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油价涨了，房价会跟着变化吗？而你买房的计划变了么？
国家发展改革委19日宣布：自6月20日起将汽油、柴油价格每吨提高1000元，航空煤油价格每吨提高1500元。液化气、天然气价格不作调整。
一石激起千层浪，一时间关于油价、房价的预测四起。全世界油价不断呈现上扬势头，中国未来的油价危机重重。是不是油价已经进入了上涨通道，究竟油价上涨会不会导致房价的上扬，市中心房和郊区房的命运又会如何？你的买车买房的计划开始改变了吗？为此，焦点房地产网最新一期焦点关注聚焦于此。
时间：6月26日上午10：00-11：00
地点：搜狐网络大厦15层焦点会议室
嘉宾：我爱我家副总经理胡景晖，高通智库总经理张宏，焦点名博江林东，中建国际发展股份有限公司地产运营副总裁雷越姝。
主持人：王欢，马磊
以下为直播实录：
主持人：各位搜狐网、焦点房地产网的网友大家好，欢迎关注我们这次的焦点关注，我们今天关注的话题是油价和房价之间的关系。我现在介绍一下嘉宾，我爱我家副总经理胡景晖先生，高通智库总经理张宏先生，焦点名博江林东先生，中建国际发展股份有限公司地产运营副总裁雷越姝女士。
我们在做焦点关注之前，也做过一个调查，吸引了几百个人的焦点网友。他们对楼价的变化，有没有改变计划，基本上88％的网友认为油价会继续上涨。但是有一点很奇怪，油价上涨不上涨，他们对市中心郊区的关注是差不多的，没有出现很明显的对郊区、市区的偏向性。房价涨跌的观点是，39％的人认为房价还是会涨。30％的人认为房价还是会跌。这一点出乎我们调查的预期。对买车的考虑，62％的网友会认为会推迟他们的买车计划，69％的人会选择公交车或者是地铁出行。一方面反映了网友的普遍的心态。请几位专家来谈谈油价对房价的影响。我刚才看了江老师的博客，您觉得油价涨了必然会导致市区房价的上涨，您对郊区这一块是怎么看的？
焦点名博江林东 |
江林东：房价上不上涨是由众多因素影响的。不是一个单一的因素。但是作为油价上涨会增加出行的成本，所以它会导致市区房价上涨。但是市区房价不一定因此上涨，这是一个上涨的因素。整体房价上涨会受到诸多因素的影响。包括我们现在的一些宏观调控政策，比如说受到地价、造价成本的利息、当前的购房心理等很多影响。出行成本是其中的一个影响。郊区会不会因为油价上涨会降价呢？我认为有一部分需求会转向市区。但是会不会造成郊区房价下降，很多因素不确定。
主持人：我觉得可能一个市区房价上涨以后导致购房者的承受能力接受不了，转向郊区，郊区的房价也随之会上涨。
江林东：我的看法是这样，目前整个房地产出现一个调整期，房价还处于回落的阶段。油价上涨的因素对整体房价的影响有多大呢？这现在很难讲。将来预期油价还会涨。它是促使市区房价上涨的一个因素，但是不是说它是唯一因素。现在房价的整体趋势还是处于调整期，是不是马上会出现房价上涨，或者是郊区房价马上下降，这个很难确定。
马磊：江老师一上来就把后面要说的都说出来了。现在为什么我们这么关注油价对房价的影响呢。现在有一个大的背景，现在中国的经济也是比较敏感的复杂局面。第一，油价代表着现在成本的提高，包括成品油、柴油的紧张，包括前一段时间说，现在正在跟铁矿石集团谈判，铁矿石的进口成本会高一倍以上。也包括CPI、PPI的情况。现在大家关注的是资源的价格演变的成本的上升对金融的影响，进而对房地产的影响。各位都是专家，请从各自的角度来谈一谈。从您的角度来谈一谈影响？
江林东：从目前国际和国内的形势来说，中国经济的发展环境没有前几年那么好，刚才也讲到了油价的上涨，铁矿石的上涨，包括美国的次贷危机，包括人民币对美元的增值。我们进口，油价、铁矿石涨价，对我们也增加了一些成本。但是，人民币升值以后对我们进口是有利的，对出口是不利的。目前来看，出口是我们国民经济最重要的领域。这个影响还是比较大的。从国内来讲，特别是今年的自然灾害，包括年初的冰雪灾害、四川的汶川地震，也给我们造成了一些。还有CPI的增长。实际每个人都会感受到他的影响。比如说物价涨了，他的生活成本就会增加。我生活受到影响以后，我的指出就会紧缩一些。在这些影响的情况下，对房地产来说，预期经济不像以前那么蓬勃的发展，我的收入和支出都发生了变化，他在房子的支出上面就会有所考虑，对于房地产来说这不是一个有利的环境和条件。
马磊：张总是行业的专家，对于市场的很多关注，现在大家都说地产企业不太好过，您联系起来，跟石油这一轮的价格上涨有什么影响？
高通智库总经理张宏 |
张宏：现阶段经济形势的变化比较微妙。持续的对房地产有一些影响。因为今天是从石油谈起，我就想石油的变化趋势。我印象中2000年的时候，油价大概是36美元一桶。当时有一个左的观点，当每桶价格涨到50美元的时候，世界经济就会崩溃。但是现在已经涨到了130多美元。我觉得全球的资源价格的上涨可能得今后一段时间经济的运行还是有一些影响的。以我们跟企业的接触来讲，当前大家对宏观经济，宏调、房调产生的综合性的影响，现在大家的意见产生了一些分歧。现在还是处于相对比较微妙的阶段。这是一个非常值得去探索的问题。从现阶段的经济环境来讲，从外部环境包括运行的调控来讲，经济增长趋缓的趋势出现了。它趋缓了之后，对消费预期、投资预期的影响，是否对房地产的消费趋势产生影响。这是下一个阶段非常值得去关注的。
马磊：你的结论是什么？
张宏：现阶段这也是我们非常关注的问题。一个是宏观经济运行的问题，宏观经济现在涉及到内外两部分，这涉及的因素是非常多的。如果你列出关健词的话，你会列出十几个。从宏调方面来讲，也是一个影响。还有一个房调，现在如果看地产大势，这四个方面是综合在一起发生作用的。从我个人的观点来讲，还不能形成一个明确的观点。现阶段的变化和演变是非常强的。现阶段如果总结整合经济面和房地产市场的情况，用微妙来形容是比较贴切的。从舆论面来讲是偏悲观的，整体来看，现阶段偏悲观的成分多一些。
马磊：哪里才是油价的尽头？
张宏：这跟我们的专业领域有一点区别。我看到有一些机构对这个事情的评价，我觉得继续上涨的可能性还是挺大的。油价上涨之前花旗有一个报告，他提出油价会有大幅度的上涨。现在的油价在国内行政性的压制可能会出现一些问题，后期在市场方面的回归来讲，幅度是偏大的。
马磊：你的意思还是会涨？
张宏：对。
主持人：现在有一种观点说美国的次级贷的麻烦，还有越南的经济危机都是石油涨价过快造成的。雷总怎么看待美国、越南经济方面的一些问题？
中建国际发展股份有限公司地产运营副总裁雷越姝 |
雷越姝：咱们还是立足于房地产本位来谈会好一些。谈大的宏观经济和金融方面的话题，更多的是研究员的观点，不要轻易的发表一些不负责任的言论。我觉得油价上涨的事情对不同行业的影响其实，影响模式不一样。有一些跟石油制品紧密相关的行业基本上已经活不下去了。油价一涨石油制品方面的小公司，大公司肯定没有关系了，但是有很多的下游的中小企业就感觉到步履维艰了。还有一个行业，比如说日常生活用品，除了开汽车以外，开汽车也是跟汽油紧密相关的。除了跟汽油紧密相关的汽车行业之外。还有日常的消费者，也会受到油价上涨的推动。只是它的影响的路径相对来说比较长一点。但是房地产业恰恰处在石油制品行业和日用消费品行业之间，这个影响路径不是那么长，也不是那么直接的中等的一个位置上。具体来说，因为可能北京这边也有例子。但是南方因为有丘陵，就要把山包挖了平土地，你眼睛看着挖土方的钱从四五块钱涨到七八块钱。主要是油价和人工。人工环节是缓增的过程，但是油价非常直接。我说的是其中一个方面，因为很多大型工程机械的使用都是跟油价紧密相关的。另外一个，钢铁、化工类似的行业跟大的能源消耗紧密相关的，都会受油价上涨的影响。他的影响不会那么快，今天可能看不出来，几个月以后就会非常的明显了。油价上涨对各个行业的影响肯定是非常深远的，影响的时效也是不一样的。
对于房地产行业来讲，油价上涨以及其他很多能源上涨导致的对房地产最大的影响就是它的成本在持续推高。其实在北京、上海这种城市还好说一点，因为这种成本的推高在房价里面的所占的比例不会特别大，因为可能在北京有一半以上，50％、60％的房价都是土地成本，综合成本里面50％、60％都是土地成本。二线城市，尤其房价在5000块钱以下的，它的综合成本里面有50％是建安成本。包括石油在内整体能源的上涨对房地产成本的推高是显而易见的。整体综合成本的推高对房地产行业的影响很可能比宏观调控更深远一点。因为这不可逆，你无法想象它还会逆转回去。宏观调控你还会盼着这个月温总理出来国八条，可能下个月又被其他的政策抵消了。这个成本是不可逆的。所以我认为对房地产来说，以油价为代表的整体能源价格的上涨的确是值得我们所有人重视和研究的。
马磊：您的意思是增加了企业的成本？
雷越姝：不是企业成本，是建设成本。
主持人：我刚才从雷总这边感觉您的潜台词里面就是，会不会导致新一轮的通货膨胀？
雷越姝：这个通货膨胀是显而易见的，不可避免的。我觉得在油价持续推高的情况下。因为房价上涨跟通货膨胀还是有一点区别。因为通货膨胀更多的是指包括日用消费品在内。我觉得在房价里面的问题上，我认为建设成本的推高对大城市来讲，房价的影响相对要弱一点。但是对于二三线城市来讲，对房价的影响是非常直接的。当然表现出来就是看大家谁先抗得住。但是抗到最后终于有一天他们抗不住了，就只好涨价。
主持人：刚才雷总主要还是从开发商这一边，胡总是这方面的专家，对经济方面比较有研究，您谈谈对经济方面的影响。
我爱我家副总经理胡景晖 |
胡景晖：从政府的宏观经济目标就是四个：经济增长、通货稳定、充分就业、国际收支平衡。但是现在我们的目标被拆分得很细了。在现实的政府决策中，有关的管理部门确实非常难。要经济增长，我们可以慢一点，但是绝对不能出现负的增长。通货膨胀要控制，股市楼市要开好，救灾要救好。政府的工作太多了。现在来看，大家要做好进一步涨价的准备。因为有一个观点认为，之所以油价这么高，除了美元贬值、金融投机的因素之外，很重要的一个原因就是中国在石油消费上实行了巨额的石油补贴和价格管制。导致了老百姓买石油很便宜，便宜就会导致高需求。现在很多人认为国际油价下调的原因是中国政府取消价格管制和补贴。我算了那个时候就不可能是6.2元了，很可能在10块钱以上。出租车很可能是2.5元到3块钱每公里。而且地铁马上要分段收费了，从装的一些设备上就可以看出来。我们谈到了价格的问题，我个人的观点就是，首先成品油价格的上调和交通出行的方式的增多，导致了价格的分化。比如说郊区和城区的区别。郊区的别墅是不会受太大的影响。郊区受最大的影响就是既不是豪宅，又不靠近交通，周边又没有快速公路。这样的项目很尴尬，就会面临价格的回调。城区的问题，我第一反映是二手房好一些，因为我们80％的交易量会集中在五环以内。郊区也不一定都在降，豪宅可能还会涨，靠近轨道交通的不会受影响。但是郊区会导致价格下调的都是这两样都不具备的。从城区来看，有一些交易里面有一些价格的打折和明降暗降的，主要是一些城市偏远地区，或者是前一段时间跟风涨价比较快，开盘价比较高，现在陷入尴尬。即便奥运会以后价格会下调，也不会所有的都会进行价格调整。但是出行方式和出行成本的变化会导致价格的分化与加剧。人们在选择项目的时候，对于交通和出行方式的考虑会占得更高。第二个方面对于二手房和房屋租赁会是好事。租房来讲，有一个特别有意思的就是新围城现象，城里的人要杀出去，城外的人要杀进来。国外是有钱人住在郊区，城里是穷一点的人，中国正好是颠倒过来的。在郊区住的是首次置业的年轻人一般选择在郊区买房子。当三十多以后，他有了孩子以后，他马上就会发现这个地方很不宜居。当他们进入三十岁以后，他们就会想尽一切办法往城里挪。因为孩子要上学，要照顾老人，因为自己要上班。这就导致了新围城现象。有的人也许要养老要到郊区去。但是很多年轻人想尽一般办法往城里搬。这次涨价也会导致新围城现象。我们单位一个人住在通州，他往返是55公里，他的车是每百公里8.5到10个油。再加上停车场的费用，他的车一个月一千多。这带来什么问题？就是说在他的成本开支中，已经占到将近四分之一了。现在他想到一个办法，特别是这次加价以后，他想把他在通州的房子租出去，大概租了1500块钱左右。在单位附近再租一个房子，我们单位在二环那边，他把交通的费用贴到房租里面去了。结果是经济上是差不多的，以前每天早上7点钟起床，现在可以8：30起床。每天早上6：00下班，以前是7：30到家，现在是6：30就到家了。他的生活品质提高了。我觉得新围城现象也好，换租也好。很多人都是这样。为了小孩上学，把原来自己买的房子租出去，在小孩上学的附近租房子。
以后交通成本越来越高以后，恐怕也会带来更有意思的变化。我已经看到现在美国很多公司一周上四天班。当然另外一天他会安排一些机动的事情。
马磊：您说的意思就是油价的上涨会对我们互联网行业有帮助。
胡景晖：对。我跟我们公司的人说，我们公司有没有必要每个人都非要到公司来？有很多公司没有必要来。做社区推广活动的人，都是按他居住的区域就近分片的，他为什么要到总部来？你就在附近找居委会谈物业推广就可以了。我觉得原来潘石屹推的SOHO还不是真SOHO。真SOHO是80％的员工在家里上班，不来公司。这才是真SOHO。我跟我们的人力资源总监说，他说这不好管理。我觉得没有什么不好管理的，你可以弄一个摄象头。我觉得SOHO和家庭办公是可以解决这样的很多问题。
雷越姝：前提是可以搞一个无限城市。
马磊：刚才胡总说得非常好。不管是石油也好，它是对人们生活方式的改变，也包括对我们起初的城市设想的展望。但是我们城市到底应该怎么发展？北京现在越来越大了，我们每天花两三个小时时间在路上，这种生活方式是不是适合的？
胡景晖：最理想的还是我在望京住就在望京上班，在亦庄住就在亦庄上班。现在摩托罗拉、索尼爱立信开始往望京搬。我们也可以通过二手房市场进行人口置换，最终实现这样一个目标，住在哪里在在哪里上班。但是这需要一个漫长的过程。
马磊：江老师觉得刚才胡总提的人的生活方式。但是生活方式和城市的发展和国家的规划是紧密联系的。如果说现在我们这个成本必须要考虑。就算这一轮石油不涨价，石油也就够烧40、50年的时间，而且没有完全能替代的能源。这对于整个社会和国家的支撑很有影响。石油将来对于城市的变化将会是怎么样？
江林东：随着能源的问题越来越凸现，还有一个环境的问题。小汽车很多，集中在城市，城市的空气质量就非常差。这也同样影响到人们的生活质量问题。特别是随着现在高新技术的发展，互联网的发展。许多的行业，这些人可以不需要去上班，可以在家里面上班。刚才说的打招呼，有一些是不需要的，看成果就可以了。我给你定一个计划，一周干完就可以了。打招呼就不用了。这样的话，你就不需要再到市中心来上班，这解决了就业问题。除了就业问题，城市中心还有其他的设施是有吸引力的。比如说商业、教育、医疗、娱乐，这些设施不是光就业的交通成本，还有很多的服务设施在这里面。这些服务设施也不是一朝一夕的。比如说互联网有了，我在家里上班就可以了，它还涉及到人的其他方面的影响。这些设施也不是一朝一夕可以解决的。郊区地带马上就有好的医院、好的学校好的商业服务网点和娱乐设施结构。从影响来说，肯定会发生很大的变化，会减少出行成本，但是并没有完全改变我们城市的模式，我们现在的模式就是资源都集中在市区，郊区缺乏这些资源。这不是一朝一夕能够改变的。从高科技的发展来说，肯定会改变的。
比如说国外的换租形式，这确实是当前有利于交通成本的减低。像法国巴黎，也出现了这个问题，他需要一个房子，市区的房子很贵，住在郊区交通费用成本非常高。他就是在郊区买一个房子，在市区租一套房子，工作的时间就在租的房子里，周末就回郊区。市区租的房子非常小，仅仅是作为上班休息的地方，睡觉的地方。在巴黎很长时间都是这个情况。在郊区买房，市区租房。他既有自己的房子，能够享受自己的生活，又解决了房价的问题。在美国，有钱人住在郊区，没钱人住在城市，美国很多的城市的郊区的制造业很发达。很多人就是在郊区就业，很多有钱人跟制造业结合在一起，他就住在郊区里面。城区是服务业、行政，服务业吸收了很多层次比较低、收入比较低的人群。所以穷人就住在市区。因为服务业需要大量的人。很多制造业、很多富裕的人住在郊区。我们的城市现在不是。我们现在的城市，不是说制造业都围着郊区在做。北京周围的制造业不是很多。大量的是行政、社会服务的集中在城市。所以我们城市模式的发展跟国外不是完全一样。特别是美国，我在洛杉矶，很多高科技没有在市中心，都是在郊区。他们的电子、军工。
马磊：以前我们的中关村也是属于郊区。
江林东：很多在洛杉矶周围的，开出去以后，制造业的非常漂亮的房子都在郊区。城市就是服务业、金融和行政。没有什么东西。他就集中了那些低收入的人群。
马磊：雷总，有一个问题，刚才几位专家也说到了生活方式的改变，包括城市和郊区可能会有一些大的变动。如果是作为您业内的事业来讲，对您今后的一些策略选择，比如说我拿地我是选择郊区还是市区？在选择地块的时候，项目选址的时候你们会多一些考虑吗？
雷越姝：首先我不是特别赞成刚才关于郊区由于油价上升，住郊区的人被迫回到市区，来住或者是买市区的房子。这跟级差地租比起来的话，这根本不算什么。市里面的房子两三万一平，五环以外的房子可能是这个价钱的一半。所以人置业的习惯和理念，你可以去引导他，但是他实际上是很难改变的。对于现在的买房人来讲，他首先解决的是我买不买得起的问题，人必须要买房，这个概念是中国人不可置疑的真理。好像很少有人说一辈子不买房的。这就被人看成怪物、另类。因为有这个潜台词，人必须得买房，所以就变成了我们买得起什么样的房子的问题。我觉得市区里面的房对大部分人来说是买不起的，所以他实际上是被动的，郊区化也好，还是向外扩散也好，他是被这个城市支到五环以外去了。从城市建设的角度来说，你要认识到这样的趋势。你要尽可能提供相对低成本的交通出行方式。你要提高公共交通的便利性。而不是宣传所有人回到市区住。这样会导致整个城市不堪重负。对于开发者来说，应该是了解大的城市规划的导向型。然后去占领未来一段时间内有可能最快增长的地段。城市的最新增长点。
马磊：您做一些这样的战略决策的时候不会把这些考虑进去？
雷越姝：肯定会考虑进去的。在城市规划中，你拿的地块将来在未来的几年里面发展的情况是非常重要的。一说具体的案例我感觉就像在做广告。比如说我们马上要开盘的一个项目，在新国展附近，当时确定在这块地上做投资的时候，还是看中了新国展。因为我们是新国展的承包商，对那一块比较了解。
马磊：所以油钱这一块没有考虑？
雷越姝：刚才胡总一讲，和江老师一讲，我就开始把自己放在换位思考下，如果我是买房人，我迅速的把我们的项目跟别人的项目做了一下对比。我判断了一下，我综合比较，我还是得去买我们的项目。相比较而言，更买得起一些。
马磊：你可以先买你们那个项目，然后再拿到胡总那里换租。（笑）。
雷越姝：租的话有一个问题，你既支出了买房的成本，又支出了租房的成本。刚才胡总讲的概念有一个很现实的问题，如果说你每个月花的汽油费已经超过两三千块钱的话，两三千块钱可以在市区里面租一个很好的房子。
胡景晖：他把他原来住的房子租出去，加上汽油费就可以在市区买一个房子。
雷越姝：谁去租呢？
胡景晖：有在通州上班的人。
雷越姝：我觉得他刚才说补差的问题，适用于一部分，但是不适用于所有。我现在发现，油价再涨下去，很可能一个月的汽油钱突破两千是指日可待。就算是日系车，算是省油的，一个月跑来跑去的话，一千多不会少。两三千块钱在城里面租两居室，都可以。的确有这个问题。从买房的问题来说，我觉得很难影响他的一点就是他买不起市里的房子。尤其是按照胡总的理论，大家越来越多的人愿意租城市里面的房子，从长期来讲可以推高租金。
胡景晖：已经推高了。
马磊：有比例吗？
胡景晖：今年城八区第一季度租赁旺季的租金，普通住宅，是月租金3500以下的。城八区第一季度同比涨了30％，我们很多员工都被迫搬出来了。再加上今年的奥运会的影响。
雷越姝：租金从长期趋势来看也是看涨的，势必就会进一步的推高市区的房价，拉大市区和郊区的房价。
江林东：将来租也会有问题，租金也要提高。
雷越姝：总会达到一个均衡点。
马磊：还是市场在起作用。
江林东：我同意胡总的意见。油价上涨对市区房价会有影响，而且是不同的户型都有影响。这一次油价上涨很快，在车价上得到了体现。大排量的车降价，小排量的车在整体车价下降的同时，它涨价了。对不同类型的同类产品，房子也是产品，他们的影响是不一样的。不是普涨普跌。
主持人：张总给我们透露一下你在写什么东西。
张宏：他们每说一个就给我一些启发。刚才胡总说到了一些生活上的变化。每一个经济体在发生变化的时候，在生活上的变化是非常明显的。我们谈了两个，一个是房子一个是车子，房和车都是我们经济在上一轮快速增长阶段中启动的大型消费。现在我们车也面临变化，房也面临变化。刚才来之前我带了一份东西，是我们为一个企业做的。我数了一下里面大概有四十几个关健词，涉及到目前的经济和房地产的。我觉得问题是非常值得讨论的。雷总刚才提到，在生产资料和通胀度比较高的情况下，房地产是一个中端的消费品。价格表现来讲，好并没有很大的变化，大家都知道现在市场在观望，或者是有一些地方在调整。现在提出了一个问题，在高通胀的情况下，有哪个地方的房是降低的呢？在但是在中国通胀是高的，房价是降的。房地产来讲，在前三年或者是前两年，房地产是新通胀，当时有通胀的压力，但是房地产在迅速的涨，房地产的价格。我们再往前走，我们会发现，通胀的走势和利率的变化在今后一个时间就是相对的变量。现在还有一些观点，在经济持续高通胀的情况下，肯定会出现增长。现有中国的运行阶段来讲，会持续多久，通胀之后会出现通缩？
马磊：按照你的逻辑，如果将来出现通胀或者是通缩这两种可能性的话，对整个层面的影响是什么？
张宏：从现在的情况来讲，我在生活圈来讲，我最近经常问身边的朋友，问的士司机，我说你的生意应该很好，因为马上要奥运了。他说我从五月份之后我的收入没有以前好。我们发现07年下半年大家的预期都非常好，在房子和车的预期都是这样。到今年，据我了解，丰田已经提出一个概念，十年内最大的经济消费，所以他在压缩自己的支出。这个现象是很值得关注的。现在地产企业能够真正把这个事情看透的企业是不多的。企业也觉得很微妙。
马磊：因为现在也有这一轮经济的紧缩，因为中国这三十多年来高速增长，包括从开始的起步到现在。中国经济没有出过大事。
张宏：这也是分开的，中国的市场是非常广的，我可以在自己合理的运行状态下，是能够保持几年的高速增长。现阶段可以分，但是你受外部影响很大。这还是关系到宏观调控的政策是怎么变化的。13号国务院有一个会议，这个会议有一个基调是企业非常关心的。就是稳定房地产。这个会议之前的一两周，我们从市场面和行业面来讲，有这个变化。所以，这不是大家的猜测。很多人在猜测这个事情。
雷越姝：对于国务院来讲，他讲的每一句话都是深思熟虑，都是很多人研究讨论的结果，才形成一个对外公开的言论。从93年到现在没有提过稳定房地产的事。都是把房地产当做打击的对象。
江林东：那一段时间是压制一下，因为增长太快了。总体来看，从房地产来讲，我们现在面临的形势有几个大的特点，第一个是房价已经在高位运行，继续高增长的可能已经不存在。因为现在两三万或者一万多的房价已经达到了一个高位了，我认为将来出现长期增长的形势已经去了。
马磊：上次跟您见面您说房价肯定会涨。
江林东：是涨到一定的程度，他就会增长越来越小，慢慢达到一个平衡。这个大的趋势已经出现了。我今年年初写了一篇文章，说现在已经达到了高位了。经过这十年的市场化，相当一部分人大的需求已经得到了满足。为什么前一段房子增长那么快呢？我们相当一部分人原来住在条件比较差的房子。随着人们收入的迅速提高，就产生了巨大的需求，要改善自己的居住条件，这是影响到房价的最重要的因素。房价很快的迅速拉升，这部分人也得到了改善。比如说我们单位的这些人，我知道的他们想买房的人基本上都买了。
马磊：我们同学也是基本上都买了。
江林东：这也是影响房价走势的环节。我们已经处于大部分的人，特别是老的职工，他有旧房，他可以把旧房卖掉买新房。他的需求已经得到了满足。通货膨胀的整体趋势。因为价格结构原来不是那么合理的。比如说农产品价格偏低，我认为还是整体偏低的。农民收入来说，他受农产品价格的影响，整体来说跟工业品比较，他的价格还是比较偏低的。所以价格的调整，从现在的通货膨胀来看，可能会影响比较长期的趋势。因为我们城市就是二元经济，你要想提高农民的收入，一方面是城市化，富余的劳动力进城，还有一个就是提高农产品的价格。总体来看，中国将来会出现长期的农产品价格调整。而且会造成通货膨胀的趋势。这些大的形式来看，房地产的价格，前十年，特别是前三四年快速猛涨的情况不会出现了。而且也会出现一些调整，起伏。
马磊：只能说明我们前些年的房地产资产价格是偏低的。
张宏：中国房地产的资产价格货币化的时间很短。我们机构去年一年对房价还是持泡沫的观点。但是这个泡沫的成分到底有多大，这个可以探讨。我觉得泡沫的成分不是很大。现在通过市场面我们可以有一个感觉。房地产的市场面到经济的市场面，房地产的市场存在很大的反弹压力。现在的市场我们会讲一个形象的比喻。房价现在是一个气球，为什么价格会有目前的情况？是因为市场的调整是拿改锥给戳了一个洞，以目前的情况应该是拿一个针来戳一个洞。房价下调以后会面临很多的问题，现在已经出现了很多的问题。还有一个角度，如果这个市场萎缩以后，下一步面临什么样的问题呢？面临市场要重新被吹起来，重新上它活跃起来，这个事情只能由政府来做。从政策的角度来讲，已经出现一些回暖的趋势。下一个阶段大家也很关心。区域市场差别会比较大。北京来讲，今年是相对特殊的例子。特例从三季度末和四季度初来看是比较值得关注的。
主持人：易宪容说了一个观点，首先了江老师的批驳。他说如果政府能够对受成品油影响比较大的行业，和弱势居民能够加大补贴的话，可能对CPI的影响不是很大？
胡景晖：在我们的一些货币政策和国际视野上，由于我们过于保守，或者是没有创新型的思维，导致我们有很大的损失。中国政府现在持有的很多外汇资产全部是以美元计价的。有人说美元贬值造成几天损失一艘航空母舰。我们买了一些国外看起来不错的投行，一下进去赔了好几十。同样是主权基金，你可以投海外的资本市场，也可以投国内的，你为什么不买国内的A股呢？易宪容说的那个事情，不要补贴成品，可以给他们发一些生活上的补助，但是不要在油上补。我们在跟国际的博弈上，是政府拿补贴给国际成品油炒家了。当油价升到的0美元一桶。当中国的成品油价格是10块钱一升的时候，国际油到了最高点。
雷越姝：我觉得私家车的蚝油在整个中国石油需求里面占特别小的比例。我以前没有这个认识，就是因为在湖南挖山包。工程机械的蚝油不是私家车能够相提并论的概念。那些工程机械蚝油，或者是炼钢炼铁对能源的消耗。工业方面的用油是因为油价上涨就停止得了的事吗？
胡景晖：对于开发商来说，在面临一个新的时代的时候，更重要的问题是做一些更细致的产品定位，比如说我就是在郊区盖房子，我怎么保证它比较好？我就是一个定位。我把它定义为比较奢侈的居住房。假如说将来的区域分布，就是所谓的亦庄人在亦庄上班。新国展的项目可以面临天竺将来的物流中心。要么你就把它设计成周末这些人到这里来住的房子，在产品上就要做一些调整。如果你在郊区，也没有关系，我靠近轨道交通，有一些项目不靠近轨道交通怎么办？下了地铁站到小区入口这两公里怎么办？如果我的班车可以在地铁口到小区门口之间，五分钟一趟，也可以解决这个问题。另外一个，假如说真的在这个小区上班了，对这个小区的配套也会产生影响。当这个小区很多人在家上班的时候，有的人可能一边上班，一边带孩子。小区的中午饭谁来解决？很多人下班以后是在写字楼附近找一个健身中心。现在你在家里上班了，别人堵在三环路上的时间，你可以在社区里面的游泳池游泳。确实有很多人可以在家里上班，首先小区网速带宽的问题，小区的各种配套、健身。很多美国人是在家里上班的时候还带着孩子玩。我要出去一趟，包括社区的服务。所以我觉得如果把这个问题想得更细，对于我们将来很多产品的定位、设计，很多开发商做的一些产品的细节的问题都要重新调整。
江林东：我再补充一点，美国的教育、孩子在美国的小学教育、可以不要求你一定到学校上学，但是要求你按照规定的教材在家学习，参加正式的考试就可以了。所以在美国郊区的孩子，他也不要去坐大巴到学校去。他就在学校学。家长就是在家里教他的孩子。这个比例不是很大但是也是一种方式。以后包括我孩子就在家里上学。不一定要去学校。也减少了交通拥堵。
主持人：刚才四位专家都给我们描绘了很好的蓝图。请四位总结一下自己的观点，在油价上涨的情况下，对购房者来说，他们买房子，自己的决策有没有什么可借鉴性的东西？
江林东：买房子的时候你选择城区的房子还是郊区的房子，出行成本是大家考虑的重要因素。对他买房的决策会有影响。从影响来说，城区出行成本低。如果大家考虑到将来发展趋势，油价的涨价趋势，对城区的需求就会增加。它是影响房价上涨的重要因素。总体来说，众多因素中间它是一个上涨因素。我想，油价上涨对购房是重要的影响因素。
雷越姝：买房就好，千万别掉队。因为从整个趋势上来看，要想房价有一个快速的回落，似乎是不太现在现实的事情，而且不见得就是利国利民的好事。买房的时候还是量力而行。小经济的波动都不可怕，不会对房价造成毁灭性的影响。大的影响是经济崩溃，谁也不能说它会出现，谁也不能保证它不出现。如果经济崩溃的时候你不要把自己变成负资产的人。
胡景晖：我觉得可能在油价涨了以后，可能在我们的工作方式、生活方式、居住方式上，大家要更有想象力或者是更有创意。换租、换房，我觉得我们的购房人恐怕要有更多的理财观念和新居住生活方式的创意。比如说我讲的例子里面，虽然经济上没有什么变化，但是他提高了生活品质。实际上，在这样一个新的时代，包括我们也探讨了能不能在家里办公的问题。在一个新的时代，大家在生活方式、工作方式上结合投资理财的观念，可以有一些更有想象空间的，会有互联网时代的新的做法和创意。而不像以往比较死板的做法，一步到位，一辈子一套房子。那种时代已经过去了。
张宏：就我了解的一些情况，油价现在处于历史高位，有很多非市场的因素，有一些跟政治的因素有关系。我认为油价下调的因素比较大。现阶段油价有一个变化，但是这个变化幅度在未来不会有特别的增长。但是油价我是非常同意雷总的观点，目前中国人在消费上超前和过度是很明显的。从我们观察到的情况，我觉得现在的经济政策在一个阶段的波动性是非常频繁，而且波动的周期是存在一些问题。我觉得现阶段，政策性回暖的可能性是很多人希望的。房地产开发和房地产置业都是一个长投资，现阶段受影响，思考的房子是短期的。长投资对于短思维是一个误区。大家在做决策的时候要看得更远一点。油价的问题当前比较微妙，也很复杂，而且今后对我们的各方面影响都很大。
马磊：一开始的时候，我们给大家念了一下我们调查的结果，也非常有意思。再重复一下刚才几位嘉宾的观点，可以得出一些东西来。有将近九成的人认为油价还会涨。涨了以后到底是买郊区还是市区，有六成的人认为两者都关心。之后，我们发现市中心的房子还是有一定的涨幅，但是还是有五成以上的人关注这个房子。中国人买房的观念是根深蒂固的。前两天有一个台湾人来我们这里做访谈。他们的观点跟我们不一样。还有一个是房价和油价的关系，因为开车的这些人，可能本身更理性一些，选择房子依然会涨的占四成。这说明现在大家不像过去几年大家对于房价非理性的责怪少一些。最后一个是你选择什么样的交通工具出行，选择是地铁和公交车。我觉得对于某些结论还是不要轻率的下，但是我们还要时刻关注宏观经济的运行对房地产的影响。从长远来选择我们置业的决策。
感谢四位嘉宾，感谢各位网友的关注！
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