拐点预言如期到来

　　07年年底，千万家市场研究中心曾经抛出过一篇《北京楼市拐点之辨》，在业内外产生了很大的争议，我们既能听到支持的声音，也能感受到很多质疑的目光。在房价逐月猛涨的时候这样的观点肯定会产生异议，但是在市场变得低迷、房价失去上涨动力的时候，却恰恰证实了我们当时对市场预判的准确性，我们当时推断房市将进入下调轨迹的不少理由也逐一应验。

　　应验理由一：宏观调控大力度进行，改变楼市泡沫状况

　　2007年是楼市的政策年，二次房贷首当其冲，物权法、数次加息、保障性住房方针的确立等，加之2004年以来各项宏观调控政策所积累的力量从07年年底开始发挥药效，短短的半年之后，房价已经失去了上涨的原动力，甚至局部地区的房价出现了明显的回落，有理由相信，这仅仅是个开始，08年政府并未放松对房地产市场的政策导向，对根治一、二级市场顽疾非常有决心，土地政策、保障房、收缩货币政策、二手房网签、资金监管，将成为今年楼市回调的主旋律。

　　应验理由二：民生用地对缓解供需矛盾起到源头作用

　　土地作为房地产的源头市场，对于楼市的发展走向有着深远的意义，07年国土资源部下发规定：在下达计划时应按照“适当压缩工业用地，增加民生用地”的要求，安排一定比例的新增建设用地计划指标，确保廉租房、经适房和中低价位、中小套型商品房建设用地的需求。北京的住宅建设用地越来越紧缺，进入08年以来，优化用地供应结构表现突出，保障性住房用地供应量得到充分保证，且逐渐将保持40%的比例，2007年共计划700万平米保障性住房，这些保障性住房今年将陆续进入市场，从总量看，约能占到今年房地产总成交量的25%以上，明年也将会有800万平米进入市场，这对于楼市有很大的冲击作用，极大的缓解了供需矛盾，北京的土地供应结构在发生着翻天覆地的变化，而大面积的保障房用地则实实在在的把房价一步步拉回平地。

　　应验理由三：金融政策致使房产商被动洗牌

　　这半年肯定是诸多房企今后不愿提及的痛苦经历，众多房产商资金链出现严重断裂迹象，其原因除了成交量不能正常实现、地产股上市受阻外，还有一个重要的原因就是银根紧缩政策，房企的项目构成模式主要就是房屋预售款和银行贷款，银行抬高了房企贷款的门槛，这让很多房企陷入了融资困境，面临着严重的资金源断裂，甚至很多开发商到了有地无钱的窘迫局面，国家对拿地后未开工土地出台了严格的限制措施，如果不能按时开工，对这些房企而言将面临着莫大的损失。对于很多已进入销售阶段的企业来讲，改变价格策略可能对缓解资金压力效果明显，降价在某种意义上成为他们自救的最好方式，但对于一些实力不够雄厚的企业而言，带来的可能就是灭顶之灾。

　　应验理由四：房源放量 二手房供需矛盾缓解

　　自从2007年末二手房市场冬眠以来，北京市二手房价月均涨幅走势一路下滑，从今年一、二月份的不到1%，到三、4月份的0.4%、0.1%，众多存量房持有者纷纷意识到房价已经走到了一个高位，即便再上涨，空间也不是很大，在这种背景下，很多房主开始将手中房源挂牌出售，为了稳妥的回笼资金，甚至很多人不惜降价抛售，去年普遍的恐慌性购房现象正在向恐慌性卖房转变。去年行情好的时候，中介经纪人经常有带着好几个购房者去看房的经历，而现在，往往是经纪人带着一个购房者连续看三套房子，从去年的供不应求，到现在的供大于求，二手房市场正悄然的进行着角色转换，房价，也在观望中慢慢妥协。

　　应验理由五：经济周期规律迫使房价回落

　　任何经济活动都不可能背离经济周期规律，始终要经过复苏期——高涨期——危机期——萧条期的循环阶段，楼市作为经济重要一环，同样遵循这一规律，北京的楼市步伐太快，危机迹象异常显著，很多看来没有理由实现的情况都在发生在楼市身上，现在的楼市正经历着严峻的考验，应该正从危机期向萧条期过渡，主要表现就是成交低迷，市场冷却速度过快，而一旦进入真正的楼市萧条，房价下调在所难免，大幅度回落也不是没有可能发生，大幅变化的股市会否在楼市出现，让我们拭目以待。

　　治理楼市成为政府工作重点

　　曾几何时，由于宏观调控的副作用、开发商的囤地哄价、房地产市场供需比例严重失衡、城市化进程过快、经济的高速发展，迫使楼市发展过快，问题过多，房价一路高涨，仅2004-2007年三年间，商品房均价从2004年的5053元/平方米涨到14411元/平方米，陡增了185，令人触目惊心，北京楼市已经走到了风口浪尖。北京二手房价格随着整体楼市的水涨船高也身价倍增，2003—2007年四年间，二手房均价由3811元/平方米上涨至9700元/平方米，涨幅达154，这种疯狂的上涨趋势直到今年年初才得以抑制。今年两会期间，住房问题前所未有的与工资、物价并称为三大核心问题，政府对楼市隐患开始高度重视，不仅仅要保证保障性住房的大量供应，以缓解基层需求，同时将进一步缩紧货币政策，出台及时政策，对浑浑噩噩的楼市大力度整治。

　　商品房市场现状：被动进入拐点

　　从2007年11月份以来，北京期房、现房销售量一路下滑，大多数项目出现滞销，甚至一些楼盘开盘一段时间后销售量仍然挂零。现在开发商的日子不好过，去年很多公司信贷疯狂拿地，可偏偏赶上国家对土地空置的严厉措施，很多企业期待今年上市融资大举建设，又赶上大面积受阻，如果不能及时开盘，资金漏洞如何填补？如果销售量不能及时跟上，如何变现缓解资金压力？万科降价销售的时候，很多开发商不明白，甚至有敌视情绪，认为这扰乱了正常的市场秩序，但很多人大彻大悟想必也来不及了，市场低迷时不做出与环境相适应的价格调整，成为后期逐渐显现出的房产商集体性失策。

　　广州、深圳房价降的很厉害，北京的地产商前两个月多少还有点死撑下去的意思，很多楼盘只是象征性的作出一些打折促销或是配送策略，这管用吗，老百姓要的是实实在在的降价，这些花式很少有购房者愿意理会。近期发生了什么？很多新开楼盘定价已经开始理性化了，甚至很多定价不变的楼盘为实现销售计划，抛出九二折打折策略，五一假期也过去了，想必大家也没有听到如往年黄金周热销的新闻吧，不是没有听到，是没有，老百姓已经对现如今的房价产生了坚定的对峙心理，你不降，可以，我也不买，看谁耗的起谁。

　　二手房市场现状：降价已成现实 购房者从徘徊趋向理性

　　二手房市场相对好一些，但也好不到哪去。传统的夏季成交旺季按理说即将到来，可从市场的反应来看，根本谈不上旺季，单从数据上来看今年一季度二手商品房成交同比上涨17%以上，但有谁考虑过今年北京市存量房需求量比去年同期大多少，肯定要远远大于17%，这么多的购买需求被抑制着，市场正在由卖方市场向买方市场转变，买卖双方对市场根本没有恢复应有的信心，观望态势依旧浓重，虽说已出现回暖迹象，但这都是因为房价下降导致的客户回归，房价已经没有了再次上涨的疏松空间。

　　近期北京市局部地区的二手房价格已经开始松动，而且蔓延势头很明显，就拿上月我们成交的一套朝阳区东三环的房子来说，地段、房龄都很好，可是房主挂牌几个月就是卖不出去，最后的成交均价是13000元/平米，这个价格多少出乎人的意料，因为去年房价最高的8、9月，这里的成交均价达到了16000元/平方米，可到了今年4月，这一区域的二手房均价已经下降到了14000元/平米，大半年的时间下降了将近13%。而在两个月前，我们代理的一套太月园的三居室以不到13000元/平米的价格售出，与该区域成交均价相差近3000元之多，该地区横跨中关村—亚运村两大核心地区，当时看来没有道理做出如此抛售之举，但大家现在不妨去看看那里现在是什么价格，再听听去年的情况，就知道这半年二手房市场到底发生了些什么。其他很多地段也出现了类似这样的集体性价格下调，就拿通州区新华联小区来说，去年8月挂牌价甚至叫到11000元/平方米，可如今普遍是9000元/平米，甚至有的房子挂牌价还低于这个数字，价格回落达18%之多。四月份，我们代理了一次性出售58套小户型二手房的客户，足能反映对市场的看法。

　　结语：北京楼市走过了风光无限的几年，近期迅速转化，多种利好消息让购买者普遍看好房价下跌，而南方诸城市轰轰烈烈的楼市变革无疑让北京的购房者信心大增，他们的强硬态度让很多房产商睡不着觉，要想请他们大面积回归市场，只有做出实质性的价格调整。长远的看，楼市现在这一拐是好事，北京要想在未来形成健康的、健全的房地产市场，肯定要走过现在这个过程，树枝歪了要剪枝，管道堵了要疏通，一个道理，楼市走的太快，我们也有必要把它往回拉一把。进入五月份，我们也明显看到购买二手房的客户多了，看房客户也增加了，这些一方面反映了北京房产市场的刚性需求，同时体现了合理降价促使需求者购房，我们盼望理性的房产市场早日到来。(编辑：煦鹃)