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国美“地国”传奇
黄光裕说，“商者无域”是说经营的方法、思维的角度只有专业与否，没有套路之分。那么如果要发展房地产行业当然应该借鉴家电零售的成功经验。不过，掀开鹏润地产(企业专区,旗下楼盘)的盖头，黄光裕在地产上的表现远不如其在零售家电领域出色。
5月7日，中关村(000931.SZ)公告了重大资产重组方案。耗时日久的黄光裕地产资本路径终于确定。回首国美的地产王国，黄光裕不可谓不起早，经历早期艰难起步，遭遇调查风波，随后陷于同室掣肘之困，其间经历跌宕起伏。此次借壳中关村，能否让黄光裕重品资本魔方，缔造另一段商业传奇，尚需拭目以待。
一直在家电零售业和房地产业之间行走的富豪黄光裕突然给人一种厚此薄彼的印象。
在3月19日做客上海知名访谈节目《财富人生》时，黄光裕对家电零售激扬文字，指点江山之余，却对房地产闭口不谈。
在这个奥运年的春天里，黄光裕又在家电流通业制造了轰动的新闻。继硬生生从竞争对手嘴边强夺大中电器之后，国美电器选择在今年情人节这一天“偷袭”山东三联商社。
相比在家电零售业的大刀阔斧，黄光裕在地产上却几乎毫无进取。
家电零售和房地产是黄光裕麾下的两大产业。此前，一手家电零售，一手房地产也被认为是成就黄光裕连续两年荣膺中国首富光环的独门秘籍。
据本报了解，目前明天地产的明星项目北京国美第一城和明天第一城处在扫尾阶段，鹏润地产的重头项目——鹏润时尚国际中心由于经营思路的变化，推迟到明年开业。
“国美的地产业务基本处在停滞的边缘，相对而言，惟一销售状况不错的是鹏润地产重庆的项目。”知情人士告诉记者。
难道在家电零售业的跑马圈地耗费了太多的精力，让一直习惯工作到凌晨两三点的黄光裕无暇为经营平淡的房地产业务伤神劳筋？
答案当然是否定的。在地产业务平静如水的表象下，实则暗流汹涌。
本报独家获悉，黄光裕刚刚完成对地产业务架构的重新调整，一场令人咂舌的人事调整正在上演。
重大调整的背后，预示着黄光裕对地产业务的重新思索。写在鹏润地产掌舵者黄光裕头脑中的到底是一条怎样的路线图？重新起航的鹏润地产巨舰到底将驶向何方？
黄光裕不仅仅希望通过此次架构调整和人事变动来完成鹏润地产的自我救赎，更深一步讲，黄光裕还冀望借此最终上市，再一次实现自我蜕变。
情结
如今的地产之于黄光裕，就像家电零售之于黄光裕一样。有人将地产和家电零售形象地比喻为黄光裕的两个情人。
黄光裕和地产的渊源要追溯到更早的1996年。这一年3月，黄光裕注册成立北京市国美房地产开发有限责任公司(后更名为“北京鹏润房地产开发有限责任公司”)。一年之后，鹏润地产的第一个房地产项目“鹏润家园 (论坛 像册 户型)”出现在人们的视野中。此后，在1998年，黄光裕从哥哥黄俊钦手中接盘鹏润大厦。
当时深耕家电零售业的黄光裕为何要杀入地产领域？
一个内部流传的说法是，黄光裕当时预感到1994年以后，国家的宏观调控会紧缩银根、收紧信贷，这样一来实物抵押形式的信贷会被要求较多地应用。
“地产和家电零售行业的互补性，让黄光裕对地产青睐有加。只不过，最终在黄光裕的产业图腾中，家电零售业的现金流最终是为房地产业服务，这种阴错阳差的角色变换颇具幽默色彩。”一位资深分析人士指出。
黄光裕的地产行走并非一路坦程。据了解，鹏润家园在2000年年底以现房开盘，中间曾两度被叫停。2003年7月，鹏润家园尾盘吐血降价，降幅高达2000元/平方米。
“在国美电器上市之后一直到2005年，黄光裕在地产领域没有什么动作，原因在于黄光裕认为房地产行业风险太大，将主要精力用在家电零售业的发展上。”时任鹏润地产的一位高管表示。
转变出现在2004年前后。彼时，围绕着房地产业的一系列宏观调控政策喷薄而出，大变局之下，地产圈人声躁动，一部分开发商叫苦，当然也有一部分开发商借机积极扩张，比较典型的是地产黑马孙宏斌(孙宏斌博客|孙宏斌新闻)揭竿而起，在全国高价跑马圈地，气势如虹。
彼时的黄光裕在家电零售业已经大局初定，而在国美电器借壳上市之后，先后几次套现让其手握大笔资金，此外，控制渠道的家电零售也给其提供了巨大的现金流。
扩张的躁动一触即发。2004年，黄光裕启动第二个大型住宅综合项目国美第一城，面积超过100万平方米。这一项目在2005年元旦低价开盘，掀起了抢购狂潮。
同年9月，北京明天房地产开发有限公司注册成立，由黄光裕的妹夫张志铭负责打理。
半年之后，国美置业有限公司注册成立。这一鹏润地产的新旗舰在5月份闪亮登场，以总价8.05亿元竞得北京市年度最大的招拍挂项目，最初规划名为“国美商都”。
在此次签约仪式上，黄光裕高调亮相，表示将投资超过30亿元，兴建南城最具建筑品质的地标性建筑。
此后，黄光裕又以7.92亿元从国美电器收购艺伟发展和好联公司股份，从而获得北京金尊房地产开发有限公司名下的北京市朝阳区西坝河北里七号院的地块，用于开发金尊大厦项目。
此外，黄光裕麾下的房地产项目公司还包括北京鹏润豪苑置业有限责任公司和北京鹏润尊爵置业发展有限公司。
这一年在接受记者采访时，黄光裕毫不讳言，国美电器套现的资金将主要用于开店和房地产业务。他表示，将向地产行业追加几十亿元，使国美的地产业务净资产规模达到50亿～60亿元，并明确国美在地产行业的主攻方向将是住宅、商业地产和写字楼、酒店三大板块。
在地产行业，地产大鳄的喧嚣司空见惯，但一向低调 (论坛 像册 户型 样板间 视频)的黄光裕在踏入地产征途时的高调表态却不啻于平地一声惊雷。
困局
“商者无域。”这一出自李嘉(李嘉博客,李嘉新闻,李嘉说吧)诚的话语经常被黄光裕引用。黄光裕说，“商者无域”是说经营的方法、思维的角度只有专业与否，没有套路之分。那么如果要发展房地产行业当然应该借鉴家电零售的成功经验。不过，掀开鹏润地产的盖头，黄光裕在地产上的表现远不如其在零售家电领域出色。
“地产业务基本处在停滞的边缘。”知情人士指出，很大一部分原因在于组织结构混乱、对地产认识不清晰。
早在2005年国美大举进军地产，初步铺就地产帝国之际，整合就被提上议事日程。根据当时黄光裕透露的计划，他将用1年左右的时间完成地产公司大量的资产重组工作。
不过，就像黄光裕自己所说的一样，永远不变的是变化。这一计划却遭遇了一番又一番“变化”的打击，让国美系地产的整合变得扑朔迷离。
在经历禹晋永(禹晋永博客,禹晋永新闻,禹晋永说吧)(禹晋永博客|禹晋永新闻)、吴坤岭(吴坤岭博客,吴坤岭新闻,吴坤岭说吧)、童渊(童渊博客,童渊新闻,童渊说吧)(童渊博客|童渊新闻)(童渊博客|童渊新闻)离职之后，现任总经理周东权在上任1年后，又将鹏润国际时尚交易中心 (论坛 像册)开业时间要推迟到明年5月。
项目案名一改再改，开业时间一拖再拖。时任该项目总经理张亚夫曾解释说，一直在摸索其最佳定位。
业内人士则直言不讳，鹏润国际时尚交易中心3年内案名和定位屡屡更改，表明黄光裕对商业地产并不熟悉。
国美商都项目只是一个缩影。和该项目一样，国美系地产在组织架构上也存在诸多问题。
据了解，当时国美系地产一度有四家房地产开发公司同时运作，四家公司是平行架构。
基本分工定位是：鹏润地产将致力做北京的高档物业；国美置业倾向于商业地产；鹏润尊爵置业面向外埠做土地一级开发，主要发展大规模的均价房产品；明天地产致力于在北京发展大众型产品。
“各个开发公司是平行架构，并没有地产控股公司。”曾经担任国美置业总经理的禹晋永告诉记者，他直接向黄光裕负责。
对于这一架构，黄光裕一度不以为然。“谁找到地，谁就到我这里来批。”
有分析人士指出，平行的架构能让各个开发公司的触角伸得更深，接触面更广，并且能够互相提供担保。
不过，这种另类的架构模式并没有显现出它的高效，反而导致之后的整合变得复杂而困难。在接下来的3年中，黄光裕不得不多次出面对公司架构进行重新排列组合。
在2006年年底，鹏润国际时尚交易中心的宣传资料中，国美系与地产相关的业务开始以鹏润地产的名义出现。不过，彼时在鹏润房地产旗下各家子公司财务彼此独立。
而之前被认为是独立的明天地产，也因为官方网站上“北京明天房地产开发有限公司作为鹏润投资集团内部一个独立运营的房地产开发公司，和鹏润地产是一套人员，两块牌子”的表述引发口水战。
变革
在地产行业的糟糕表现让在家电零售业长袖善舞的黄光裕褪去了首富的光环。对于房地产的困局，黄光裕显然不会容忍太久。
而今，在静悄悄之中，黄光裕再次导演了一场地产大变革。据国内某财经媒体报道，明天地产董事长张志铭已经离职。
本报获悉，黄光裕刚刚完成旗下地产业务架构的重新调整。
在新的地产架构中，黄光裕将地产业务整合成控股公司、地区公司、项目公司三层，鹏润地产作为最上面的控股公司，明天地产、国美置业被整合成地产分公司，下设项目公司。此番人士震荡中，作为控股公司的鹏润地产的领导层全部为空降兵，包括总裁、副总裁、营销总监、商业总监。
“我们内部早就没有明天地产、国美置业这样的叫法了。”一位知情人士透露。
在重新厘清组织架构之后，国美系地产业务的资产重组之路宣告结束，黄光裕接下来的一步，自然是将其地产资产放到资本市场上套现，重新体验资本的魔力。因为对于这个沐浴过资本热带雨林的大鳄来说，进入地产并不是战略性选择，其真正的兴奋点在于背后的资本市场。
据知情人士透露，昔日黄光裕的助理，鹏润地产首个地产异地扩张项目重庆项目的掌舵者李松波刚刚被召回北京。黄光裕为李松波安排的新岗位在鹏润投资。鹏润投资是黄光裕的控股公司，下辖零售和地产两大行业。
“黄光裕在把一个适合的人放到适合的位置上，可能地产业务整合上市到时候了。”一位接近李松波的人士指出。据悉，李松波深谙资本运作之道，曾经是国美电器借壳上市小组的核心成员之一。
事实上，早在2005年大举扩张之际，黄光裕就喊出了一年后赴香港上市的豪言，不过，显然旗下地产业务进展不顺，资产重组的艰难让这一豪言流产。
“鹏润地产上市工作已经起步。”4月底在接受记者采访时，一位鹏润地产的高管声称。不过，对于鹏润地产会不会在内地重施国美电器在港上市的故技，借中关村科技之“壳”上市？该人士不愿作答。
不过，就现在的迹象看来，自2006年入主以来一直未有定论的黄光裕是否借壳中关村实现地产业务上市的猜想似乎逐渐明朗。此前坊间曾有传闻，黄光裕有意放弃中关村，欲将地产资产赴港IPO。
但就在5月7日，中关村(000931.SZ)公告了公司重大资产重组方案，黄光裕将旗下约值180亿元的地产业务全部注入其中。
“现在一直困扰中关村的债务风险问题已基本得到解决，选择此刻注入可以说是个次优的选择，毕竟现在市场环境已经改变。”一位房地产行业分析师指出。
对于黄光裕而言，目前资本市场对于地产企业IPO颇有风声鹤唳之嫌，选择中关村显然是一个不错的选择。
就在2月，蛰伏多年的鹏润地产，以25.55亿元的价格获得天津华明镇一块土地，由此增加了近43.3万平方米的土地储备。有分析人士指出，增加土地储备表明黄光裕在为鹏润地产注入中关村造势。
此外，在4月，黄光裕通过抛售国美电器股票套现超过20亿元。从家电零售业套现，联系到李松波的到任，让人产生黄光裕储备资金运作地产的想法。
隐藏在地产背后的资本运作，能让黄光裕跟资本市场再来一次美妙的约会吗？ | 
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