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追逐中高端物业
“根据我们公司的数据显示，5月以来，北京二手房成交量虽然较4月同期出现了小幅增长，但与去年同期成交量相比仍有着10%左右的下降，虽然有部分自住需求开始释放，但观望氛围仍未完全打破。”21世纪不动产高级分析师孟奇告诉中国经济时报记者，与此同时，有对楼市走势更为敏感的投资者开始进入，尤其是高档商务区及周边稀缺的品质较高的特色项目，更吸引投资者追逐。
据21世纪不动产北京安信瑞德加盟店财富中心店经理介绍，目前位于CBD核心区的财富中心公寓项目的平均成交价格为30000元／平方米左右，上月门店推出的一套面积为160平方米、单价为28000元／平方米的公寓，先后有两个自住客户对于是否购买都犹豫不决，而第三个以投资为主的客户看房后便果断支付订金，并最终成功签约。可见6%左右的价格调整已经让投资者看到了投资机会和利润空间。
而北京有不少高端楼盘，投资客踩盘的身影近期也逐渐增多。来自“ 链家地产”的数据也显示，投资客中，有七成以上会选择90—120平方米的中高档房产；据估算，当前以投资为目的成交的二手房，平均面积达到了95平方米以上，相比去年同期平均成交面积上涨了一成以上；平均成交价格达到10137元／平方米，环比上涨3%左右。
“链家地产”市场研发中心对本报记者表示，房产投资逐渐向中高档转移，主要是由于中高档房产抗跌能力较强，房贷政策一再紧缩后中高档的支付能力相对受到的影响较小。而且，“90／70”政策落实后，大中户型变得稀缺，出租投资收益上涨较快。
孟奇认为，投资者对北京房地产市场发展趋势仍然长期看好，一旦出现投资机会便会及时入市。由于这些投资者具备一定的房地产投资经验，对市场的判断有一定的前瞻性，较一般购房者也更为理性。目前已开始有投资者认为楼市调整已到一定阶段，抄底的机会正在出现，并开始试探性入市。
长线投资趋热
“事实上，一些手中有房产的投资客也并未选择离场。” 孟奇举例，比如朝阳公园周边的高档项目代表棕榈泉，投资性业主较多，在目前市场趋势不明的情况下，这些投资客并未选择降价尽早逃离市场，而是采取了防御措施，转战租房市场，准备长期持有。
据21世纪不动产北京安信瑞德加盟店朝阳公园店业务人员反映，5月前三周棕榈泉项目出租房源挂牌量环比4月同期上涨了近10%，且多数出租房源的业主是投资者。
对此，孟奇表示，目前北京热点地区住宅出租年静态回报率稳定在5%-8%之间。多数经济学家认为，地震之后近期加息的可能性几乎没有。因此，房产投资收益与存款收益相比依然具有一定的优势。投资者也正是看到了房地产市场投资回报率高、稳定性强的特点，选择在当前市场议价空间较大、优质物业选择较多的环境下及时进行投资。
“链家地产”市场研发中心也告诉记者，在整体房产市场价量平稳无明显上涨的情况下，与市场大环境最为贴近的房产投资群体特征转换也最为明显，最为显著的特征就是以买房出租为目的的投资群体增长明显，长线投资前景看好，这也从一个侧面利于房产市场的进一步平稳发展。
据“链家地产”统计数据分析，当前北京二手房市场中，房产投资比例占到20%左右；其中，用来出租的消费者比例占到67%，比去年同期提高7%左右，成交量则大幅上涨24.7%。
“链家地产”市场研发中心认为，尽管当前二手房市场整体成交量未现明显上涨，但是，由于民宅租金大幅上涨而促使买房出租的投资意愿增高；而且近期房价上涨缓慢，房产短期倒买倒卖的投资收益走低，也使得一部分短线投资者改变策略，转向以出租为目的的长线投资。
“从历次房价涨跌的过程中可以看出，投资需求经常出现在房价上升的初期，随着房价涨幅的增加，投资需求的比例也在逐渐放大。” 孟奇表示，经过去年底至今的调整之后，北京楼市中的投资需求本已降至冰点，但近期投资需求的回流，显示出楼市的信心开始有所恢复。不过，市场的全面回暖仍有赖于自住需求的认同。
对此，北京凯盛经略担保有限公司分析师对本报记者表示，目前任何一个机构和个人，都不可能准确地预测出北京楼市的发展方向，这是由市场的复杂性和多方面因素的牵动所致。
因此，在当前出手“抄底”时须谨慎：一方面，应选择有发展潜力和升值潜力的区域，一些黄金地段有较强的保值增值功能，如中关村、上地、CBD等区域；另一方面，要量力而行，根据自己的资金实力进行投资，不能盲目跟风。 | 
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