说明：万科的分析到第五期已经分析告一段落。数据采用全部来自万科公开公告，限于精力与时间，与以上分析是作为企业自身分析，没有委托方分析。故对万科年报中披露的企业结构中，兼并对象分析，以及兼并后，万科的运作模式分析；同时因为对于万科股权分置，财务状况分析，现金流量分析等财务指标分析，是企业自身的机密，不在这上面发表。

　　这上面其实仍然只说了万科现在是什么，以及未来可能是什么的问题回答；而对万科未来的更准确面貌则需要对万科的组织结构分析，万科的产品线分析。对于万科现在最重要的品牌资产化问题，因属于一个新生课题，分析理论体系尚不完全成熟。有待有兴趣的朋友共同探讨。

　　注：城市分区归类同上

　　分析：

　　1、因为2006年6月的半年报是按照区域划分的，因此区域城市覆盖密度显现不出来。

　　2、珠三角城市覆盖密度在07年下半年发生巨大的变化，这说明万科的战略在06年就已经决定全面覆盖珠三角的二线城市，市场实际证明万科的策略是相当正确。

　　3、万科在中部，东北地区，西部片区的城市覆盖速度并没有加快，没有出现新增的城市。

　　4、万科在快速扩张过程中，真的是一下由小型公司成为大型企业，但是这个速度太快以后，也反应出来万科巨大的风险，就是万科市场份额过于单一，对核心城市的依赖性过强，以及区域覆盖程度不高，从万科市场结构来看，万科现在还不能称为一个全国性的大公司，只能说明万科已经是一个区域性的大公司。

　　三、万科月度销售业绩分析

　　分析：

　　1、我们在分析万科月度销售业绩时候，只截取了一个年份的数据进行分析。通过一个完整的周期，我们可以观察到万科的成长轨迹。

　　2、从万科的销售实际情况来看，5—12月构成了万科的主要销售份额，1月2月的销售数据比较少。从万科今年的实际策略来看，万科今年显然意识到在高峰月份已经不可能出现去年的高度，因此提前做销售准备，在低点吧销售抓起来，以弥补高点不能持平的状况，从而实现全年业绩稳定或者小幅度增长的状况。

　　四、2007年新增项目分析

　　分析

　　1、因为本数据全部来自于万科的公告，因为去年万科才加强这方面的管理，所以很多消息

　　公布不正规，以及有很多遗漏，为了分析的准确性，我们全部采用万科公司公开发布公告的消息为基准进行分析。

　　2、万科8月拿地5宗，10月4宗、11月2宗、12月4宗、08年1月1宗，从时间节奏来看，去年下半年是万科拿地的最高峰时期，就在王石(王石博客,王石新闻,王石说吧)出来说拐点以后，万科在12月仍然拿了4宗地，从这个来判断，万科去年甚至王石本人也没有意识到这次宏观调控的严重性，也许当时的拐点带有一些愚弄或者其他什么意思，但是进入08年以来，万科拿地的步伐显然放慢了。这说明万科现在非常慎重的对待这个市场可能出现的波动，非常慎重的对待这个有可能出现的拐点了。

　　3、从拿地的方式来看，万科在去年的地，几乎很少自己占100%份额的，也就是去年开始万科已经在有意识的通过兼并获取土地，在08年的公告中，万科更是没有一块土地是自己拥有100%的比例的，这同时可以说明另外一个问题，就是各地的中小企业，资金链开始出现严重的问题，倒腾项目将是未来的一个重要的市场变化因素。

　　4、从万科公告的项目来看，万科所拿的项目都是中小型项目，建设周期大概控制在3年一位，一般助理控制在2年时间左右，这点表明万科的成熟的市场运作模式，以及成熟的企业管理控制体系。

　　分析：

　　1、从万科拿地的区域与城市来看，珠三角占了4个项目，其中新增城市一个，也就是万科

　　在珠三角的城市覆盖在2008年最少达到8个以上，这点符合我们前面通过万科的城市分析所得到的判断，即万科要重点覆盖珠三角城市。长三角达到6个项目，上海占4个，则说明万科持续看好上海的城市价值以及市场潜力；成都武汉各两个，也应证这两个城市在万科体系中的地位。北京一个项目，天津没有，东北区域没有项目，则更加说明了，万科在这个市场中的策略的非扩张性策略，主要是以布点为原则而进行的战略设计与考量。

　　2、因为统计数据以及资料的确实，没办法对万科的更多的市场行为进行解读，不过从万科07年8月以后拿地的情况来看，万科的战略是在06年就已经明确了。07、08年不过是继续执行和完善06年的策略。