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2008年春季房展，焦点网举办系列论坛和访谈。
论坛主题：燕郊楼市放量遭遇市场寒流 市场向左向右?
时间：5月15日下午13：30-14：30
地点：国贸春展焦点网展位
◆现场实录◆
【主持人】：大家下午好，我们今天在春季房展的现场，跟大家探讨几个话题，北京奥运会，究竟是房价的起点还是终点，这个问题也是广大的业内人士非常关心的，今天我们在现场请到三位嘉宾，和大家共同探讨这个问题，首先我先介绍一下，我们今天现场的嘉宾。那么第一位是常世芳女士，常总是我们现在有一个很大的项目，叫理想城营销中心的主任，欢迎常总，也是焦点网的老朋友了。第二位是保利地产的魏建国，保利作为非常著名的四大金刚之一，你们项目也应该很受但是的关注，我们的业内人士和开发商有自己的一些感悟，我们第三位朋友是我们焦点网的专家，也就是在地产业非常有影响力的胡景晖(胡景晖博客,胡景晖新闻,胡景晖说吧)先生，是我爱我家的副总裁，他能从专家的角度给我们做一个解读，首先我们破题，就是奥运之后是房价的起点还是终点，我们为什么做这样一个话题，第一大家非常关注房价的走势，2008年奥运会有一个报道说奥运会在去年年底涨到一定的程度，非常高了，去年深圳之后，不管上海还是北京，出现了观望的气氛，而且现在处于一个非常微妙时候，大家非常关注，奥运会对房价的走势是一个什么概念，我们先请两位项目的专家说一下，首先请常总说一下您的观点。
 | | 常世芳 |
【常世芳】：您这个问题比较难回答，就是北京的房价和奥运的关系有一点，因为奥运经济，奥运带动了北京市市政，包括北京区域大的市政建设的投入，的确对于北部区域，奥运周边的一些楼盘，的确给他们的价格带来一个非常大的飞跃。针对北京整体的房价来说，我觉得还不是一个跟奥运会有一个非常直接的联系，那么07年我们感觉到房价的确在历经了十年商品房的发展中间达到了一个飞跃，到了08年自然会进入一个相对平稳的这么一个走势。
那么我们今天在展会上看到看房的人非常踊跃，说明市场的需求量很大的，同时我们知道，土地的供应量是有限的，现在手上有地的房地产项目，也就是十几个名牌企业，像保利集团，万科集团，还有一些比较多的土地资源的储备，其他一些房地产公司，中小型的已经慢慢退却了房地产市场，所以房地产的供需矛盾还是存在的。08年房地产进入了一个理性的回归，但是价格上还是没有出现大的波动，还仍然是在稳步的上调，只不过这个上调的幅度比07年要小得多了，所以07年是一个大的飞跃，到了08年会平稳，到了09年价格会微微的上涨，所以我个人觉得，不好说是一个起点还是终点，不能用这个事件说明这个问题。
【主持人】：您的意思就是说，奥运会本身来讲的话，等于是一个转机，或者对于很多行业来讲，有很多的影响。对于目前房地产土地的供应还是比较稀缺的状况，所以您的观点我们说起点不合适，终点也不合适。
【常世芳】：对房地产状态来说，其实有很多奥运经济的产品，但是对房地产的影响相对较小。对于奥运场馆周围的项目影响比较大，我们的项目在南城，南四环和五环之间，没有太多的影响。
【主持人】：我们待会儿请您介绍您的项目，魏经理，您长期在一线，肯定跟一些客户接触非常多，而且我知道保利特殊的背景，大家对保利的产品是非常信任的，从您自己切身的体会来讲的话，现在整个购房的群体来讲，他们对奥运会怎么理解的，他们跟您打交道的时候，谈及到奥运会影响的时候，他们是怎样的状态呢？
【魏建国】：作为房地产公司的工作人员，跟客户打交道是直接的，有的时候是理性的思考，有的时候是通过可意会不可言传的感觉，我在跟客户直接的沟通中，我有深刻的体会。无论是在咱们舆论上，拐点论的一个抛出，大家一个分析，一个讨论，这个论点对客户难免在心理上有一定的影响。从这点来讲，反而恰恰说明了，我们在最起码咱们不能说太大，说全国市场，有点太大，就是说北京市场，在客户的这种观望层去，这种观望没有形成一个现实的购买力，但是客户还在密切关注地产市场，这恰恰说明，我们北京市场需求的一个刚性，我们作为一线工作的人，感觉这是一个不争的事实。刚才主持人所说的，奥运这个机会，这个盛事跟地产涨价的关系，这个命题我作为一个在销售这个部门工作的人，我有切身感受，我觉得奥运盛事，对国家的影响是深远的，也是特别广泛。相对来讲地产行业作为我们国家的一个经济，整个经济体系非常重要的组成部分，要说是能够避开奥运的影响，我觉得也不太可能。那么这种影响，我们应该有几个方面来分析。
 | | 魏建国 |
首先如果没有奥运，咱们做个假设，如果没有奥运，按照中国目前的经济形势，按照中国城市化发展的一个规律，地产的形势发展可能在某些方面，某一个时刻，某一个区域，会有一次不太正常的表现，但是整体上就我在保利地产工作，对保利地产项目的理解，我觉得还是挺稳的，是理性的。借助奥运的这一个盛事，对国家是经济发展，对北京是整体市政上了一个新台阶的机会。整个地产行业的发展是离不开整个市政设施提高大的背景的。
我觉得在这个方面，奥运也是给城市的发展提供了一定的机会。在目前来说，在北京这个市场来讲，北京市场据我个人的感受，我觉得也是经历了风风雨雨的考验。从去年年底就显示出来整个全国市场的波动，北京市场还是一直表现得比较平稳，这也说明北京市场，北京的地产市场健康占主流。刚才主持人抛出的命题，是价格战的终点还是起点，我觉得这个问题回答起来不是很绝对。我觉得地产市场发展的一个规律，一个过程，如果没有奥运，可能这个洗牌仍然在继续。我个人觉得，无论奥运前，还是奥运后，地产价格的发展，在目前据我的观点，我理解的范围，所看到的范围，听到的范围，应该是健康的发展。局部的调整，或者某一时段小的微调，在任何行业的发展，都是正常的，可以理解的。
【主持人】：其实魏经理您的意思，奥运本身可以是房地产的一个过程，目前市场上价格上出现观望，有一些城市出现一些下调，任何市场上出现这种情况都是正常的，您应该从这两个角度来解释，那么胡总你是怎么看的，您作为专家，奥运这个话题说了很多年了，2008年来说的话，应该比较恰当。
【胡景晖】：咱们好多人都是股民，问同样一个问题，你认为上证六千二百点是股市的起点还是终点呢，我觉得其实再过五年，十年，中国的资本市场会成为全球几个大的资本市场之一，到那个时候可能上证指数突破一万点。现在更多的想象力在于奥运会这个概念，股票有个说法叫见光死，预期一旦兑现之后会有一个回落。房地产基本属于中长期的稳健投资，如果从投资来看。另外房地产价格的交易，更多的取决于中长期经济周围，以及北京作为国际化大都市的城市功能，城市发展，产业支持能不能够支持房地产。
首先从大的经济周期来讲，今年因为美国次贷危机也好，发展速度会放慢，从全球来看，北京的经济还是领先全球GDP增长的。第二奥运会结束以后，北京会有足够的产业和行业支撑房地产的发展。首先像刚刚结束的北京车展，现在已经列入全世界法兰克福，芝加哥，东京几大车展之一了，奥运会之后，我们留下了很多场馆，像鸟巢，水立方，很多年以前，我们就考验奥运会之后的经济，奥运会之后有很多高等级的国际赛事，文化活动，经济活动，整个城市的活动和地位会提成。经济发展，金融贸易，服务业发展非常迅猛，每年有六七万的人口进入这个城市，只要这个城市经济有活力，有足够的产业支撑，我想房价不会出现大起大落。
另外一方面，我们看到进入到2008年以后，北京，上海这样的大城市，房价上涨的幅度趋缓，第一季度北京2008年第一季度是3.97%，一手房不到3%，也就是说涨幅有所趋缓，按现在最流行的一句话来讲，北京的房价不可能经历05，06，07的上涨，但是房价的上涨一定会跑赢CPI，也就是房价的涨幅一定比CPI要高。
 | | 胡景晖 |
另外一方面从国际来讲，一个是租售比，现在可能原来有一段时间房价上涨比较快的时候，租售比已经突破了1：350，月租金和房价之比。现在我们看到的是，北京的房屋租赁价格，在过去四个月涨幅是比较快的。当然这个有业主心态的原因，也有一定的需求，我想慢慢可能随着租金价格的上涨，租售比会回到一个合理的区间。
另外一个就是家庭年房价的比，联合国公布的是5到8倍，应该是能够购买宜居的房产，现在可能房价高了一些，但是我想在未来几年，随着北京的经济发展，我们很多居民的实际收入水平会有大幅度提高的，整体来看，不会出现像悉尼和汉城的问题。但是未来几年可能房价的涨幅会趋于缓和。
【主持人】：是这样的，因为刚才我们前两位嘉宾讲的是两个角度解读这个问题，比如我们常总这边是说即便奥运会对房价会有影响的话，是地缘来讲，比如奥运会旁边，但是像理想成是属于跟城市核心区非常紧密联系的地方，这个区域本身来讲的话，跟奥运会关系不大，但是享受到的是人口增长的利好，但是对于它的地缘上的一个角度来讲的话，对奥运会的召开对它不是特别大的影响。但是像保利这样的，比如今年保利在展会上四五个盘同时在开，六个盘同时在开，可能遍布北京很多地方，影响可能比较大。首先从地缘来讲，第二从整体来讲，刚才您说的是整体，这些话以前大家都说过，北京人口的特殊地理位置，经济不断发展，奥运会本身来讲的话，不管开不开，都会按照规律运行，从地缘角度来讲的话，您对常总的观点有什么看法？
【胡景晖】：场馆周边是一个问题，目前所谓的场馆周边不是单纯的亚奥板块，奥运场馆很多，比如像五棵松，有很多场馆。另外奥运的效益是一个综合效益，比如轨道交通，由于奥运会像北京地铁的五号线，四号线，十号线，这些轨道交通在很大程度上打通了北京南北，以前北京南北交通比较差，这些轨道交通的建设，实际上北京地铁五号线打通以后，对北京核心区的房价刺激不是很明显，但是对于两端的房价刺激很明显。当然场馆肯定是最显眼的地方，但是由于整个轨道交通的建设，路网的改进，城市功能的发展，可能在很多区域实际上是一个利好。因为原来大家算过一个帐在公共设施上投入的量有一定比例关系的，不光是奥运场馆，包括城市功能的建设，都会对周边的房价起一定的刺激作用。
【主持人】：不见得地理位置怎么样，而是轨道交通的投入。刚才我们讲的第一个问题，实际上是一个大而化之的问题，我们分层次解答这个问题，因为确实几位嘉宾都说了，这个问题很大，奥运对房价的影响，究竟是起点还是终点，我们每一位在和购房者接触的时候，包括我们做媒体的，在网上也好，这样的问题非常多，大家想要一个明确的答案。我们现在看一下，我们把这个话题错开，比如说房价，先说房价，还是常总，您觉得从目前的房价水平来讲，现在是处于一个什么样的位置，刚才胡总用了一个专业的名词，从您的角度来讲，觉得什么样的房价高，什么样的不高，给出一个标准吧。
【常世芳】：我们现在的房价在四环以内达到一个很高的状态，在近几年之内，应该会有一个平稳的，非常小的上扬幅度。无论从土地的供应，还是开发商本身对资金的把持。
【主持人】：您是觉得房价往下调的话，没有这样的条件。您可以讲个一二三吗？
【常世芳】：首先是这样，在四环以内现在土地在高位运行，房价也会出现一个大的问题，就是供量全面上扬，我爱我家有发言权，现在并没有出现很多业主在抛售自己的房子，我已经买了房子，现在抛售它，这个最可怕。如果二手房市场都在抛售的话，如果开发商的话，开发商现在的融资渠道很多，即便是高价房子的销量逐减的话，会采用多种融资渠道，去支持整个公司的运营。用一个长的时间消化，如果是个体在抛售的话，这个是很大的危机。很多投资房地产的人，他现在没有想抛售的欲望。有的人总是说等一等，先租出去，而且也认为是个良性的，所以这是一方面。
【主持人】：第一就是供应上不会出现非常大的，开发商共同放量，因为觉得资产还不错，就像股票一样，虽然被套了，但是还是良性的。第二呢？
【常世芳】：供应量，供应量还是比较小，供应量也是掌握在品牌公司的手上，品牌公司通过对产品本身的研发，将品质往高处提，通过服务，通过品质，占领市场的份额，所以这个产品一定比原来的产品好得多。还有非常好的品质进入市场，参与竞争，从这两个方面我觉得房价不会往下跌。但是出现05到07的上扬也是没有可能性。
【主持人】：这个问题还是给我们保利集团的魏经理，这次我希望你的答案不要从公益的角度来讲，比如讲到房价的时候，大家会用成本来计算，要求开发商供应成本，你觉得用成本的方法计算房价，你们现在考虑更多的是什么？是成本还是其他的因素？
【魏建国】：首先我们公司定价这一块实际上是非常重要的事情，从我个人的理解，我觉得市场经济没有用成本定价的，因为无论是西方的经济学家还是咱们国家的一些经济学家说，价格是由供给决定的，市场经济不是成本决定价格，是在需求大于供给的情况下，价格就会上涨，在市场供应量已经大于需求的情况下，价格下调。
【主持人】：您还是说，在市场的波动当中，用成本定价并不科学，胡总，关于房价您怎么看的？不说刚才的租售比，美国次贷危机之后，有一个朋友比较了纽约，东京，上海，包括台湾的一些城市，最后他决定在纽约买一套房子，因为他觉得在那儿租金能保持他的收入，排除这个的话，您觉得决定房价最重要的是什么？
【胡景晖】：肯定从现在市场的表现来看，供求是根本的，当然了前一段时间央视有一个节目，就是公布了房地产开发上市企业去年的年报，这里面大多数上市公司的毛利率都在40%以上，最高到过46%，也就是说一百块钱卖出去，里面有四十六块钱是例如。当然凭什么能维持这么高的毛利率呢？因为在国外房地产开发企业上市公司的年报里面，房地产是在15%左右，为什么？主要还是我们现在市场的供求的问题，就是能支撑，从现在来看，存量房的增加，以及各种居住形势，很多人现在开始租房住了，市场的供求会发生一些变化，但是想让整个房地产市场的供求格局发生大的变化，恐怕经历的周期比较长，供求是一个问题，不用说成本的问题，上市公司的年报一目了然。
【主持人】：您是说供应非常稀缺的状况，因此来讲现在房价处于这样的位置，有它内在的原因，您刚才说CPI，现在大家很多人在考虑，我究竟炒股票，还是买房子，我买房子的话，收益肯定会超过CPI通货膨胀的速度，对于这个观点，我相信几位房地产业内的人士一定给你一个肯定的答复，这可能跟咱们总理公布的数据不是很一样，你觉得现在因为理想城一期一百多套卖光了，九千多的价钱，如果奥运会开完之后，大概今年年底，十月份之后，你们的价格会涨到多少呢，你给一个大胆的预测。
【常世芳】：这个涉及到我们大盘开发的定价体系，我们目前处于大盘开发的前期阶段，第一期买我们产品的人，要得到跟开发商同样的利润，所以说我现在在开发这个的时候，我的配套设施在建状况，等我的配套设施建完之后，我的三期产品和四期产品一定会达到一万五，两万，要达到同环同价的趋势，我们现在卖九千三，卖到一万五到两万，这需要两年的时间，他的房价增长了五千到六千，这个是显而易见的。我不管市场会出现什么样的环境，我本身的价格体系就是这样界定的。而且我后期的产品会往一种高品质的豪宅设计，这是开发商做整体规划的时候比较考虑的，后期的产品一定比前期的产品在价格上高出五千多块钱。房地产投资是稳健的，长期的，现在买房子，做五年到十年的打算，它的利润是百分之百的。
【主持人】：好的，那么您说了，大盘开发两百万平米，以理想城为例，第一期，第二期，肯定不可能把两百万推向市场，那么这样很可能就是说，第一期的价格，因为按照常理来讲，一期的价格肯定比较低，因为需要引起市场的注意，大家知道这么一个楼盘，二期，三期可能有所提升。
【常世芳】：一期建设的时候投入的资金是一个建设资金，前期投入以来，不光理想城的用户，共同打造这个区域，让这个区域成熟起来，一旦区域成熟以后，他享受的是跟开发商同样的利润。
【主持人】：保利你们能谈一下你们现在的情况吗？
【魏建国】：谢谢主持人，保利北京公司这次参加房展会带了六个楼盘参加这次房展会，首先在后海，西山板块的，这是一个复合型大盘，有花园洋房，公寓，一些低密度住宅，还有别墅，还有酒店，写字楼等等，这是一个真正意义上的复合型的大盘，在近期就要接受市场的考验，咱们在座的媒体朋友，打算购房的客户关注这个项目已经很久了。它预计入市的价格在一万一到一万三之间，会根据不会的户型，不同设计价格有些变成。
第二个在城市西北区域的一个楼盘，在西三环是保利百合，这个项目是有三条地铁，规划建设中的十号线，九号线，地铁十四号线，这是一个建筑规模适中的纯板式的公寓，近期也会推向市场。在北四环，也就是亚奥板块，现在已经开始销售的是保利香槟花园，这是一个精品的纯板式的公寓，现在这个项目有一个非常大的优势，就是紧临地铁五号线，离十号线几步之遥。在东二环保利蔷薇在住宅全部推出之后，又推出了风情商业街，在北部的亚北别墅也会有产品推出，产品推出之后，连续两年取得了非常优异的销售业绩。后续产品会秉承前期开发的优良经验，对产品品质会有一个大的提成，在上半年很快就会推出。
第六个项目在朝阳北路保利北京做的一个双线导向的就是保利佳苑，这个项目是保利地产履行自己的社会责任，响应政府号召，在今年下半年要推出的楼盘，保利地产就是这六个楼盘，还有一些其他的在筹备期的项目。
【主持人】：六个楼盘的话，一一介绍起来的话，还是非常复杂。我想就是说，为什么问他这个问题，是因为出于遍布北京各个区域，刚才常总说奥运地理的影响排除掉，从您的角度讲的话，回到您的本职工作，就是介绍二手房的老大，你们觉得现在来讲的话，虽然你说奥运会之后不会出现像汉城奥运会，举行奥运会城市那样出现回调，现在在资金链上，现在你觉得国家的政策，因为您也是我们不管是政策各方面都是专家，您觉得未来有没有这方面的一个改变，或者政府对于房地产今后发展的态度有没有变化，如果有的话，对房地产的发展会是什么样的情况？
【胡景晖】：首先从资金链来讲的话，实事求是地讲，今年的银根确实很紧，因为我们有很多合作银行，有十五家金融合作机构，在开发带比过去从紧很多，而且央行一而再重申这件事情，剩下从资本市场可以看出来，比如本来要发债的暂停了，恒大的上市搁浅了。剩下就是已经上市，手里有钱的，和自主资金比较雄厚的。但是客观地讲，这么多年以来，中国的开发商自由资金实力相对比较薄弱。目前来讲，手里比较有钱的应该是已经上市成功的。我想首先来讲，未来面临着很大一个行业整合，就是很多中小开发商，或者一些小的项目公司会因为这个问题退出这个市场，这个是在所难免的。
另外从政府层面来看，首先还是加大廉租房的供应，解决中低入收入住房的问题。另外在个人购房贷款，更倾向于保障自住型的贷款。我们知道927新政，有些人想钻空子，第一套以个人界定，还是家庭界定，马上央行就明确了，以家庭界定。到了今年年初的时候，过了春节以后，很多媒体说银行有松动，所谓松动就是说，银行认为如果这个房子按揭还完了，或者卖掉了，再买的时候享受优惠，马上央行告诉大家，只要你有贷款记录，一律享受不了这个优惠。927新政，在条款的漏洞已经全部堵住了。
如果你真的是第一套自住没有问题，如果投资的话，首付比要提高，利率增加，这个是明确的信号，政府希望房地产是一个支柱型产业，先导型产业，但是首先解决老百姓的民生问题，为什么建设部改名字叫做住宅与城乡建设部，在市场环节来讲，我想肯定将来的开发企业，能够做出好的产品的，相对来讲管理比较好的大的开发商，将来会成为市场的主流，从投资的角度来讲，我觉得政府会进行一些引导，包括现在以往之所以相对来讲房价会很大程度的提高，是因为过去几年的房地产投资，老百姓的投资是以各种形式大量的购买住宅，现在政府在考验成立一些房地产信托投资基金，有点像类似股票基金，但是用途是用来购买和持有长期的商业地产。比如大家把钱凑在一块，盖一个停车场，每年的租金收益可以分红，国家正在考虑通过信托基金的方式，引导老百姓的投资。
【主持人】：我们回到今天的题上，奥运会是房价的起点还是终点，我想各位嘉宾把自己的观点说得差不多了，最后一个问题，大家对于现在，现在购房者是一个观望的气氛，作为专家和业内人士来讲的话，大家对我们的购房者说几句话好吗？
【常世芳】：通过今天这个展会，我想对所有的购房者说一句话，就是理智的选择自己的房子，考察好房子的性价比，然后选一套自己最理想的，最宜居的住宅，我觉得在今天这个市场是很关键的。
【主持人】：好的。
【魏建国】：我想对购房者说的一句话就是说购房是生活中的大事，是理财中的大事，一定要慎重。那么我觉得，也祝愿各位购房者，买到自己理想的房子，得到自己所需要的，所理想的汇报。
【胡景晖】：首先从现在来看，我觉得一方面是房地产价格，房价趋于稳定，第二是房源，不断一手还是二手，选择面比以往更多更丰富。第三市场更加规范，现在一手房，二手房都是网上签约，市场规范，房源的增加，价格的趋于稳定，我想应该是购房比较好的时机。特别是对于那些在08年要结婚，要生奥运宝宝的，刚性的现房的需求，我觉得二手房是一个比较好的选择。
【主持人】：好的，我们今年是奥运年，而且我们知道前两年我们国家正好发生了一个特大的震灾，我们都在关心灾区的亲人，从灾后开始，我们焦点网和搜狐也在倡导大家给灾区的人民捐款，也是很多开发商朋友捐钱，然后进行一些报道，我想今天不可能看清楚奥运会结束之后，房价到底是往前走，还是继续上涨，我们希望大家能够量力而行，如果即使房价往上走的话，如果你买不起，不要贷太多自己承受不了的款，我们今天的论坛就到此结束，感谢三位嘉宾，也感谢我们现场的朋友和网友。 | 
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