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【广州焦点】：您能回忆下1978年改革开放前广州人的居住情况吗？
【陈敦林】：1966—1976年，我居住在广州寺右二马路的部队营房中，1976年我调到花都工作，当时的居住条件是比较差的。部队的居住条件差，地方的条件更差。当时广州市没有高楼大厦的，基本上没有带电梯的住宅楼。
我印象深刻的是七十年代初，广州搞了两个高层建筑，一个是海珠广场附近的广州宾馆，第二个就是白云宾馆。有了这两栋高层建筑后，广州就感觉很了不起了，人们也觉得很兴奋。而当时广州房地产的发展还是很落后的。
八十年代初，我从部队专业到广州市房管局工作，才了解到老百姓的住房很困难。从有关资料中可以看得到，当时广州市的人均居住水平只有5平方米。广州市人民政府搞的解困住房的标准是什么，人均不足2平方米的需要解困，后来发展到5平方米、10平方米，从当时解困的标准就可以得出老百姓居住的标准。
【广州焦点】：广州早期的几个商品房小区，例如东湖新区、华侨新城(新城博客,新城新闻,新城说吧)、五羊新村当年的建设情况如何呢？
【陈敦林】：当时这几个小区在广州也是轰动一时的，五羊新城、华侨新村、东湖新村、昌乐园，这些都是广州早期的商品房居住小区，而且是全省的样板，其中五羊新村还是全国的样板，建设部列了样板小区后，组织了很多人来参观学习，这些小区到现在已经有了20多年的历史，没有电梯这是最大的弱点，配套设施也谈不上，公共绿地也没有，娱乐设施也没有。昌乐园小区有一小块和一个小亭子，里面有小孩子的滑梯，当时感觉小区就不错了，这就是当时的水平。
【广州焦点】：这些房屋的户型设计是怎样的？
【陈敦林】：密度比较大，没有电梯，户型设计的最大弊端是排烟、通风不好。一家吃腊肉，一家炒辣椒，整个楼层都可以闻得到，主要是没有解决好排气通风的问题。从上一楼到九楼，楼层的味道都可以闻得到，现在也没有改善。
【广州焦点】：开发和建设这些小区的是否有开发商的概念？
【陈敦林】：东华实业是老牌的上市公司，穗华公司是一级开发企业，当时的一级开发企业是不多的，城建总、珠江实业。
【广州焦点】：还有一家叫做广实？
【陈敦林】：广实是后来由八家合并在一起的。
【焦点广州】：穗华是国土局下属的企业吗？
【陈敦林】：穗华国土局下属的，但是企业运作的，也是最早的房地产开发企业，而且是一级的开发企业，昌乐园等小区都是由穗华建设的。五羊新城是东华实业建设的。
【广州焦点】：三十年以来广州居住环境有哪些改变，商品房建设中您认为有哪些事情值得广州市民纪念的。
【陈敦林】：三十年从房地产行业来看，我感觉发展很快，快的速度出乎人们的想象。速度惊人也好，飞速发展也好，出乎人们的想象也好，怎样形容都不过分。七十年代末、八十年代初的时候，珠江新城还是一片菜地，全部是农田。中大附近的五凤村都是农田的，同德围、棠下也是农村，根本没有房地产的概念。
当时通常讲的荔湾区、海珠区、芳村区、越秀区还有概念的，当时的白云区、天河区都是农村，更不用说花都、番禺、黄埔区、增城区，这些年发展的很快。
除了发展快以外，建设的速度快，质量速度提高也快。建筑的速度可以看得出来，从楼盘最早开发的跟现在的精品楼相比，就可以看得出这些楼盘的时代感很强，早期的几个楼盘，例如五羊新城、东湖新村、华侨新村、昌乐园跟现在的商品房相比，现在火车站的解困房跟金沙洲的廉租房相比，可以得出的结论是，产品的质量提高很快。不单单是解决电梯的问题，哪一个小区中的房屋采取的都是金牌战略、品牌战略。
从开始到现在经历了几十年的发展，别人说广州的房屋哪一个楼盘最好，带我们去看一看，我说没有的。广州楼盘的特点是没有一个最好，只有一个不一不彼一。别人听了我的介绍后，认为是有道理的。这就说明发展的速度，产品质量提高的速度，为什么会这样？
竞争带来的结果，开始广州房地产企业有1300多家，慢慢淘汰到不够1000家，900家、800家、700家、到目前为止只有600家左右。房地产企业减少了，队伍反而精干了，这就是优胜劣汰，产品质量也不断提高。
人们的居住观念变化快。三十年前，大家有房屋居住就可以了，二平方、三平方、四平方也就满足了，现在的观念不同了。现在的要求是居住的舒适、环保、健康、节能，买房屋要先看周边是否有烟囱，是否有污染、噪音，观念已经提升了。进了房屋后还要看采光是否充足，房屋设计用的是什么料，因此对住房有了新的要求。因为市场上有不同的产品，消费者有了选择的余地，货比三家，谁符合我的条件，我就购买谁的住房。
过去也没有地铁、公交和出租车，唯一的交通工具就是自行车，我在这里上班居住在寺右二马路，也要踩车上班，当时也没有想到车接车送，也没有现在的地铁口和超市、名校的概念，所以人们的居住观念变化的很快，这是我自己感受到的。
【广州焦点】：有哪些事件使房地产市场蓬勃发展？
【陈敦林】：能改变房地产政策的就是国家的政策，搞市场经济使我国的房地产市场搞活了，首先要感谢中央的政策。如果按照计划经济搞下去绝对没有今天的局面，有了市场经济的概念和政策，房地产行业就跟其他的行业一样竞争激烈，有了竞争，就淘汰一批企业，搞活一批企业，壮大一批企业，作大一批企业。如果没有这些政策，还是计划经济和大锅饭，绝对没有今天的局面。我印象最深刻的就是市场经济政策，给广州房地产行业带来的机遇、心声、活力和局面。
前面讲的几个小区都是国有企业建设的，早期的房地产市场上活跃的开发商也是国有企业。国有企业因为体制、机制不灵活，结果比民营企业打败了，所以民营企业异军突起占领了市场主要的份额，成为广州房地产的生力军，因此我要讲到市场经济，如果还是以国有经济占主导地位，就没有今天的广州房地产市场。现在这些楼盘之所以如此的好，竞争是一个方面，竞争带来的结果就是优胜劣汰。民营企业打败了国有企业，广州现在有几个国有企业能够存活到今天，除了城建总，保利和珠江都已经股份制改革了，光大已经不是了，因此要感谢市场经济的政策。
【广州焦点】：民营房地产企业是那一年出现的。
【陈敦林】：民营房地产企业是在九十年代初出现的，发展到现在有的已经是十年、十三年左右，富力也就是十年左右，恒大也就是十多年的历史。
【广州焦点】：早期很多的房地产企业并没有从事开发，只是倒卖土地，很多的企业一夜之间发家，很多企业没有资金能力开发，只是倒卖土地，当时的情况您是否清楚。
【陈敦林】：为什么会有人炒红线而且可以成功，关键的一个问题是我们的政策不明确，制度不完善，有些人就钻了空子。你的制度、政策没有跟上去，所以这些人就有机可乘，道理就如此简单，当时也没有打击炒红线的措施。
什么是炒红线，是如何炒成功，如何操作的，当时都没有这方面的概念。按照贬义词来讲，这些人就是浑水摸鱼，有的人赚到钱也成功了，这是事实，不得不承认。
【广州焦点】：九十年代初的时候，活跃在广州市场的发展商有哪些，经过市场经济很多的国有企业被淘汰，民营企业上来的情况。
【陈敦林】：东华实业是辉煌的，当时东华实业搞了很多的小区，而且在九十年代初就上市了。东华实业现在已经卖掉了，珠江实业当时也很辉煌的，现在也不行了。
【广州焦点】：珠江实业还有很多的土地，但是放了很多年没有动。
【陈敦林】：没有实力怎么盘活，城建总还可以生存下来，为什么可以有今天，这跟政府的大力扶持是有关的。为什么扶持城建总，这方面的原因就不说了。
【广州焦点】：芳村很多的土地是在广信手中，但是广信破产了，这些土地是否无法开发？
【陈敦林】：当时芳村有108万平方米被广信拿走了，地铁出口两旁搞了星星点点按的项目就不动了，关键是这些地块有债务、抵押等纠纷，这些问题不解决，怎么解决。拿到法院拍卖，也要清偿债务的。不能说这块地说收回就收回的，谁也不愿意接这样的烂摊子的。
省信托是大公司，也是国有企业，当时还搞了珠江泛影，广信的老总是陈不中，现在人已经死了。
【广州焦点】：当时还有哪些大的企业以及红火的人物。
【陈敦林】：城建总是比较红火的，珠江实业、穗华、广州市住宅建设公司，广州市住宅建设公司就是国广州宾馆和白云宾馆的，也是房管局下属的大型国有企业。
【广州焦点】：广州市住宅建设公司现在还的。
【陈敦林】：是的，该公司目前还有土地，依然存在，穗华基本上没有戏了。
【广州焦点】：这些企业手上还有土地吗。
【陈敦林】：基本上没有多少土地了，很多都是守摊子，已经没有开发能力了。
【广州焦点】：这些土地很多是划拨的。
【陈敦林】：除了划拨的外，很多的企业的土地是厂房转制而来的。
【广州焦点】：对香港早期在广州炒楼的情况是否了解？
【陈敦林】：九十年代初香港人来广州炒楼，例如荔湾广场，当时卖的很红火，一平方米过万元，很多人都想购买荔湾广场，荔湾广场是南方国际的黄华开发的，该公司目前还在区庄。
当时很多香港人购买荔湾广场，购买以后房价出现波动，开始退楼打官司，为什么打官司，三个问题。一、没有按时交楼，二、得房率低（收楼的实用利用面积跟合同约定面积不符），三、货不对板。香港人为这个事情，买房后又不能退房，在香港海搞了游行，当时的市委书记是高士仁先生，还通过中联办做工作，不要将事情闹大了，因为会影响到广州和香港的形象，因为是香港人开发的。
家福花园、北秀花园（ 查看地图）是在应元路哪里，卖的也是很红火，港币也是过万元的，当时是越秀城建开发的，当时都是香港人过来买的，大陆人还没有钱，也没有买房投资的概念。首先自己的自住问题还没有解决，也没有购买房屋投资的概念，只有香港人有这样的概念，他们在香港炒楼炒到甜头了。
【广州焦点】：允许香港人买楼的政策是什么出台的？
【陈敦林】：具体不清楚，应该是九十年代初期。
【广州焦点】：1992、1993年出现了房价下跌情况，很多人被套住了，香港人就撤回去了。
【陈敦林】：高峰时期是1993年，当时广州的住宅均价达到7486元/平方米，当时是天文数字。现在经过十五年才9000元/平方米左右。
【广州焦点】：当时广州人一个月才几百元钱。
【陈敦林】：是的，谁也无法购买得起房屋。
【广州焦点】：政府在早期的房地产管理和规范中做了哪些工作。
【陈敦林】：政府主要是从立法制定政策开始的，房地产业迅猛的发展，政府做的主要还是管理工作，管理市场靠的是什么，靠的还是法律法规、政策。政府是做这些工作的，就是制定规章制度。当时搞了小区管理规定，解困房，房屋拆迁，土地征用、补偿规定等制度。
【广州焦点】：当时哪些问题是难以解决的。
【陈敦林】：当时难以解决的就是房屋拆迁的补偿安置，这是最头痛的，也是遗留问题最多的，到今天为止还是遗留下来的，从政府的角度来讲，是需要认真反思的，当时发展如此之快，有的开发企业做法上不规范，往往就会出现钻政策的空子，导致补偿和安置没有很好的落实，给老百姓造成了很多的不便。本来拆旧房建新房是给老百姓改善居住环境，这是好事。但是拆的房屋后，补偿没有跟得上，时间拖延得太长，有的房屋拆迁后，安置的是农村住房，临迁费不按时发放，说是三年回迁，结果十年还没有回迁。
老百姓很惨的，有的房屋回迁了，但是人却死在外面了，这些我记忆犹新。我记得文德广场（查看地图）到现在还没有完全解决回迁的问题，到现在前前后后已经二十年了，一个人有几个二十年。就是因为当时的拆迁没有安置好、补偿好，当时的政策不规范，没有想到这么多，现在的做法是安置好了才拆迁。
当时开发商跟公检法配合好了，将老百姓赶走了，现在为什么房地产投诉这么多，不是现在的工作没有做好，而是过去遗留的问题比较多，过去的拆迁伤了广州市部分群众的感情。
【广州焦点】：拆迁补偿费是政府无法支付吗？
【陈敦林】：拆迁补偿是由开发商负责的，有的开发商自有资金不足，划的地块很大，拆拆停停，如果有实力的开发商有几个亿，几百用户无论是住宅还是商铺都可以一次性支付，老百姓也是高兴的，早一点拆迁，早一点建设，当时的情况是无法达到的。
我们三个人凑钱就划一块地拆迁，这是坑人的，现在老百姓投诉的就是历史遗留问题。讲句公道话，广州市的老百姓为了广州市的建设、开发是做出了牺牲和很大贡献的。
内环路的拆迁都是行政命令，政府一条红线划到哪里，就拆迁到哪里，因此可以说广州市的老百姓还是很听话的。这说明政府的工作应该很好的反思和总结，现在政策对于补偿的面积提高了，回迁可以两种选择，要房或者是要钱都可以，选择的余地增加了，老百姓是很高兴的，先谈后办。以前不走就强制搬迁，用这些手段吓唬人，用这些手段赶老百姓走的，这样的效果是不好的。现在来看，这些遗留问题都是这样造成的。
【广州焦点】：您是八十年代从部队专业的，您以前是做什么工作的。
【陈敦林】：政治和军事工作都从事过。
【广州焦点】：转业到国土局工作后，是否感觉到当时熟悉业务会有困难？
【陈敦林】：困难一定是有的，我总的感觉这毕竟是行政管理局，主要是靠政策法规，就要考自己学习。没有高科技、外语成分在其中的，就是熟悉市场的过程。主要是政策法规、运作程序、工作关系。
【广州焦点】：您任国土局副局长期间，什么时候开始土地招拍挂。
【陈敦林】：好象是1996年接受土地工作，1997年10月15日开始了广州市招拍挂的第一锤。我经手的第一块地就是北京路的大厦，当时是招标。第二块地就是徐家印的农药厂，当时是响锤。
【广州焦点】：以前都是协议出让或者是划拨，出现了全国第一次的招拍挂，当时没有经验可以借鉴的，当时是如何将人们的观念转变过来，而且可以成功运作起来的。
【陈敦林】：当时获得土地的方式有协议出让、行政划拨、招标拍卖。珠江新城有些地块也是通过协议出让的，很多地块都是通过协议出让的。政府通过一系列的运作，逐步看到了一个问题，协议出让的弊端很多。最大的弊端是容易造成国有资产的流失。按照通俗话来讲，协议出让带有暗箱操作的性质，存在讨价还价的过程，就会容易导致国有资产的流失，也会坑害一批干部，有的干部素质不高，就会在这个问题上出事，还是要搞土地招拍挂，让大家竞争，就会公开公正公平。
【广州焦点】：当时最早提出土地招拍挂是那个单位？
【陈敦林】：最早还是国土房管局提出的，大家认为土地市场发展到今天，推出招拍挂的时机成熟了，也应该这样做了，既然全国没有实行，全省也没有实行，但是文件上规定了，三种方式是合法的，行政划拨、协议出让、招标拍卖，前面两种都使用了，为什么后面这种没有使用，因此选择了招标拍卖，当时是经过这些考量的。
【广州焦点】：即将推开的时候，是否有阻力。
【陈敦林】：肯定有阻力的。
【广州焦点】：最大的阻力是谁来举牌，谁来投标。关键问题是，有土地的开发企业就不理睬，我们搞招标和拍卖他们根本不来，现在的土地还用不完，就不着急的，很多大的企业当时从来没有参加过招标和拍卖。1997、1998年几乎没有大型企业来招拍挂的，因为他们的土地是用不完的，这就是最大的阻力，因此每次搞的时候都是几家，我们作为组织者，信心也不是很足的，因为搞活动要花费很多的精力，也要请拍卖人、公正人，还要计算拍卖的价格，这些都是前期的工作，搞到最后也就是三、二家，就很难调动工作人员的积极性，不管怎么样，这项工作市政府还是支持我们的，当时戴志国市长管城建的，非常支持我们的工作。要地找市场和要地找市场的关系处理好，要地找市长批条子转变为要地找市场竞争拍卖。当时就坚持下来，很多的开发商是有土地的，哪些土地搞招标拍卖，也是试探他们手里有多少土地，看一下有哪些开发商需要土地。不像现在，大家手里都没有土地，一拍卖土地都来参加。
【广州焦点】：当时为什么选择北京路和农药厂的地块。
【陈敦林】：北京南的地理位置比较好，当时也是试探以下，当时还没有拆迁的，以前的拆迁是由政府负责的，当时不是熟地，而是生地，动员工作即将开始，就交给了东山区房管局组织拆迁，限定多长时间拆迁，什么时候完成入住，完成后还给予奖励的。
农药厂的土地主要是面积比较大，说实话也比较偏僻，当时很多单位都没有看重，因此徐家印看中了这块地，当时他手上没有土地，还有其他的原因不方便说了，所以徐家印就拿了这块土地。
【广州焦点】：现场拍卖的情景是否还记忆犹新？
【陈敦林】：怎么也不会出现现在的场面，保利的这块地投标后，保利的领导还找了李明(李明博客,李明新闻,李明说吧)海的麻烦，说没有请示和报告，说花了这么多的钱拿了这快地是否值得。李明海说我响应了政府的号召，上面还查我，如果这个项目不成功的话，我这个老总就没有办法做了。当时剪裁的时候，当时的石安海都去支持他，让他把项目搞好，争口气。李明海也是有料的人，把项目搞好了。因为当时保利还是国有企业，才开始转制，还没有完成的。徐家印就不同了，当时是他说的算。
【广州焦点】：第一定价的时候价格是怎样考虑的？
【陈敦林】：定价主要是参照周边的楼盘和当时的市场价格。
【广州焦点】：是否比协议价格高一点。
【陈敦林】：是的，当时是明标暗投，当时是五家，自己报价格谁报的价格最接近，加上企业的信誉度、管理和实力进行评比，评标委员会就将土地给谁。
【广州焦点】：金碧花园（查看地图）也是拍卖的吗？
【陈敦林】：是的，当时有三家参与拍卖了，可以看一下当时的报道。
【广州焦点】：第一次招拍挂成功后，后面的土地工作由您负责，后来的局势是怎样的？
【陈敦林】：有了第一、第二次后，后面就比较容易了，可以说是一年比一年顺，一年比一年有长进。
第一，组织者有了经验，对市场的预测、分析判断后定出合理的底价，底价不是个人说得算的，要经过多次的比较。
第二，开发企业也看到了，市场这条路走定了。通过其他渠道拿地的可能性没有了，逼着这些企业参与招拍挂，这也是逼出来的。企业要发展和生存没有土地是不行的，就这么简单。一直发展到现在，就很红火和激烈，因为没有其他的方式可以获得土地。
【广州焦点】：现在土地招拍挂的形式是您和一帮人奠定起来的。
陈敦林：当时是很难的，当时的问题是开发企业手里有土地，不在乎招标拍卖，对他们没有吸引力，而且没有紧迫感，我的地三、五年内用不完，就不需要土地了，因为大企业囤积了土地。
【广州焦点】：土地招拍挂后，是否还有协议出让土地。
【陈敦林】：土地实行了招拍挂后就没有协议土地出让了，只有部分工业土地。 | 
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