冷清的大背景下，套型面积较大、总价相对较高的别墅项目也未能走出低迷。

　　开盘均价同比增长43%

　　虽然2008年京城在售别墅项目整体交易量较为冷清，但开盘均价却呈上涨态势。亚豪咨询统计数据显示，今年上半年，新增供应的别墅项目整体开盘均价为21666元/平方米，与去年同期相比增长了42.9%。

　　亚豪咨询副总经理任启鑫指出，在以大力发展保障性住房为主导的发展模式下，京城未来的土地资源会更多的倾向于保障性住房的供给，容积率低于0.6的别墅项目用地已不再供应，在此背景下，未来高端别墅将愈加稀缺，开发商对未来的预期十分看好，造成了别墅项目的开盘价格不断提升。

　　21世纪不动产分析师孟奇也认为，受政府土地供应政策的影响，别墅类高端项目用地将受到限制。他指出，今年上半年，别墅纯新盘入市的项目仅有2个，总供应面积仅为6.2万平米，而去年同期新开盘的纯新盘别墅项目为10个，供应面积为24.9万平米，由此可以看出，今年新开盘的纯新盘供应个数和供应面积同比分别下降了80%和75.1%。

　　独栋别墅项目大幅减少

　　数据显示，今年以来新开盘的独栋别墅项目为6个，仅占新开盘总数的21.4%，而去年同期，新开盘的独栋别墅项目多达10个，占新开盘总数的比例高达34.5%。

　　房地产咨询机构的吴迪莱经理告诉记者，今年新开盘的独栋别墅无论从供应个数还是占新开盘总数的比例都呈明显的下降趋势；不仅如此，今年新开盘的这6个独栋别墅项目，单套面积也出现了下降的趋势，多为200—350平米之间，而去年新开盘的独栋别墅项目单套面积多在500平米以上。

　　市场人士分析，今年新开盘的独栋别墅项目之所以会出现供应个数及套型面积大幅减少的现象，主要原因在于目前购买独栋别墅项目的客户群在发生着变化。消费取向和生活方式的变化使得中产阶级的上层成为了推动别墅消费的主力群体。而作为新生的高消费群体，他们更加青睐于体量适中、总价相对较低的别墅项目。

　　据亚豪机构统计数据显示，目前新开盘的独栋别墅项目，销售率达到七成以上的项目有2个，分别是位于怀柔庙城镇的龙山新新小镇六期和位于顺义区后沙峪镇的龙湾别墅四期项目，这2个项目户型均在200-350平米之间。

　　我爱我家副总裁胡景晖指出，今年新开盘的别墅项目产品形式更趋向多元化。新开盘项目除纯独栋别墅外，还有联排、叠拼、双拼等多元化的产品形式。

　　业内人士认为，这主要是因为，在“限外令”颁布实施之后，原来以外籍人士、港澳台人士为主的消费客户群正在发生着改变，取而代之的是由中国经济的高速发展而催生出的富裕群体。而这类人群的消费能力和消费观念更加青睐与产品形式多样、套型面积适中、总价相对较便宜的别墅产品。因此，开发商开始对开发策略进行了调整，别墅项目的产品形式也更趋多元化。