Ms.Kirsten Dick：你好，谢谢你们这样介绍我，我的中文不太好，所以我的秘书会翻译给你们。

　　尊敬的各位领导、各位来宾，我今天下午要演讲的主题是“美国地产可供中国借鉴之处”。中国经济的迅猛发展，推动了房地产和商业地产的快速崛起，要想成功机遇良多，但是如果没有周详的计划和清晰的流程项目就有可能付诸东流。今天Ms.Kirsten Dick女士将于在座的各位一起探讨美国商业地产可供中国借鉴的一些点睛之处。 今天要演讲的第一部分就是关于物业管理，这是商业地产取得成功的关键之一。管理计划的制定必须量体裁衣，适应激烈的市场竞争，同时完成财务目标以及保证建筑的质量和功能。财务管理和成本管控均很重要，这样做的好处可以节省人力，同时能够提高收益。另外一点就是我们必须要建立这样一个防止物业或者是这个物业的品牌，另外你还必须做一些市场研究来作出到底你必须要符合怎么样的需求，另外还有其他的因素，比如说包括成本的控制，这个成本的控制，包括是清洁、维修、节能、维护、环保另外还有风险，其中也包括防火，另外这个品牌还必须要和你的战略，包括你的提升或者是做一些促销和广告。

　　接下去的一点也是非常重要的，就是你必须要有一个服务的品牌，你必须要提供客户的服务。我们知道，你的物业到底是怎样的，取决于你的服务是怎样的？应该说大家都认识到，你必须要对你们的员工进行培训，让他们知道你到底要进行怎样的服务，你必须要使员工明白，到底怎么做才是正确的，同时是应对你的客户作出怎样的行为，因此非常重要的是你必须要制定政策，必须要了解流程。同时要必须提供给你的客户最好最好的服务，这才是最主要的。

　　下面一点叫关系，我知道在中国关系是非常非常重要的一点，其中之一就是你必须要吸引外资，同时你必须也有一些和承包商搞好关系也是非常重要的，这样你可以更好做好你物业的管理。同时我们讲到刚刚的合同或者是承包，你们必须要了解所有的政策的制定，使他们能够和你合作，并且实施你制定的所有的政策，同时必须要制定一些规则，这些规则必须是细节的，而且必须是直截了当的，必须是写在合同上，同时还要有怎样的惩罚措施，同时你必须要非常的严格，使得你的客户不会毁坏你的物业，另外还要保护环境，这样可以防止成本过高，要降低风险、保险、消防，我知道这几点在中国也变得越来越重要，你必须要现在也了解，同时必须要应对这些问题，如果碰到问题，在将来减少这些问题的发生或者是减少问题处理的时间。

　　接下去是培训，我们知道员工的培训，特别是一线的员工，对于提供你们的客户的服务是非常非常重要的，同时也是降低你的维护的成本。因此培训员工应该是包括管理的技能、你的客户的管理、你的降低风险的技能、消防的技能，同时还有定时或者是控制时间的管理的技能。员工的控制制度是非常非常的重要，而且是直截了当，你的员工必须是全面进行这方面的培训，如果你的物业、你的客户，他们不能够来理解这些观念，必须要对你们的客户进行培训，这样你的客户来符合你针对环境其他流程的一些规定，比如说我们有一个零售的物业，要做一个项目，你必须要培训员工，从最基础的，比如说不准吸烟，不能够在地板上乱扔垃圾，这些都是最基础的，必须要告诉所有的员工，他们是不能够作出以上违反规定的行为，同时要教育你的客户，如果他们不符合你们所制定的违章规则的时候，也是要进行一些培训。

　　我做一下总结，实际上应该说在中国要取得物业管理上的成功，应该说有很大的空间，我知道这里就是一个很好的机会，尤其是对这些公司进行实施今天所讲到的战略目标，我相信你们能够取得成功，而且是取得非常大的成功。很多的公司会说，你来找到一个非常好的物业管理公司是非常关键的，而且是物有所值的，可以来维护你的物业，包括我刚刚所讲到的员工培训等等，因为他们都是专业，如果这些公司还不知道这点，我今天讲的就是非常重要的，谢谢大家关注我的观点，谢谢！