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摘要
四月，珠海正式取消了实行已久的购房入户政策。短期之内，珠海西区和市区的一些中小户型将受到一定影响，长期来看，影响甚微。
据统计局公布数据分析，珠海三月份商品房价格在保持基本稳定中微有下调，成交量方面则仍然延续了下降的趋势，但下降幅度已明显趋缓。
4月12日， “凤凰山一号”唯美开盘。在淡市的情况下，凤凰山一号创造了奇迹，开盘当天销售66套，销售率达到92%！
作为珠海一线海景的唯一超高层项目，万科金域蓝湾（ 查看地图）君临天下五一震撼登场，开盘当天实现销售率73%！
在当下行情中，我们依然坚信，市场终将前行，明天更加美好！
一、市场要闻扫描
1.国际市场
人民币进入“6”时代
中国人民银行授权中国外汇交易中心公布，2008年4月10日银行间外汇市场美元等交易货币对人民币汇率的中间价为：1美元对人民币6.9920元，人民币对美元进入“6”时代。
世行：次贷影响下半年集中显现
世界银行最新《东亚经济半年报》表示，美国金融动荡和由此导致的全球放缓可能今年下半年释放全部威力。受外部不确定性对出口的影响，中国今年的经济增幅也将放缓2%.但由于国内投资增加和消费增长，经济增长将继续表现强劲，中国仍可以9.5%左右的增速位列全球经济增长最快国家。这一增幅高于今年两会中政府定出的8%GDP增速。
国际货币基金组织（IMF）：全球经济面临五大威胁
国际货币基金组织9日发布《世界经济展望》报告称，总体来看，目前全球经济可能面临五大风险的威胁。
①次贷危机可能深化。目前，次贷危机有从美国向其他国家扩散的可能。房价偏高、企业和个人资产状况偏紧的发达国家，以及依赖外资拉动国内投资的新兴经济体将面临较高风险。②美国经济放缓可能波及全球。国际货币基金组织预计，今年美国将陷入轻度衰退。经济衰退导致的美国国内内需下降将使全球贸易出现萎缩，日本、欧盟和一些亚洲经济体的出口将受到严重影响。③全球性通胀可能加剧。国际货币基金组织称，食品和能源价格持续坚挺造成全球总体通货膨胀加剧趋势。新兴经济体通胀压力则更为明显。④贸易保护情绪可能抬头。目前，贸易保护等已成为美国总统大选的热门关键词。统计显示，近六成美国人认为全球化对美国不利。⑤新兴经济体难以“脱钩”。全球化已将世界各国更紧密地联系到一起。随着美国经济增长放缓，国际货币基金组织预计，今年亚洲发展中国家经济增长率将由去年的9．7％降至8．2％。
国际油价创出新高
由于美元兑欧元汇率创新低以及投资者担心原油供应紧张，国际油价22日逼近120美元。
2. 国内市场
全国
顺驰中国胁迫员工凭虚假购房合同套取银行上亿资金
最近调查发现，在过去的数年间，房地产开发企业顺驰中国控股有限公司为了解决资金紧张问题，在全国各地多个房产开发项目中，至少上百次指使、胁迫旗下员工“购买”本公司房产，凭虚假购房合同向银行套取房贷，数以亿计的资金实为开发商控制使用。
中国式“次贷”隐忧 多个城市上演“分期首付”
中国银监会主席刘明康在十一届全国人大会议间隙接受采访时表示，他可以确定中国不会发生类似美国的“次贷”危机。支持他这一判断的最大理由，正是因为中国不允许降低房贷首付款比例，中国不可能“零首付”。然而，目前在多个城市的房地产市场上再次现身的“分期首付”，正在将住房信贷引至一个危险的方向。
国土部08年工作要点继续严格土地调控和监管
国土资源部日前公布《2008年国土资源管理工作要点》。其中，严格土地调控和监管是工作重点之一。在土地调控与管理方面，去年国土资源部开展了百日查处行动。在对整改重点地区、典型案件实地查看调研、随机抽查后提交的总体评估报告显示，由国土资源部圈定的重点地区整改工作扎实。目前，各省(区、市)“未批先用”违法用地项目，除自行纠正的以外，基本全部立案。
万科第一季度实现销售额101亿同比增长119%
万科（000002）今日公布的3月份销售数据显示，3月份实现销售面积71.9万平方米，销售金额66.8亿元，分别比07年同期增长147.1%和227.5%。至此，万科第一季度已经累计实现销售面积114.5万平方米，销售金额101.0亿元，和去年同期相比，增幅高达82.9%和119.1%。
住房保障条例已经列入2008年国务院立法计划
住房和城乡建设部副部长齐骥今天在接受采访时透露，住房保障条例已列入2008年国务院立法计划。齐骥表示，如果一切顺利的话，相信不会用太长的时间这个条例就面世了。
房贷急速减量 银行谋个贷多元化
今年一季度，个人房贷政策并没有出现放松迹象。招商银行零售业务负责人对《第一财经日报》表示，今年个人房贷业务将继续呈现急速减量的趋势，因此，个人贷款业务多元化将是今年银行的主要策略。
德勤会计师行料内地一线城市房价年底止跌回升
国际著名会计师行德勤全国房地产行业领导人何锦荣今天表示，虽然内地一线城市楼价在过去一季显著下跌20%，但由内地的中产人数日渐增加，带动国内大城市住屋需求，相信内地楼价已经见底，预料一线城市楼价在今年年底将会有轻微上升。
3月后房企“倒下”第一批
日前，SOHO中国的老总潘石屹(潘石屹博客,潘石屹新闻,潘石屹说吧)，在接受媒体采访时，突然抛出了“房地产百日剧变论”--未来100天是很多房地产公司发生剧变的100天。这一论调的份量如同王石(王石博客,王石新闻,王石说吧)的“拐点论”，在地产界掀起了一场不小的波澜。
央行行长周小川表示：我国通货膨胀压力再加大
央行行长周小川4月12日出席国际货币基金组织国际货币与金融委员会（IMFC）第十七届部长级会议时指出，中国经济2008年一季度运行基本平稳，但仍存在投资增长过快、信贷投放过多等突出问题和深层次矛盾，通胀压力加大，外部环境不确定性上升。
博鳌视点：四因素支撑房价 房价下行空间不大
高盛集团董事总经理胡祖六表示：购买力、利率水平、可支配收入，以及房价与可支配收入之比四个变量，基本可以解释所有国家90%以上的房价变动。这些变量在中国目前似乎都在支撑商品房价的攀升。
国土部最新报告预计：今年地价将继续上涨
日前，国土资源部发布一份最新报告预计，2008年中国城市地价水平仍将保持上涨趋势，房地产市场的上升空间依然存在。报告指出，去年是近年来中国地价和房价涨幅最高的一年。而支撑去年涨幅的因素今年仍然存续。新的投资和消费需求将推动地价继续上涨。
3月份全国CPI同比上涨8.3%
国家统计局昨天公布了今年一季度国民经济运行情况。一季度，国内生产总值（GDP）同比增长10.6%，居民消费价格总水平（CPI）上涨8.0%（其中3月份同比上涨8.3%），食品价格上涨21%，房价上涨11%.
年付改季付 房企所得税调整或加速行业洗牌
在从紧货币政策之下，国家税务总局日前公布《关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》，要求房地产开发企业所得税缴纳方式由以往的按年清缴，转为按季(或月)预缴，并明确了相关项目预缴区间，对于非经济适用房开发项目，位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城区和郊区的，不得低于20%；符合规定的经济适用房开发项目不得低于3%。而此前企业预缴所得税利润率一般以15%计算。
上市房企杀入二线城市圈地
随着国内一线大城市的市中心土地开发逐渐趋于饱和，从数年前开始，各地的大型房地产开发商开始转战二、三线城市。基强联行最新报告显示，据不完全统计，2007年度，全国知名的大型房地产公司在二、三线城市获取土地储备的总投资金额约1200亿元人民币，其中，房地产上市公司所占的成交金额逾800亿元，包揽了近2000万平方米的土地。
环渤海
北京：奥运不是影响房价上涨主因
北京市社会科学院日前发布了《北京城乡发展报告(2007-2008)》。报告称，北京的房价受奥运会有一定的影响，但不是主要因素，奥运会后决定北京房价的主要因素也不会发生根本变化。
北京：拟大幅放住宅用地遏楼价 "控涨"态度坚决
据《中国经营报》报道，在未来的两个月，北京市国土局还可能集中投放四五十幅住宅及综合用地，这亦是自2004年北京全面执行招、拍、挂以来，如此大规模的集中投放，实属首次。同时，大幅度投放的政策性住房，也将同时成为北京市政府稳定房价的又一工具。据最新的统计数字显示，2月份北京房价涨幅回落0.7个百分点，这是自2004年以来北京房价大幅上涨以来，首次得到抑制。
北京：房产税收增幅下滑 一季度税收见证楼市寒冬
一季度北京楼市的“寒冬”已经在税收方面得到确认。来自北京地税部门的最新统计显示，房地产业完成税收79.5亿元，增长21.6%。尽管房地产税收绝对额还在增加，不过，房地产税收增幅却较去年同期出现了明显下降。
北京：3月商品房成交回暖中小户型成交比例提高
21世纪不动产监测数据显示，北京3月二手商品住房的挂牌量环比2月份增长20.8%，成交量环比则回升35.3%，从成交数据可以发现，成交的户均面积普遍下降，中小户型的成交比例明显提高，说明自住需求的释放是成交回升的主要原因。
北京：高档房4月以来成交量同比上涨12%
据链家地产统计资料显示，今年4月上半月，200万元以上的高端二手房成交量同比3月上半月上涨12%，在成交总量中的比例也由5.7%升至7.4%。
长三角
上海：3月份各家中介生意猛增
据数据，刚刚过去的3月份，上海二手房成交量普遍上涨50%到70%，持币观望的购房者逐步踏入楼市。昨天，合富置业有关人士表示，3月份，合富置业二手房总成交量比2月份增长4-5倍。美联物业的统计显示，3月份，其二手房整体的买卖成交量较2月环比上升70%。
上海：中国房地产报告称今年上海房价将上涨10%
易居房地产研究中心昨天发布的《2007中国房地产报告》指出，种种迹象表明，上海楼市已经接近这一轮房地产发展周期的最低点，进入3月份，新盘打折现象逐渐消失，二手房市场启动，市场出现复苏迹象，4、5月市场将回暖。而上海今年全年商品住宅成交量预计为2200万-2400万平方米，房价涨幅在10%左右。
上海：土地交易市场首演冷清 1/4地块无人竞买
4月9日 ，上海土地交易市场的首单业务--上海土地出让5、6号公告中的8幅地块即将开标。从土地交易市场公开信息中发现，目前已有53个意向买家领取标书，但真正申请竞标的只有11家。值得一提的是，除了一块嘉定的工业用地无人竞买之外，8幅地块中唯一的商业用地--奉贤区金汇镇齐百路西侧地块的竞买申请人数亦显示为零。
上海：二手房展仅150套签意向合同楼市尚未真正复苏
上海楼市刚性需求旺盛，但短期内仍将处在观望氛围中。昨日从“第十届春季上海房地产一、二手房交易展示会”主办方上海房地产经纪行业协会获悉，为期3天、13日结束的房展共吸引6万人次观展，不过现场仅签订150套购房意向合同，远低于去年同期800套意向成交量。
上海：3月二手房市场季节性复苏成交量上升约5成
上海二手房指数办公室统计数据显示，3月二手房成交量较2月上升约5成左右，3月市场表现先抑后扬。经历上旬的观望，中旬开始发力，成交量开始持续放大。房价方面，黄浦区以3.38%的涨幅领涨全市。而传统的成熟社区板块的需求复苏迹象明显。
上海：部分楼盘销售涉嫌“暗箱操作”
近来，上海市房屋交易服务系统上显示的一些楼盘的合同撤销率（含预订）之高令人惊诧：百分之三四十的不鲜见，有的楼盘甚至高达百分之百。从隶属于上海市房地产交易系统上查核，这20个楼盘中确有8个楼盘合同撤销率（含预订）超过40％，最高的竟达100％。
上海：3月份二手房价环比涨2.07%
上海中原地产最近发布的中原(上海)领先指数报告显示，上海10个中心城区40个板块样本楼盘成交均价为18128元/平方米，环比上涨2.07%。根据中原的成交数据统计显示，3月份二手房成交量几乎比2月份翻了一番。在成交量大幅弹升的同时，二手房成交价格亦大幅上扬。
上海：一季度固定投资增幅回落11.8个百分点
上海市统计局发布的最新数据显示，一季度上海全社会固定资产投资总量887.03亿元(人民币，下同)，比去年同期增长5.8%，增幅则同比回落11.8个百分点，呈现逐步趋缓的走势。
上海：楼市捂盘度晚春
佑威房地产研究中心提供的数据显示， 4月前两周，上海楼市的商品住宅新增供应量仅为20.77万平方米，不及去年同期的一半。在上海，原计划于4月份上市的33个新盘至今仍有一半未见踪迹。上海一手房市场前景扑朔迷离，使开发商陷入被迫捂盘的局面。而楼市开春，也不得不推迟。
珠三角
深圳：出现首个全额补偿差额楼盘
上周末，一个名为“桑泰华府”的深圳楼盘在推出特惠单位的同时，开发商“桑泰地产”宣称愿意给予此前高价购买该楼盘的老业主全部的差额补偿。据了解，桑泰地产是深圳本轮楼盘降价潮中首个承担业主全额损失的开发商。在此之前，万科、泰华等开发商仅以减免装修费等方式补偿老业主。
广州：超八成楼盘在降价 专家称到最后降价阶段
3月底，在到各个区域的踩盘发现，更多楼盘加入了降价行列。业内人士认为，进入3月份，广州楼市的降价风暴真正由“点”及“面”，降价楼盘已经由之前的六七成升至八成以上。从市场反应来看，全面的降价促使成交加快。专家预测，如果广州楼市成交连续两个月保持正常水平，此次降价风暴可能会告一段落。
深圳：房屋降价补偿不应成行规
针对近期深圳部分楼盘调整价格，业主纷纷提出退房、补偿差价等要求的情况，昨天上午，深圳市律师协会、市房地产业协会召集部分开发商的法律顾问，专门就此事进行了研讨。与会人员表示，开发商对购房者没有赔偿的法律义务，个别开发商基于维护客户关系做出的补偿不能成为业内的参照标准。
深圳：新房价跌回一年前水平
深圳中原物业顾问有限公司的最新数据显示，今年3月深圳一手房成交均价为12463元/平方米，和去年3月份已基本持平。业内人士表示，3月份深圳楼盘刮起降价风，在4月还将持续。
深圳：2010年后不再售毛坯房
昨天，市政府召开“加强生态文明建设，提升城市品位和内涵系列文件新闻发布会”，市委常委、副市长吕锐锋介绍了《深圳生态文明建设行动纲领(2008-2010)》和9个配套文件及生态文明建设系列工程出台。其中《关于推进住宅产业现代化的行动方案》规定，深圳将强力推进住宅一次性装修，力争到2010年底前，销售住宅实现100%一次性装修，这意味着深圳将不再销售毛坯房，居民想按照个人意愿随意装修的行动将受到限制。
深圳：楼市低迷房企资金短缺 开发商向投资客借款
“现仍然有开发商找我借钱，一开口就是有多少借多少。”近日，深圳资深投资客邹先生在接受采访时表示。据他介绍，楼市成交低迷令一些中小开发商资金周转非常紧张，不少开发商正忙于私下融资，希望能渡过难关。深圳市社科院城市营运研究中心主任高海燕表示，现在的市场要求开发商多降多销，这样才能实现资金回流。
深圳：关外地价跌回2年前水平 5地块仅1宗成交
4月8日，位于宝安和龙岗曾多次流拍的5宗居住用地在深圳市土地房产交易中心进行挂牌出让。挂牌截止时间结束后，只有振业地产拿下了龙岗一宗建面逾24万平方米的地块，另外4宗继续流拍。据了解，以6.9亿元总价成交的地块，楼面地价2836元/平方米，仅比2006年9月该地段一块出让地每平方米高出319元。
广州：楼市3月开始走出低谷一手成交大幅回升
经过寒冬2月，3月份广州楼市尤其是一手住宅交易开始走出低谷。昨日，广州市国土房管局通报的《3月广州市十区房地产交易登记情况》显示，3月份广州十区一手住宅成交均价为9316元/平方米，比2月份小涨13元/平方米，成交面积大幅回升六成多。
深圳：一季度商品房均价环比下降
深圳市国土资源和房产管理局8日公布统计数据显示，今年一季度，深圳市新建商品住宅销售均价为14699元／平方米，与去年12月均价15000元／平方米相比，有小幅下降。据统计，一季度深圳市新建商品住宅总销量为51.94万平方米，平均每月售房17.3万平方米，与2007年平均每月售房41.6万平方米相比，有较大幅度下降。
广州：住宅市场观望气氛浓厚
广州的住宅市场近期观望气氛浓厚，交易量同比显著下滑，房地产行业的大洗牌可能即将揭开序幕。日前仲量联行发布“广州2008年第一季房地产市场回顾”表示：自2007年10月～2008年3月，广州住宅成交量同比下降42.9％，销售均价下降约20％。
深圳：一周之内流拍6块地
继4月8日5块地流拍4块之后，11日，深圳土地交易中心3块挂牌出让土地再现流拍，3块地中只有一块地以楼面地价1149元/平方米成交。自此，深圳政府出让居住用地共流拍6块，总流拍的建筑面积已逾100万平方米。
深圳：3月房价暴跌16.53% 回到去年4月水平
深圳市国土房产局昨天发布的《2008年一季度深圳房地产市场发展分析报告》显示，今年一季度，深圳住宅均价依然呈现大幅下挫的走势。其中，3月份的房价环比2月份降幅达到了16.53%，为13618.42元/平方米。这个价格已经回到了去年4-5月间的价格水平。
深圳：一季度商品住宅成交猛降七成
日前，深圳市国土房产局公布的一季度商品房成交数据显示，一手住宅仅成交了51.94万平方米，同比下降七成；二手住宅交易面积也同比下降68.73％。同时，一、二手房价格也呈现下跌趋势，刚刚过去的3月份一手住宅成交均价为13618.42元/平方米，3月房价环比2月降幅为16.53％。
深圳：目前待售空房积压近九万套
深圳目前待售空房积压存货近九万套，至少需要3--5年才完全消化。据可靠数据显示：目前深圳开发商建造完毕急待出售的新房约为50000套；被各类炒房者持有的二手房有30000多套；准备卖掉现有旧房以购买宽敞新房的二手房有10000多套。合计：目前待售空房积压存货近90000套。
3.珠海市场
珠海市建设局、公安局：停止执行购房入户政策
珠海市建设局网站正式发布《市建设局、市公安局关于停止执行购房入户政策的通知》(下称“《通知》”)，宣布珠海从4月21日起停止执行购房入户政策。自此，珠海正式取消已执行了多年的购房入户政策。
世联评论：珠海购房入户政策的正式停止， 将会对有较高入户诉求的西区和城区中小户型房产市场产生较大影响。在4月16日政府发布暂停入户通知后，上述受影响楼盘均有大量客户进线咨询，而在政策明晰后，对于可入户房源则有明显“抢购”热潮。
短期来看，该政策的影响会较为明显，中常期来看，该政策不会对珠海房地产市场产生本质影响。
1.世联代理楼盘动态
华发、万科、格力、凤凰山一号、雍泉度假山庄（飞船）
凤凰山一号：唯美开盘
由深圳绿景房地产公司开发的“凤凰山一号”是珠江西岸最顶级观海别墅。4月12日， “凤凰山一号”唯美开盘。本次开盘推售的单位为联排别墅和独栋别墅，共72套，其中联排别墅面积区间为258-269平方米，独栋别墅面积区间为287-383平方米。销售均价：独栋别墅3万元/平方米，联排别墅1.7万元/平方米。
凤凰山一号开盘当天共售66套，实现销售率92%。
金域蓝湾超高层--凯旋天下：震撼开盘
金域蓝湾超高层是万科2008年在珠海的扛鼎之作，而作为珠海沿海金边的唯一超高层，金域蓝湾凯旋天下也倍受关注。5月1日，金域蓝湾凯旋天下盛大开盘。本次开盘推售的是17层以下产品，共计40套，价格1.7万元/平方米，其中包含2000元装修。本次金域蓝湾的装修上引入松下全面家居系统，为珠海高端住宅树立了新的标杆。
金域蓝湾超高层开盘当天销售29套，实现销售率72%。
格力广场：盛大认筹
格力广场是格力地产2008年隆重推出的大型城市豪宅社区。一经推出就赚足人气。本月，格力广场开始认筹。此次认筹单位为3号4号楼，共计200余套，包括2房、3房和4房产品，面积区间在85平米至250平米之间。
一、珠海一级市场分析
2008年4月份无住宅土地出让。
二、珠海二级市场分析
“3月份全市新建商品住房交易价格为每平方米6384元。”珠海市统计局、珠海市房地产登记中心公布的《2008年3月商品住房交易价格》显示：珠海今年3月份的房价比2月份下跌了10.85％。
统计局数据显示：今年3月份新建商品住房交易价格，香洲区为7639元／平方米，环比下跌13.18％；斗门区为3189元／平方米，环比下跌2.66％；金湾区为4387元／平方米，环比增长56.72％。
3月份，全市商品住房预购价格为7339／平方米，环比下跌16.75％。其中香洲区9142元／平方米，环比下跌9.32％；斗门区3323元／平方米，环比增长5.20 ％；金湾区4967元／平方为，环比下降41.52％。 （交易价格指现房和预售房价格平均）
世联评论：3月份，从珠海市统计局的数据来看，珠海市的房价有明显下降，全市均价较2月环比下降10.85%，全市预售均价更是环比下降16%。但是，由于统计局的房价数据来源为已成交备案价格，所以，每月公示均价与当月所售房产价格和结构直接相关，但此成交价格与真正反映房产市场供应的价格还是有较大区别的。以二月为例，香洲的交易均价和预售均价都远高于前后月份，察看二月份的成交结构发现，二月份售价在万元以上的华发世纪城和金域蓝湾均有较大量的成交，于是拉高了当月的成交价格，但这种价格的升高并不能完全反映市场价格的变化。因此，也不能直接从三月的成交价下跌得出珠海房价下跌的结论。
但是，上述统计数据还是提供给我们一个观察市场状况的窗口。从连续几个月的成交价格趋势来看，我们可以得出这样的结论：在调控政策的影响之下，珠海市房产均价在基本保持稳定中略有下降。
统计表明，3月份全市新建商品住房交易面积为185781平方米，环比减少7.94％。其中香洲区126657平方米，环比减少12.24％；斗门区34036平方米，环比增长11.53％；金湾区25088万平方米，环比下降6.94％。
世联评论：3月份，从珠海市统计局的数据来看，珠海市的房屋销售面积仍延续下降趋势，但下降幅度减少。这说明市场观望情绪依旧，市场回暖有待时日。
3月份全市商品住房预购面积为118387万平方米，占全市新建商品住宅交易面积的64％--住宅现房销售占三分之一，预购销售占三分之二。
1.在售项目动态
四、珠海三级市场
统计局数据显示，珠海全市三月二手房成交价为3241元，较二月环比下降9.65。交易量方面，三月为62062平方米，较二月环比上升44.90。
世联评论：从全市二手房交易价格趋势来看，整体交易价格呈现下降趋势，这种下降并不完全表明珠海二手房价格的下降，而更多反映了二手房成交多为低价房源。二手房交易量三月较二月有较大增幅，但是从趋势上来看，成交量整体仍保持下降趋势。（世联地产供稿 编辑：苏苏） | 
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