主  办：搜狐网、焦点房地产网

　　形  式：同步论坛，文字直播、视频报道

　　主  题：政策频出，房价蛰伏，地价再创新高，杭州五月后市如何？

　　会议现场：焦点杭州房地产网直播室（世贸二期写字楼D座801）

　　会议时间：5月9日（周五） 下午14:00

　　主持：焦点杭州房地产网记者王欢

　　邀请人员名单：

　　浙江中原 研究总监 盛毅

　　金地地产杭州公司市场营销部经理 沈锋明

　　翼虎E-HOO决策顾问机构资深策划郭华

　　直播实录：

　　主持人：各位搜狐网、焦点房地产网的网友大家下午好，我们这次是博客论道第二期，今天的主题土地拍卖又出高价，杭州楼市会不会迎接红五月的到来，先介绍一下今天的嘉宾： 

　　浙江中原市场研究部总监 盛毅

　　金地地产杭州公司市场营销部经理 沈锋明

　　冀虎决策机构资深策划 郭华

　　今天第一个话题是前两天，宋卫平率领的绿城又在城西以过万元的楼面价拿了两块地，好像跟现在整个市场的行情大相径庭，一方面是很多楼盘在打折，有点卖不动的样子，另一方面宋卫平相当大手笔拿下这么两块地，对这种矛盾的现象大家怎么看？

浙江中原市场研究部总监 盛毅

　　盛毅：我简单讲一讲。应该是6号，绿城也是以比较大的手笔拿下两块地，其实之前也有很多业界的预测，对楼面地价，包括整个竞价的过程有些想法，可能结果出来以后，跟大家的预期有比较大的出入，今年到目前为止现在已经是5月份，这也是08年前四宗地的出让，其实杭州市政府对于08年整个的供点的决策步骤当中一直偏于谨慎和保守，包括在接近上半年末尾的时候，才放出一些地，实际上也是需要去试探市场的反映，包括房产商一些动向。

　　去年我们也在想，许多房产商高价拿地，资金面会不会紧张？包括本身手头有多块项目在开发，还有储备很多的地块，去年因为拿地比较多。其实我们仔细去分析，感觉其实在发展商当中还是要分成几类去看，其中一类是我们感觉会产生资金面比较紧张的一类，包括近期上市的企业，包括外地的企业也有这么一些情况。另外一类是在07年当中销售回款比较多，同时又没有在比较大的项目当中，占有比较大的资金，这一波其实在08年当中还是希望在这个高峰过去之后，看有没有机会去拿一些地，甚至对于地价也是有比较乐观的预期，不会像07年高价去拿地。

　　还有一波是存在在两者之间的，既有部分的资金压力，同时项目又需要寄希望于08年销售的进度，同时也不会停止或者是减缓拿地的势头，这几块来说，可能能够相对全面去看待08年的市场。

　　应该讲，个人感觉上而言，其实包括08年的一号、二号地块由绿城去获得，这个本身对楼市有利好和推进的作用，包括市政府也非常愿意看到这么一个局面，包括后期推地的步骤和量我预期还会有比较大的放量，因为也算是开了一个比较理想的头，接下来会持续的放量，也是在房交会之前的节点上，毕竟到了5月份，我们看了一下，去年1-4月包括今年1-4月，一手房住宅的成交量比例是下降23%，价格是在高位上，当然从二手房来看，成交量是持平的，去年同期跟今年1-4月是基本持平的，但是从去年到4月，从一手住宅去看，已经过了2600套的成交量，今年才有1800多一点，所以我觉得从市场需求，当然还会有各种各样的原因，但是从整个需求包括整个供应的层级情况来看，还没有一下子到一个大幅增长的阶段。

　　所以说5月份，应该说我预期整个成交量的增长不会非常非常的迅猛，当然比较明显的增长还是可以期待的。

　　主持人：绿城每次总是会给我们很多惊喜，郭华你这边有没有看法？

翼虎决策机构资深策划 郭华

　　郭华：我觉得绿城对城西是有情结在里面，绿城包括几个代表性的楼盘，都是从那边起步的，我觉得宋卫平对城西有一点的情结也是在里面的，而且从资金上来看，我觉得现在投入还是比较大的，因为毕竟现在销售收入对大部分开发商来说，销售收入并不多，销售量一直上不去，从广告方面来看，绿城最近的广告我觉得用铺天盖地来形容是不为过的，你看杭州主流的、钱江晚报、都市快报投入去往年多很多，而且楼盘在集中推，我想这么集中推总有一定的目的，短时间积累资金量，拿到自己的地块，等到大家有有钱去拿地的时候，就不是很好办了，作为大的开发公司有一定的策略。

　　万科通过降价短期内现金回流是比较多的，绿城从营销这个点上，从现在来看是比较成功的。

　　从整个国内的房地产开发公司，统计下来，07年的销售收入是2.9万亿左右，拿地的钱花了3万亿左右，是入不敷出的，销售收入那来买地还不够，大部分的开发商是没有钱的，作为绿城来讲，资金上不可能很宽裕的，包括万科也是一样，这个是很正常的。

　　品牌好的时候，这个品牌靠不出有很大的威力，在市场相对不是很好的情况下，在杭州是有比较大的品牌号召力，其他的开发公司也是有借鉴作用的，短期内有可能看不到，市场好的时候，大家都能卖房子，但是从长远来看，每个行业都有起起伏伏，最终我觉得能够发展好的，是注重品牌的开发公司。

　　从绿城拿地从侧面了解到一些信息，至少表明绿城对未来的房地产市场走势判断是看好的，至少这点是很明显的，要不然也不会冒这么大的风险去做这个事情。

　　要分析拿地的情况，也是要从供给与需求去考虑问题，一个有需求首先要有资金量的保证，对于一些外来的开发公司可能有钱，但是在越来越注重专业的情况，这个时候会选择急流勇退，作为一个小开发公司来说，融资渠道更加窄，更不要说去上市，这个是不现实的。作为一些大开发公司，像绿城、万科，他们的面比较宽，他也希望短期内能够销售上去，手中有钱，心中不慌，但是相对来说，他们的融资渠道比一般的开发公司相对来说多一点。

　　从土地购买的利润上，我个人感觉，现在不会像07年那么火爆，大部分的开发公司对后市的判断是好的，但是中间肯定是存在分歧的，这个会产生在购买意愿上不会像去年那么强烈。

　　主持人：宋卫平拿地，对你们的项目有没有促动作用，整个城西从来都没有出现过上万的楼面价？

金地地产杭州公司市场营销部经理 沈锋明

　　沈锋明：应该说像绿城在这块拿地，从大来讲，对整个城西的发展是有带动作用的，从小的讲，对 这个项目有一定的推动作用。价格往上涨了，使我们的上升空间可以打开，绿城毕竟在杭州是具有标杆性的企业，也是比较受消费者欢迎的房产企业，一般进入到哪个区域，都会在一定程度上的带动作用，另外一个角度来说，绿城回到城西，应该说这块是他们比较熟悉一个区域，在这个区域做高端物业是他们比较擅长的，这个项目在城西会做的比较好，会是个比较出彩的项目，对区域的房地产开发有一定的带动作用，包括其他一些配套的跟进，包括板块开发的成熟度，有些企业因为绿城进来会跟着进来，会有这种作用。

　　绿城拿地肯定是经过考虑的，杭州是绿城最大一个主战场，是会很重视在杭州开发的，绿城这次拿地虽然价格比较高，但是肯定是做过比较充分的市场分析的，因为现在的城西的概念是比较大的，包括西溪湿地，物业类型可以做成别墅或者是水景洋房，产品上往上走的价值的空间是比较大的。

　　主持人：这块的容积率是2.2，只能做高层或者是别墅了。

　　郭华：是很难的，别墅不希望跟高层在一起，这个东西比较难做。

　　沈锋明：这也是一个矛盾，必须要有政府的前提条件，开发一个地块必须要有前提条件，必须要保证多少的限高等等之类的限定条件，在这些限定条件之外，只要能在住宅研发上花一定的工夫，这类地段你要卖到这个价格，你必须要在高端性上去做一个突破，光靠公寓就很难支撑起来。

　　我们也是这样的，我们金地在三段拿了一块地，当时的楼面价也是七千多了，如果纯粹做公寓也是比较难的，如果换做其他的高端的物业类型，这个价值就上去了。

　　主持人：一直以来，绿城的东西都是不愁卖的，只要它有东西出来。我们主要还是在讲绿城，接下去进入下一块，刚才一直说绿城对城西有自己的情结，但是我们也看到，近段时间，绿城除了翡翠城外城西是没有地，主要的目标是城东，是否意味着绿城这块拿地，是不是他们又重新看好了，现在被我们认为交通配套存在诸多问题的板块，他们眼中的城西板块是怎样的？

　　盛毅：我觉得城西板块其实在近几年当中，应该说毕竟中高端的人士比较多，私家车量非常大，所以带来的交通压力是整个杭州当中是最大一块。加之现在政府有意识做一些调整，但是对于实质性的改变是有限的，一些公共交通体系对促进改善是非常有限的，因为这些人不会太多依赖公共交通运输体系，可能远一定到三墩，或者是往闲林这块，如果有地铁可以改善这部分群体出行的要求，现在实际上很多的压力都是来自于私家车，从这个板块来讲，是之前就是成为城市的居住中心也好，可能城市当中高端群体比较集中的区域也好，之后就面临交通带来的问题，但是这个板块的成熟度也是在不断的完善和提升的，包括对价值一个新的发现，像蒋村、留下板块，包括市场的认可、产品的开发，又进入了一个新的层次。

　　之前城西很多产品都是早期，可能03、02、04年这段时间陆续开放的产品，目前的居住非常成熟，但是没有在之后一段时间内出现非常多的产品，但是这个区域跟成熟条件有关系，早几年的时候，我们去看蒋村、西溪、留下这些土地的时候，想到拿来做高端，也是相对会比较困难一点，我觉得近几年当中，整个大城西这个板块的成熟，本身也带来区域价值的提升，所以延伸出去具有一些自然资源、具有未来发展潜力的板块，逐渐能够开发相对比较高端的产品，这个也对应去年到今年一系列的地块获得楼面地价一直在上台阶的这么一个情况。

　　绿城事实上也算是重新回到城西，我觉得事实上对于整个向西延伸出去的板块的价值提升我觉得会未来一个非常大的先导的作用，现在也有像万科也好在那边做，但是可能城西毕竟也是绿城起源之地，他回过头来，包括在外地和本地的高端楼盘的开发经验，把这些产品当中的精华的东西集成、升值，再创造出更好的产品，对于整个区域的价值的进一步挖掘会有非常大的益处。

　　主持人：郭华你自己也是住在城西的？

　　郭华：我自己也是有城西情结的，绿城你说他不注重城西，近两年城东开发比较多，这个也是很无奈的，相对城西这个需求来说，土地供应是没有不足的，说实在的话，像去年的申华板块，其实更接近于城北的概念，但是没有一个开发商说是申华板块是城北的，都是打着大城西，这个就是城西的魅力所在，其实城西的特点是很多的，首先是一个自发形成的，相对钱江新城市政府大力的推动一下，下沙也是不够，只有城西是靠自己的，包括配套也好，包括这些其他的一些生活配套、公共配套都是自发形成的，完全是市场运作的，这个生命力是非常强大的，这个本身给它自有的，本身当地居住的大学生毕业了，对这个板块的情结在，这个东西是很难改变的。这个就是城西很大的魅力。

　　我觉得绿城在那边对城西的提升是非常大的，虽然坤和、万科都在那边，都是作为区域性的房地产开发商来说，绿城是有绝对的号召力，万科作为全国性的开发公司，但是真正高端很少，是做中间那部分，绿城是符合高端人群的，城西就是这么一批高端人群。

　　其实房地产就是三个空间，一个空间卖得是室内的空间，户型怎样的，第二大空间就是社区空间，包括体育配套、景观空间。

　　再往外就是区域性的楼盘周边的空间，作为开发商来说，可以去做好两个空间，一个是室内户型，也可以做好小区空间，但是作为区域性的空间，作为开发商是没法完成的，他只能决定自己开发什么样的楼盘。

　　城西定位很高，大家可以接受，在城北有可能地理位置、交通也一样，但是大家不能接受，就像前面我做节目的时候，杭一棉的地块，周边的人文是暂时不支撑的，但是作为城西说，这个东西就比较成熟了，跟做高端是比较吻合的，现在高端已经做到闲林了，像绿城在闲林的楼盘都已经卖到一万多了，这个位置卖两万左右也是能够接受的，前面已经有很好的铺垫了。

　　主持人：你们觉得08年杭州好像没有什么很新的板块出来，08年你们最看好是哪里的板块？

　　盛毅：08年其实我觉得如果抛开供应方面的情况来看，九堡、滨江这两个板块我还是比较看好的。一方面因为像这种城西东扩大的战略之下，像钱江新城就没有必要再去说了，在政府非常主力的规划之下，大量的招商引资，包括去吸引各种企业进来，打造中央商务区，在南北两侧现在开发的情况差不多，但是在东部有比较大的机会和潜力，但是就目前的条件来讲，东部我觉得更多购房是比较主力的群体，可能不一定有非常高的收入，但是对生活有要求，区别于那种对于成熟配套非常依赖的群体，有些因为工作的原因，会居住的成熟的地段购买二手房，有些群体对居住空间是有希望的，可以去承受一定时间内目前还不完善和配套不够充足的楼盘，但是对未来还是有比较大的期望，我觉得东部这几个板块在交通有比较大的改善、升级之后，会形成一种宜居的个性，但是这种宜居跟高端群体的要求不是同一个概念。

　　滨江板块，近期的供应量比较少，实际上现在新推出的项目也不多，很多都是在准备推售的过程当中，包括像钱塘山水持续面世，还有像东方郡都会持续要供应，实际上是把几年当中积累的存量大量的消化掉了，把价值和适宜居住的时间段也慢慢体现出来了，在这种大的前提之下，其实很多的购房群体对这个板块还是有比较高的期望的，但是目前来讲，赖于在对新增供应量的不足，这个板块会相对沉寂一点。但是随着整个区域的不断升值，我觉得未来的潜力还是能够进一步有所提升的。像这两个板块，如果从购房的主题群体这个角度出发，是可以去选择一个板块，但是像其他的像华丰、之江、转塘一块，城西向闲林过去的，包括像城北，这些都各有各个的特点，也有适合的群体，但是从今年上半年的大势来看也不是很明朗的，从主力消费群这个角度出发，副城在后世的机会更大一些。

　　主持人：郭华你这边呢？

　　郭华：我觉得要考虑一个热点的板块，应该从几个点去考虑，首先是一个地理位置的，首先我们考虑哪个地区区域性跟城市比较接近，还没有受到应有的价值，从这个点去考虑。

　　还有一个点是政府的支持力度去考虑，就像钱江新城，这个是短期内体现出价值来。

　　还有下沙，下沙是政府支持力度非常大的，但确确实实下沙这块没有起来，这就是地理位置的原因，有九堡在，这种感觉不是住高端楼盘，本身是一个解决刚性需求的地方，就像农村的感觉，而且地理位置太远了，而且中间没有过渡，从这两个点去考虑，一个是九堡，还有是城北的乔司板块，只要政府相对来说投入大一点，包括舆论导向上一点，这个板块的楼盘开发量也不少，包括九堡，而且有万科、绿城这些大的品牌开发公司短期内能够起来，但是乔司相对来说楼盘比九堡少一点，开发公司的品牌也没有九堡大，政府的投入也少一点，但是作为热点我觉得这个地方是可以期待的，因为九堡和钱江新城不是热点，是处于一个慢慢向前完善的过程。

　　其实说到这里，不得不回顾一下07年，07年也是这个时候，1-4月份我带朋友看房子，那个时候热点是非常明显的，一个是九堡那个时候就是起来的，一个是申华板块，下沙这块我过去是很近的，虽然自己也长期在接触这个市场，但跑到那边8千多的感觉一下子接受不了，因为早在05、06年是两千多的概念，短期内是八千多是接受不了，滨江很多的楼盘接触比较多，有些楼盘是好几年的存量了，等到5、6月份的时候，不要说是江景房，基本上都看不到，从六七千一直到一万多这中间是很快的。

　　中间有一个好玩的事情，因为我的朋友一定要买江景房的，我们看了西房的一个楼盘，我的朋友上去看了，只是看到一个角。江景是一个大卖点。

　　还有几个朋友，早几年已经买下这个房子，一开始是五六千，几个月过去就是一万多，他们的心情是非常好的，我问他们，你们怎么干一下子六七套买下来，他们说肯定能赚钱的，这个作为一种投资客他们是很敏感的。

　　主持人：我前两天早上，知道乔司一个楼盘，现在在打9折，其实在现在这个市场，打9折是很夸张的一个事情，好像杭州打折在全国来看是打得少的，北京有买房子送房子，广州、深圳打对折都会出现，现在全国降价这么厉害，杭州这边是被波及到了，还是自己本身供应与需求之间关系原因造成现在打折的情况的？

　　盛毅：我觉得其实外围一些城市，包括一些城市当中，北京也好，上海也好，这些城市都有自己的发展阶段，在房地产整个的发展阶段当中，这些城市在国内是发展最为成熟的，像其他的二三线城市，像杭州是三线城市，本身从发展来讲城市的规模和发展的进程都有自己的特点，我觉得一线城市包括热点城市降价幅度非常大是可以理解的，在早年当中去这些城市去投资，本身得到的回报非常高，在城市当中积累起来的虚的价格也好，都是比较大的。在这种情况之下，有一个大的降价的现象，我觉得也是非常合理的。但是像杭州这个城市，其实一直以来我觉得至少在政府的控制范围，对于土地供应这块还是非常的谨慎和小心的，包括在各个板块的推进当中，可能在03年的时候，其实像周边副城的区块，像下沙、滨江都大规模的推出了土地，接下来都是一个收缩，之前推了这么大的土地量接下来就没有再大规模去推这些地了，在这个情况之下，我觉得它的产品，由土地市场转化成具体的房产品，包括销售，这个过程当中有一个调控和把握在里面的，虽然说在07年土地也推了很多，房屋销售也非常大，价格也推高了，但是我认为从整个城市发展当中去看，这个价格是略高于人们的预期，但是从目前楼盘的优惠、折扣也是开发商自己留下一个空间，在这个市场条件下，不会明显低于市场价格去推这个盘，但是同样也去防止产生这种风险，可能一下子推高了，下不了台，有一个弹性的空间在里面，作为一个变相的价格的优惠，这个是基于发展商对于市场相对谨慎的判断所做的调价，而不是资金非常困难、紧张，破与资金面的压力，而主动调价，在这点上跟其他的城市还是有差别的，在其他的城市可能资金面会紧张一点，杭州还没到这个份上，但是也不会太乐观的，但是不会公司有个案，比如你提到某个板块折扣特别低，这个跟公司个体的情况不一样，有这方面的考虑。

　　主持人：刚才说的这个楼盘，本身也是全国性大公司，可能是基于全国一个布局的考虑，可能在其他城市都在打7折、8折，如果在杭州公司原价总公司觉得风险太大了。

　　郭华：要分析降价的问题，首先要从国家的宏观经济去入手，就像做报告一样，从宏观这块入手本身很符合科学规律，08年最大一个事情就是奥运会，奥运会不但要政治上的稳定，经济上肯定要稳定、和谐，作为政府来讲，哪怕要我们去执政，我们也会考虑一个要稳定，一个要和谐，作为中国政府来说，也还是比较理智的，所以说和谐、稳定就决定了房价也好、股价也好在一定程度上政府一定是要控制的，不可能让大涨或者是大跌，这个都不符合现在这么一个背景。包括股市也好，上次跌到三千点一下，政府肯定要拉上去，房价也一样，这块就是和谐、稳定的事情，政府本身有很多伸缩性的，国内的政策都是这样的。

　　要全国范围内大的降价，我觉得不具有普遍性。整个大的基调08年就是平稳，价格保持一定的盘整，整个大的趋势未来还是要上涨，这是我基本的判断。

　　每个城市相对来说都有自身的特点，北京已经到这个价格上，我个人认为北京的房价还会涨，它的价格不是被高估了，还是有一定的上升空间，国外有开过奥运会价格会下来，但是他们的城市跟我们的城市是不一样，他们的城市比较发展到一定程度再开奥运会，北京不是一样的，打个比方，好的车子没有涡轮，没有好的涡轮还是好车，任志强为什么跑来跑去还是选择在北京？觉得这个地方好，一个他对北京市场还是看好的，这个是有借鉴意义的。

　　作为上海来说，上海这两年，相对深圳、广州、北京、杭州还是是比较稳定的，这两年没有大起大落，包括未来有一个世博的概念在里面，还是有一个稳定的上升潜力的。

　　广州、深圳，很大的原因是跟香港这边的投资客有很大德源因，包括政府的政策也是在变动的，包括对香港购房的条件、套数对外来政策也在变动的，过渡性比较大，而且是属于“忽然之间长胖”的类型，深圳原来是被低估了，现在是理性的回归，这个是很正常的。

　　对杭州，我更加看好。首先杭州基于整个中国的经济形势在20年还是能够保持高速的发展，包括国外、国内都是这么预测的，杭州是旅游型的城市，自然环境是数一数二的，非常宜居的，而且还有一个背景，浙江人太有钱了，杭州的高端楼盘不是杭州单一来消化的，80%的高端楼盘都是义乌、宁波人来消化，就像一辆车来说，上去的人很多，下去的人也很多，但是上去的人依然很多，需求量还是很旺的，杭州是整个浙江省在支撑，作为一个省会城市，每年大学毕业的学生也是一个很大的消费群体，杭州我个人认为前景是非常看好的。

　　08年我觉得下半年是一个很好的购房时机，虽然不可能出现普降，但是不排除个别开发商可能会出于公司的战略考虑，会比周边的楼盘低很多，遇到这样的好事情不要错过，就是拣便宜的时候。我的博客就讲到这点，杭州08年上半年会平稳一点，下半年会有波动，这时候作为真正有刚性需求的消费者来讲，08年如果能够拿到这样的房子，我觉得是下手的好时机。

　　主持人：现在网友最关心是房交会的话题，最近刚得到消息，18号那天，房交会是要闭馆给火炬传递让步的，对这次的房交会情况有一个什么样的预测？房交会会不会整体出现打折的情况？

　　沈锋明：我觉得大面积出现打折是不会的。杭州还是比较正常的。

　　郭华：我觉得房交会就像现在过年一样，魏味道是淡的，但是一样要过，这次的房交会依然会很火爆，但是可能是看得多，买的少。现在销售这块作为公司一种信息的告知，品牌的提升，事实上一个房交会下来也卖不到几套房，但是依然要花很大的精力去投入这件事情。

　　盛毅：房展会其实每年都是有它不同的一些特点。事实上今年，因为从上半年来看，其实新盘的供应现在还没有达到一个非常大的放量，这次的房交会包括前后期间也会有比较多的楼盘推出来，从市场需求层面来讲，成交量本身有明显上升的趋势，这次的房交会从这个意义上来讲，会被比较多的关注，一方面这个房交会会不会带来楼市大幅度的上升，包括对于后期的预期，因为从去年包括到今年为止，必须多外地开发商的项目都会陆续推出来，现在参展企业的类型也非常多，以前是杭州本地为主，还会有临近一些城市，包括县市也会来参加，这次是本地企业、外来企业为主，包括前期的筹备阶段会有一些形象展示，其实也是一个集中亮相的舞台，从这个角度来讲，房展会在今年当中一个展示作用，包括对市场需求一个测试作用会比较明显。

　　沈锋明：我也同意他的看法。之前杭州的两届房交会，杭州一直保持比较好的传统，每年只做两届房展会，5月、10月，确实也是在这样一个时点能够促成很多的销售量，每年可以看到，销售最大的量都会在房交会上产生，今年不会有这样的情况出来，是作为一个形象展示就像预告一样，再一个来说，我觉得现在有些把房交会作为一个房地产市场发展的风向标，我觉得是把这个作用放大了，会有很多的开发商、消费者会在房展会上这个走势，但我觉得目前来说，我们可以很清楚的看到，以前的开发商大大小小、各种类型很多，现在可以很清楚的看到，现在外来的开发商都到杭州来了，他们也需要一个展示的平台。

　　经过这几年的宏观调控和这几年的洗牌，很多小的开发商都出去了，留下都是具有开发实力的企业，这类企业做事情是比较成熟的，并不会希望在房交会上有多少的销售，更多是一种展示。

　　谢谢各位嘉宾的精彩观点，各位搜狐网、焦点房地产网的网友，今天的博客论道直播到此结束，谢谢关注！