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受“90/70”政策的影响，近两年来，东莞小户型住宅得到快速开发。据一些地产研究部门的统计数据，截至今年3月，东莞全市公寓存货约7300套，其中城区公寓存货近4700套。业内人士指出，小户型产品竞争激烈，面临着较大的消化压力。在这样一种市场状况下，小户型住宅将何去何从？
公寓产品面临较大消化压力
据统计，东莞城区仅纯小户型楼盘就有超过10个在“征战”，其中包括尚书银座（ 查看地图）、名门世家（查看地图）、晶城（查看地图）二期、东海阳光（查看地图）、城市假日（查看地图）Ⅲ期、丰盛名苑（查看地图）、花园1号（查看地图）等，如果加上一些大社区里的小房子，比如景湖春晓（查看地图）·美寓等， 城区公寓的竞争就更加激烈。
据地产研究部门统计，截至今年3月，东莞全市公寓存货约7300套，其中城区公寓存货近4700套，占全市公寓存货总量的64%，南城和东城存货最多，分别达1800套和1900套。中原地产研究部经理车德锐表示，城区公寓竞争激烈，面临较大的消化压力。
大多数小户型销售不理想
在今年4月底5月初，尚书银座、晶城二期、名门世家等众多的小户型住宅纷纷登场，小户型住宅的房价从原来的7000~8000元/平方米，一下子降低到4000多元/平方米。除了为数几个地理位置好以及产品质量好的小户型销售情况比较好以外，大多数的小户型产品销售都不是很理想。
有业内人士表示，由于去年房价过高，使得去年下半年开始，就不断有小户型的项目捂盘惜售。但是随着宏观政策的出台，房价在今年有了回落，而一些资金较紧的小户型项目则不得不再次推盘，如去年开盘就传说售罄的汇景上层。还有一些小户型项目由于地理位置、产品质量等都不是很好，近期的销售情况都比较冷清。
业内人士表示，小户型住宅虽然有单价高、总价低的特点，但是在目前房地产市场上并没有受到太多的消费者的青睐，这其中既有价格问题，也有地理位置以及产品结构等问题。
这位业内人士同时表示，目前销售得比较好的小户型项目都是附加值高、价格适中、地理位置比较好的项目，因为投资小户型主要看其区域是否有投资潜力。
供应量大 未来租金难以走高
据二手地产界人士透露，目前小户型住宅的租赁并不太走俏，租金也普遍不高。
今年的小户型公寓进入二手房租赁市场主要集中在2009年，预期2009年随着出租房源的集中放量，必然导致出租方为追求稳定收益、延长租赁时间，从而降低租金要求。
投资分析人士表示，早几年，东莞小户型住宅的租金投资回报率相当高，有些项目高达8%~10%的年投资回报率。但是在租金水平增长缓慢的情况下，投资回报率日益下降，现在投资的小户型预计投资回报率将低于4%。
相比之下，由于受到商业以及配套设施的辐射，CBD内及周边的小户型楼盘销售情况则较好，并且价格持续稳步走高。 | 
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