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6月11日下午，《精品购物指南报社》举办空间之魅LOFT产品论坛，焦点网现场图文直播，敬请关注。
◆现场实录◆
【主持人】：我们的论坛马上开始，还有几位嘉宾在路上，我们就不等了，今天是我们精品购物指南报社，也是针对近期市场的热点，LOFT项目最近比较多，也成为北京观望时期楼市的亮点，非常感谢在座的各位参加我们的论坛，我们先介绍一下参加本次论坛的嘉宾：
智地香密湾策划总监赵秉杰，尚城销售总监王建，世纪星城 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)副总裁程天庭，茂华景都会策划总监胡绮，新锐时代 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)营销总监刘振刚，美丽国际赵行，户型专家李小宁，北京中原地产市场研究总监张坤昱，伟业顾问戴嘉宁，北纬40 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)°田丰。李小宁(李小宁博客,李小宁新闻,李小宁说吧)
我是精品购物指南房地产部的高翔，非常感谢今天大家参加我们的论坛，大家来到这里看到这是一个比较有特点的厂房改建的产品，最早计划是在我们报社，是在我们传统的会议室里面做这个论坛，后来跟我们的同事讨论之后发现，如果放在一个LOFT空间里面，进行LOFT产品的研讨，可能大家更有感觉，所以我们把这个会议的地点搬到这里。而且这个地方也不是等闲的地方，是著名的设计师设计的展览馆，其实他们自己在推行摄影方面的比赛，在摄影方面还是比较有名气的。
针对近期LOFT的产品，我们部门根据市场，也根据我们最近搜索的信息，还有买房人的信息，大家对LOFT这个产品还是比较关注的，LOFT这个产品最早是国外过来的，上个世纪四十年代起源于美国，苏俄，出现了类似的产品，还有一些工厂、仓库。
到北京之后，最早的类似项目都有，但是一直没有成为热点产品，近期我们感觉LOFT产品突
然有放量的趋势了，也引起了很多的关注，我们今天请大家过来，因为在座的也都是有LOFT这类型的产品，请大家谈谈自己怎么看待这个类型的产品以及这个市场。
 | | 高翔 |
大家手上都有一个提纲，今天的话题主要围绕着这个提纲展开。之前我简单说一下，希望今天的论坛随意一点，不要非常严肃，大家可以畅所欲言，像朋友聊天一样，在这个LOFT的空间里面，我们也不想搞成一个严肃的论坛。
从上个世纪开始，LOFT经历过几次自身的演变，包括近期的北京市场和上海市场都出现了一些呈现，5月12日上海出现了一个政策，对LOFT的产品有一些限制，作为我们业内的操盘者和开发商对这些事情更敏感一点，媒体也有切身的感受，请在座的可以谈一下！
这个产品最早是从国外传进来的东西，我们李小宁李老师也在国外看到很多类似的产品，先请李老师给我们简单介绍一下！谈谈自己在国外看到的产品和国内类似的产品的对比？国内做LOFT的产品目前是一个什么样的阶段，发展到一个什么态势，未来这个产品的走势是什么样的？
【李小宁】：很高兴参加今天在LOFT空间里面谈到这个话题，很有意义，LOFT确切的讲，刚才主持人也做了介绍，具体而言，是上个世纪欧美流行的艺术加工厂，简单讲就是艺术家生活和工作在一个空间里面，简单的把这个废气的仓库加以改造，融入到生活环境中，就形成了我们讲的LOFT空间。
LOFT这个产品，实际上在国外来讲，很少，国外也不这么叫，严格来说LOFT是一个艺术加工厂，是艺术家空间，居住不是完全独立的住宅，是一种工作、生活结合在一起的产物，而且是小众化的产物，不可能做大的推广，所以在国外不做这样的产品，中国有的也就是跃层这样的，但是国外做跃层的也是很少，他们都是做独立住宅，公寓还是做传统的平层，我讲欧美这样国家很少像中国做大规模的跃层，包括集合式公寓，正栋楼都这样很少，集合式住宅基本是以平层为住，少量的跃层也是在顶层。
 | | 李小宁 |
如果有这样的产品大多数是在中低密度住宅里面，比如说四层左右，还不像塔楼，也会出现，但是不这么叫，LOFT主要是从美国过来的，主要还是艺术加工厂。但是我们借鉴过来，主要是结合中国产品的特性，贴上这样的标签带有一种比较养气、现代的感觉，同时也比较时尚。
咱们结合讲，国外看到过LOFT建筑，在巴黎我见过一个日本女人把这个仓库改了，就是她自己买了一个房子，把仓库改造了，LOFT的生活是这样的状态，还不是完全作为艺术加工厂，她是做展览会的一个人，而不是纯粹的画家，当时LOFT的产生是艺术家要有一个大的空间，而且工作和生活要紧密的结合，他的灵感出来要及时的体现，我可能吃着饭想着画，所以要把生活和工作结合在一起，所以出现了LOFT。
而且艺术家比较另类，不喜欢和常人一样。LOFT有几个特色，一个LOFT是一个样，是完全不同的，我见的LOFT简单讲卫生间都是开放的，卫生间就在墙角，都不封闭的，上面是二层睡觉的地方也是开着的，完全是这样的空间，有的LOFT不是，他是一间一间隔开的，我们看过《奋斗》里面也是LOFT的空间，但是不是艺术加工厂，而是一群年轻人生活在一起的集体生活，用于仓库改造，严格讲不是艺术加工厂，因为他没有工作环境，只有生活环境。
第二，LOFT一定要有空间才能叫LOFT，如果没有空间，只是一个小小的房子，还不能叫LOFT，LOFT实际上是一种空间的释放，艺术家要求空间不要太堵，一定要开放，开放的结果就是有情感的释放空间，没有约束，他要求大，不需要墙体隔开。
如果回到中国来讲，现在LOFT有几点，因为高层的限制，LOFT是很压抑的空间了，我是做户型多一点，具体谈某些户型出现的情况。
这个产品，实际上LOFT在国外也经历了一些时间，早期就是仓库，厂房，废气的厂房买下来加以改造，那时候成本很低，艺术家还是图便宜，大部分都是在郊区，包括现在我们的798，在大山子一带，都是比较便宜地价，因为你的空间很大了之后，他是很浪费的，所以一定要经济，一般都在郊区。
现在LOFT演变，在国外来讲，完全走入生活还有一段距离，都是一些另类人群的体现，包括一些摇滚人群，他们喜欢不一样，甚至颓废、破旧，摇滚明星就追求陈旧感，一种历史感，就追求这种环境，不希望把环境变得很漂亮，所以他也希望进入LOFT空间。
LOFT后期发展，特别是本世纪，走入了一些其他人的群体，那个日本女人大概40多岁，她自己买了一个仓库，自己改造，也是另类的人追求特殊的住宅环境。
在中国除了住宅以外，真正体现LOFT本意的是餐饮、酒吧，追求那种原始的感觉，甚至是粗糙感，这是典型意义上的东西，就是我们的商业，甚至一些服装店，精品屋等等，都是LOFT的感觉，包括休闲类的服装，追求一种不加修饰的原始感。
住宅这块，我觉得只是带有某种印记，而不是完整的LOFT的感觉。
在国外也看了一些，包括澳洲、美国、法国、感觉到和我们目前贴近的东西有一些产品，我认为中国最接近的还是我们的商业文化和他们很贴近，在国外也有，但是似乎没有中国这么多，做了很多，还是很不错的，有一些印记，还有明显特征的LOFT确实有，在国外反而没有那么多。
【主持人】：感谢李老师，帮我们把这个脉络理清楚了，关系LOFT的前世今生，我也觉得LOFT必然是非主流的形态，但是最近一段时间，北京很多项目，包括在产品规划和对外的卖点上都不同程度的利用了LOFT这个标签，从我们项目的角度来说，我想听听项目的意见，开发这个项目的初衷是什么，怎么和我们客户去产生共鸣，和客户的消费习惯和工作习惯是怎么考虑的？
 | | 王建 |
【王建】：刚才李总也讲了LOFT的一些起源和发展，刚才我觉得李总说的是传统的，LOFT的意义是追求时尚、简约，我们项目大概有十多万平米的体量，都是LOFT。通过我们项目的前期调研还有一些反馈来讲，很大一部分人是喜欢我们的产品，实际上是和刚才李总说的传统的LOFT是不一样的，比如说上下两层，开放式的走廊，我们区域，目前主要集中在中关村、上地，城市的创意产业，他们自己也希望追求时尚，不受传统思维的束缚和传统生活方式的束缚，我们可以给他们提供一种想象，一种空间，满足他们的需求，我认为我们之所以称为LOFT产品是具备一些元素在里面，年轻人我们可以称为新的年轻人，大概是35岁左右的人，本身自己也是到40岁，但是他们自己感觉自己心里很年轻，他们追求和向往这种生活。
【主持人】：现在40岁以下都算青年。
【王建】：我们还有一些40岁以上的人他们都很喜欢。
【主持人】：具体位置在什么地方？
【王建】：我们的项目在回龙观以北3公里，离北青路很近，刚才说到《奋斗》，他们的LOFT集中地就在北青路上的一个餐馆。
【主持人】：您这个项目有一点类似于《奋斗》里面主人公的年龄？
【李夕佳】：也不是，现在基本比电视里面的人大十岁左右，一般都是驾车过来，在中关村、上地工作，行业相对以创意产业为主，是IT的部分，IT占的比重相对更大一些。IT、动漫制作，还有一部分搞个人艺术的人，相对来说，这些人他们也在寻找一种空间，本身我们项目来说，是一个15万平米全部是LOFT的产品，跟其他的产品也不太一样，我们是集群式出现的，他有他的特定的历史背景，索性这部分人他们希望自己身边的人跟自己的生活有所不同，所以我们主推的是LOFT集群。
 | | 李夕佳 |
刚才说到几种东西，第一个是空间的组合是不是随意性，第二个对他们得到的面积，他们希望得到空间的同时得到一种特定的生活，他相对来说需要的是一个半成品。相对还是对生活有要求的同时兼顾到工作。
【主持人】：像我们这个集群式的LOFT的产品，在市场上可能不是特别多，更多的是一个项目某一栋楼里面的一部分做成LOFT的产品，请赵总介绍一下一个新项目，揭开神秘的面纱。
【赵秉杰】：我觉得我们这个项目和李老师说的几点比较符合，我们的项目在新国展边上，南边就是新国展，有一句话叫跑步去新国展做操，就是这样的，走过来就可以。做LOFT的考虑也是占据了这个位置，在这个位置上，当时也是看准了新国展衍生出来的会展业的需求以及创业人群。从那里过来也很方便，开车一会儿就到了，在这个地方对LOFT的量和需求都比较大，确实我们一开始也没有很多的做LOFT的宣传，但是主动上门的，我们讲了有LOFT之后，发现很多人原来想买一套房子，发现这边有LOFT之后，他们把这个计划放在LOFT上了。
主要区位环境决定了产品属性在这里非常合适，而且在我们边上有一个龙马湖，也是做出租式的纯LOFT，几乎我们处在了一个LOFT需求集中人群的环境当中。
我想这个地方将来也会成为一个新的生活方式的代表，我们也为LOFT的工作人群准备了条件，每个单位都设计了卫生间，为他生活和工作在一起创造了条件。
 | | 赵秉杰 |
我们在城里很多都是办公，SOHO的工作环境在某些方面是一种干扰，但是我觉得针对创意人群，适合LOFT工作的人来说，确实需要生活和工作在一起，现在我们就有这种感觉，像广告公司很多9点开会的时候都过不来，这样的话，我们就感觉可以在这里买一套房子，工作时间确实和我们不一样，这种产品之前也看到很多，最早在我们的印象里面LOFT就是一个标签，把空房子取一个洋名的概念，在这里一个合适的地方产生了一个产品，给一群合适的人，打造的是一种真正的生活需求方式。
每天只要我上了京城高速，这个时间就会变得很快，十分钟就到这里了，我们现在的项目当中，因为是在中央别墅区，自然环境也很好，整个的工作状态和城里的繁忙和紧张的办公状态感到不一样，确实有一种田园化的生活感觉，虽然也是在办公，但是紧张的感觉和城里是不一样的，我觉得在这样的有自然条件，也有经济环境，像新国展的辐射下，这个地方确实是很好的地方。应该是一个全新的生活方式。所以我觉得我们的LOFT也算是集群式了，有4万平米的规模。
相对来说，我觉得在这个地方的需求量还是挺大的，确实空间给人的感觉是不一样的，我们在LOFT上面，也是大跨度的设计，房间也可以自由组合，单元面积是70平米，也可以自由组合，相对来说空间的自由度比较大，这个可能也是跟某些做公寓的楼盘有一些优势吧，是纯办公的项目。但是我觉得确实做LOFT的层面上，区域也是比较特定的环境，我觉得做房地产首先要有优越的区位性，可能就是在合适的时间和合适的地方满足一个项目。
像798这个地方，先天的优势是有一个厂房的基础做LOFT，但是像我们这个项目已经在五环以外，但是也是一个新的城市发展空间，我们的项目是8层，设计很有意思，是一种L型的组合，还是比较动感的，而且整个项目的运作，包括案名，也确实是在追求一种气质，我想香密湾也是一种打造智慧的地方。我们的广告就叫智慧的发展，我们的客户就是智客。
【主持人】：我觉得是这样的，从我们的王总的项目到赵总的项目反映出一个地方，LOFT是国外的舶来品也好，标签也好，发展到现在，结合了中国、北京这种国际化大都市的变迁或者发展，国际化的元素越来越多、越来越浓之后，对LOFT这个产品现在虽然不能说成为主流，但是确实成为了在合适的区域里面一个合适的人群，他们需要这种产品提供生活。
从这个角度来说，今天讨论的LOFT跟之前相比意义上应该更多，外延应该更广，不知道胡总茂华那边的LOFT怎么样，请您也谈谈。
【胡绮】：我们当时想提供这个区域的住宅解决方案，茂华从整体来说，希望把这个项目做成低密度的主体式高档住宅，它是往高档走的项目，整体的定位来说，是希望在北京西边别墅和住宅中间找到一个定位点，这样势必把整个项目的品质、整个调子拔的比较高，同时这个项目需要解决的另外一个问题，我们这个项目是属于中关村科技园石景山园区的，2006年就已经提出CRD的概念了，也是石景山数码产业基地，所以我们还需要通过这个项目解决区政府需要我们提供的答案，我们做这个产品来服务于这个区域的形象，这个区域的数码产业的小业主们。
 | | 胡绮 |
茂华本身有这个条件，这个核心的地块是五六块地组成的，最终诞生了在石景山游乐园最近的地块，然后我们定位做了这样的产品，南北向的视野是非常好的，所以我们做成了高层的LOFT产品，但是其他的地块我们保留了做低密度高档住宅的体系。
【主持人】：也是和产业有一个结合是吗？
【胡绮】：对。
【主持人】：换句话说如果没有中关村数码产业园这个产业辐射的话，咱们还会做这个LOFT吗？
【胡绮】：其实就像刚才李老师说的，现在市场上很多产品都是提供一个空间的解决方案的。实际上茂华这个产品还没有推出来，还在研究当中，今天过来也是向大家取取经，看看大家怎么判断现在的市场。
【主持人】：近期市场LOFT的产品比较多，在众多的LOFT里面做的更多特色，换句话说比前几年纯粹的标签意义上的LOFT做的使用功能更强化，包括使用人群很现实的需要，这些东西考虑的多一点。
张总跟我们的记者一起考察过很多LOFT的产品，有一期报纸的也和张总一起讨论过，结合几为开发商做的产品，您觉得作为代理行的角度，从产品未来的趋势或者目前市场的状况，或者是客群的特点，您觉得这个产品在未来或者今年下半年有没有趋势？
【张坤昱】：我也看过几个项目，包括香密湾等等，包括自己也在做一些类似的产品，看了之后还是比较有感触的，第一点针对产品本身，我想是有一定要求的，第一就是高度，大家刚才都在说空间的问题，我想肯定是高度决定空间，如果没有高度就和普通的住宅没有什么区别了，就像今天这里一样，如果层高是3米就没有必要来的，我想这里肯定一共加起来有10米，我们看了几个项目觉得最低的都在4.8米以上，在高度的层面有一定的标准和要求；第二个层面，刚才大家提到LOFT的产品是不是要隔层，刚才李老师和赵总也提到，包括798等等原创艺术的产品，需要的是更多的开拓的空间，艺术家思路都比较开阔，不要有束缚，我想可能是偏创意和艺术类的产品。
 | | 张坤昱 |
还有就是尚城，他们在使用面积方面要求的很高，我们这边有一个小的挑高的空间，我看到有一些产品是有的，一些产品是没有的，没有的就是两层全部是居住的空间的成份，还有一些能用的面积全部用到了，刚才我们说在不同的位置、不同的环境、不同的客群对不同的产品，所以我想这一点也很重要。
第三点，我觉得自己个人的思考，LOFT这个层高到底多高比较合适，我看了五米、五米六的，四米八的，还有比较偏中间的层面，看过了之后，给我的感觉，人的一般高度可能就是1.6到2米之间，到底这个高度应该什么样才是比较好的视觉效果？所以我想在这一点上，在做LOFT产品的时候，肯定不是越高越好，高一定要和人的具体的实用和人体的高度很好的衔接起来，我个人觉得5米左右就足够了，太高了也没有必要，如果说两层特别好的产品，肯定是越高越好，但是如果带了挑空的成份，高度应该有一定的限制。
LOFT这方面对我自己也是一个启发，这个市场的发展，实际上我想其实大家更多的是说社会在变化，时代在前进，前进完了之后可能是什么，说到中国的老人越来越多，这是一个现象，另外一个现象是八十年代后面对新的生活形势，他们的生活方式也在发生变化，LOFT的集中出现跟我们的用地性质也有很多的关键，有这么多的LOFT产品出现，也有这么多大量的客群，也跟我们目前年轻人的生活方式有相关的方面，社会在变化，人也在变化的时候，给我们大家很多的选择和空间的认识，所以我想LOFT这个层面，他有一些选择的地方，你愿意做一层也可以，二层也可以，怎么做都可以，所以我想这也是一个新的生活方式对应的人群的东西，我想这个产品应该是跟我们美国李老师提到的产品不太一样，这可能也是有一些中国特色，我想是针对现在人群的特点，内在的产品的不足。
还有一点，对于LOFT这么一个产品而言，对他的客群真正居住的要求，因为我自己，我原来一直是有一点，感觉是不是对特别年轻的客群LOFT才是比较适用的，我想相对偏艺术的也会比较好一些，但是对有了家、有了孩子，包括几代同堂的这种，LOFT是不是在这种层面也有他的限制，他到底是相对偏年轻的产品。
刚才高总也提到了，他说相对偏小的人群，大众市场的小的产品，面对市场和渠道的关联性，也会有自己的特点。
【主持人】：感谢张总，张总刚才说到产品方面，包括层高，空间的利用，这也是我们今天做这个论坛很重要的出发点，比如说大家今天坐在这里，不是说空谈未来市场怎么样，政策怎么样，我想无论市场和政策怎么样，如果我们的产品做的好，可以达到引导客群的作用的话，我想把这个需求放大，这个不是没有可能的，所以今天也请大家谈谈LOFT的户型设计上，大家有没有什么自己看到过的比较好的案例？怎么做更好，能够把小众做成不容忽视的一种力量，我们应该在这方面多挖掘一些，请伟业的戴总谈谈，因为伟业在做这样的产品的时候也是比较厉害的。
 | | 戴嘉宁 |
【戴嘉宁】：因为伟业是顾问和代理公司，做过很多LOFT的产品和项目，确实是比较深入的做过这方面的设计，可能有一些观点，一开始我们说的伟业对LOFT的产品都有比较深的介入，但是可能有一些和刚才说的不太一样的，我们刚才讨论到作为一种产品的时候，基本都是一种意识形态化的讨论模式，我们在想什么样的客群，因为他追求什么样的生活方式，因为他要来发挥自己的个性等等，选择一种产品，这是很正面的生意人。
我觉得精品作为一个媒体，很敏锐的能够注意到这两年LOFT大量的上市，这样很好，是很对的，但是我们目前在上市的LOFT和我们这里面所说的强调空间的LOFT是不是一种东西，我个人认为，我们目前上市的LOFT和传统认为的LOFT定义是完全不同的东西，我们可以看精品给大家发的大纲，LOFT定义要附，已经上市或者即将上市的产品，有哪一个可以说我有高大宽敞的空间，这个没有，上下两层是有的，类似戏剧舞台效果的楼梯和横梁这个也没有，流动性，户型内无障碍，透明性，有哪个产品实现了全方位的组合，我的观点是这两年上市的和即将上市的LOFT的产品，和以往的东西，和李老师讲的独立建筑，高档住宅的顶层、豪宅是不同的，传统的LOFT是通过LOFT来实现一种空间的更大化，实现一种更优越的生活品质和个性的发挥，我认为现在上市很多LOFT产品更多是被高地价和高房价的现实逼出来的选择。
我可以举几个例子，有哪个项目里面有成批量的单层90平米以上的LOFT产品，我相信没有，突破这个坎总价怎么控制，传统的LOFT产品强调的是空间上面很豪放的，追求我的个性，我的舒适度，现在的LOFT产品，我觉得恰恰和那个是相反的，现在的LOFT产品强调的精细度，我相信各个开发商在产品阶段都会经过很长时间的讨论，住宅4.88米，隔板怎么分，一层二层到底是多少，这个完全不是这种空间的概念。
我们可以看到，目前上市和即将上市的LOFT和以往不同的特征，第一大部分是小户型，跟我们传统的LOFT完全是两种概念。
第二，现在的LOFT产品，往往是非住宅立项，比住宅立项目还要多少，第一写字楼的价格没有住宅高，以5.5米上限比4.9米好分一些。
第三，我个人认为，目前的LOFT产品更多的不是意识形态化的产品，而是为了应对房价高涨的现状，而是为了应对北京市场上刚性承受力的存在和刚性支付能力并存的状态，我们以往强调的是房子的刚性需求，我的观点是刚性需求背后是具有刚性需求的人的刚性承受力，这是并存的，是为了应对这些存在产生的产品，我个人更倾向于目前的大量LOFT产品，刚才各位说的我不反对，但是另一个层面，我觉得应该是算经济帐产生的东西，是一个精细化的东西，而不是很艺术化的东西，为了实现相应的高单价，我们伟业研究发现，这两年LOFT的产品两高一低，绝对的高单价，相对的低总价，绝对的高销售额，这是开发商销售产品的目标。
在4.9米，刚才高总谈到一个设计方面的问题，不管是4.9米的限制还是5.5米，都需要精细化的研究，不太容易出现大手笔，有的进身比较深，他会考虑有一个挑空的空间，我发展商研究到底挑多少，太宽了损失面积和性价比优势，太窄了没有挑空的感觉。
像金地这种就会想到如何用二成的空间侵占楼道的空间，然后形成一个通透的LOFT，在做的都是这方面的工作，我想说是在土地稀缺和房价高涨的状况下的产物，现在市场的LOFT代表另一个方向，而不是的对空间舒适的需求，个性的需求，不是这样。举一个相关的例子，比如说90、70这个政策，这个政策对很多发展商产品设计上提出了非常大的要求，现在大部分的发展商还是说90部分我要做到顶头，做两居，但是经过我们的考察，我们发现一个问题，90平米的两居对于北京这样的城市，地价这么高，其实有一点奢侈，同样的道理，我觉得现在的LOFT，5米的高度或者4.9米的高度，住一层人，有一点奢侈，隔完了之后肯定不如传统的2.3米、2.9米，但是我们肯定更多的相对做舒适一点。
我们伟业不建议发展商在产品上拿LOFT和普通的产品拼舒适度，有一些东西可以我们的卖点，我们也可以总结，比如说挑控这块，我们可以在9平米的空间找到别墅生活的感觉，楼上楼下可以真正的形成功能分区，对于现代的生活方式，比如有宠物的家庭超过40%，对这种生活方式是有好处的，但是本质是一个性价比的东西，不建议和普通的产品拼，更多还是强调新的观念。
【主持人】：我们做这个论坛的时候也研究过这个问题，毕竟北京的市场和其他地方不一样了，和国外的东西还是有区别的，比如说798，比如说今天的摄影的地方，跟我们在座的开发的LOFT是两个东西，一个是纯粹的创意或者艺术，作为一种最主要的存在的价值，还有一种尚城、茂华也好，更多的是融合了居住的元素在里面，融合了建筑人群需求在里面，换句话说他是跟这种产品还不太一样，戴总提出来了，有一个北京高房价市场承受能力的问题在里面，咱们的项目老总针对这个说法是一个什么态度？
【王建】：咱们戴总算了一笔帐说开发商在算经济帐，这个没有问题，除了自己本身的经济帐之后，还是要给消费者算一个经济帐，我们产品提供他们能支付得起和能购买一种自己生活的产品，两种都有。
【李小宁】：简单的补充一下，刚才讲的LOFT产品，就是这么叫，也没有什么关系，早期LOFT严格讲不是这样的，再往前，04年的时候，那时候有几个项目也是LOFT了，是商业立项，他自己隔，卖的时候是5.2米的空间，然后自己去隔，然后什么都不管，买一层送一层，当时有一些项目确实是这样，LOFT当时最典型的特点是开间固定，层高5米多，自己去隔，包括后来的大成国际，这种还带有LOFT的意境，当最后走到纯住宅的时候，又受到高层限制的时候，又出现了问题，谁去隔，消费者又面对怎么隔，隔出来符合不符合安全，最后所有的消费者都委托开发商隔，最后演变成就是在卖跃层，说是LOFT，实际上都隔好了，当时是自己隔，还真正带有LOFT的想法，真正消费者要隔房子，很麻烦，他让开发商隔，所以最终LOFT走到最后，就是开发商固定了一个模式，我给你装就可以了，就出现了我立项是按跃层立的但是真正的项目是按两层来的，最终就出现了这么一个产品，严格意义上讲就是跃层的感觉。
我也比较同意一种说法，确实是在寻求一种市场的空间，怎么在高房价满足一个低总价，LOFT最终的结果是高单价，低总价，打一个擦边球。刨去整体的费用，单价也不低，这就出现了大家怎么算帐的问题。LOFT还有一个明显的问题是空间的使用率，不像标准层使用率很高，有一些空间会出现死角，说隔出来住人也不舒服，最主要的问题是层高，当层高出现限制的时候，又出现了一个大的问题，就是4.9米怎么分，电视台还做了一个关于LOFT的分析，就是说一层2.2、2.3，二层也是这样，按4.9分的话，这个房子净高也就是4.7米，去掉楼板就是4.5左右，分两层非常的为难，实际上底层不够2.2米就非常压抑，这个空间的处理确实很难，LOFT之所以没有做大，也有这么一个原因。如果你做到200平米，你会发现这个房子非常不舒服了，当时就是限小房型，低总价至少还有一些人买单，当200平米的时候，对这个空间的要求是非常苛刻的，为什么开发商做这个的时候限制小户型，也有这么一个原因，年轻人在选择上会有新的东西要求多一些，由于新和奇抵消了舒适度的要求，也有这么一个原因。
但是LOFT我个人认为，在目前的市场上也有存在的必要，因为市场上总有一些缝隙可以生存，LOFT的有时我认为还是变化可以稍微多一点，虽然这个进身到玻璃幕墙很短，可能就一米多，但是在玻璃墙上可以做一个非常敞亮的玻璃，而且上下层的视线交流和呼应比跃层显得更好一点，而LOFT的开间是固定的，完全可以用通透的材料做，通透性能不能满足，某种意义上讲只是看材料的问题，所以我想目前的小LOFT，可能在设计上，我个人感觉可能要多出现一些多重空间，空间上变化多一点，现在的LOFT有一个最大的问题就是太简单，就是直上直下的筒子，中间一分就完了，解决了，但是实际上空间的感觉比较单一。
返过来讲它的优点，因为市场现在确实面临这样的问题，就是开发商在打擦边球，怎么样多出一点钱，多挤出一点面积，实际上这个面积最后算帐还是消费者买单，但是开发商用这个方法做一个特殊的产品会融合一批特殊的人群。
LOFT的产品也不可能多，原因是他的面积限制，由于他的人群的限制，受他居住的影响，影响是方方面面不光是舒适度，还有空间的活动，今天我们谈的东西都是比较泛泛的，具体到某一个房形就可以看出来，和跃层有一些明显的不同，这些问题有时候是优点，但是有一些是装修都无法规避的特点，目前之所以多是因为目前的高房价，又受面积的限制，又受价格的影响，做出这样的产品也是可以理解，所以我认为现在LOFT产品最主要是要在一些特殊性上做文章，千万不要把LOFT的产品做成跃层，一个大众需要的东西，如果真做成跃层，这样的简单产品就会出现不比跃层舒服，买起来也不见得比跃层便宜，所以我觉得LOFT产品一定要在设计上，空间感觉上要加强。
我也提几点想法，一个传统的LOFT有一个感觉就是太简单，就是一个等开间，等进身的房子，弄一个楼梯上去就可以了，LOFT能不能再变一下，从窗户上，户型上，是不是可以之字型这样的走，空间上也可以是斜的，这样的空间变化出现的可以和普通的跃层有不同的感觉。也不需要完全做成等层，可以半层横向的变化，这样的LOFT比传统的跃层感觉更新奇一点，也更符合LOFT的本意，我们现在的设计这方面还是不太多，至少我见到的LOFT都是直上直下的等开间的房子，然后进身也差不多，一分，上下，就这么简单，内部空间再变化就很少了，LOFT应该在这方面出新，可以弥补层高不足的缺陷。往往等开间的时候，层高不足的缺陷非常的明显，当你错误的时候会很明显，你可以错在餐厅的部分，卧室的部分是高层，至少他做出来的产品不同于产品的传统的跃层，现在的LOFT如果做成就是跃层，现在开发商隔好了，这个东西和跃层有什么区别呢，这样的产品做出来只是打一个擦边球，消费者仔细算一下，买这个产品不一定便宜，因为你LOFT你说这个面积是乘二，根本不是，买跃层这个面积是不算的，我只是算你房间的面积，这个面积将来的采暖费还要交，房产证上还是底下的那一层，你说买的时候90平米，现在150了，买的人不会这样算，所以产品上一定要不等同于跃层，要求新，这样才可以在这个市场上获得生存的价值，这个产品今天热，过两天可能又下去了。
前些年商多一些，考虑小公司，特别是中关村地区有一些小公司要买一层，送两层，自己可以隔，上面住人，下面办公，以这个出来的产品，后来住宅没有走下去的原因，就是刚才的层高没有完全受限制，我就做跃层就可以了，聪明的人算帐也不觉得划算，现在因为让价格逼的，层高也受了限制，这样的产品我担心一年两年又开始走下坡了。现在没有看到所有的户型，每个项目的户型，特别是你们新出的项目我也没有看到。我想如果有生命力的话，最好是在产品的细节上，不是说这个产品不行，国外之所以不做，他的土地没有到这个程度，他对舒适度也有一定的要求，所以他做的少，中国的实验性住宅做的非常多，因为中间有庞大的市场，给你足够的时间做这个，所以也有这个原因。
国外人很注意，如果这个产品不是大家接受的产品，他不敢做的，如果市场不接受的话，他损失很大，住宅这么多年，我发现国外的住宅是非常非常少的，到相反我们的住宅什么都有，五花八门，太丰富了，国外就很少，我到国外找户型发现国外的户型太少了，包括很多项目你看户型都很简单，我到澳大利亚，一个上海去的设计师，我说你这种房子还做，我说这种房子在中国早淘汰了，我说你怎么这么设计，他说考虑前后通风，他是前面一个房型，后面一个房形，中间通风，澳大利亚做的，是在墨尔本，做的别墅区大概不到100套，他说澳洲我们就这样做房子，这么卖，我说这个房子在中国没有人买，整个大天井，在中国肯定没有人买。所以我讲我们的房子是很好的，我也觉得这个实验值得做，尽管他不符合原意，但是也是一种产品的趋势，也代表某种产品，某种特定的人群，只是我想改变一些传统的思路，做活一点，符合LOFT的本意，否则的话，做的就是一个标签。
在座的很多都做项目，精品今天能集中在一起讨论，我也觉得挺好，我是做户型，做分析多一点，对上下层空间的考虑相对的细致一点，感觉我们LOFT真正要做出感觉和品位来说，就是要做出新奇的空间感，我发现我们的LOFT太简单了，基本一隔就完了，缺乏空间的变化，产品做好了LOFT还是很有市场的，特别是年轻人，年轻人住传统住宅之后，有一种比较麻痹的感觉，当你给他新奇的感觉的时候，他会迅速的接受，至少在这一阶段，他会接受，这是我感觉的，年轻人常常看东西的时候，为了某一种新奇的东西忽视的舒适度等等，这个群体对新的东西接受度比年纪大的人更激进一点，他是对的，只是把这个做的更细致一点。
现在我看了几个项目，我觉得要说04、03、02年的时候，那时候这个产品已经有了，但是那个时候层高还比较高，最低5.4米，那时候没有限制，那时候还做到这样，现在有这么一个限制，还做这么传统的话，我觉得这个产品不一定是前进的，可能是倒退的，已经发展到今天了。
【主持人】：谈的非常好，我觉得这个行业，包括我们最近跟政策面的人也在聊，这个行业跟LOFT产品有异曲同工的地方，房地产大家都说支柱产业，在健康发展，但是去年下半年开始到今年被调控比较厉害，放到LOFT的产品里面，也面临着问题，市场处在被调控的行业之中，市场是这样的，但是同时我们发现有这么一个边缘，有可能做出折中的东西，又出现了层高的限制等等，对我们开发商而言，像李老师谈的，也是被迫的，但是每个项目不管处于什么样的原因，意义并不大，产品已经规划成这样了，怎么做更具有现实意义。
我觉得戴总说的也很好，伟业这么多年也一直参与LOFT产品，结合刚才李老师说的，我们今后，或者下一步空间的变化哪方面可以做的更好？
【戴嘉宁】：我刚才一直说发展商算帐这个事儿，我觉得尚城的王总补充的非常多，首先算帐不是一个坏事，一方面是发展商自己算帐，第二方面业主因为你的行为获得了更多的东西，当我们在这个平面上，在两维空间上很难给消费者带来更多，因为确实有限制，很难带来更多的利好，我们开始想，能不能在三维的空间里面带来比新颖，比较好的东西，这是双赢的事情，第二个LOFT的空间怎么做，应该是比较大的课题，以往偏重于说不清的LOFT，基本是很豪放的东西，首先是足够大的，我想怎么弄怎么弄，某种角度讲，首先是两层，是一个浪费空间的艺术，现在受各种方面的原因影响，变成了很精细化的东西，所以我觉得根据我们所经历过了，目前的市场LOFT也分几类，一类是单层面积在65平米以下的，这样的LOFT不容易实现通透，可能就是很高的筒子楼，一个开间，这种产品往往更强调的是一个比较极端的性价比的东西，因为他本身不通透，房子又很小，这种产品比较多的是加隔板，事实上就是花一层的钱卖你两个整层的东西。
这种东西可能在非立项住宅项目更多，如果你真把4.9米隔满的话，基本无法忍受了。另外一种金地为代表的，因为他们的LOFT也卖的很好的一个项目，一般达到这种空间的时候，简单的把以往的筒子楼，中间的过道两边房子的东西，变成一面是下沉式的走廊，整个就有一个户型，这样可以实现通透。对于以前过小的LOFT来讲，我一直在想一个事情，像这么大的LOFT怎么都好解决了，像特别小的，50平米、40平米左右。
【李小宁】：最小是哪个项目？非常男女，只有20多平米。
【戴嘉宁】：比较小的时候也未必就是优越的，单从经济的指标讲，不一定是最小就最优越，市场有70到80平米的LOFT，一方面保证空间，一方面保证空间的通透，在LOFT产品里面有非常能够提升居住品质，空间品质的东西，第一个是通透，第二个李老师强调的挑空，第三个当你面积够大的时候，你还是有利于解决上下如何分割的问题，如果很小的呢，如果面积过小的话，上下都要兼顾，如果面积比较合适的情况下，前一些年的做法都是保一层的高度，以前的限高也没有这么严了，把卧室做小一点，客厅做的好一点，现在比较通行的做法，这边给一个挑空，保证二层主卧室的高度不要低于2.5米，一层餐厅或者没有独立的餐厅，是一个东西，包括卫生间、厨房，因为不是人比较集中的空间，把这些做到2.3米，这个时候也需要一定的保证，LOFT做到今天，一方面是土地稀缺房价高涨大背景下的产物，另一方面就是更需要很精确的，包括你一类现在项目是不是需要一类LOFT产品，你究竟是几个档次的东西，可能有40多平米的，和70平米的绝对不只是差一半面积的事情，提升的品质是不一样的，我觉得还是要做很精细化的考虑，产品如何搭配，每一种产品究竟要实现的是什么，极端实现性价比也不是对的，你就是追求性价比，给人一点空间，大一点的不是追求性价比，考虑一些空间，倡导一些品质空间。
【主持人】：刚才有一位嘉宾，就是世纪星城的程天庭先生。刚才关于产品精耕细作也好，产品方面挖掘也好，北纬40°应该是07年市场一个热销，也是一个标志项目，田总也谈谈。
 | | 田丰 |
【田丰】：今天以伟业顾问的身份代表北纬40°参加这个论坛，非常感谢精品给我们这么一个机会，让我们众多的LOFT项目在一起交流，北纬40°在07年7月7日开盘之后，应该说创造了一个望京的销售奇迹，有了一期的良好表现，今年下半年应该有一个新的LOFT项目上市，现在我们还处于产品研发的阶段，很多细节尚未确定，今天和更多的同事和嘉宾一样，都是学习和交流的态度来的。
其实对于LOFT的产品，我们想说两个问题，经过我们近期跟北纬40°LOFT项目上进行大量的研讨和调研，第一个是这些项目之间互相的交融、沟通，在我们伟业，早期05、06年做市场的时候，当时的市场供应量LOFT产品很少，当时可以说我们在孤军奋战，今天很高兴，我们有这么多的兄弟项目，或者是同类项目，大家能够坐在一起共同进行研讨和学习，或者我们说共同开发市场，对项目进行一些分析，我想08、09年的阶段，我们的项目会迎来上市的高峰，也迎来了交融和互相沟通的很好的桥梁，也感谢精品开这个好头，也希望有更多的好的交流的机会，刚才李老师或者戴总都对产品有一个延展的方向，我觉得这个不是一个研讨会就可以结束的，更多的在营销和实践中。
目前LOFT集中上市，最近媒体也非常关注众多的LOFT项目在今年下半年逐步的上市，有一个集中的趋势，经过市场研发，我们首先认为还是有市场需求的，有大量的供给，相互有一定的关联性；第二，市场需求下，对于LOFT产品，刚才我们从面积上、产品结构上有一个划分，其实我们认为还是对于LOFT产品本身有一个划分，像最小的，比较早的，当时是以20多平米的小LOFT出世，大部分是毛坯房，后期我们参观的时候看到大多数是的，夹层是后期业主自己装修做的，出现了一些隐性的施工质量和产品的问题。
随着年代的发展，第二代LOFT出来了，更多的用于商业、办公，随着年代划分，我们是否把现有的LOFT规为三代、四代，首先不说几代，这些项目都有一些共性，首先我们注重区域的市场细分，我们的产品面世基本是针对特定的人群，特定的需求进行市场的划分，第二，我们产品结构更精细化，无论我们的产品精装标准还是设施；第三个我们有一个产品的共性，在表现当中我们都以空间感进行魅力表现，这个需要我们更多的沟通和市场表现。最后我们刚才说貌似这些产品在市场的夹缝中生存，我认为在未来的市场变化中，将会有一种趋势，因为市场和客群的细分都在不断的演变，这些产品不一定都是一直当配角，完全我们可以引领市场，如何引领和如何利用我们的产品形象建立更好的市场基础，可能需要更多的交流，谢谢大家！
【主持人】：谈到荣丰，这个项目我是比较熟悉的，他们最早宣传自己的时候根本就没有LOFT的概念，就是超小户型，总价低，叫“北漂一族住宅解决方案”，后来发现存在这么一个空间，可以这么做，开始引入LOFT的概念，早期的时候真的是像大家谈到的标签，但是后来包括戴总谈到的，市场房价高起的情况下，出现了空间，包括最近新的项目，包括大体量的集合LOFT产品出来。
【赵秉杰】：刚才听戴总说了算帐的问题，其实我觉得除了算经济帐以外，还要算规划帐，我个人对规划的限制深有体会，大多数的LOFT是高度没有用完，我觉得从规划上来讲，有的时候有一些不合理的地方，比如说在做别墅的地方规划的是办公，在办公的地方规划做住宅，我觉得现在很常见，70、90当时我们做出来，我们拿这个地是第一个做70、90的项目，当时是很有难度的，当时在那里周围全是别墅，环境很好，新国展规划在那里，我们觉得现在来看，从城市的发展角度来讲，肯定是站在不同的层面上看到的问题是不一样的，现在来看，不能说非常合理，但是不能说不合理，已经城市化了，产生这样的需求了，真正那么好的环境里面做成别墅的话，只是一个少数的。现在在那里居住了大量的年轻人，这是城市规划的一种要求。
刚才说了，拿到这样的规划书以后，怎么做这个产品，从开发商来讲，这是开发商的责任，我觉得李老师这么多年研究户型都非常的透彻，包括说的建议非常好，我觉得我们公司一定要把它做的非常有意思，我们要把LOFT做成一个大玩艺，要让消费者有收藏的冲动。你毕竟是不同一般的，简单的住宅，而且包括在户型上，做的一居、两居，我们做的是什么，就是LOFT，我们原来想是不是做好夹层再交，后来还是取消了，不要做，敞开了交，因为大家的需求确实不一样。后来我们请我们精装修的公司出了几套方案，就可以把50平米、70平米的空间隔成完全敞开的，可以是两居、三居，甚至四居，随意性很大，真正在这个空间里面可以玩。
但是我觉得客厅还是蛮大的，包括70、90的项目，我们的住宅产品，当时伟业也看到过我们的产品，大家对我们的70、90的产品做的还是比较满意的。其实开发商做这个项目的时候也不是很轻松，我们前后两年做了两个产品，去年的产品完全从经济帐算，因为当时不受层高的限制，实际上完全是两层的设计，做LOFT的话，算经济帐就一定要算彻底，如果你想给他一个不一样的生活方式的话，就给他最大的发挥空间，这个还是从需求、定位、客群上考虑。
如果单纯的解决面积最大化的问题，绝对不考虑市场的话，可能会有问题，这样的产品在市场上我觉得也会碰到难题，你及时拿过来，算他一倍的钱得到双层的面积，最后不好弄也很麻烦，现在的买房人已经很成熟了。
【主持人】：我觉得赵总说的非常有道理，比较务实，戴总说算帐，其实算帐不是一个贬义词，在商言商，必须要算帐，买房人也要算帐，都要算得很清楚，如果开发商对自己的帐算的不是很清楚，作为买房人来说，不是一个合格的开发商。程总刚刚从公司过来，我们今天的讨论主要是LOFT的产品，包括在新的市场形势下，怎么把LOFT做的更精细，怎么能够做的更符合市场的需求，世纪星城去年年底的时候开始推LOFT的产品，刚才在广告上的设计也是很有特点的，请程总介绍一下项目。
【程天庭】：我们世纪星城有LOFT110套，占我们产品总数的数量不多，因为东区一二三期，应该有1/60，我们做这个产品不受政策的规划上的影响，这个产品应该是先期提出来是05年，06年做了这个产品设计。我们这个产品具体是两个面积，一个是101，一个是106，层高是5.6米，他的空间是没有不一样的，我想我们这个产品跟很多的现在的LOFT产品有所区别。
我们做这个产品的立足点和出发点是针对我们项目应该挖掘的市场去考虑的，世纪星城现在是做东区，占总项目面积的1/5，我们考虑做LOFT产品是我们希望在这么大的项目当中能够使产品多样化、满足市场多样的需求。
因为本身还是从通州的地区特征来考虑的，通州不是一个传统的住宅区域，是一个发展中的区域，地理位置很好，在北京东扩和环渤海经济区的建设当中是有区位优势的，怎么样在这个地方建设项目，打好我们的市场，我们当时规划了板楼、公寓、写字楼等等，除了别墅不做考虑，我们在这个项目当中尽可能的合理规划出各种产品相对集中的区域。
我们注重在我们的项目当中发展产业，我们有二三十万平米的商业，在现有的阶段来说，我们尽可能满足各方面的需求，满足各种需求的同时使LOFT产品摆脱原来所做的纯居住功能的，这个社区就是一个睡觉的地方，通州长期以来被称为睡城，通州区政府对这个帽子也很感冒，也希望发展产业，我们在这方面有自己的使命感，我们首先在发展产业的前提下，把我们的户型，现有了各种产品，使他功能多样化，我们也考虑酒店，总面积18万平方米的单体，这里面规划商务、酒店写字楼的，我们在住宅产品上，也考虑增加一些功能，避免刚才说的仅仅是居住，我们希望让他产生价值。
我们不受规划和建筑的影响，我们很自主的把正常的产品做出来，我作出两层，但层两米也可以，但是我们考虑在众多的产品当中，拿出110套做这个尝试，目前来看，还是比较受欢迎的。我们也希望在这方面做一些更深入的探讨和尝试。希望在我们的产品上能够有更多的市场空间和更受到消费者的关注。
刚才说，我们注重发展产业，这100多套的尝试，也对我们今后世纪星城整体的发展，力图开辟另一个新的路径，能够在这方面突破的话，使我们世纪星城住宅和产业能够相得益彰，相互促进的尝试，这方面我们刚刚起步，刚走出第一步，也是希望和各位专家有机会做一些讨论。给我们一些指导和帮助。
【主持人】：其实您没有来之前我们也探讨过不少东西。大家都谈到了包括在产品、细节方面等等。有一个题目，也是我们提纲里面，请大家最后谈一下，关于在购买LOFT产品的时候，在座的各位开发商和专家能不能给读者好的建议，这个也是我们精品购物指南在购物方面，买东西方面请专家给读者一些建议。
【李小宁】：选择LOFT大概注意几点，第一个主要一个空间的关系，很多LOFT都是上下一样，开间有可能会兼顾两方面，比如底层一般都是起居室，上面是一个卧室，往往出现大开间、短进身的格局，但是因为上下层的开间完全一样，这也是跃层经常出现的问题，所以大家选择的时候一定要注意兼顾双方，别避免一个过大，一个过小，住起来不是很舒服。大家一定要注意对每个空间的分割，仔仔细细的看好，有一些LOFT是可以自己创作的，有的是完全隔好的；第二个注意LOFT的上下高度的分配，有一些地方矮一点可以，但有一些地方确实矮了之后住起来不舒服，大家一定要想明白，有时候不一定可以看到，有一个房子LOFT4.8米，还觉得挺高，但是真隔开了可能就不一样了，LOFT不管是横向、还是纵向的都非常重要，现在面积控制了以后确实有一定的难题。还要注意上下的关系，有一些LOFT做的很简单，有一个基础楼梯，但是设计不好，影响家具的位置摆放，LOFT不只是简单的上下面积的计算，还有交通空间的问题，既不好放东西，也不好看，这个大家一定要特别仔细的研究，因为楼梯是上下空间很重要的装饰物和必要的交通通道，但是美观和实用要结合在一起。最后大家要仔细的算帐，开发商要算，消费者也要仔细的算，不是简单的乘二，你要把楼梯的部分算算占了多少，是不是真的有效，你日后的运行费用，有的是乘二的，不一定合理，还有一些空间也不一定合适，这个空间做成LOFT以后，角可能摆个桌子也不够，这个旮旯就浪费了，有时候面积真的要算，平层的面积到LOFT有时候可能就打折扣了，要把这个算清楚。最主要的是把空间的图纸看细了，建议消费者不光简单的看楼书，最好把工程上每个尺寸都了解透了，将来装修也好，什么也好，不会留下遗憾，现在这个高度做的好一点的很舒服，如果设计的不理想因为空间受限制，会产生一些硬伤。
【王建】：选房子，不光是LOFT，选任何的房子都不一样，要看区域、地段，买到自己合适的产品，除了这些还要看细帐，我们的产品一共有6种户型，30多平米到70多平米，看他的承受能力，到底能购买哪种适合自己的。
李夕佳：一方面大家比较关心的是性价比，同档次LOFT要比普通产品总价低，其他的相关的居住成本上升，选购的时候一定要考虑在内，随着我们国家的相关政策出台，往后应该更是有保障的，另外刚才说到区域性的东西，就是您所在的区域特点，这个产品是不是符合自己需要的；另外我们选择这个东西的同时，要考虑周边的产品差异性，是不是和周边有比较大的差异，系不是和周边的形成一个空白的区域。
【主持人】：要避免重合。
李夕佳：这样对于我们的产品销售来说更好一些。
【胡绮】：买LOFT的产品和其他住宅的客户是一样的，第一要算帐，我一共总价需要付出多少钱，我可以买来多少使用面积，接下来就是像刚才李老师说的，要算细帐，平衡一下、舒适度和经济能力之间找到一个平衡点，再看我买的面积在空间布局上的状况到底怎么样，很多项目细节上面，像楼梯，可能比较艺术，但是占的面积可能很大，但是同样空间的面积，楼梯可能从使用来说就比较陡，这是通常遇到的状况，是不是在首层和二层都有私秘的空间，很多细节具体到空间有效使用的问题。第三，购买LOFT产品的客户分两类说，如果比较在意空间的通透性，艺术性来说，可能更倾向于买毛坯房，另外一类我们讨论的产品是从经济承受能力考虑的，这部分客户我建议更多的考虑精装修的房子，或者至少是隔层已经做好的房子，因为这里面要算一部分帐，另外服务是一个很重要的部分，特别是对于LOFT小户型，更多的考虑开发商和整个综合的物业给这些问题提供哪些量身订做的。
刚才花了特别多的时间大家在讨论开发商和市场的角度为什么要造这些产品，客户为什么买LOFT产品，如果往复杂说，从意识形态来说，市场环境有特别特别多的理由可以拿出来，但是如果往简单来说，就是刚才戴总说的，我们现在接到的问题都是限制性的问题，不是在国外市场上私人住宅开放性的问题，我们面对从市场规划到价格的基础，造成了我们现在的接招差不多，恰恰这一点，精品能够给我们各个方位造LOFT的开发商和专家提供了这么一个平台，精品有这个机会，我们一起来为LOFT的营销做一些事情，这个是有价值的。
【主持人】：胡总给我们的报纸提出了新的任务和要求，我们之前也有考虑，本来我们想做一些LOFT的户型图，但是端午节人家休息，又不好意思让人家加班，后续我们也考虑到了，因为我们本身在7月初要做专刊，在专刊里面肯定要放一些产品认真细致的点评，这是下一步的工作，很高兴胡总提出了这么一个共识。
提问：茂华LOFT项目，是西区精装修唯一的LOFT，能不能说说在西边做LOFT和东边有什么区别？
【主持人】：我说一下我的观点，在晚上，包括甘家口、月坛那边就是社会主义的氛围，到东边的时候东边的夜店是很浓的资本主义的氛围，这个是开玩笑，但是确实代表了北京东西部人群组织结构和意识形态是有区别的，但是可能不一定影响到LOFT的产品开发，但是可能会影响一部分商业氛围。
【胡绮】：我们去年上半年和朋友聊天的时候，我们说感觉西边的客户不像东边的客户那么时尚，这一年来我受到了方方面面的抨击，西面的客户很强烈的站出来表达他们的观点，我们也很时尚，也对住宅有方方面面的讲究，说东西有什么不一样，很难说。我们的产品很特殊，政府想在我们的产品上建写字楼，回到刚才说的规划和要求上，先说要做一个写字楼，但是说不能做高档的酒店，分析来分析去难，就像可以做一个LOFT。
【赵秉杰】：其实我觉得最好的是西山美术馆，那里做之前有两个大的LOFT。
【李小宁】：西山美墅馆 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)的设计是牛小容(音)，他最早的LOFT就是三层空间，他的房子极另类，顶上是玻璃遮阳的，也是他最得意的设计，他把这个延续到西山美术馆，我说不大符合这个地区的感觉，因为西山美术馆完全是纯粹的田园风光，后来这个情结又延续到后现代城 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)，他一直有LOFT的情结，归结起来，豪柏就是很有特点的，顶层就是一个大空间，大玻璃。上面可以可以看到星星。
东西部LOFT情结，我个人感觉LOFT实际是跟商业、小资群体紧密结合的产品，不一定是东西，主要是地块，可能是金融街，这个出现了一个LOFT，因为在一个很浓郁的商业氛围，或者中关村、上地某个区域，出现了LOFT可能就有需要的人群，可能跑到香山，我估计这部分人群一下子就没有了，LOFT这个产品简单讲，是城市的前卫、另类加小资情结的混合体，如何脱离了都市、灯光的LOFT生存起来就很困难，离不开灯光，离不开城市的商业，所以LOFT一定要紧密的和这些区域结合，LOFT绝对不是一个田园，说一个河流，建一个绿地，绝对不是这个概念，一定和水泥、钢，结合的非常紧密，是多元化的东西。
【赵秉杰】：我觉得不管是买什么，首先要从自己的需求出发，这么多年我做营销的感觉，因为我最早做经纪公司，直接的感觉有一些人买房子的时候并不清楚自己想要什么，特别是现在的阶段，大家进入二次购房的时候，有一些人自住，有一些人是投资，有一些人是玩，有一些人就愿意买房子，我觉得买东西首先要问自己想要什么，想住还是出租，还是投资，办公，每一种需求衍生的产品我在这个地方是不是合适，首先弄清楚了，根据我需求去挑这个产品，客户需求不一样，想法也不一样，根据自己不同的需求去选择，如果居住的话，层搭在哪不是主要的问题，如果我们做成这样的产品，就一定为结构上预留了搭层的空间，主要还是水电、管线二次装修的生活细节的问题。很多需要我们客户更清楚的知道我要什么，房子要立体的去看他，我将来自己要做什么功能的话，我改造的空间有多大。最重要的选什么样的产品一定从自己的自身需求出发。
【主持人】：不得不说开发商考虑的确实比较细致，我觉得女性有时候对项目的购买和需求考虑的确实比较细致。
【张坤昱】：我想买LOFT还是要理性一些，因为这个产品棱角比较鲜明，包括生活成本，要挑自己适合的买，大家空间感和产品层面不是特别了解的人，可以让装修的部分提前介入；买房的时候要有一个平常心，LOFT以前有过，但是今年下半年集中推出的状况还是比较少，意味着买LOFT的人群很多都是第一次来买，一定要理性一些。作为一个住宅和商品当中小的类型来看，卖方相对理性，买方也是一样。
【戴嘉宁】：我一直在东面工作，我一直住在西面，我当时特别想买茂华，因为总的原因没有买成，小的嫌小，大的嫌贵，关于LOFT这个问题，在西边你们不是第一个LOFT，我感觉东边LOFT从功能和客户构成上弹性更大。尤其刚一进入城市的时候弹性非常大，城市内部很多LOFT体量并不大，像我们传统的描绘主力客群一样，是很难的事情，西边相对更单纯一点，其实LOFT到现在来讲并不太多。
怎么买LOFT，第一点，消费者要很明确的认识LOFT也是房子，你买房子该考虑什么一定要考虑，不能因为他是LOFT，我就不考虑别的，位置淡化、交通淡化，因为他是LOFT我就买，建议消费者要理性；第二个，也不能因为他是LOFT就提出一些不该承受的要求，房子也没有完美的，因为他是LOFT就要方方面面的完美，也不对；刚才很多老总都谈到，买LOFT更要强化对需求的明确，对LOFT的需求和明确，不管你买这个房子是为了升值、自住、我总结一句话，买的时候一定要想，通过LOFT想获得的东西是否能获得。LOFT和平层的产品相比，优势和劣势都是很明显的，就是明显的存在的产品，一定要考虑好动作LOFT买的产品是否能获得你要的，如果不能，就要重新考虑一下是否买。如果你特别强调他的性价比，你可能就买两层，一层封死的，如果特别强调生活感受，就要强调挑高等等。LOFT作为一个产品，我们建议尽量买原创的LOFT，这样发展商做的时候会考虑的比较全面，包括结构、布线、配套等等，我们不是特别建议后期改造的LOFT，可能有一些问题；从消费者的角度建议买精装修或者开发商能够提供精装修模块的LOFT，我们认为比较安全，或者他给你精装好，或者发展商能从他的角度提供一个合理的装修和改造的方案，我们讲的是普通消费者，作为普通消费者购买LOFT，我们倒是觉得，如果有一些产品就是给你一些开间，不提供任何的精装修方案保障的话，他可能从另一个角度对消费者进行说服，真正改造起来可能出现问题。
【田丰】：其实我就想说一点，我们的命题主要针对消费者，不管出于什么样的购买目的，在购买LOFT产品的时候，一定要认清做一个判断，这个LOFT的产品主卖点诉求是否会引起消费者的共鸣，因为我们的不同产品在不同形态下都有价值核心点，这个是否是消费者需要的，不管是投资、自住，只要价值核心点是消费者认同的，这个市场就是他需要的。
【程天庭】：我们力图一种创新、创造一种新的发展方向，新的一种产品，刚才李总也说了LOFT的特性，现在通州是城市了，但是在很多人眼里还是通县、郊区，我们深切的感受到一种美好，所以我们感觉是一个传统区域，通过我们的创新、在通州这个地区创造出一种别人没有做过的，相对一种好的产品。
【主持人】：因为知道的关系，今天的论坛就先告一段落，回头我们还会有一些话题和在座的各位沟通，包括项目具体的东西和市场的特点。非常感谢大家今天参加精品购物指南LOFT空间之魅的论坛，在这里代表我们报社和事业部向在位的各位表示诚挚的谢意，欢迎大家以后常来！ | 
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