有限的，主要就是便利，满足人们日常生活的便利性，提高人们生活质量。所谓提高人们生活质量并不是指我在这里面买一个什么包，而是指方便，在我家门口就能够买到，我就能够理发，能够买到非常生鲜的东西，这个便利性是直接关系到每一个人的生活质量，所以这个东西在国内现在是绝对没有受到重视的，这个空间有多大？这是一个非常大的空间，就是小型的购物中心，也就是邻里式、社区式的，能够满足到每一个人的日常生活，跟每一个人的生活都有关系的，现在奢侈品是跟广大的人没有关系，跟少部分人有关系，但是跟每个人都有关系的邻里式的购物中心都还没有，包括几个大型社区都没有这样的购物中心。
莫春：就是说这是市场的空白，就是邻里型小型的购物中心。下面再请张家鹏先生给我们诠释一下你的观点。
 | | 戴德梁行商铺部华北区董事 张家鹏 |
张家鹏：上一次新闻发布会我们有一个商铺的专题叫中小购物中心将成为未来商业地产一个重要的趋势，分析这个趋势的时候我们看到有四个背景的推动。
第一就是目前中国的土地价格持续的飙升。昨天有一个客户朋友去廊坊拿地，回来他跟我讲，他说在廊坊市中心明珠商场对面刚出了一块地，不是很大，但是地价是2000多万，那真的是非常可怕的。我前一段时间从威海回来，威海1000多万块钱拿到一块地我觉得都很高了，但是这一块地2000多万，所以我认为这是第一个方面不应该仅仅求大；
第二就是房地产商心态的变化，很多项目之前做品牌推广都愿意说西北或者是华东最大，或者是中国最大，现在这种说法不太多了，这是理性的变化，不多关注规模，而是关注未来承受力的问题；
第三方面就是刚才成总讲到的社区商业中心，从一线城市开始购物中心大规模增长量的比重上，区域型的购物中心，当然包括社区型的国务中心应当会是一个重点，它服务的半径相对是不大的，所以商业的规模应该也是小的。因为整个人的消费未来是要更便利的，这是第三个方面；
第四个方面就是支持的因素。在以前我们说做小的购物中心，在社区也好，非中心区也好，需要主力店，如果没有主力店没有办法拉动，而且可选择租户的范围是小的。目前中型店铺和小型店铺丰富程度非常高了，在小型店铺当中也有可能实现丰富的业态组合，这样一个支持的因素也会推动中小购物中心的发展。我觉得是这四个方面的因素。
莫春：我们刚才也是从我们演讲开始到现在，我们其实梳理出来几种购物中心的产品，比如说超大型的购物中心，还有现在是市场空白的社区型的购物中心等等。其实我们在看待中国购物中心发展的时候，我们依然要借鉴一些国外的经验，尽管生活的习俗或者是消费的习惯都不太一样，但是我们仍然想看一看国外购物中心的发展以及它未来的趋势，我们有请世邦魏理仕中国区购物中心管理部执行董事田克力，从他的视角给我们介绍一些他的观点。
 | | CBRE中国区购物中心管理部执行董事 田克力 |
田克力：我在中国大概也就是5个月的时间，但是我在购物中心管理方面已经在中东和印度一些国家有比较丰富的经验。我看到国外一些购物中心，从一些比较传统的百货商店演变到今天比较多功能化的购物中心，从8000平方米购物中心一直到6万平方米的购物中心，我都有过管理的经验。
从今天下午的演讲当中就可以得出一个购物中心的成功并不取决于它的面积。一个成功的购物中心取决于三个因素：业主、租户，最重要的就是顾客或者说是参观者，如果你不同时满足三者的需求的话，哪一个成功的购物中心就不会存在了。现在国外的一些购物中心规模已经越来越大，在迪拜一个购物中心它的面积达到了60万平方米，除了一些丰富的品牌以外，在购物中心里面甚至有滑雪场。所以让顾客在购物中心里面停留时间长是非常重要的，因为大概有25%的顾客到购物中心来并不是单纯的购物，他们可能到购物中心来娱乐，来参加一些社会活动，我甚至在中东一个购物中心里举行了婚礼。所以非常重要的是你必须了解到在一个成功的购物中心里，受各种因素的制约，它是世界中每个国家和每个城市一个标志性建筑，所以重要的是一个成功管理的购物中心是比较重要的。我希望中国的一些购物中心不要重复国外购物中心的错误，而我们的购物中心将是非常成功的。
莫春：我们也是从田克力讲话当中听到60平方米的购物中心，我们国内好像没有这样的购物中心？
成路：这是一个很特例的，不能拿特例的东西套普遍的，全世界只有迪拜，迪拜如果没有这么商业购物天堂谁也不会去，因为它是一个沙漠，就像拉斯维加斯没有赌场谁去那，这不是一个普遍的东西。
莫春：从购物中心环节来说开发商越来越理性了，对于商业是商业决定地产，并不像住宅是地产决定生活，所以我们有的时候要从商业的角度来考虑更多商业地产的问题，也就是由运营商来主导。所以我们今天有请两位商业方面的专家，从你们的视角来看我们目前商业地产，包括点评一些项目，先有请高以道老师。
 | | 北京商业企业协会秘书长 高以道 |
高以道：北京的购物中心和Shoppingmall经历过几个阶段，最早的国贸其实是一批在外贸方面非常有经验的这些年轻人把它做出来的，但是后来都是在市中心，实际上走过了很多的弯路。比如说新东安实际上中间几经调整，到现在我觉得还不够理想，它当然有一个产权的制约，当时东安集团是50%，有一系列的事情。还有很多像恒基，那是一个非常好的建筑，几进几出，中粮大家印象都很深，逐渐转型到进口家具这个方向，但是总的来说我觉得还不够成功。东方广场是经历了一个摸索的过程，整体打造比较好。前几年议论最多的就是世纪金源，因为一开始它是庞然大物，好称60万平方米东南亚最大横空出世，但是前几年大家看到它的客流很少。前几年中关村购物中心筹备过程中间开了一次研讨会请了很多专家教授，到我发言的时候我就说今天这个会差不多变成了世纪金源的批判会了，就是实际上看到它存在很多的问题，但是没有看到实际运营中间内部的思路，他就是非常有耐心的，一步一步不断地往前走，而且销售是不断地翻番，到去年终于盈利了，所以都经历了这样一个过程。
我觉得在北京市场、社会、消费者的需求里面其实已经非常成熟了，因为现在超市和百货店，大家已经习惯了这两种业态，我觉得已经不能够完全满足现在北京人，尤其是现在它已经是几千美元GDP这种水平的消费了，尤其是比较明显的精神文化层面的消费我觉得非常贫乏。再说社区、邻里这一块到哪去，客观需求已经摆在这儿了，但是要往前推进这一块儿的工作，我觉得最需要在这一方面做努力的，我觉得是房地产商。房地产商和商业的融合我觉得是最关键的一点，我做商业这么多年，前些年当时政府部门也好，企业也好，消费者也好都知道，但是当时解决不了的一个问题是什么？是商业和计算机。搞计算机的不懂商业，搞商业的不懂计算机，政府投了资，甚至很著名的大企业政府投资他不要，现在经过整个一段时间的磨炼，现在大型百货、超市等等已经形成，融合得非常好，它必须要有一批人，有一个团队，我觉得看到整个商业发展，尤其是今后购物中心发展空间，我觉得房地产商这一方面向商业的学习，你如果自己要做，商业这方面的知识就必须要具备，就像刚才所说专业的人来干专业的事。如果自己非常清楚自己不是干这个的，就要有一个前期的经营团队介入。这么多年看到那么多的经验教训，包括前些年很多人都根本不知道商场必须只租不卖，很多会上我都强调这个事情，实际上就是那么多事实摆着，但是房地产商不知道，他急于收回资金，但是今后的经营就不知道了，所以我觉得如果在这一点上有突破的话，我觉得今后对大家，对国家，对老百姓，对企业都是一个福祉。
莫春：谢谢，有请李总讲一下目前中国购物中心还存在什么问题？
 | | 迈尔时代商业顾问公司策划总监 李克让 |
李克让：因为我最近麻烦事很多，所以脑子很乱，一直没有这方面的准备。第一我觉得刚才张家鹏把购物中心经营、组织跟大家说了很多心里话，我参加过很多研讨会，说话这么实在的确确实实大家应该消化消化，因为他是购物中心的组织者和设计者，所以他的经验是很宝贵的。
再就是我特别同意刚才外国专家的说法，我觉得他确确实实给购物中心做了一个定位，购物中心三要素一个是开发商，一个是业主，还有一个是顾客，不管是大的购物中心还是小的购物中心，我觉得这都是购物中心发展的基本条件，离开这个购物中心不可能成功。
再就是说得俗一点，郭主任开始提过想做一个中国购物中心的发展史。我想借着这个由头说一下，我觉得中国购物中心只是一个炒作，一个房地产的炒作，一个传统商业到现代商业一个转型的炒作，中国并没有真正意义上的购物中心。我们说的购物中心可能最典型的就是国外那种MALL。目前我是孤陋寡闻，我没有发现中国有像世邦专家说的MALL，反倒有很多购物中心，像东方广场、新东安、百盛集团等，百盛集团他的标准也是35000平方米以上典型的购物中心，他的位置是在市中心，二级城市都不去，所以准确的说法是购物中心，而不是MALL。再有就是目前国外特别是美国比较流行，也比较实用的就是社区的购物中心，它最适合比如说方庄或者是望京。当时望京的商业大家有目共睹，由睡城变成一个沸腾的居住区，望京既然沸腾了，望京居住区就不值钱了，有一点泛滥，就像青岛，青岛是我们国家商业品牌、商业密度最密集的城市，大家都不赚钱，一个著名的商场在那也就是卖2、3亿很惨。
为什么购物中心是炒作？因为我们知道购物中心，知道MALL这个词是上个世纪90年代后期，自从赛特成功以后，觉得做商场能够赚钱，结果做着做着大家觉得赚钱不容易，得想办法让它存活，就把百货商场放大。放大以后，正好住宅地产也在蓬勃的发展，所以就有了MALL的炒作。说一个插曲，什么叫购物中心？说了半天不管怎么夸张，怎么描述，就是商场。我的一个侄女3岁去美国，她大概是10岁的时候回来，我带着她去王府井，她中文说得很糟糕，但是当时我问她哪个商场好，她不知道什么是商场，但是她就说新东安这个MALL好，实际上所谓的MALL就是一个商场，只不过它的区别就是功能多了，是一个复合型的，可能大家除了购物之外还有其他别的消费。
再一个观点就是因为我在北京房地产一个研讨会曾经说过，我说中国的大城市特别是特大城市，像深圳、广州、北京、上海甚至天津，按城市功能和城市未来发展说，都不是Shoppingmall存在的最理想的空间，换句话说Shoppingmall这个业态和大型购物中心，我说的不是3万平方米或者是5万平方米的，它不应该存在于这些城市。但是现在发展商都在做，都在往城市拥，而Shoppingmall这种业态刚才有人说它在沙漠，在哪哪是一个重要的城市功能，我觉得应该建在中国的二级城市、三级城市，甚至更次级的城市，因为那里面的商业发展很原始，如果有了MALL复合型的商业功能以外，就会使得城市功能就像西藏一样从奴隶社会一直蹦到现代社会。再就是现在大部分都是开发商在用资本地产基本诉求的精神来要求地产开发，所以就有地产开发的短期性，不可能做到Shoppingmall的三权分立，因此我觉得中国没有成功的Shoppingmall。现在开发状态实际上是有钱的人没有知识，有知识的人没有钱，而既有知识又有钱的人是谁呢？张朝阳同志，但是他不做商场，他做了一个搜狐，一旦张朝阳这样的精英开始做购物中心了，我觉得大家可以看到中国购物中心成功的哪一天，谢谢！
莫春：既然我们是一个开放性的谈话，就希望大家贡献出自己的观点。由于今天时间关系，其实我们还想更多探讨比如说购物中心很多专家提到没有标准，包括商业地产一些评价标准，一些商业管理的标准都没有，我想我们今天大会有一个主题，就是台上的嘉宾和台下的嘉宾都是我们特聘的商业专家，也希望你们在各自领域内能够为我们商业地产，能够为购物中心今后健康发展做出自己的贡献。以后就机会我们再更多的探讨，接下来进入我们第二场的对话，有请我们第二场的对话主持人龚怡，谢谢第一场对话嘉宾，谢谢大家。
高端对话二：奥运商机下的购物中心
龚怡：感谢各位嘉宾的精彩对话。下面我们将进入本次活动的第二场高峰对话环节，主题是《奥运商机下的购物中心》。在这个环节中，我们将会和各位购物中心运营者讨论各购物中心今后几年的发展计划、以及奥运为购物中心带来的机遇和挑战。有请论坛嘉宾上台，他们是：富华国际集团市场营销部总监姚宁、金融街购物中心营运总监邢军、望京国际购物中心总经理助理霍英、远洋商业管理有限公司高级经理罗拥军有请！四位都是商业运营商的代表，就从上面宏观层面落到微观层面，请四位介绍一下今年各自发展计划，先请邢总。
 | | 金融街购物中心营运总监 邢军 |
邢军：因为我们是一个上市公司，所以有一些很敏感的话题我不便在这里披露，只能说作为购物中心来讲，我们会继续坚持高端定位。事实上已经很清楚，包括我们开业以后销售业绩和我们所做的顾客调查等等，所以也坚定了我们发展信心；另外就是我们可以更完善我们自己的业态，比如我们购买类商品做的还可以，但是在餐饮等等其他一些业态方面还有一些余地；第三应该说这个问题对于很多购物中心都想要引进什么品牌进来，我粗浅的看法就是把品牌分为两个类型，一个就是本身很成熟，给购物中心带来很多客流和销售；还有一个就是它可能更多需要借助购物中心来提升自己的吸引力，希望本身给购物中心带来品牌和客流更多一些。
姚宁：刚才讲到我们商业，金宝汇现在面临的问题就是交房、装修、开业，今年奥运会之年，对于客户装修会有一定的影响，我们也会给大家更宽裕的条件，让大家都准备好了之后到年底左右我们再开业，这是关于金宝汇。当然金宝汇只是这条街上一个购物中心而已。对于其他业态会所开起来以后很成功，而且感觉高端人群吸引力，包括口碑，包括功能我们觉得在国内确实是达到了一个没有想到的高度，就是马会的会所。这条街上写字楼的客人基本上是品牌的置换，包括租金的调整基本上做完了，酒店的生意今年是奥运之年这也不用说，我估计会涨3—5倍。之后一些服务型公寓和酒店会有互动的概念。
 | | 富华国际集团市场营销部总监 姚宁 |
这之后金宝街的规划，包括长安街一些高端公寓的前期，包括有特点四合院的商业还有一些会所的功能，包括用一些四合院的形式来做一些跟文化，跟品牌更加紧密一些的工作，包括刚才我提到的一些世界营运品牌博物馆，包括一些独立的项目，这些是下半年重点要做的工作。从商业来讲就是招商后续的工作，包括装修。从品牌来讲就是要让整条街建筑更加明确多样化，品牌方面就是基于别人的品牌提高自己的品牌这样一个工作。
龚怡：谢谢姚宁先生，下面请陈新。
霍英：我简单介绍一下望京国际商业中心的规划，今年我们做的最大的变化就是8000平方米的中庭改造，第一就是设置了一个儿童商场、酒吧风情街；第二就是在中庭引进了一些元素，让我们整个中庭广场成为望京地区潮流风向标，成为大家休闲、纳凉的好去处。今年招商我们在不断调整我们自己的业态，是更符合这个社区以家庭主导消费需求，比如说引入足疗、图书大厦、影城等等业态。另外就是完善整个商业生活配套设施，比如说引入了一些洗衣、水站等，主要是完善他们生活配套。在市场活动这一块儿，我们更多做的不是大型的媒体宣传我们，我们更主要就是立足于社区，踏踏实实做好我们的推广工作，和社区媒体接触举办全民性的活动，比如说三人篮球赛，还有车展，涂鸦大赛，还有家庭趣味比赛等等，更多就是立足于社区。
龚怡：看来每家购物中心确实各自有各自的趋向，套用嘉宾的一句话合适的就是最好的。我知道远洋这边其实有一个战略调整，就是以后要把收租型的物业调整到一个比例，请罗拥军先生给我们介绍一下。
 | | 远洋商业管理有限公司高级经理 罗拥军 |
罗拥军：我觉得今天坐上来的时候，发现我旁边三个都是运营商，商业地产的经营商，我感觉这也是很好的设计。我这边是属于商业地产提供商，他们是经营商，实际上我们是很好合作和协作的机会。刚才也提到现在有实力的地产商都是从商业地产零售商变成商业地产经营商这样一个角色的转换。在此情况下我们很希望和诸位商家有联系，像远洋在未来几年在北京、天津、沈阳、大连，包括杭州、中山都有几万到几十万、十几万的商业设施，我们也是很希望跟诸位商家、运营商合作，专业的事情让专业的人士来做这个我们是非常赞赏的，我们会提供理想的场所，包括理想的理念，我们和商家能够有很好的沟通和配合，我觉得这对于商家来讲，过去几年他们会说开发商不懂商业又来强词夺理，占据主动的地位。但是我觉得随着未来的发展，会发现地产和商业是很好的融合，我们现在就是奔着融合这一条路来参与这一次活动。
龚怡：这样一个表态我们在座各位运营商，包括专业顾问公司是特别欢迎的一种表态，就是互相之间互相帮助，互相融合的一种关系。现在说到2008年不可避免就谈到奥运对我们的影响，请姚宁先生先讲一下。
姚宁：这个很难回答，从今年一开始，对于今年的感觉其实个人的心理并不是很乐观，看到很多天灾人祸，也包括坏人捣乱，也有各种各样的原因。但是前一阵的事情不管是对于北京开发商或者是每一个中国人来说都是很好的挑战，就是我们是不是有这么硬的肩膀可以把这个担子扛下来，对于在座的每个人来说，有采访的任务，设计的任务，销售的任务，但是作为北京就是把奥运会办好，所以我觉得不管有多少难的事，只要有一个坚定的信念在就可以把所有的事情往前推进。比如说奥运会交通上可能会受到影响，装修上受到影响，工人上受到影响，包括以后可能奥运会开了以后，说句实话作为商业中心来讲，奥运会会不会对商业中心产生多大的推进，在奥运会期间我觉得可能不太好判断，因为那个时候会有很多外地包括外国人来，他们会有多少到购物中心购物。但是对于服务、餐饮、水疗、美发、休闲服务、电影院等应该会有比较大的帮助，但是真正对购物有多大的帮助我不敢说，或者说它是分层的支持。中国类的产品，中国特色的产品或者是北京特色的产品是不是有一个很好的市场，对于外国的品牌是不是相对来说是一种削弱，对于整个北京来说还是利大于弊。
龚怡：下面请邢总给我们讲一下，奥运来临了，我们金融街购物中心有没有针对它采取一些活动。
邢军：我很同意刚才姚总谈的观点，从大的角度，从长远的角度来看绝对是好事，但是具体对于经营者来讲有多大的帮助，尤其是对于高端定位购物中心来讲其实不见得能够带来更多的直接经营效益，包括我们当中有一些来自周边或者是外地的客人，他们是不是能够方便的来北京购物，或者大家的注意力是不是被其他的事吸引了。既然是好事，所以第一有事我们大家一起去扛，另外就是做一些平常没有办法做的去努力，比如说我们利用奥运的机会和政府联合做周边的环境，而且整个金融街区申请旅游开放区域，这些都会给我们工作带来一定的支持，所以我们现在其实很忙，除了我们自己调整还要抓紧机会做一切的努力，包括周边基础设施的完善，写字楼入驻等等。
龚怡：我感觉今天嘉宾都是特别有社会责任感，都是站在国家支持奥运这个角度来谈，而不是谈特别微观项目上的事情，请罗先生给我们讲一讲。
罗拥军：实际上奥运对地产影响很大，尤其是越临近装修都不能装修，所有的设备设施运输起来都是在晚上，而且施工还涉及到防护、气味的窜味，所以就是在大限之前怎么做好所有应对措施，包括原材料在不让运输之前全部储备好，奥运给我们带来很大的影响，但是我们并没有怨言，相信每个人都能心领神会，所以我也没有什么好说的。
龚怡：刚才两位应该说是高端的购物中心，对于区域型、社区型的购物中心带来什么样的影响呢？
 | | 望京国际中心总经理助理 霍英 |
霍英：我觉得刚才这三位先生说出了我的心声，确实在运营方面我们遇到了很多的困难，比如说因为奥运带来相关的比如说像施工、工程进度都要去赶，可能因为工期的问题造成东西只能这样了这样一个问题。但是作为我们经营上宏观长远发展肯定会好的，有一些持续性的影响，人们的热情很高涨，消费者的热情度是很高涨的，有奥运大环境的影响。另外就是也会得到开发商的支持，因为外部环境在改变，硬件也要改变，相当于我们也是沾了奥运的光。奥运对于我们这边最大的影响就是我们今年在硬件上面做了大量的投入，其他的没有了。
龚怡：感谢四位的精彩发言，应该说奥运给我们带来既有机遇又有挑战，但是因为它是全国人民、全世界人民瞩目的一件大事，所以我们肯定是能扛着就扛着，充分利用它的优势。谢谢各位！
今天我们也非常荣幸的邀请到各位嘉宾作为我们焦点网的首批特聘商业专家。我们为各位专家制作了精美的印章，稍候将由我们焦点网新闻中心主编莫春女士为各位专家授印，并在我们发起的促进中国购物中心健康发展的倡议书上盖印。我们有请首批“焦点网特聘商业专家”代表上台，中国购物中心产业资讯中心主任郭增利、富华国际集团市场营销部总监姚宁、金融街购物中心营运总监邢军、华贸商业管理公司副总经理兼华贸购物中心经理李斌、望京国际购物中心副总经理陈新、中粮集团西单大悦城总经理暴雪松、北京方拓商业管理有限公司总经理刘炳洪、SOHO中国有限公司物业管理公司总经理耿蕙、戴德梁行商铺部华北区董事张家鹏、CBRE中国区购物中心管理部执行董事田克力、澳邦成行总经理成路、北京商业企业协会秘书长高以道、商业地产发展总监罗拥军、中国商业地产联盟副秘书长钟铁滨、迈尔商业顾问公司李克让。同时有请焦点网新闻中心主编莫春女士为各位专家授印。接下来请大家在我们倡议书上盖印。
祝贺以上受聘专家，也感谢莫春女士。由于时间的关系，我们本次“购物中心时代来临：2008中国购物中心发展主题论坛”到此就全部结束了，在此，我代表搜狐网、焦点商铺网对各位到场的嘉宾以及媒体朋友表示由衷感谢，谢谢各位的光临，让我们期待下次的相聚，再会！
活动流程：
会议主持：焦点网 龚 怡
拟邀嘉宾：
郭增利，中国购物中心产业资讯中心主任
姚宁，富华国际集团市场营销部总监，金宝街 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)购物中心代表
邢军，金融街购物中心营运总监
李斌，华贸商业管理公司副总经理兼华贸购物中心经理
陈新，望京国际购物中心副总经理
暴雪松，中粮集团西单大悦城总经理
刘炳洪，北京方拓商业管理有限公司总经理
董佳，双全汇金商业发展有限公司总经理
耿蕙，SOHO中国有限公司物业管理公司总经理
李应聪，富力城 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)商业运营中心副总经理
陈阳，易事达购物中心招商经理
张家鹏(张家鹏博客,张家鹏新闻,张家鹏说吧)，戴德梁行商铺部华北区董事
Kim Culley，CBRE中国区购物中心管理部执行董事
成路，澳邦成行总经理
高以道，北京商业企业协会秘书长
罗拥军，远洋商业管理有限公司高级经理
钟铁滨，中国商业地产同盟副秘书长
李克让，迈尔商业顾问公司策划总监
耿晓华，搜狐公司焦点房地产网总经理
莫春(莫春博客,莫春新闻,莫春说吧)，搜狐公司焦点房地产网新闻中心主任
论坛形式：
主题演讲+对话
主要流程：
欢迎辞：
搜狐公司焦点房地产网总经理耿晓华致欢迎辞
主题演讲：
2008购物中心发展趋势关键词发布，几位主要代表嘉宾提出关键词并加以阐释
主题演讲嘉宾：
郭增利，中国购物中心产业资讯中心主任
姚宁，富华国际集团市场营销部总监，金宝街 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)购物中心代表
邢军，金融街购物中心营运总监
李斌，华贸商业管理公司副总经理兼华贸购物中心经理
张家鹏(张家鹏博客,张家鹏新闻,张家鹏说吧)，戴德梁行商铺部华北区董事
高端对话：
一、中国购物中心如何成功转型
二、奥运商机下的购物中心 | 
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