主持人：马磊

◆现场实录◆

　　【主持人】：各位网友大家好。先介绍一下我们的嘉宾，一位是北京金融街奕兴置业有限公司副总经理范晓天先生，以及北京金融街奕兴置业有限公司销售部陈华先生。两位作为金色漫香林项目的代表，欢迎两位来到焦点网做客。我也到你们现场去过，我们从现场交通图来看，大致的位置是北京的东南五环，属于亦庄开发区的一个小区。但是这个马磊(马磊博客,马磊新闻,马磊说吧)这个项目本身不是像亦庄很多项目聚集在一起的情况。周围的环境，有一些现在正在施工，从一些具体的情况来看，它的植被和绿化、交通情况都比较好。现在大家有疑惑的是一个是大的状况，第二个是它所在的地方和发展的前景，我们也是从这两个方面跟大家沟通。

　　第一个问题，咱们目前的区域和位置，对于很多想在这边买房子的朋友，对这边都不是特别了解。范总能不能把咱们区域的一些情况介绍一下。

范晓天

　　【范晓天】：这个区域是属于亦庄镇的三羊居住区。我们大家了解的亦庄通常的是北京经济开发区亦庄核心区。我们这边土地的是属于亦庄的京津塘高速路的路东区。亦庄核心区的商品住宅是在02到24年集中放出之后，将近四年没有再开发了。真正属于亦庄的用地只有路东区和。过去两年很多项目一直在打亦庄的旗号，其实他们不属于亦庄区，是属于通州的马蹄桥。

　　【主持人】：这两个概念有没有什么不一样的地方吗？

　　【范晓天】：这是马蹄桥是属于通州区的马蹄桥镇。马蹄桥离我们还有12公里。

　　【主持人】：对于购房人来讲，有没有什么实际的不一样的地方？

　　【范晓天】：就是距离远。

　　【主持人】：就是距离的原因，没有其他的原因。

　　【范晓天】：你要真正享受亦庄区核心的成熟的配套，我们只有2公里，他们有12公里。

　　【主持人】：现在从地图上也可以看出来，咱们这个项目是在京津塘高速的东侧。京沈高速的南侧，交通还是比较好。我上次去了，感觉他们施工，各方面感觉比较乱一些，能给我们广大的购房人讲一讲都是什么情况？有没有什么特色？

　　【范晓天】：正在施工就说明了离环境的改变不远了。这都是我们的项目。包括道路现在也已经开通了。项目周边的市政道路都已经开通了。大家看到的其他的一些施工的香肠，就是我们项目的延伸。因此，最多是在半年以后，这些施工都会结束。我们会给大家呈现一个崭新的区域。

　　【主持人】：从范总的简单介绍我们可以总结几点：第一个是咱们这个项目是属于亦庄开发区。是属于亦庄的土地，跟马蹄桥那边是不同的概念。第二个它的交通状况是京津唐高速和京沈高速的旁边，交通非常好。

　　【范晓天】：在亦庄开发区最早的宣传口号是18分钟到国贸。但是现在交通越来越拥堵，在高峰时期是达不到了。但是我们这个项目离CBD国贸桥只有12公里。我们到燕莎、沃尔玛，驾驶私家车可以保证18分钟可以到达。

　　【主持人】：咱们的地图上还规划了轻轨。咱们项目在跟客户进行沟通的时候，会把这个情况跟客户进行沟通吗？我的意思是说，比如说我们看到的轻轨、12号线，包括这样一些地铁线路。咱们本身是金融街，属于国企，你们在市政方面肯定会比较早一点的知道。这方面的情况讲一讲。

　　【范晓天】：因为目前在对外宣布，12号线是从地铁五号线宋家庄终点延伸出来的一条线。其他的两条线，一个是在我们附近的12号线，这是可以到达海淀的四季青桥，还有到南苑的城市快速。这两条线是在去年12月底的时候，在北京经济技术开发区规划局发布的亦庄土地规划图上，新增加的。具体什么时候能够开通，什么时候能够实现，我们也在密切关注，还不太好说。

　　【主持人】：咱们区域本身，除了自驾车之外，公共交通也是一个很好的选择。我们的区域交通对于大家关注这个项目的购房人来讲，会比较清楚。比如说离你们不远的一个项目，最开始的时候，我记得是04年我去的时候，它的价格是5千多，我觉得那个价格，为什么会跑到那里买房子，但是就是两年的时间，它发展得非常快。很多购房人类似的错误不会再犯。这是区域交通的情况。我们再看一下产品本身的情况。刚才您说到配套，您刚才说的是亦庄开发区自己的配套，咱们自己的配套是什么？

陈华

　　【陈华】：因为这个项目是50万平米的项目。亦庄区的项目基本上都在10万、20万左右，既然是这么大一个项目，它的配套肯定会非常成熟。我们规划了自己的幼儿园、中学，本身这个地方边上本身已经有一所幼儿园和小学。教育基本上是这样。这边上也有一个亦庄医院，我们自己小区内规划，我们也安排了这一块的医疗配套，社区医疗，包括社区警务，我们都会提供相应的管理服务。我们本身自己项目的规划中有5万多平米的商业。这个商业我们目前规划建一个5万平米左右的大型的集中商店，在我们小区的中央安排了欧式风情的步行商业街。以及分布在社区的不同点上有一些小商业，这样，就能够满足各种层次的，从大的集中购物，以及日常的餐饮、休闲、健身、美容，这些都会非常的便利。应该说这是从我们自己项目来说。

　　从区域边上来说，我们离核心区只有2公里左右的距离，亦庄从15年的发展历程过来，很多人还会局限于前几年亦庄的形象，觉得那边配套也不完善，什么都没有。

　　【主持人】：现在那边是怎么样一个情况？

　　【陈华】：那边现在整体的配套都比较完善。

　　【范晓天】：板楼实际的成交价已经到了一万二。因为已经有四年没有新楼推出了，你想要的话，只能买二手房。其实，二手房实际的成交价，四层、六层的板楼已经达到了一万二，报价可能会在一万五左右。

　　【主持人】：我们的项目都是以板楼为主，还是挺奢侈的。回到配套的状况，因为我知道，咱们的项目本身来讲，咱们背后是金融街，我们知道金融街作为一个A股的120多家上市公司来讲，金融街是一个商业综合体的运作，这是它的特色。金融街在区域性里面作出自己的特色，它的做法还是比较好的。咱们做一些配套的时候，咱们将来会提供什么样的设想？

　　【范晓天】：从商业本身来讲，我们在小镇的中心有一条8千平米的步行商业街。这和2万多平米的社区公园联系在一起。这8千多平米是安排一些能够满足居民日常生活需求的项目。比如说你下班回来最关心的是我有没有地方去吃饭，有没有超市去买东西，有没有理发店、宠物店。我们这8千平米会完全满足大家的这些需求。我们有社区的医疗站和警务站。我们还有一个地上建筑面积4800平米，地下2500平米的集中商业，这相当于两个西单商场。我们可以承诺，我们的步行商业街会和一期的住宅同时完工。

　　【主持人】：这是在什么时候？

　　【范晓天】：应该是在明年的10月份，09年10月份。首先我们先把小镇的商业中心打造出来，和一期同时交付，这样能够满足居民的消费。我们到东四环的沃尔玛、燕莎、东盛，也是很近的。

　　【陈华】：我们在京津塘和五环的交界。我们比核心区的交通更方便。

　　【范晓天】：前面说到交通，我们还有一个非常重要的一点，也是大家非常关注的。我不是仅仅依靠一条京津塘，这两天北京经常会有大雾、雪。高速封了，其他的只是依靠一条高速公路的社区大家出行很困难。我们除了京津塘之外，在我们门前的大羊坊路已经被规划为城市的快车路。我们到三台山路，也都是非常方便，我的交通并不完全像其他高速公路旁边的项目，我们不会仅仅依靠京津塘，如果京津塘一旦出问题，我还有其他的三条公路可以走。八达岭高速、京石高速等等这些高速道路的状况会越来越差。在它的周边其他的楼盘会像雨后春笋般的冒出来，所以高速公路的沿线建筑密度越来越大，而京津塘高速的密度已经被固定化了，它的密度也是非常低。在亦庄，我们是唯一的楼盘，以后也不会冒出来其他的楼盘。这条高速上的压力没有其他道路上的压力那么大。我们周末去清河玩，不管是八达岭高速还是其他的高速，都堵得一塌糊涂。一旦我回到亦庄，走京津唐高速，一下就是豁然开朗。京津塘及周边的道路，除了天气的原因以外，它的交通压力远远没有其他高速公路那么大。交通非常便捷。

　　【主持人】：我们刚才也说到产品层面，50万平米的中大的社区，咱们是准备分几期进行开发和运作？

　　【陈华】：我们现在说是分了几期分开来做。其实，它是完全在一块的。因为我们整个项目全面的完成是在2010年底。我们第一期就是09年10月份，完全是联在一块的。这样，也避免了整个工程后期陆续的施工给前期造成的不便。两年时间，舒适的一个环境就会完整的呈现在大家面前。

　　【主持人】：再说一下咱们社区的内部规划。

　　【陈华】：咱们我们代征了100公顷的绿地，这是围绕在我们社区的四周。我们的建筑是50万，加上代征绿地是150公顷左右。

　　【主持人】：因为我看到这个价格是一万三，我在想这个价格是不是高了一点。后来仔细的研究，一个，你们这个产品是板楼，另外，在亦庄也是四年没有新的楼盘出来。刚才我们说到价格的情况，有整体的一个判断。范总您觉得作为一个从业认识，您怎么看？您怎么看待这个区域房价的走势？

　　【范晓天】：这个区域的房价，我们四年以来没有新盘开出，所以房价主要以二手房的价格为标志。二手房的价格相对于其他的区域来讲，还是比较平稳的。不像CBD这些区域。它还是比较理性的。我们作为四年以来开出的第一个纯住宅的大盘，网上登出的价格实际上并不是我们开发商发布的价格，从我们50万平米的建筑里面，包括四种类型。一个是四层的花园洋房，有六层的电梯洋房，有九层的电梯洋房，还包括一包括四层的叠拼。这一万三的价格包含了九层到四层叠拼的价格。今天我们正式的价格已经出来了。我们的九层的电梯洋房，均价是10980，不超过一万一。

　　【主持人】：小户型是多少平米？

　　【范晓天】：88平米。我们最便宜的户型价格应该是在90万以内，就可以买到一个88平米的纯板式的两居室的小户型。这个小户型是我们非常亮的一个亮点，这样一个产品在北京市场上的需求度是非常高的。

　　【主持人】：我们知道因为政策对这个项目本身来讲，因为我本身可能更关注技术层面的问题。我们知道大户型都靠设计，小户型在这个方面比较弱一些，咱们能不能详细讲一下入住的地方。

　　【范晓天】：现在传统的小户型都是在塔楼里的，由西向北房，一梯很多户，我们是在多层的板楼里面，能够做到一梯两户，南北通透，名厨名卫，厨房可以有双手操作台，我们的得房率是在85%。这样的小户型在市场上还是属于珍品。

　　【主持人】：得房率在80%，能做到吗？

　　【范晓天】：你可以到我们的样板间里面去。你会发现，它一点浪费都没有。为什么我们能够做到这么好的户型？一是我们整体区域的容积率比较低，整体只有1.2，因此我可以做到进深比较短，因为进深短了，面宽才可以做得宽，我每一个房间的布局才会更加合理。这样一个得房率，你在塔楼里面是无法想象的。这样一个户型的合理性，包括真正意义上的玄关，包括一些大户型都很难见到，说是玄关，其实并没有。双手操作台的厨房，只会在大户型里面出现，小户型里面很少见到。我们有一个舒适合理的卫生间的尺寸，并且是名卫。为什么我们能够作出这样的产品？除了我们对弧形的精心研究、反复规划。更重要的是我们这个地具备了这样一个条件。我1.2米，如果给你1.5的地你很难想象。因为你出不来房子。如果你是在2.0里面规划，就要用其他的计划。所谓的小户型不一定档次就比较低。就好象小汽车一样，QQ也是小车，夏利也是小车，拿出来以后大家眼前一亮。更好的是迷你CUPER，大家就会想，原来小车也可以做得这么好。我们在规划中甚至还出现了四层的小户型，后来觉得那个太奢侈了，如果能够真的实现四层的小户型，一定是迷你CUPER那样的小车。我们的规划和设计是阿特金斯，它是欧洲最大的设计机构也是全球上市的设计机构。我们的工程设计是去年被评为全国十大的设计公司，北京新纪元做的，他们的设计也是非常出色的。

　　【主持人】：这是关于价格的情况。

　　【范晓天】：回到价格来讲，不到一万一的均价，我觉得这个价格是非常合理的。在房价在涨、打折的情况下，我们一次性把价格定得合理，也不会出现疯涨，再打很多折的情况。这样的价格低于亦庄目前同品质的二手房的价格。

　　【主持人】：我知道陈先生也跟客户接触了一段时间，目前客户那边有什么样的反馈？或者是给你们提供什么样的意见？

　　【陈华】：现在我们还没有正式的销售，6号开盘，从前面两次比较大的情况来看，我们的房展会，有6000多户，我们四号样板间开放，你们也去了，人也非常多。在这个市场环境下，能够得到这样的市场反馈，业界里面也是大家非常羡慕的。这也跟整体产品的稀缺度有关系。我们的产品，我们有时候聊，说这个产品稀缺到空白。他想要在这个地方，必须要拥有它。不然就只能买二手房。其实包括那些朋友也说，他找一个可比的价格，没有办法找，没有产品可以和我比。但是你比价格没有意义。

　　【主持人】：各方有自己的尺度，他不会跟别人比。比如说我在国贸上班，他就会想我在哪儿买房子。你们现在有没有想过你们的房子是卖给什么样的人？

　　【范晓天】：我们主要是针对于CBD的白领和东南城区的机关工作人员、白领。所谓知识分子阶层并不是以财富来划分的。而是特指受过良好的教育，拥有稳定的职业和收入的，30岁至40岁区间的群体。他们日常的工作是在CBD，或者中关村或者是金融街这样一个钢筋林立的地方。所以生活上就希望能够放松，就需要有悠闲的地方提供给他们。我们的产品是针对那些对生活有讲究，受过良好的教育，对于欧式小镇的风情能够有兴趣的人。

　　【主持人】：我们觉得从刚才两位嘉宾的开诚布公而且是非常诚恳的交流中，大家对于他们的项目已经有了一定程度的认识。我也是北京到处都跑了，包括郊区、天津、北京周边的区域都跑。但是对于亦庄整体的情况，您二位还是专业。亦庄和其他的地方相比，亦庄最大的特点是什么？

　　【范晓天】：低密度，一旦过了五环，进入亦庄区域，会发现这个区域和北京任何区域都不一样。它和望京比你也感觉很不一样，望京有很多的塔楼，你在亦庄很少看到高层。作为区域来讲，它是北京密度最低的。一个是它住宅的土地是非常有限的。亦庄大部分的楼盘都是低于1.5，亦庄作为北京唯一一个国家级的经济开发区，它的土地大量的是属于工业用地，住宅只是开发区的一个配套，所以它土地非常少。

　　【主持人】：这跟上地有一点像？

　　【范晓天】：有类似的地方。住宅很少。并且它是以制造业和工厂为主，这和上地和中关村不一样，因为上地和中关村有很多高大的写字楼，亦庄很多是低矮的厂房。所以你会觉得它跟上地不一样，所以它最大的特点是低密度。第二个特点，它的环境，因为它的密度低了，它的环境就好了。过去亦庄这个地方，从历史上来讲，是皇家猎场。老百姓说吃米的时候会想到天津的小站米和南苑的清水稻，亦庄也是属于南苑的一部分。一直到80年代，亦庄还在出清水稻，为什么南苑清水稻可以和天津的小站米相比？就是因为亦庄的水。亦庄这个地方能够出产如此著名的水稻，说明它的水土非常好。开发区建设以后，第一家进入开发区的跨国企业是和路雪，是生产食品、饮料，紧跟着就是可口和乐，亦庄的水厂是按照和路雪和可口可乐的国际标准建设的。所以亦庄现在大家喝到水的水质应该是非常好的。所以，从亦庄的环境上来讲，无论是从历史上还是现在，它都有非常鲜明的特色。之所以做到这一点就是密度低带来了环境的绿化好，在这个区域有一个四千亩的城市公园整体的绿化率都是非常高的。你看不到高楼林立，只有有限的几座高楼。除了一些这两年盖起来的商业项目以外，你见不到塔楼，亦庄有多少高楼，你用目测都可以用十个手指头来数。

　　【主持人】：我觉得刚才范总对于亦庄的介绍，使大家对亦庄总体上有一个感性的认识。我们还是请陈经理给我们介绍一下具体的情况。刚才说容积率是1.2？

　　【陈华】：对。国家规划的就是你建设用地，不包括代征的。我们是在别墅用地上种植建筑。

　　【主持人】：咱们开盘的日期是？

　　【陈华】：6月7号，本周六。

　　【主持人】：另外一个价格是多少？

　　【陈华】：刚才说的是九层的产品，我们还有六层的，价格是11980，不到一万二。四层洋房是12900。

　　【主持人】：物业费是多少？

　　【范晓天】：带电梯的2.8元，不带电梯的2.6元。

　　【主持人】：现在有多少种户型？

　　【范晓天】：有20多种。

　　【陈华】：五六种整体户型。

　　【主持人】：第一批出来的房子是什么样的？

　　【陈华】：九层的、六层的和四层的。

　　【主持人】：总共大概有多少套？

　　【陈华】：300套。

　　【主持人】：物业的管理是金融街自己的物业管理公司？

　　【范晓天】：对。

　　【主持人】：绿化率是？

　　【范晓天】：35%。

　　【主持人】：是集中供暖是吧？

　　【范晓天】：对。绿化率方面，我们还有三块代征绿地，也是由我们来打造的，有三个社区公园，加起来能够达到8万平米。

　　【陈华】：建设用地内达到35，如果加上8万平米的话，基本上可以达到55%。

　　【主持人】：我们网友需要的情况我们大致就介绍了这些。最后一个问题，因为这个产品是国企金融街打造的，咱们金融街在产品上面的一些情况给网友们介绍一下。

　　【范晓天】：金融街是做大型公建起家的。过去我们开了回龙观的龙泽苑小区等好几个小区。对于之后的超过50万平米的项目，这也是难得的一个机会。我们做公建，又以写字楼的标准的要求来建设我们的社区。从金融街来讲，我们一直是主张要对城市负责，对历史负责，对消费者负责，这是我们企业的追求。

　　【主持人】：今天感谢两位嘉宾能够来到我们的聊天室跟广大的关心我们产品的网友聊天，最后还是要总结几个比较有用的一些信息。第一，是7号开盘，本周六。第二，价格上不到一万一，现在讲到一万三是所有的产品综合的价格。九层的电梯板楼是不到一万一的均价。其他的产品也会有不一样，我相信整体都是板楼的设置，在目前市场上来讲，对于品质生活，对于CBD周边的购房人还是比较有吸引力的。再次感谢两位嘉宾，我们今天的访谈到此结束。