房价下跌预期又是如何形成的呢？很明显是基于对房价泡沫的认识。在市场上，普遍存在两种需求，即自住需求和投资需求。在理性的市场环境下，自住需求占据主导地位，房价基本上由供求关系决定。房价出现上涨后，投资需求迅速增加，房价转由成交堆积决定。即资金推动的价格单边上扬，表现为成交活跃，二手房尤其明显。一旦投资需求超过自住需求，市场的主导力量就开始演变为投机，房价泡沫也就出现了。

　　房价泡沫何时破灭呢？众说纷纭，比较一致的观点是银行消费贷款实行额度控制，切断了投机客的资金链条。实际上，上述观点只是房价泡沫破灭的诱因罢了，根本原因还是市场理性选择后的价值回归。因此，房价的合理高度，也是自住需求与投资需求相对均衡状态下的博弈结果。自住需求与投资需求如何博弈呢？观察一手房与二手房的成交就知道了。

　　回顾深圳2007年以来商品住宅的成交情况，大致可以得出如下结论：其一，成交在先，价格在后。即房价的上涨具有滞后效应，2007年2月份成交面积开始放大，4月份房价才上涨。其二，投机成为房价上涨的主要推手。二手房成交显著大于一手房，表明投机资金十分活跃。其三，房价并未见底。目前的房价已回到去年2、3月份的水平，但一手房成交仅相当于去年8、9月份的水平。其四，二手房成交一旦超过一手房的两倍，意味着房价的拐点即将到来。

　　假定初始状态市场上全部为一手房供给，当年成交100万平方米，其中自住需求与投资需求各半，均为50万平方米。至第二年末，二手房成交为一手房的两倍，即200万平方米。相当于一年之内，投资需求的50万平方米成交了4次，即每3个月在市场上转手一次。根据现行的房地产抵押登记制度，3个月之内要办理完房产交易手续，已经有些捉襟见肘。交易成本明显会制约二手房的转手频度。

　　假定一手房及二手房成交均由两部分组成，即自住需求和投资需求，且自住需求对一手房和二手房的选择无差异，在二手房成交里面，投资需求大于自住需求的情况极有可能出现。二手房成交面积不能持续大于一手房成交面积的两倍，上述比例关系一旦突破2：1的警戒线，意味着房价泡沫已经到了破灭的边缘，房价掉头向下的概率增大。数据显示，深圳二手房与一手房成交比例在去年6、7、8月连续大于2：1，预示着房价即将见顶，10月份成交均价达到历史高位，随后房价即一路下行。

　　4月份成交均价的同比比较支撑上述结论。2008年4月份，特区外商品住宅成交均价为11330元/平方米，去年同期为10048元/平方米，差距仅10％左右。特区内商品住宅成交均价较去年同期高出5113元/平方米，差距在30％以上，下跌空间依然很大。特别是盐田区、罗湖区和南山区，房价同比明显偏高，极有可能在未来领跌深圳房价。

　　不难发现，深圳房价正在供求关系的主导下继续理性回归的进程。即便是一手房成交与二手房成交十分接近了，也不能说房价就见底了。毕竟其只是房价见底的必要条件，而非充分条件。房价见底的真正信号是什么呢？非成交量莫属，单月成交面积达到去年的平均水平90万平方米，或许才可以确认房价的底部。（编辑：苏苏）