2008年，楼市理性回归，东莞房价下降，深圳房价下跌，“莞深同城”的市场发生变化。然而，今年莞深之间诸如塘厦、凤岗、黄江、樟木头等东莞镇街还有大批商品房上市，亟待消化，如果仅凭本地捉襟见肘的购买力，显然难以为继。一边是“内力”有限，一边是“外力”锐减，“莞深同城”陷入尴尬境地。

　　榜样的力量是无穷的，因为中惠熙元、三正地产等开发商在深圳的成功营销，带动了整个东莞开发商进军深圳的热潮。2007年深圳秋交会时，东莞、惠州两地开发商唱主角的情形充分显示了两地开发商对深圳是何等的寄予厚望。虽然今年的整体楼市不被看好，但是，相信已经尝到甜头的开发商绝不可能就此收手，坐看他人收获深圳市场。

　　提法没错过程却很漫长

　　2008年“五一”深圳春季房地产交易会上，有中惠熙元、信义地产、同方地产等东莞发展商前往参展，而中惠熙元今年已经是第四次参加深圳春季房展了。

　　中惠熙元在2006年提出了“莞深同城”的口号，其在黄江、樟木头、长安等镇街的几个大型楼盘的业主都有相当比例的深圳人。不过，据中惠熙元营销总经理李健透露，今年“五一”期间的成交主要还是来自东莞本地的置业者。“当年我们的楼盘在销售过程中，发现了深圳客这样一个客户群，在当时珠三角一体化成为大趋势的背景下，我们提出了‘莞深同城’这样一个生活模式。”李健告诉记者。

　　从正面宣传、导入“莞深同城”生活模式，吸引了不少深圳置业者，为中惠熙元创造了可观的销售业绩。李健表示，除了业绩，在产品升级与服务方面也有很多收获。他认为，东莞房地产近两年有一个大的产品升级换代运动，一些项目并不比深圳的楼盘差，就中惠熙元的楼盘而言，选择的合作伙伴都是国内一流的设计单位及其他专业机构。“东莞发展商更有利的是容积率普遍较低，居住价值较高，在深圳能有2.5的容积率就算是奢侈了。”李健说。

　　“莞深同城”是在珠三角城市圈演变的背景下产生的，与其说是一种楼市现象或者发展商的营销包装，不如说是一种生活模式更接近其本质。“‘莞深同城’是一种生活模式，还有广佛城市圈以及其他的生活模式，都是存在的。‘莞深同城’是我们推广的一种生活模式，不会因为市场的变化就不去推广。”李健告诉记者。

　　在三正房地产开发有限公司副总经理李启清看来，“莞深同城”未免有夸大嫌疑。“2007年房价快速上涨，大家都不理性，就产生了‘莞深同城’的现象。”李启清告诉记者。不过他也认为，“莞深同城”的提法没错，随着城市之间的交往日益密切，珠三角城市一体化是大势所趋，只不过这个过程会很漫长。

　　“同城生活”吸引深圳关外人士

　　虽然东莞城区楼市今年以来一直处于低迷期，尤以城区为甚，成交量持续走低，降价风潮此起彼伏。但让人出乎意料的是，某些镇街市场却未受影响，其中以塘厦、长安等紧邻深圳的个别南部镇街最为突出，仍旧呈现出一片供需两旺、价格坚挺的良好势头。

　　早在今年1月份，东莞城区市场在某种程度上出现逆转之时，而塘厦、长安的一些项目销售却持续畅旺，如塘厦的新世纪亦居、可居项目，信义长安1号（查看地图）、金地格林上院、森林一号等，销售率均远远高于城区市场。可以看出，新政对镇街地产市场的影响要远远低于城区。而今年2月底以来东莞万科、光大、丰泰等开发商进行大幅价格下调的项目也均出自城区，而其分布在各镇街的项目，价格仍未松动。

　　镇街之所以受“9·27房贷新政”影响小，主要原因在于一直以来，塘厦等镇街楼盘项目价格较为平稳，加之还有一部分自住客支撑楼市。其次镇街盘比较稀缺，需求近几年来比较旺盛，不少镇街的房价在早些年就已经超过了市区。而东莞本身是32个镇街组成的泛中心化城市，一些镇街的经济发展较为强劲，居民购买能力旺盛，镇街地产在今后几年会取得快速发展，尤其是被确定为“复合城市中心”规划的地区。

　　而在发展商“莞深同城”置业理念的鼓吹下，紧邻深圳的塘厦、长安、凤岗、黄江等镇，早已被大批与其接壤的深圳关外客当作安居置业的首选目标，使得镇街拥有了更为强劲的外力置业势力。而据有关媒体报道，在深圳人异地置业趋势减缓的情况下，仍旧有相当多的深圳关外人士选择东莞塘厦、长安、凤岗等镇街作为了自己的首次置业之地。

　　“引狼入室”助推东莞房价？

　　“莞深同城”生活模式的倡导者除了中惠熙元，还有三正地产。

　　据记者了解，从三正地产2003年提出“莞深半小时生活圈”概念到现在，三正地产共有数千套豪宅被深圳人买去，另外，还有上千套公寓也被深圳人买去，三正地产旗下很多项目客户中深圳人所占比重近一半。三正地产现在是两条腿走路，既注重深圳市场，也注重东莞本土市场。

　　一位资深业内人士告诉记者，随着中国经济高速发展，大中城市快速扩展是一个大趋势，深圳也不例外，深圳还处于青壮年时期，扩展速度会很快，深圳汇集了大量金领白领等精英人士，密度超过其他城市，对高端住房需求量很大。与早期置业东莞的深圳人以有钱人为主有所不同的是，目前置业东莞的深圳客户中，白领阶层、公务员所占比重越来越大。

　　尽管有着可观的成交量，但是“9·27房贷新政”风暴一来，深圳客全线溃退。三正地产能逃过这一“劫”，按照三正地产自己人的说法，是因为决策层早先已经预料到风暴即将来临，定价十分谨慎，均价五千多，个个楼盘都有配套。在一些业内人士看来，三正地产比较重视“性价比”，开盘价钱都不高，涨幅比较平稳，才得以快速消化货量。

　　今年“五一”，三正地产没有参加深圳春季房展，但据李启清透露，其下各在售楼盘仍总共接待了一千人左右的客户，其中50%是深圳客户。

　　中惠的深圳客源呢？经过2006年下半年以来的“莞深同城”生活概念的推广，目前中惠地产深圳客户已经超过了2000多户。2007年，中慧熙元在深圳设立“莞深同城”展示中心，提供项目展示、详情咨询、免费看楼车、客户投诉、中惠会员服务等系列服务。展示中心的设置免去了深圳置业者频繁来往深莞两地的奔波之苦。

　　不过，中惠熙元引入深圳客的做法令一些同行和一些置业者颇有微词，他们认为是中惠熙元“引狼入室”，推高了东莞房价。而中惠熙元却并不认同这种说法，该公司相关人士向记者表示，在提出“莞深同城”这一口号之前，就已经有一些深圳客人在东莞买房，中惠熙元只是发现了这一现象之后，总结并推广了这种生活模式，说不上是“引狼入室”。

　　“同城”地带面临两难选择

　　据记者了解，今年塘厦、凤岗、黄江、樟木头等毗邻深圳的东莞镇街有多个楼盘上市。

　　据凤岗镇房产业监测办数字显示，该镇今年3月份的楼盘销售开始出现大幅增长，比前一月有250%的增长，每平方米均价重回5300元的高位，房地产呈现出市场回暖的迹象。今年3月份该镇商品房及住宅销售了165套，较之2月的46套增长达258.7%，均价重新回到5308元/平方米的水平。有业内人士称，凤岗镇楼盘3月份整体成交量上升的原因是今年前两月在僵持状态所积压的市场需求激发。

　　据了解，三正地产在凤岗开发的财富新地花园、卧龙山花园二期等楼盘都主要是面对深圳客户。其他楼盘如翠湖豪苑（查看地图）、蓝山锦湾（查看地图）等高端楼盘也有部分客户面向深圳市场，而且翠湖豪苑和蓝山锦湾还参加了深圳春季房展，但效果不如预期。

　　“凤岗现在面临这个问题，本地购买力已经差不多，本地人该买房的都买了，但是供应量还比较大，只能面向深圳市场，但是深圳客户只对一些高档、有品质的楼盘感兴趣，而一些普通住宅他们很少问津，这些普通住宅就成了问题。”一位不愿透露姓名的当地业内人士告诉记者。

　　塘厦是深莞及港人较为倾心的居住区域。目前塘厦品质楼盘的深圳业主比例接近六成，区域居住生活氛围日趋品质化，已无深莞人之分。塘厦经济发达，生态资源保护较好，全镇共有12个水库，森林、湖泊、高尔夫等绿色资源组成了特有的生态城市宜居格局，非常适合于开发高档住宅物业。不过因为土地储备紧张，中高端产品占主体；全镇总用地128平方公里，40%是建设用地。到2020年之前，塘厦的建设用地指标只有3450亩，平均每年只有288亩。不过仍有业内人士指出，随着其八个中心镇地位的明确及产业迁移，吸引了大量深圳投资客户群，塘厦深受投资客户制约，近年来深圳客户成为购买主力，塘厦楼市要健康发展必须转移到自住型的客户。

　　深圳客或大量出手东莞物业

　　关键是，今年深圳人还会到东莞尤其是毗邻深圳的几个镇街买房吗？

　　“即使他们有那个胆子，估计现在也没有这个资金。他们早期的钱全部被套牢了。除非是自住的会过来买房，但这个量我觉得不会多。”合富辉煌房地产东莞研究部经理林毓群说。

　　“如果是品位高、价格合理的别墅，还是会有深圳人买。此外，还有一些回报率比较高的商铺，也会有深圳人买。跟深圳楼盘降价不同，东莞楼盘降价基本是一步到位的，可以说是见底了，虽然反弹还需要时间，但一些深圳客认为此时‘抄底’正是时候，也会出手。”李启清告诉记者。

　　一位业内人士认为，置业深圳之外的其他地方，除了目前尚无法测算的投资价值外，几乎没有自住可能，根本不可能让大批的深圳白领工作在深圳，居住在东莞或惠州，甚至中山、珠海，而所谓的周一至周五工作在深圳，周六周日生活在远方的家中，更是一厢情愿的设想，没几个人会如此这般的折腾。因此，前两年的大量外地置业所造成的实际问题将在今年逐步暴露出来，可能会对东莞的楼市造成一定的冲击。

　　目前已经有大量深圳业主在东莞置业。两年来，异地置业的基本情况已经被社会广泛认知，异地置业存在的问题也逐个暴露，如：实际交通难度大大超过当初的宣传和预期；各个楼盘入住率普遍偏低，造成生活配套无法到位；难以出租或出租价格过低，造成经济负担；出门之后整体环境偏差，生活质量低下等。这些利空信息在市场的不断传播将在很大程度上挫伤深圳投资客投资东莞、惠州的投资热情，从而打击房价。

　　东莞一位资深业内人士告诉记者，深圳业主大量投资东莞、惠州始于2006年，以2007年上半年为最高峰，由于两地的政策和政府效率与深圳都有较大差别，往往在入伙一到两年才能拿到房产证，也就是说2008年开始将有大量业主具备了卖房条件，而基于投资的购买行为，这些投资客更加看重投资收益和出手时机，今年是他们出手的时候。

　　“早期在东莞的投资价格均在三四千元左右，目前已经获得不小的账面利润，可以随时出手，而在市场的低迷时期，卖家不容易沉得住气，可以预见，拿到房产证后将有大量物业出手，从而进一步压低东莞的房价。”该人士告诉记者。