招商地产80亿增发过关

　　今年2月，招商地产董事会提出拟增发A股股票，募集资金规模不超过80亿元的议案。募集资金用于收购控股股东招商局蛇口工业区有限公司拥有的6宗土地的使用权，及投资公司的房地产开发项目共14个，项目总投资约为171亿元；募集资金不足的部分将自筹资金解决。经过了4个多月的排队等待之后，证监会发审委终于通过招商地产的增发A股事宜。招商地产作为行业龙头之一，最高股价一度达到了102.89元，但近期却创出了几年来的新低：13.92元，不过这并不妨碍业内人士对其长线投资价值的认同。国信证券在今年房地产中期策略报告中给予了“推荐”的投资评级，而招商证券更是认为招商地产股价显著低估，而予“强烈推荐”。

　　虽然管理层对再融资的限制明显加强，但仍不断有房地产企业的再融资获准，这表明通道还是畅通的。统计数据显示，今年以来已有栖霞建设（600533，收盘价7.99元）等超过10家公司的再融资获得了通过，而目前还有泛海建设（000046，收盘价8.20元）等公司的再融资仍在等待。

　　今年以来，两市地产指数的跌幅超过了50％，即使万科的本轮最大跌幅也超过了60％，显然地产板块正处于漫漫“熊途”之中，而各大研究机构也将地产板块的评级纷纷下调为“中性”。不过随着招商地产80亿元再融资的获准，部分业内人士认为，资金面的有所缓解，这对龙头房地产公司的长远发展将是有利的。在“钱途”逐步得到改善之后，或许会对“熊途”中的地产股有所推动，而一旦市场的看法逐步统一，地产股的反弹或许就不远了！

　　恒大地产私募成功

　　恒大地产委托奥美公关公司在香港发布消息，恒大地产计划增资扩股6亿美元，截至昨日，该项目投资已经到账5.06亿美元。其中新世界集团创办人郑裕彤投资入股1.5亿美元，占公司股份3.9%；中东某国家投资局投资1.46亿美元，占公司股份3.8%；德意志银行、美林银行等其他5家机构投资入股2.1亿美元。

　　美林银行、德意志银行是2006年第一批投资入股恒大的三家股东中的两家（另一为淡马锡）。消息称，美林银行2006年12月投资1.3亿美元，2007年9月投资1.3亿美元进行项目合作，迄今累计投资3.1亿美元。以此推算，美林此次入股金额为0.6亿美元。而德意志银行2006年12月投资1.33亿美元，此次投资6000万美元，累计投资1.93亿美元。

　　恒大地产经过此次增资扩股，加上2008年1月原三家战略投资者美林银行、德意志银行、淡马锡将持有的优先股转为普通股，共增加资本金10亿美元，使负债率下降到65%左右。

　　另据消息称，郑裕彤此次除投资入股1.5亿美元外，还将投资7.8亿元人民币与恒大合作开发两个项目。在恒大地产48个项目中，目前已有三个项目对外合作。恒大还计划对广州绢麻厂项目、重庆科技学院项目、上海陆家嘴项目进行项目融资。这三个项目总建筑面积150多万平方米，涉及总地价金额80亿元，都是在去年下半年地价高企时拿的地。

　　新湖中宝"挖地三尺"

　　"为了解决土地开发资金问题，新湖"挖地三尺"。新湖中宝2007年通过定向增发得到了15.92亿的资金，这部分资金按照当初的计划，约有10亿用来开发6个项目，但实际投入的资金只有6.3亿左右，另有3.7亿元资金"神秘失踪"。定向增发的其余资金，3.62亿用来补充流动资金和偿还债务，2.3亿用于相关回购行动。"

　　根据年报说明的募集资金人民币159,259.72万元投资使用情况，公司募集资金中的10亿元主要用于已取得项目的后续开发，该部分资金在募集资金到位之后公司已以增资的方式全部投入到各募集资金运用项目公司，各项目公司根据开发进度使用该资金。年报披露的实际投入金额6.3亿元系指该10亿元募集资金到项目公司后，各项目公司2007年度实际已使用的金额。截止2007年底，公司合并报表的货币资金余额为18.28亿元，3.7亿元募集资金余额一直存放在各项目公司募集资金专户中，并根据项目进度不断投入使用。

　　普标评级稳定 合生、雅居乐负面因素缓解

　　标准普尔评级服务日前宣布，合生创展集团有限公司(合生创展)的长期企业信用评级由“BB”下调至“BB-”，评级展望为稳定。雅居乐地产控股有限公司(雅居乐)的评级展望由正面下调至稳定，并确认“BB”的长期企业信用评级。

　　合生创展的评级反映了中国房地产市场的周期性和竞争性以及监管环境的多变性。但由于公司在北京、上海及广州等一线城市的房地产开发经验丰富，因此上述负面因素的影响得到一定程度的缓解。在获评级中资地产商之中，合生创展的市场地位及多元化发展态势要好于平均水平。截至2007年末，公司土地储备丰富，建筑面积超过2100万平方米。

　　合生创展2007年利润符合我们的预期，但流动性较低，债务水平较高。由于公司激进收购土地，因此帐面现金余额仅为20亿港元，低于我们的预期；而总债务增长68%，至128亿港元，高于我们的预期。

　　雅居乐过去1年的扩张表现不错，由此带来的执行风险有所降低。但由于近期四川省发生地震，因此其在成都市和重庆市所开发项目的不确定性可能产生负面影响。

　　标准普尔信用分析师符蓓表示：“此次下调评级展望反映了市场状况日益严峻及雅居乐流动性弱于预期的共同影响。以上因素降低了公司评级在未来6至12个月内上调的可能性。”

　　中建股份IPO放行

　　中建股份计划募集资金426亿元，系今年以来A股最大规模的IPO。成立仅半年的中建股份以特批形式获得上市资格，也打破了沉寂近两个月的沪市IPO真空期。

　　由中国建筑工程总公司(下称中建总公司)、中国石油(601857)集团、宝钢集团和中化集团作为发起人共同发起设立的中建股份是去年12月10日才成立的。公司的主发起人中建总公司将其房屋建筑工程、房地产开发与投资、国际工程承包、基础设施建设与投资和设计勘察业务相关的主要经营性资产和相关负债作为出资投入公司，其他发起人各以货币出资，此次发行前，4位发起人分别持有公司94%、2%、2%和2%的股份。

　　2007年9月，面对A股当时出现的流动性过于活跃的现状，管理层开始考虑让中国石油、中国神华(601088)等具备条件的超级大盘股加速回归A股，以缓解市场对于优质大盘股股票的需求。 

　　债券融资竞赛

　　去年年底，面对A股市场出现的颓势以及信贷紧缩形势的逐步明朗，已经通过定向增发和公开增发等股本融资手段从资本市场拿走了数千亿元资金的房地产上市公司率先发起了债券融资竞赛。

　　保利地产(600048.SH）、万科（000002.SZ）、金地集团（600383.SH）、北辰实业（601588.SH）、中粮地产（000031.SZ）、新湖中宝（600208.SH）等6家国内主要房地产上市公司先后宣布启动债券再融资程序。据统计，它们债券融资金额的上限合计为157亿元。其中，最多的是万科的59亿元，最少的是中粮地产和金地集团的12亿元。2008年5月21日、22日，保利地产、万科公告分别通过证监会发审委审核，分别获准发行不超过43亿元和59亿元的公司债。6月5日，北辰实业发行不超过人民币17亿元公司债券的申请获得证监会批准通过。

　　除房地产企业外，受到银根紧缩及贷款成本趋高的影响，更多的企业也加入到发债补充流动资本的队伍中。

　　6月10日，去年10月刚刚从A股市场拿走660多亿资金的中国石油（601857.SH）发布公告，公司拟以一批或分批形式在境内公开发行总额不超过人民币600亿元公司债券。另外一家石油巨头中国石化（600028.SH）更不含糊，继今年2月底成功发行300亿分离债后，4月上旬，中国石化宣布拟发行本金总额不超过200亿的境内公司债券，以满足公司营运资金需求。当然，除了两大石油巨头外，对于中长期资金有比较大需求的一些大型国企实际上早已加入到这场债券融资的竞赛中。 

　　纵向比较，2008年以来，受到市场环境的变化，股权融资操作越来越难，IPO、增发（含定向增发）、配股共募集资金2249.8亿元。59家企业进行了IPO，募集资金为909.5亿。78家上市公司进行了增发（含定向增发），募集资金总额为1226.4亿元。7家企业配股募集资金113.9亿。

　　海外基金投资缓解资金饥渴

　　今年1月，房地产公司在证券市场的融资出现拐点，在恒大地产的IPO夭折之后，几家开发商的上市计划接连搁浅。目前，中国开发商正以更优厚的条件吸引海外投资者。花旗地产、ING地产、领盛投资管理，以及英国、中东等地基金，纷纷准备大举进军包括中国在内的亚洲房地产市场。

　　花旗地产投资亚太主管David Schaefer在峰会上表示：“IPO市场的火热气氛已经消散，而这给私募基金理性投资并与开发商建立长期合作提供了一个良好的契机。”他同时表示，拥有13亿美元的花旗集团中印地产基金，十分乐意在中国和印度扩大投资规模。

　　黑石集团进入亚洲房地产，日前以11亿收购上海商业项目。这个位于长寿路的该商业项目，于2006年被马来西亚林氏家族旗下的卓越金融购入。卓越金融随后对该物业进行大规模翻新并购回出售店铺，根据当时的公告透露，其总资本开支约为5.85亿元。将近两年时间之后，黑石以11亿元购得该项物业90%股权，剩余10%的股权仍由卓越金融持有。转手后，卖家在账面上赚得近6亿元。

　　宏观方面，根据欧洲非上市房地产投资协会(INREV)与亚洲私人房地产协会(AREA)最新公布的调查，亚洲房地产市场的投资已占到全球总房地产投资额的37.8%，这一比例在未来将会上升至39.3%。AREA联席总监及高富诺亚太区常务董事陆德智表示，在最具发展潜力的房地产市场排名中，中国市场显而易见受到关注。

　　多辟蹊径方能度过难关

　　“目前房地产企业要在A股上市有不少限制。而美国次贷危机后,中国香港以及海外资本市场也对房地产行业的上市持谨慎态度,因此今年房地产企业上市难度大。房地产企业要上市,应该先练好‘清晰的商业模式’、‘土地储备’、‘资产重组’等内功。”著名金融信托专家孙飞认为，在目前楼市普遍不景气的情况下，房地产企业上市门槛被加高。

　　此前，曾有业内人士指出，房地产企业特别是上市公司之所以大规模购进土地，主要是因为年度业绩及审查中有一项内容是土地储备情况，故而所融资金大量用来添置土地，天价购地也在所不惜，客观上导致了地价飙升，因而在中小房企IPO审核时，未来募集资金的用途将被严格界定。如果募集资金用于购买开发用地，会劝其退出。同时，募集资金投向要符合国家的产业政策和投资管理规定；如果该地产公司属于外商投资类的，还会同时征求商务部的意见，看是否符合外商投资产业政策。

　　房地产公司需要寻找新的多元化融资策略，借鉴国际经验和成熟的体制，通过其他融资策略，如利用外资、房地产信托、基金、保险资金、房地产抵押贷款的证券化等新的策略来融资。”孙飞认为，在目前的环境下，上市并不一定是中小房企最好的融资选择。“上市是一些规模大的房地产企业的选择，对于中小企业来说，上市融资不是主要途径，由于目前银行对于房地产贷款也进行了收紧，因此，在上市未果的情况下，选择民间借贷也是一个不错的选择，虽然利息很高，但是在可以承受的范围之内。”