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有句话说得好：“细节决定成败”，对于投资客来说，在写字楼的选购、出租和使用过程中一些细节上的把握却尤为重要，虽然这些细节有的很不起眼，却会直接影响到写字楼的使用价值和投资回报，本期我们将为您挖掘有关写字楼的一些细微之处，望您今后多加留神。
NO.1 写字楼出租别忘办理出租许可证
细节提醒：
《房屋租赁许可证管理办法》要求出租房屋首先需要办理《房屋租赁许可证》，写字楼的出租也包括在内，所以没有“证”是不准出租的。
细节解读：
《房屋租赁许可证管理办法》规定，凡出租天津城镇范围内房屋(写字楼)的单位或个人，必须经房屋主管部门认定出租房屋所有权清楚无纠纷、房屋结构安全后，到房屋所在地的区、县房地产管理登记，申办《房屋租赁许可证》。
申请人在办理《房屋租赁许可证》时，必须交验下列证件：1、房屋出租申请书。2、房屋所有权证书或购商品房合同、新建房执照等其他合法证件。3、出租人是个人的应提交房主居民身份证；出租人是单位的，应提交单位法人代表或委托代理人资格证明。4、产权共有房屋出租的，需提交其他共有人同意出租的证明或委托书。5、出租人在同一区、县范围内出租多处住宅房屋，可申领一个《房屋租赁许可证》；出租非住宅房屋的，一处需申领一个《房屋租赁许可证》，证上标明出租房屋地点、数量。超出证载范围的，应另行申请《房屋租赁许可证》。6、出租人为外资企业、中外合资企业、中外合作经营企业、外国公民或港澳台同胞的，按涉外地产管理规定办理。7、出租的房屋拆迁或转移，出租人应将《房屋租赁许可证》向填发机关缴销，该证有效期为三年逾期须重新申办。
为规范房屋出租市场秩序，天津市房管部门还相继出台了《房屋租赁许可证管理办法》、《单位自有房产非住宅房屋租赁证管理办法》、《单位自有房产非住宅房屋租赁证管理办法》等规定。这些规定的一个突出特点，就是出租房屋必须要办理租赁许可证，其目的是避免发生租赁纠纷。
NO.2 写字楼物业管理收取停车费后车辆丢失要负责
细节提醒：
现在很多写字楼的停车场或物业公司经常按两部分收取停车费用：一是场地使用（占用）费，二是停放车辆管理费，但实际上如果发生车辆丢失或被他人损坏，经营者都是要承担责任的。
细节解读：
现在很多写字楼的停车场开的私自印刷的票据上都是写场地使用费，但车主发生车辆丢失的，物管部门都是要承担赔偿责任并赔偿。目前司法实践中，很多写字楼的停车场以场地使用费的形式出具票据以求能避免承担责任，但实际上仍是构成保管合同关系，发生损失应当赔偿。
NO.3 欠债公司撤离写字楼 房东也不能行使留置权
细节提醒：
即使租赁写字楼的公司欠缴房东的租金并且已经撤离，房东也不能私自留置该公司的任何财产。
细节解读：
留置权是一种担保物权，是指债权人按照合同约定占有债务人的动产，债务人不按照合同约定期限履行债务的，债权人有权依照《担保法》规定留置该财产，以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的所得优先受偿。但只能是因运输合同、保管合同、加工承揽合同发生的债权，当债务人不履行债务时，债权人才可以行使留置权。按照法律规定房东不享有留置权，无权留置那家公司的财产。
房东虽然无权留置其财产，但可以立即提起民事诉讼，并申请法院对租赁写字楼的公司财产采取查封、扣押等保全措施，这在法律上称诉讼保全。对于诉讼保全，房东要提供相应的担保。如果时间紧急，可以申请诉前保全措施，这样房东可以避免或减少损失。
NO.4 拥有使用权的办公间改成咖啡屋法律上可行
细节提醒：
拥有使用权的办公间改成咖啡屋在法律上是可以的。
细节解读：
写字楼办公间的所有权和使用权是可以分开的，如果取得了办公间的使用权，那么租赁者可以按其意愿使用它。但是如果开咖啡屋的话，也许要考虑到对周围用户的影响，尽量避免干扰其他公司的正常办公。
相关链接：什么是房屋的占有权、使用权、收益权和处分权？
房屋的所有权是指对房屋全面支配的权利。《中华人民共和国民法通则》规定，房屋的所有权分为占有权、使用权、收益权和处分权四项权能，这也是房屋所有权的四项基本内容。
房屋的占有权通常由所有权人来行使，但有时也由别人来行使，这就是使用权与所有权分离的情况。例如，房屋出租，就将房屋一定时期内的占有、使用权让渡给承租人来行使。
房屋的使用权是对房屋的实际利用权力。通过一定法律契约，非房屋所有权人也可获得房屋的使用权，如房主将房屋租给他人使用。
房屋的收益权是指房主收取房屋财产所产生的各种收益。例如出租房屋，房主从房客处收取租金。
房屋的处分权是所有权中一项最基本的权能。房屋的处分权由房主行使。有时房屋处分权也受到一定的限制。如房主作为债务人以住房作抵押向债权人借债，若是到期不能清偿债务，债权人可以处分房屋并优先受偿。
NO.5 作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚不计入公用建筑面积
细节提醒：
凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。
细节解读：
法律并没有规定公用建筑面积分摊系数的上限，却规定了公摊面积的计算方法，请参照以下方法核实您的写字楼的公摊面积是否合理 ：
分摊的公用建筑面积＝公用建筑面积分摊系数×套内建筑面积
公用建筑面积分摊系数＝公用建筑面积/套内建筑面积之和
公用建筑面积=整栋建筑物的建筑面积 - 整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之和 - 已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积
套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积
公用建筑面积由以下两部分组成：
1、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能的为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积。
2、套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。
NO.6 写字楼节电少开电梯，租户可要求物业公司进行补偿
细节提醒：
写字楼若以响应政府“节约用电”的号召为理由停开或限时开放部分电梯的行为涉嫌违法，租户可要求物业公司进行适当的补偿。
细节解读：
租户在遇到写字楼以响应政府“节约用电”的号召为理由停开或限时开放部分电梯的情况时，至少拥有以下三种权利。一是知情权。调整电梯运行时间会直接影响到租户的经营活动。因此，无论是出于何种原因，物业公司在调整电梯运行时间前，都必须事先告知所有租户。二是建议权。物业公司在调整电梯运行时间这个问题上，除了必须事先告知所有租户外，还应该采取与租户协商一致的原则。如果租户认为调整的时间不合理，有权利对物业公司提出异议，物业公司应该耐心听取租户的意见和建议，并尽可能把因时间调整而给租户带来的影响降到最低限度。三是取得补偿的权利。在某些情况下，租户是有权要求物业公司减少租金或给予一定的经济补偿的。比如调整电梯运行时间而明显降低了物业管理公司的成本，或者确实因此而对租户造成较大的影响等。如果出现以上情况，按照双方公平的原则，租户是有权要求物业公司减少租金或给予一定的经济补偿的。即使调整电梯运行时间初衷是为了节省电力，物业公司也必须保证租户的应有权利。
NO.7 业主有权许可他人租赁其写字楼作为开办公司的注册地址
细节提醒：
业主有权许可他人租赁其写字楼作为开办公司的注册地址。
细节解读：
若写字楼为业主所有，业主有权许可他人租赁该写字楼作为开办公司的注册地址，但应当向工商局提交房屋所有权证书复印件和房屋租赁合同；对方的公司经营期限不应长于写字楼的租赁合同期；合同中可约定租赁期内不得利用房屋从事违法经营等非正当目的，能明确约定违反此义务支付一定金额的违约金最好。
NO.8 写字楼租赁合约中的标准条款
细节提醒：
在编制写字楼标准租赁合约的过程中，业主的主要目标之一是在其所收取的租金中，尽可能少地支付相关的运营费用；而对于潜在的租客来说，则希望在支付一定租金的前提下，获得尽可能大的权利，得到尽可能多的服务。为了调和租赁双方各自意愿的差异，就形成了在写字楼物业出租时须共同遵守的一系列特定条款。
细节解读：
由于写字楼物业的租约一般都要持续几年的时间，在租约中一般都要包括规定租金定期增加方式的租金调整条款。这一条款可能规定要参考一个标准指数，如消费者价格指数或商业零售物价指数，来确定租金定期增长的数量或幅度。租客和物业管理经理更愿意商定一个固定的年租金增长率或增长量，该增长率或增长量在整个租赁期间内有效，例如月租金在整个租期内每年增长10元／平方米或每年上调8％；当租期很长时，也可规定每2年或3年将租金调整一次。为了使租赁双方共同分担通货膨胀带来的风险，有时规定租金可以按消费者价格指数调整，但同时又规定一个上调比例的最高限。这样，在最高限以内的风险由租客承担，最高限以外的风险由业主承担。
在写字楼物业租约中，并非所有的物业运营费用都要以租金的形式来收取。在“毛租”的情况下，业主要支付物业运营过程中的所有费用。并且要在所收取的租金中包括这些费用，但这种租赁安排在大型写字楼出租中并不多见。通常的做法是，一些运营费用如公共部位的能源使用费，可由写字楼租客以某种方式按比例分摊，由物业管理公司向租客单独收取后，直接交给供电部门，这种代收代缴的方式很受业主或租客欢迎。因为物业管理公司通常是按租金的一定比例收取物业管理费，如果将运营费用加到租金里面去，业主或租客多少会有一种多支出了物业管理费的感觉。
当所有的运营费用均由租客直接分担时，则称这种出租方式为“净租”，此时的代收代缴费用常按租赁面积基本租金的一个固定比例计算。常用的“净租”方式根据代收代缴费用所包括的项目多少还可以再进行细分，但一般情况下，代收代缴费用越多，基本租金就越低。
具体的租约中，要规定代收代缴费用所包括的费用项目名称，以及每项费用在租客间按比例分摊计算的方法。最常见的代收代缴费用是除房产税和保险费外的水、电、煤气、热力等资源的使用费，设备使用费和写字楼公共空间的维护维修费用也常单独缴纳。设备和公共空间的更新改造投资也要在租客间进行分摊，但要注意处理好更新改造投资周期与每一个租约的租赁周期间的关系。租约中还可能包括一些条款，在这些条款中规定了业主所需承担的最大运营费用额，例如每年每平方米40元或每年总计20万元，而超过这个数额的运营费用就要由租客分担。
NO.9 写字楼出租的折让优惠和租客权利的授予
细节提醒：
折让优惠是业主给租客提供的一种优惠，用以吸引潜在的租客。折让优惠虽然能使租客节省写字楼的租金开支，但租约中规定的租金水平不会变化。
细节解读：
折让优惠的具体做法很多，如给新入住的租客一个免租期、为租客从原来租住的写字楼迁至本写字楼提供一定的资金帮助、替租客支付由于提前终止与原租住写字楼的业主间的租约而需缴纳的罚金或对租客入住前的装修投资提供资金帮助等。折让优惠可能是由业主先提供一笔资金，供租客用于装修投资或支付其他费用，但在租赁期间内，这笔资金还是要通过种种方式归还业主。这样做，一个好处就是能保证租约中所规定的租金水平与市场水平相当。
另外，折让优惠可能会体现在租约续期的有关条款上。如果租客预计由于自己业务的发展可能会在未来增加承租面积，则一般希望业主在将来一般是租约期满能满足其扩展办公空间的要求。除非写字楼市场很不景气，否则业主很难接受这一做法，因为有时为了满足当前租客的这一要求，可能会使其腾空的写字楼面积之空置时间增加，从而减少租金收入。作为一种替代的办法，业主通常可以给租客一个优先权，即如果租客想扩大其所承租的写字楼面积，而其原租用的写字楼单元之相邻单元又处于空置状态的话，则该租客在同等条件下有优先承租权。
然而，业主通常不愿在租约期满时赋予租客过多的权利。这里主要有两个原因。首先，期限较长的租约所规定的租金在租赁期间内很难赶上市场租金水平的可能变化，尽管有租金定期调整的条款在发挥作用，但实际租金常常低于市场租金；另外，在租约期满时赋予租客一定的权利也并不能保证其继续承租。在某些时候，租约中还会包括有关提前终止租约的条款，规定租客只要提前一定的时间通知业主并按规定缴纳罚金，租客就可以提前终止租约。 | 
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