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在2008年春展上，焦点网举办外地进京楼盘论坛。
时间：16日上午10：00-11：30
嘉宾：河北承德凤凰御景，秦皇岛海绵公寓，天津滨海区皇冠国际公寓
主持人：马磊(马磊博客,马磊新闻,马磊说吧)
◆现场实录◆
【主持人】：各位网友，各位现场的朋友大家好，我们今天上午焦点网在现场做一个关于外埠楼盘进京的情况，因为从前两年开始，我们春展的现场就有很多像秦皇岛，像燕郊，像其他的一些外地的楼盘来到北京参展，所以我想我们今天上午给我们广大北京的客户，包括网友介绍一下，关于外埠楼盘对于北京的一些购房人来讲的话，到底意味着什么，它的购买机会是怎么样的，本身来讲的话，自己的特点会不会对置业的投资保持一些机。因为我对于外地的楼盘本身不是很熟悉，我们三位嘉宾自己做一下自我介绍，另外把自己项目的特色简单说一下。
 | | 侯陆勋 |
【侯陆勋】：大家好，我来自承德，河北承德的凤凰御景，凤凰地产公司的，我们在承德目前开发的项目将近八百亩，是在承德很好的自然资源，我们现在这个项目所在的凤凰山，原来是清朝的避暑山庄，虽然山小了一些，但是它的位置和避暑山庄是同一种的。目前我们在这个项目开发了有度假的公寓，自然资源是很丰富的，目前项目已经开始了，分成好几期开发，这是我们第一次参加北京的房展，也想把这个资源给北京的朋友献上，希望大家多多关注。
【主持人】：来自承德的项目。
【周帆】：大家好，我们来自秦皇岛海绵公寓，我叫周帆，我们这个海绵公寓是酒店式公寓，精装修，这个项目全部都是由美国GNP设计的，全部都是一手的外国设计师，外国设计事务所设计的，保持它的纯粹性，更保持它对项目的一个新颖的风格，如果有机会的话，大家可以看一下我们的项目，我们项目是非常有特色的项目，也是比较高端的。
【主持人】：周总，海绵公寓是秦皇岛的一个项目，秦皇岛大家也不是特别的陌生。
【杨天生】：我是杨天生，是皇冠国际公寓在天津滨海区的一个非常好的位置上的公寓，它的特点是在五星级的小区里面，供应量不是特别多，只有四百套左右的一个社区。也有四百个房间的酒店，酒店里面有非常大的会议中心，是皇冠假日酒店，皇冠假日酒店是会展经济一个非常好的牌子，它的管理是非常有档次的。我说有关酒店的设计，酒店所有的品质，就是有很好的管理保证它的质量。五星级酒店大家应该明白，我们有一个非常好的保证。再加上我们精于管理，在这个方面来讲的话，天津市的复式公寓需求非常大，虽然有一些好的，但是已经过时了，他们已经超过80%到90%的入住率，我们将来这一片区，就是在滨海区里面的话，是很稀有的一块土地，可以让我们有一个五星级酒店的复式公寓的供应，再加上宾馆区，加上天津市大力的支持，在交通枢纽上面来讲，是一个非常重要的一个房子。
【主持人】：好的，总结一下，我们今天参加论坛的三位嘉宾，其实也代表了外埠的楼盘进京的基本的情况。我们皇冠国际的杨总，您是天津的项目，而且是酒店服务式公寓，周总海绵公寓是秦皇岛的，也是打的秦皇岛跟北京的牌子。
凤凰御景是第一次来参展，海绵公寓也是第一次吗？也是第一次，天津这个项目皇冠国际也是第一次来北京参加展会，今天除了北京的一些项目之外，像燕郊，像承德，像天津，像海南，很多城市的项目都会到展会现场推销自己的项目，把自己的产品介绍给广大的购房人。我的问题就来了，为什么大家都会选择在北京春展的时候到北京展示呢？或者咱们项目在最初设计的时候，有没有想过，是不是就想好了北京的客户占到多大的比例，有没有想过这个，或者你们来参展的心理预期是什么？比如我有一百套房子，希望北京的客户能买多少套，我们皇冠国际的杨总先说一下好吗？自己的心理预期是什么样的情况？
【杨天生】：当然越多越好了，从比例来讲，我相信北京占了一个相当高的分量。原因第一天津跟北京非常的近，包括秦皇岛他们也是相当的近，包括承德，但是另外一点，也是更重要的一点就是北京人更熟悉滨海新区的发展，更认同它存在的价值，更认同它们发展的潜力，所以我们觉得这个是非常的乐观，应该就是说，通过我们的努力，给广大的市民推荐一下，让他们更清楚。
【主持人】：除了北京之外，你们还有到其他的城市推广吗？
【杨天生】：我们下一站去其他城市，其中一个是上海，还有其他的城市我们也都去，将来也许我们到别的省，皇冠国际在北京也是比较受认知的，在上海，香港，台湾地区也是非常的认可。
【主持人】：是不是可以这么理解，就是咱们并不是说因为天津靠着北京，然后北京会看好那边，而是你们自身觉得自己的项目有很大的投资价值，可能地缘上的接近不是最重要的是吗？
【杨天生】：没错，因为今天的滨海，相信很多朋友不容否定的，今天的滨海，政府有几个重要的投资，方方面面的投入都可以看得见。今天的滨海就等于说以前的一个浦东。包括公路，现在目前的公路设施京津塘，将来发展到最小最窄的是六线的路，最宽的是八线，现在大家可以看到京津塘的流量相当大。再加上二十九分钟可以从天津到北京的快速铁路，也是支持人流还有运输，所以楼盘的位置可以说很好的。
【主持人】：我们刚才皇冠国际的负责人所说到的，其实项目本身自己的一个投资的价值。从地缘上，包括讲到滨海新区很可能是将来的浦东新区，将来的滨海可能就是现在的浦东。像北京的广大的购房人推荐这种增值的产品。我们秦皇岛的海绵公寓，你们是出于什么样的目的参加这次展会呢？
 | | 周帆 |
【周帆】：大家应该对秦皇岛非常熟悉了，秦皇岛是旅游城市，我们在旅游城市做旅游地产理所当然，这是顺理成章的事情。更何况我们海绵公寓在4A级风景区里面，有山有海还有森林，这么一个得天独厚的区域里面开发地产的话，是非常好的地段。
第二点北京离秦皇岛开车只有两个半到三个小时左右这样一个路程，也就是说这个路程是大家能接受的路程，你今天在北京上班，有可能三个小时之后，你就在海边，跑到海边的沙滩上休息了，有这么一个地理特点，这是一个好处。
然后就是秦皇岛作为北京唯一的出海口，跟天津不太一样。秦皇岛的渊源，包括北戴河，南戴河，黄金海岸，是中央领导人休假的地方，黄金海岸这些地方都是比较出名的风景区，有历史渊源。
这是我们的地理位置优势，第二个大特点就是我们产品的投资价值。我们产品的投资价值从哪儿体现呢？第一我们的产品做得非常出色，大家有机会可以去看我们的项目，我们项目的设计理念。我们传递的都是一手的美国设计公司设计的理念，无论从户型设计还是建筑设计，我们的样板间风格非常纯正。可能跟其他的设计不一样，曲线设计，是大峡谷的感觉，风格非常新颖。
第二点我们的配套，里面有很多商务配套，包括热海，冬天可以解决热海的问题。
【主持人】：因为我们焦点网跟海绵公寓也是有很好的合作关系，我们今后会有特地的时间专门把咱们项目本身的特点介绍一下。针对我们今天很多现场的购房人，我们为他们服务，大家现在到秦皇岛的话，比如咱们三个地方比起来，承德，秦皇岛，天津的项目放在一块，大家为什么买秦皇岛的项目，因为说实在的，北京的客户来讲的话，要买不可能三个地方各买一套，为什么买秦皇岛的项目，这点怎么看的？
【周帆】：其实天津也挺好，离北京挺近，包括交通比较方便，承德也是著名的旅游城市。秦皇岛呢，它的特点就是说，它有大沙滩，大海，而且秦皇岛文化底蕴比较深厚，不管从天下第一关长城也好，还是孟姜女碑，翡翠岛都是很有名的旅游景点。人文景观非常丰厚。再加上路程三个小时，这个距离是非常容易接受的，是这么一个特点。也就是说三个地方选择来说，不是说其他地方不好，秦皇岛我觉得从旅游这个角度来说，可能相对更方便一些。
【主持人】：更符合我们客户的一些习惯。咱们天津主要做的是滨海新区，秦皇岛做旅游地产，承德的项目从哪些方面吸引北京的客户呢？或者咱们项目自己本身的价值在哪些地方呢？
【侯陆勋】：承德这个城市本身已经是一个世界很著名的避暑山庄了，本身最大的优势就是在夏季的时候是很凉快的，很清爽的，夏季是不用开空调的。以前皇帝要走半个月，就为了度几个月的假，我觉得从温度来说，是很大的优势。
另外从这个项目本身来说，它所处在半山的别墅，稀缺的资源，三面环河，特别是原生态的山地，我们请到澳大利亚的设计师进行高品质的服务，已经跟北京的别墅和楼盘是同步的。另外承德京承高速公路的开通，从北京到承德是两个钟头，我们觉得两个钟头就像我们在广东从深圳到广州这样的一个距离。我觉得这个产品已经具备了跟北京产品媲美的高度，另外本身的性价比又是很高的，所以我觉得空间的潜力，无论投资也好，还是收藏也好，都是不错的选择。
再有我们在旅游城市拥有一套度假别墅，不仅是身份的象征，竟可以成为洽谈，贸易的场所，值得北京的消费者去考虑和选择。
【主持人】：可以这么理解，承德的项目跟秦皇岛有点类似的地方，就是属于度假或者旅游地产，当然不是完全一致，但是主要看重这方面。咱们凤凰御景这个项目来讲的话，你们对于来北京之后，你们的预期是什么？或者你们希望北京什么样的客户到你们那儿置业呢？比如是一次置业，还是二次置业，还是在你们那儿买了作为投资品，这方面你们怎么考虑的，你们之前肯定有一个详细的想法吧。
【侯陆勋】：我们这个产品规划之前，已经进行了细分了。承德本身这种楼盘大家知道，不像普通的住宅里面能住很多人，哪怕很大的一个地块数目也是很有限的，承德对这种高档产品的需求很高了。我们里面有一部分，将近是三分之一这么一个比例，就是特别高收藏价值的。
我们的产品针对北京消费群，从昨天到今天，我觉得北京的消费群对我们的项目还是很关注的，从现场登记的情况来看，甚至有些业主下周他们就想去看了，我觉得其实他们对我们这种旅游项目，对承德的别墅关注度还是很高的。从承德凤凰御景项目来说，可能跟秦皇岛，跟天津还有点差别，可能从养生、空气、环境这种方面去考虑。像承德目前的森林覆盖率已经达到50%了，在北京这个城市待时间久了，大家更需要假期或者周末去吸一点新鲜的氧气。
【主持人】：我们刚才说到三个城市各自的特点，结合今天我们的主题，就是外埠机会，也是我们涉及到比如北京的购房人员到外地买房子的话，有一个很重要的一点，所有的买房人都会考虑的，就是房价的问题。我买了房子，未来的价格走势怎么样。因为我们知道现在或者很早的时候，对于买房投资这点，大家从政策来讲，从舆论来讲，是持批判态度的。
但是从今年以来，CPI这么高，是很让大家揪心的，温总理说要控制在多少多少，但是从现在来看，难度很大。一般人来讲，可能想我们的资产怎么样不缩水，怎么样跑赢CPI。比如银行经过加息，加息的幅度从目前来讲的话，把钱存在银行也是缩水的，股市的情况也不好。其实大家从很多购房人的角度来讲，尤其是北京的客户，如果自住的需求，肯定会买北京的房子，如果买外地的房子有一点，当然说到了天津的一些，像咱们的皇冠国际是比较准确的，就是你看好滨海新区，是投资的心理，不是自己住。像承德和秦皇岛是自己喜欢这个产品，自己休闲度假和旅游时用的。很多北京客户可能考虑更多的是房子未来的升值空间多大，或者保证房子不缩水，能有一定幅度的增长。从这个角度来讲，几位嘉宾怎么看的，你们会给北京购房者什么样的购房建议，不是局限于自己的项目，什么样的项目能够破除地域性的差异，保持它的价格一直往上走，我们从皇冠国际的杨总先开始。
 | | 杨天生 |
【杨天生】：物有所值这句话可能不是马上体现的，可能将来会体现。好像我们这个项目来讲，我们发现已经有15%-20%左右，第一批买房子的人，非天津市民去投资。所以我非常看好外地的一个投资，同时从房价走势来讲，我先不说了，但是有一点他们付款的方式选用一次性付款已经占了一大部分。在几个投资型产品来讲，从三四年前的话，这些投资型的产品，他们都是用贷款的方式去做的，但是发展到现在已经超过非常大的分量了就是一次性付款。
他们就好像股票起到一个金融的工具，反过来讲的话，实业置业，不管专家的说法，还是普通大众都是一个想法，有一个实实在在，能看得到摸得到的东西。他们从基金投入到实业上面去。我们项目的稀缺性，就好象承德也好，秦皇岛也好，稀缺性出现，大家的思想不一样，我们不可能所有的思想我们都占领了，占领不同的思想而已。我们的量，如果数量来讲是差半的，应该可以去收纳的，就好象我们这一个项目来讲，只有四百套不够的小项目，当年我做银泰中心当时来讲只有216套，在长安街上面，稀缺性的一个产品，当时的销售也是非常可观的。
反过来讲今天我们几个讲天津，也是一个五星级酒店，在整个滨海新区来讲，只有我一个是五星级酒店的支撑，所以如果作为一个投资者，我没钱，如果有钱的话，我可能会买很多，因为我们看得见将来这个升值，是以倍数来升值的。如果将来再有新的楼盘进去的话，他们一定买不到同样的价值。
【周帆】：其实我说几点，第一点秦皇岛这个项目投资的价值。大家都知道，开发商拿地非常困难，要拿一个好地更加困难。我们在秦皇岛黄金海岸，在4A风景区拿到一块地，是费了很大力气的。为什么在那儿拿地，第一目前从全世界来讲，海岸线在国外是非常昂贵的，比如地中海是非常昂贵的。国内海岸线的产品开发刚起步不是很长时间，也不是很成熟。我觉得海边的产品开发，旅游地产开发不是很成熟。现在来说，也就是说是一个契机，因为海岸线是一个稀缺资源，中国有十三亿人口，如果中国的海岸线用十三亿人口计算的话，人数用微米计算，从这个角度来说，是非常昂贵的，开发一块少一块。也就是说大海也是稀缺资源，大海是无价的。你整个身心修养，心态是不一样的，心理价位是没有价格的。
然后从第二个角度来说，现在目前我们好多开发公司把人一生的时间分成三段的话，我们有三分之二的时间是在工作，我们有三分之一的时间在休息。我们有百分之八九十的房地产开发公司，是做那三分之二的产品，居住，做写字楼这些。我们为什么做三分之一地产？三分之一地产就是我们做休闲地产，人八个小时休息，这块目前比较少，我们有一个特别大的机遇。
还有一个做旅游休闲地产，从目前投资的角度来说，因为不是炒股票，做旅游地产的话，第一是长线投资，不可能今天一投进去，第二天就有收获，不可能的。是整个海岸线成熟起来了，好多人休闲意识起来了，人的生活水平提高了，对自己的居住品质，包括生命品质有很高的要求之后，那么你会感到他的价值。也就是说买我们产品的人，或者是第三居所，第四居所这种感觉，类似于奢侈品，是这样的。更注重于自我内心的释放，一种对身体品质的提高，这种投资，不是简单意义上的精神投资，是这样的。
【主持人】：其实和我们天津的投资价值的楼盘相比，你们有一个特点，还是讲项目的稀缺性。那么侯总，您对房价的走势怎么看的？
【侯陆勋】：在承德的项目还是处在一个很健康的上升的趋势。
【主持人】：你们那儿类似这样稀缺性的产品均价是什么样的情况？
【侯陆勋】：这次房展，这个产品我们规划了几部分，里面有一部分是度假公寓，我们现在度假公寓将近三十多平米的度假公寓，现在还不够12.5万，就能拥有一套在承德避暑山庄的公寓。在这次房展会我们特别推出了这样一个产品，12.5万就能拥有。我们这个产品不仅仅只是在旅游城市去拥有这种稀缺资源，因为我们本身所处的位置，是一个承德开发的新区，一个全新规划的开发新区，包括市政府，重要的行政中心靠近那里。承德的大学就在我们的边上，其实很多人看好我们这个房子除了收藏之外，确实具有投资价值。我们在承德几年前开发的房产，到目前已经翻了一倍了，就是说虽然这个市场目前这种形势，但是我觉得这种投资确实还是在成长，还是有很大的投资价值。大家在选择的时候，要选择它的性价比，怎么样开发自己的眼光，对产品细分，细分它的价值。我们这个产品潜力有很大，并且我们为了让朋友更了解我们的项目，我们推出了一个承德避暑山庄的养生之旅，有兴趣的北京朋友可以到我们展台上登记，登记之后我们请大家直接到我们的项目，到承德考察，观光，直接见证这个项目。
【主持人】：我觉得其实几位嘉宾说得非常好，目前我们的论坛也在网上进行实时的现场直播，之后可能有一些网友的反馈，因为是周五，很多网友来不到现场，明天或者后天可能现场的人会多一些。我们也会把网友的反馈整理出来，关于外埠机会的论坛，最主要的意思就是能总结这么几点，不光天津也好，还是秦皇岛也好，还是承德也好，我们的项目凤凰御景，包括皇冠国际，还有咱们的海绵公寓，都是各自有自己的特点。而且就像我在开场的时候说到的，这次来到北京参展的很多外地的项目，都是各自非常有特色的项目，拿到京城给广大的京城购房人做参考。
比如刚才您说到的，大概12.5万拥有一套在承德的公寓，我想在价格上非常有吸引力的。包括秦皇岛，您刚才说的这点，其实也不是很新的论点了，在全世界来讲，海岸线都是非常珍贵的，包括像天津滨海新区本身的价值，因为从上海浦东新区的发展来看，最初进入浦东新区的人还是单位获得的收益都非常的高。从理性和客观的角度来讲，从去年年底，我们国家二套房子的新政，对一些非自住的会收很高的利息，银行不会给信贷上的支持。目前我们处在一个观望的态势，包括像深圳，上海也处在观望的态势。但是像一些优秀的，稀缺的产品，从我们专业人士的角度来讲，未来还是有很大的上升空间。像股票一样，非常好的股票，在什么时候买入，在什么时候持有，是金子总会发光的，我们希望广大购房人买自己喜爱的产品，如果有一些非常优秀的产品，大家实地考察的话，也可以加以考虑，毕竟我们购房人的钱每天都在缩水。非常感谢三位开发商和我们分享你们的项目，也感谢广大的网友，我们上午的论坛到这里结束了。 | 
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