|
绿地集团是中国著名的房地产企业，在房地产业内享有盛誉。同中国其他房地产企业相比，总部在上海的绿地集团在综合产业开发上的优势明显，总是能挖掘传统不被人看好的区域价值，接近城市，但是不属于城市，比如江苏昆山，也就是俗语“飞地”。
盘龙谷文化城地属天津蓟县，是京津的交叠地区，总规划面积28平方公里，坐落在AAAAA级国家风景名胜区盘山西麓，盘山被誉为中国十五大名胜之一，以“京东第一山”驰名中外，正因为这里有独特的自然环境优势和区位优势，绿地集团携手华人文化集团，强强联手，打造东方文化硅谷。也是不折不扣的“飞地”，那么绿地在造城方面的优势何在呢？焦点房地产网专访其京津事业部营销总监李蓟，敬请关注。
【主持人】：今天我们对绿地集团京津房地产事业部总监李蓟进行现场采访，我们知道绿地集团是非常有影响的房地产公司，总部在上海。在环渤海地区已经圈地数千亩，更是在 AAAAA级的国家级风景名胜区盘山西麓规划起一座享誉世界的文化产业之城。那么对于我们北方的一些城市或者是华北的房地产业内来讲，很多人知道绿地，但是他在房地产的一些产品或者是品牌，在京津地区大家不是特别的清楚。从您的角度来讲一下，绿地和其他的公司，尤其和华北的以及和华南的，属于珠三角的开发商相比较而言，绿地的长处是在什么地方？
绿地盘龙谷一期一千多亩正建设中
【李蓟】：绿地集团是综合产业的领跑者，目前已经在19个省30多个城市都有大量的土地储备，在售项目已达60余个。从牡丹江到贵州，从上海到西安，再到哈尔滨、长春、成都、重庆、银川、呼和浩特、南京、郑州、苏州、扬州；从住宅到商业，到办公到休闲产品，绿地做打造的项目已经成为当地的标志性建筑物，世界第七高楼，在南京，是绿地集团倾力打造的，现在已成为江苏省的地标。并且已经将老街、新里、海珀等品牌根植于那片土地上。我们项目的口碑有几个特征：
第一个是做综合产业的领跑者。这个是绿地集团的特点，珠三角有很多企业，比如说大家知道像金地等等，有很多企业是做住宅做的非常 好，或者在市中心做商业做的非常好。那我们一般是所谓的综合产业的一个领跑者的话，我们是以综合产业为主，而且很多的项目是以开发不 被人看好的区域，或者是城乡接合部，或者是新规划的一个区域，但是还没有人进去，就是说我们进去做，绿地总是做第一个吃螃蟹的人。这 样的例子非常多，绿地在西安做西高地的时候，绿地做的时候都没有人看好，但是绿地做美食广场，绿地开发的非常不错，大家都不相信，在这个地方能把美食做的如此好。而且集中了西安所有的美食的客户，影响力非常大。绿地在上海也是这样，有好多区域开始进入的时候都是一片农 田，然后绿地去做非常庞大的概念性的商业广场，概念性的小型的CBD。比如说我们在上海的闵行，就是一个非常落后的地方，绿地开发一个涵 盖商业、办公、酒店和部分住宅的项目，做的也非常成功。集中了中国大陆可知的那些知名的商家。
【主持人】：在中国的房地产企业发展历程中，万科可能就是做住宅，像大连万达就是做商业。能不能说绿地的优势是做综合体？
【李蓟】：是的。绿地打造的产品基本上是以达到综合体，单纯的做一个类型的产品非常少。即使我们的切入点在开始的阶段以住宅为切入口，绿地在南昌、西安、郑州等等都是这样，但是后期也会发展成综合产品。所以绿地做综合产业还是我们的特长。
【主持人】：东北的产业当中住宅占到多大的比例？
【李蓟】：目前我们在长春，在牡丹江，绿地起始阶段都是以住宅为主。因为这些地区不像其他的一些大城市，相对来说人口比较疏散，那么绿地就先做住宅，然后再做商业。在人口比较密集的区域，比如说在南京我们就是以商业项目为主要切入点，比如说在南京有3栋大楼，都是超级的摩天大楼，其中有一栋是超过400米的摩天大楼，是江苏的标志性建筑，是世界第七高楼。目前在中国境内，一个开发商来开 发400米的超级摩天大楼只有绿地。剩下的都是在上海，上海的这些摩天大楼都是外国的财团，或者是中国自己的一些政府控制的财团，或者是政府的影响力在做，开发商去盖的只有绿地，包括我们在郑州，郑东新区我们盖了300多万平方米项目，目前在中国是最大的，在全世界也是排得上号的，前十五名是可以挤进去的。办公楼的3栋楼涵盖了办公、酒店、还带有部分的娱乐功能，围绕这个办公我们还有一些商业的设施，就 是比较高端业态的商业设施的布局，所以这个就是一个CBD。它有办公、有酒店、有商业嘛，而且这个位置在南京的新街口，这个是市中心的位置。
【主持人】：我们还是回到关于绿地在造城方面的长处，我们知道北京的营销总部，在蓟县有一个很大的设想和规划，就是要打造世界级的文化产业链。那么我们想知道绿地类似像盘龙谷这样的产品线，在以往开发过程当中有没有类似的产品吗？
【李蓟】：非常简单，第一个现在地产开发已经进入到了概念化的时代了，纯粹的地产开发很难引起大众媒体的注意，也很难吸引客户。 住宅开发现在发展到目前的中国现状来看，其实我觉得对提升当地政府形象、财政收入不见得有多大的一个帮助，它可能是一种透支的行为，就是政府通过我土地批租的方式我拿到眼前的利益，但是从长远来看是有问题的，这个在很多城市都有这样的问题。我开发完了，仅仅是5年以后就又落后了，而且这个也不利于整个区域的协调发展。如果政府从长期来看的话，觉得这样的开发，纯住宅的开发对当地并不是特别有利。 比如说北京的顺义、通州等等，好多地方都是非常重要的别墅区。但是这个别墅区有一个什么特点呢？没有配套。
【主持人】：在北京的城市化进程中，出现过一个词“睡城”，您怎么理解？
【李蓟】：确实在房产开发后产生这样的居住形态。但是它产品做的很不错，但是就是没有配套，没有配套是不符合中国人的习惯，这个可能在美国、加拿大可以，但是不符合中国人的特点。据我了解，包括我的亲戚在那边买的房子，现在都要回到北京的市区，还是不方便。无论是教育、医疗、还是平时的业态都不方便，所以现在也进入了这样的一个概念化地产的开发的一个阶段。所谓概念化就是我要把这个作为城市功能来开发，那么这个城市定位为什么样的城市，这个是最重要的，要让它产生经济的作用，能够帮助当地政府经济能够发展，解决它的就业的问题，也就所谓的和谐发展的问题。
【主持人】：比如说呢？
【李蓟】：为什么我们在蓟县开发这个项目呢？应该说我们在江苏昆山，就是靠近上海的这样一个区域，它实际到上海的时间和距离和蓟县到北京的时间差不多。更要贴近大都市，我哪怕不在这个大都市，但是要贴近这个大都市。所以我们在昆山有一个绿地21城，我们这个项目大概是12平方公里的开发规模。当时我们是以住宅概念为切入点，这个项目做的非常 成功。我们引进了上海的医院、学校，而且引进了上海的电话，包括解决了小区来往上海和昆山之间的交通问题。当初我们并没有把它作为一个综合性产业来打造，只是它是一个非常庞大的，环境比较优美的住宅飞地，所谓飞地是什么意思？就是我利用你这个地方来为上海的客户打造一个城。我们是利用天津的蓟县这块土地，来为北京的客户量身打造一个产品。
【主持人】：因为做企业不可能纯粹为政府或者是为当地做事，你们利润来源构成是什么情况呢？
【李蓟】：土地我们就是通过招拍挂来拿的。第二就是我们树立了一个标杆以后，会有很多的开发商进来竞相开发，这样总体形象又改变了。比如在昆山，我们的利润是住宅和商业两部分构成的。单纯从这个项目来讲，当然住宅的利润会更大一些，因为住宅的面积开发量大，商业部可能有那么大的开发量。我不可能6个平方公里给你做商业，我看北京这里CBD区也没有6平方公里。但是没有商业这个住宅做不好，所以一开始我们把麦当劳给拉进去。人家都不相信人都看不到的地方，麦当劳怎么可能会进来，但是后来真的进去了，这个是我们绿地集团做的事。
【主持人】：盘龙谷区域和其他的项目比较有什么特点呢？
【李蓟】：时间距离和空间距离跟到北京、上海都差不多了，这个是第一个特点。第二个优势，就是在天津和北京两个大城市之间，可控人口有3000多万。还有一个优势是有山有水，而且是坐落在AAAAA级国家级风景名胜区，昆山是有水，但是山不是特别的明显。天津其他区县都没有山，但是只有蓟县这个地方是有山，北京这个地方非常缺水，只有平谷、蓟县这一带水量非常充足，所以是有山有水，确实这个是比昆山有优势的地方。
劣势就是：昆山是长三角的版块，经济早就发展起来了。工农商业非常的发达，老百姓非常的有钱，这个已经发展起来了，这个是昆山的 优势。但是正因为有这样的优势，所以也为蓟县做了一个未来发展的一个模式的一个样板，也为我们的客户做一个很好的规划。就是说你别看 它现在怎么怎么样，一旦发展到昆山这样的话，你想有这个理财或者是投资的概念都来不及了。所以它是一个所谓的先发优势，还有我们国家 现在提倡环渤海的开发，我觉得昆山是一个很好的样板。如果大家目光长远的话，是可以发现它的未来的一个潜力优势。
【主持人】：从企业本身主观来说，现在盘龙谷文化城在业内非常的清楚，就是你们想打造一个环渤海和亚太地区的一个东方文化硅谷的概念。你们在做这样定位的时候，有没有考虑过它未来的一些风险，因为现在北京已经有类似的产业基地了。
【李蓟】：北京现有的文化产业基地在产业结构上讲是比较单一的，有的甚至连基地都谈不上，就是它只有单一的功能。一个文化产业基地若能够打造成产业链的话，很简单你就有人才能生存，你没有人怎么生存？但是它没有人、没有城市功能。北京大兴、怀柔到处都是影视基地，十几个我都去看过，甚至我去北京的一个外景拍摄基地，我打车去的，他们说我一年都没有看见有打车过来的。说明它是比较单一的，没有把文化的各种元素集中在一起，来整合成这样一个经济运作的概念，然后更没有配上城市运作的功能，这个文化基地是不可能做好的。比如说最好的文化产业基地 ，你可能会想到美国好莱坞，那么你想到美国好莱坞的同时，你会想到什么？除了内景、外景的拍摄基地以外，你还会想到各种各样的东西。 提到好莱坞，肯定会想到比佛利山庄，它是一个高尚人士的聚集区，不仅是包括文化、包括电影、电视、文化艺术的各类人群，也包括很多富 豪的一个聚集区。但是我提到北京的某某某影视基地，你会想到什么？这个地方大概没有什么人。就是拍戏的时候大家去一次，没有戏的时候 他的经营都有困难。如果不是政府来支撑它的话，他的经营都有困难。所以这里面还是有很多政府的行为在里面，它没有通过市场的运作来维持它的生存，我们完全是我用市场化的手段来运作这个文化产业，这个优势比较明显。当然我们也需要政府的支持，最近政府正在拟定有关文 化城的优惠政策，在不断的将来我们的优惠政策也会出台，这个优惠政策也是足以能够来吸引广大的电影、电视等等相关的文化制作单位来落户于盘龙谷区域。
【主持人】：当时去昆山的这些上海人，他们为什么要去昆山？或者是将来到你们盘龙谷去的这些人，不管他是去做文化事业还是去买房子， 或者是定居或者是做文化产业方面的一些工作，他们为什么过去？
【李蓟】：因为这个产品就是来解决他为什么要去的问题，我不是说产品做出来以后我再来考虑我吸引哪些客户群，我做产品以前我就考虑到我吸引哪些客户群了。生活的成本太高，几万块钱的房价。现在上海大量的都是全国各地来的白领，他刚刚进入上海或者是大学毕业，或者是刚刚大学毕业的上海人，你让他现在在远郊买一套房子都买不起，因为远郊都要一万多。那怎么办？这个是为这些白领 解决一个非常好的居住的问题。
还有就是我有一个别墅的梦想，我一直想买一个自己理想中的别墅。但是我没有钱，很简单，比如市里的别墅根本没有人买得起，联排 200平米左右的别墅都要500万左右，那已经是非常偏的地方了，都要这个价，你还不要说是更大面积或者是独栋，这个一般人买不起，那这个梦想可以通过昆山来实现。
第三个是养老。养老需要良好的空气、安静的社区氛围，当然我们也配套了很多的设施，包括我们引进了上海的医院、学校，还有养生概念我们都引进去了，所以解决了市区人想实现又无法实现的梦想。比如说我想买别墅，我买不起，但是我在昆山可以买。我想拥有一套上海的住宅，我没有能力，但是我又在上海工作，这样我就可以在昆山买房子，而且交通也解决了，我们的大巴就在上海的中山公园。所以昆山这个 项目是从客户的角度出发而量身定做的。那我们这个文化城也是同样的道理，比如说我在那边盖一片房子，联排也罢、独栋也好，小高层也好 ，盖完了以后谁去？或者是我去干什么？你要告诉我一个理由，我去干什么。
【主持人】：没有文化概念的话，看重的就是有山有水？
【李蓟】：其实有山有水就算我卖的好，第一这个是没有人气的地方，有山有水你天天看也烦，偶尔看还可以。但是有山有水，又有实现自己梦想的机会，或者是实现自己理想中工作这样的机会，那样就可以留住他，那么你的商业、办公各个方面就可以发展起来，你整个城市功 能就可以完善。所以我们做这样的一个产品的时候，我们要注意我们到底要人家来买房，那么他凭什么来买房。你要告诉大家一个理由，我觉 得我们不仅是要给他房子，而且要帮助他来实现梦想这样的一个机会。可能在北京无法实现这样一个梦想，但是在这样一个区域，我不敢保证 你100%可以实现梦想，最起码你的机会会大一些。那么北京最大的优势是什么？就是文化和艺术。而且所谓的北漂，这些人也是从低端到高端 都有，就是有全国各地过来的人才来实现自己的梦想，那么我们就是冲着北京的这个优势，再利用当地自然生态的优势做一个契合，来打造这样一个文化的概念，有了这样的概念，解决乐业的问题才能让他安居。就是这样的。
【主持人】：因此时间关系，对咱们绿地集团和绿地的精神，包括绿地在造城方面的经验，我们暂时告一段落。我觉得非常有收获的是能 够通过跟李总的一个沟通，介绍绿地造城方面成功的一些经验，也为将来我们盘龙谷这个项目，或者是蓟县这个区域未来的前景为大家增加了很多的信心。 我们也是觉得这样的企业精神也为各方面的长远利益达到一个契合，也就是所谓的和谐。最后再次感谢李总接受我们的访谈 ，也感谢各位网友的关注！而且我们对京津交叠区域的一个持续报道，还会持续一段时间，希望大家继续关注，谢谢！
【李蓟】：谢谢！ | 
搜狐房产 
