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如何去理解深圳的魅力所在？生活方式的非套装化和生活方式多元化，便是对其最精髓的概括。深圳具有鲜明的国际化色彩和纯粹的个性化标识，这已深植人心。而一路高扬的奥运圣火，不仅仅点亮了深圳上空，更为腾飞的深圳增添了浓妆重彩的一笔。
如何令福田地产在2008年深圳市房地产赢得掌声连连？如何在深圳塑造品牌价值，并搭建一个集群建设、交流、推广的高价值平台？那么，聆听社会各界的声音有助于认清福田片区的核心价值及深圳房地产发展的脉络。
福田楼市形成不可复制的中央圈
深圳正进入城市化中期阶段，这个是不争的事实。主要表现在生产集约化、生活集约化、管理科学化和文教科技的密度提高过程都呈现和世界知名大城市发展规律一样的特征，即经济空间结构重组表现为制造与装配层面的空间扩散（催生众多的制造与装配基地）、管理与控制层面的空间却愈加集聚（形成极少量的城市经济中心点），专业专业数语称之为“城镇体系垂直结构”。我认为，此现象正是流露出这样一个事实，CLD中央生活区始终是占尽城市资源的焦点、是人居颠峰的象征。而说起深圳纯粹的人居生态环境，视角应落回福田中心区。无论从政府资金重投还是自身完整的优势，福田中心区完全具备CLD中央生活区的各种条件与特征。
让居住者回归城市中心，这是可规划的一个基本目标，同时也是一个城市运营的方向与政策。我认为，单纯的强调CLD中央生活区过于狭隘，并没有完全的体现出福田中心区的核心价值。那么CBD的实质功能也应该进行阐述。但应该注意的是，CBD要摒弃郊区化居住，完善CBD的居住功能，大型的城市综合体无疑是其中最好的方式之一。
如果将两者结合起来，那么HOPSCA就是两者的合称。由于建筑具有高可达性、高密度、集约性、功能复合性、土地使用均衡性、空间连续性、内部、外部联系完整性及巨大的社会效应与升值潜力等特征，大量被运用到城市开发中去，也因而被称为一座城市的顶尖高端物业。因此绿景中城天邑成就HOPSCA建筑群来聚集商务、生活、休闲、娱乐等复合的城市核心功能，让深圳更具发展动力和魅力。
作为一个城市的运营商和地产商，不仅仅关注深圳房地产市场的开发，连续创造深圳高端物业，并且改变了人居环境与居住心理，真正地让深圳市民得到建筑与美学的心灵洗礼。尤为重要的是，还应该推动社会进程，成为改造深圳的见证者与践行者，完成了一个开发商的应有使命与社会责任。
我认为，深圳在国际化进程当中，城市发展必然走一条创建高调张扬的大格局大手笔的规划方案的路子，高耸林立的城市综合建筑体集群、四通八达的立体交通网络、大片层次丰富的空露的绿地和树林、集功能与观赏效果于一体的公共场所组成极富感染力的城市图景，都将成为深圳未来的发展的脉络。因此对于这个快速成长起来的崭新城(新城博客,新城新闻,新城说吧)市，大刀阔斧的都市建设必然成为一种趋势。那么绿景集团从2007年开始提出“精诚，持续提升城市生活”的口号，积极参与城市运营，成就深圳CBD发展为可持续发展而非仅只有商务功能的城市区域。（绿景集团深圳公司副总经理 薛浩）
多重利好体现中心区价值
福田地产的发展依靠于整个深圳蓬勃迅猛的发展，同时福田地产的把脉与走向也影响着深圳地产的发展。因此两者是相辅相成的关系，脉脉相连。这使得福田中心区所彰显出的核心价值优势更为明显突出。
福田中心区与华强北商圈商务中轴相连，体现出其巨大的中央价值，同时也将CBD的商业价值表现得淋漓尽致。目前，华强北正在不断升级扩容，各项利好纷至沓来。一是政府对华强北进行二期改造，进一步完善交通系统，加强步行街的建设；二是电子市场进一步扩大；三是国美、苏宁两家家电巨头的进入，专业化经营日趋明显；四是茂业百货将进一步带动华强北百货业的发展，同时曼哈时尚广场、女人世界名店等集中式商业进行重新调整、定位，形成良性的错位经营、优势互补的格局。我坚信，未来几年内，华强北将变得更加繁荣。
同时政府对中心区的建设也加大调整力度。4．4亿中心公园的改造，成为备受瞩目的焦点。近期内开始对深圳的“城市绿肺”——中心公园实施整体改造。4月2日，深圳市规划局公布了中心公园整体改造方案。根据该方案，中心公园将被打造成八大景区，采用“开放式管理”的模式，以便更多公众能分享这一块宝贵的生态绿地。我认为，此举无疑是对中心公园城市绿肺的健康价值最佳体现，也说明未来的福田中心区的人居环境更加优越。
河套地区的开发也给皇岗片区的发展带来无法估量的巨大商机。河套地区位于深圳河干流中游，北邻深圳市皇岗口岸的货运停车场，南抵香港新界西北区的落马洲，东临上步码头，西至皇岗口岸大桥下。深圳河是香港和内地的界河，一处靠近渔民村，一处靠近落马洲／皇岗口岸。靠近落马洲／皇岗口岸的这一块河套地区面积较大，总面积约为78万平方米。国务院在1997年7月1日颁发第221号令，规定业权仍归深圳所有，而香港则拥有该区域的管理权。因此河套地区被誉为特区中的“特区”。市领导关于河套地区性开发定位问题做了明确的表示，河套地区的开发，是社会各界和两地政府高度关注的问题，已经进行了全方位的论证，统一的结论与说法应该浮出水面。在不久的将来，河套地区的开发将成为现实。在4月20日深港产学研基地举行“深港合作与河套开发集思会”上，各方各界更是积极参与，解囊献策。对于上述现象，我认为，河套区的解禁为深港两地提供一个全新的产业发展空间，深层次地推进两地的通力合作。与此同时，也为河套地区的房地产发展注入新的生机与活力，其升值空间不可限量。
如果对福田片区的核心价值有着全面的把握，那么对该片区的地产项目的操作也会更加精准到位。对于操作皇御苑（ 查看地图）3期·御花园这个项目来说，我认为，应更加注重对项目本身优势的挖掘和扩延，最重要的是应将该片区的辐射效应与未来升值潜力结合起来，从而形成聚核效应，引爆深圳房地产市场。
福田中心区楼市价值长期看好
从区域价值看，福田自从成为深圳当仁不让的中心城区后，价值就一路在提升，尤其是福田中心区——深圳CBD的核心价值，是深圳任何一个城区、区域中心区都无法抗衡的。
从宏观面来讲，福田是全市的行政文化中心和以现代服务业为主的中心商务区，21世纪深圳国际性城市形象的集中体现区，是实现区域性金融、商贸、信息、会展中心及商务旅游的战略目标，提供高品质的空间载体。政府对于福田区未来发展所提出的总部经济发展规划，非常重视；而深圳下一步发展的重要支柱，已经引起全社会的高度关注与行动。而深圳的总部经济高地也主要放在福田中心区CBD。
从微观上来讲，我认为，环境对于人居来说，无疑是成为衡量一个楼盘的高端诉求与置业者购买物业的最为关键的契合点。深圳市福田区的规划已经十分成熟，其中梅林公园新规划、银湖山郊野公园规划及兴建也是福田生态环境的建设与重投。从中不难发现，生态绿地对于一个地产项目来讲，就是得天独厚的核心优势，尤其对于占据背山靠水的双重景观的项目来讲，更是弥足珍贵。
环境、配套、交通构成纯居住生活区必备的三大基本支持要素，缺一不可。福田区的综合交通规划具备了相当的科学性与合理性。地铁对于任何一个城市的任何一个地产项目来讲，在“地利”方面占据了不可动摇的一席之地。深圳地铁4号线二期续建工程正在紧锣密鼓的施工当中，预计在2009年全线贯通。深圳地铁9号线、中心区全国唯一的地下火车站也在规划当中。这将拉开福田交通系统的全面升级。
综上所述，从保值、增值与发展角度看，无论购房自住、还是投资未来，福田在深圳的地位是其它区域所无法比拟的，是唯一的，不可复制的，福田区的房地产坐享片区整体发展之势，也是其它区域无法超越的。
“CBD上域”，已形成福田新的热点片区。“老”梅林乏楼可供，但“新”梅林——天居置业称之为“CBD上域”的金三角，近年来虽然供应也是非常有限，但是至少能间歇性地提供新盘供应。
我认为，福田片区的地产项目，在资源配置与区位环境等硬件条件出类拔萃是不言而喻的。那么这就要求在项目本身规划设计和户型设计上更应该出彩出新，建立起具有“福田”特色的标识性居住新区。
而对于那些真正自住的客户，更注重空间的利用与舒适程度。水木澜山根据市场上主流户型和置业者的实际需求，来制定利用首次置业机会实现优惠的良方。水木澜山70％的户型都为80平方米的两房，通过赠送一个房间达到110－120平米的三房户型，帮助首次置业人士既能一次到位，又能享受相应政策优惠。
福田体现深圳的国际化城市形象
福田是全市的行政、文化和商务中心，也是二十一世纪深圳国际性城市形象的集中体现区。近几年深圳市政府对福田区的投资比较大，尤其是“CBD”经过超常规建设，现在已进入成熟期，大大提升了福田区的城市地位。目前福田汇聚了全市一流的公共设施与最丰富完善的城市资源，如市民中心、会展中心、青少年宫、图书馆、音乐厅等。福田也是世界500强企业进驻最多的区域，形成了极具规模的商务中心。
由于福田区不可动摇的区位优势，其房地产市场也一直是大众观注的热点区域。凭借良好的发展前景，完善的生活配套，优越的居住环境，福田受到了消费者青睐。根据我们历次房交会调研，不考虑房价因素，有超过五成以上的市民愿意选择在福田区置业。
目前福田区的房价是全市最高的。一手供应的减少使需求转向二手房市场，福田二手楼交易极其活跃，交易量逐年增长，根据我们统计，福田区2007年二手住宅成交面积接近200万平米，占全市总成交量的30％，稳居全市首位。福田区的平均住房租金也是全市最高的，2007年平均租金达到每月50元／平方米，同比上涨20％，“CBD”的成熟所产生的大量住房需求是租金上涨的主要原因。
此外，福田还是港人置业投资的首先区域。香港与深圳的在经贸方面的合作日益紧密，港人因工作需要来深圳置业的比例持续走高。福田具有地铁与口岸双重优势，港人往来深港两地十分便捷，无论是交通条件、居住环境还是营商环境都较其他区域优越，对港人具有较大的吸引力。皇岗区域如皇御苑、金地名津（查看地图）等，超过六成的购房者都是港人，是深圳有名的港人小区。随着福田城市地位的提升，土地价值上升，必然会使房地产价值同步水涨船高。另一方面福田土地供应稀缺，新盘开发日益萎缩，而需求却不断上升，其价值也会在旺盛需求的推动下不断上升。
福田中央化气质从未改变
深圳这两年随着城市规划发展和轨道规划发展，关外区域的综合发展能力有了巨大的改善和提高，但一个城市永远都有其核心发展的商业商务文化中心，城市价值的凝聚体现，而福田则绝对是当之无愧。可以说，无论是关外关内的一体化融合发展，还是各区域的平衡制约，福田的中心化气质从未改变过。
首先，深圳带状的地理特征决定了福田为城市中心的地位。因为中心地理特征体现出福田与其它区域的联系最为紧密，交通最为便捷，位置与交通成为福田中心区发展的重压依据与命脉。
其次是政府对福田千亿资金的投资和资源的积聚决定了福田为寸土寸金之地。一方面是福田中心区在政府重点建设下体现出活跃的商务经济。其自身强大发展空间，催生经济高效迅猛发展。面积2．33平方公里的福田中心区，市值已超过300亿！而另一面是生活配套的密集性体现出生活品质向上和生活成本向下的高舒适生活区域。市政配套建设与各种文化设施配置都意在说明福田片区人居环境正在不断地完善。
再次是福田的可开发土地供应量的稀缺和在售项目的屈指可数决定了福田地产项目的价值。一是政府统计数据来看，福田未来可开发的土地供应量极度稀缺；二是从刚刚结束的春交会来看，深圳在售项目明显体现出关外项目供应聚集或关内边缘化分布特征。而随着今年关外区域房地产项目价格的大幅回落，中高端人群置业风向标回归关内福田南山等的现象初见端倪，有可能引导大量置业者居住区域的良性选择。
应该说福田的商务人群和中高端收入人群的聚集决定了福田地产项目的价格居高不下。对于纯置业者来说，“工作在福田，住在福田”成为购房的最大需求。而这也正是对于深圳这样一个高密度城市成熟中心城区核心价值的集中体现。目前福田在售的项目不多，其中绿景集团开发的中城天邑项目作为福田在售的最大规模的紧临福田中心区的精品楼盘，是城市精英阶层购房的一个不错的选择。（世联地产集团代理事业部副总经理 李荣） | 
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