面对楼市持币观望气氛日渐其浓，京城房地产开发商打响了“营销攻坚战”。

　　东亚三环高调推出“无理由退房”

　　“只要一次性付款购买东亚三环中心的客户，到交房时，如果对所购房屋不满意，可以无任何理由申请退房，同时还可获得总房款日万分之二的补偿金。”日前，北京东亚新华投资有限公司营销管理中心副总监方强(方强博客,方强新闻,方强说吧)在接受《中国经济周刊》采访时表示。而这也是东亚三环中心对北京地区消费者的销售承诺。方强还向《中国经济周刊》透露，“未来我们计划逐步把这种无理由退房的销售模式应用到我们在全国的各个销售楼盘。”

　　业内人士指出，东亚三环中心此举是为了给消费者以购买的信心，打破市场观望格局。记者在东亚三环中心售楼处了解到，在东亚三环中心推出该销售方案之后的一周时间内，前来直签的人数已经比往常多了一倍。一位销售人员告诉记者，“刚推出的前两天，市场效果还不明显，周末来的人就比较多了，而且直签的占多数。”

　　中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌(顾云昌博客,顾云昌新闻,顾云昌说吧)在接受《中国经济周刊》采访时表示，“要减少投资风险，要有进出机制，不至于套牢了。从东亚三环这个楼盘我们可以分析出，‘无理由退房’就防止了套牢，进出机制比较好，损失就会少一点。楼盘如果从现在开始都做到无理由退房，这个市场会越来越好。”

　　北京楼市“量缩价升”观望气氛浓

　　从2007年下半年，北京楼市开始显现“量缩价升”的苗头。进入2008年，这个趋势大有愈演愈烈之势。

　　北京统计部门发布的最新数据显示，今年一季度，北京市商品房现房销售面积为72.1万平方米，比上年同期下降17.3%；期房销售面积为102万平方米，下降56.7%。其中，住宅现房销售面积37.4万平方米，期房销售面积88.1万平方米，分别下降39.2%和50.9%。

　　从住宅销售套数看，一季度北京市销售住宅10598套，日均签约量仅有116套，比上年同期下降46.9%。

　　与此同时，房价却继续保持着上涨势头。一季度，北京市房屋销售价格同比上涨13.9%，涨幅比上年同期提高4.9个百分点。四环以内住宅期房平均价格为每平方米16935元，四环至五环之间的房价达到每平方米16500元。

　　一边是成交量持续萎缩，一边是房价缓慢攀升。市场的持续低迷带来更多的消费者驻足观望。韩小姐是一位媒体人士，即将进入婚姻殿堂的她目前正在考虑购房，但是面对目前的房地产市场，她已经持币观望半年之久。她告诉记者，“谁都不能预测未来的房价走势，而目前的市场冷淡，价格却还停留在历史高位，如果这个时候购买房屋，市场继续呈现目前的态势，有可能我购买的房屋价格在几个月以后会比现在低，这样就面临着一个置业的风险，所以我打算待市场明朗再作考虑。”

　　在观望情绪中，北京楼市开发商在“量缩价升”的格局中艰难度日，不少开发商打出了各种招式进行促销。不过，仍然打消不了消费者对置业风险的担忧，开发商没有实质的销售进展。

　　“无理由退房”能否打破观望困局

　　市场人士表示，未来房价走势不甚明朗的情况下，开发商单纯靠“打折促销”并不能十分奏效，打破观望症结关键在于提升消费者的信心指数，东亚三环中心的“无理由退房”承诺，可以“从根本上”破解观望症结。

　　据记者了解，东亚三环中心针对全款购房者的“无理由退房”承诺，限于6月21日至8月30日期间全款签约并于签约当日付全款的业主，凡此间签约的业主均可在项目入住之前，即2010年3月25日至4月3日期间申请无理由退房，同时开发商还将以房款日万分之二的标准支付补偿金。一位资深市场人表示，这种保障措施，对于刚性自住及投资需求来说绝对是一大利好。购房者无须担心房价的涨跌问题，即便跌了，单是日后“抛盘”便能收获一笔不菲的补偿金。

　　一位业内人士给消费者算了一笔账，以全款购置东亚三环中心一套35平米的零居室来说，除了享受9折优惠，还可以通过开发商“买房送车”活动冲抵10万的房款，单套总购房款为34万左右。若以合同最长有效期限660天(即2008年6月21日购入，2010年4月3日退房)计算，业主到期选择无理由退房，以开发商日万分之二的补偿标准来折现的话，大约可获得40920元。这对于购房者来说，无疑是具有很大诱惑力的。而对于暂时无购房需求、手头有闲散资金的人士来说，相比投资基金股市及其它风险理财产品，东亚三环中心“零风险”房产投资相对更具吸引力。

　　专业人士由此认为，东亚三环中心购房保障举措，是在新的房地产形势下一种有效的创新营销模式，有望打破眼下的市场观望状态。

　　“无理由退房”也有营销风险

　　东亚三环中心凭什么敢于这样承诺？开发商的这番承诺究竟是营销手段的噱头还是对该项目升值的信心体现？东亚三环中心带头“吃螃蟹”的举动，引起了消费者质疑，记者带着同样疑问采访时，该项目负责人表示，“有信心”、不怕承担风险。“在签买房合同的时候，我们会专门签一份无理由退房协议，这跟买房合同是具有同等的法律效力的。”

　　业内人士指出，“无理由退房”是对开发商胆量、实力和未来判断的综合考验。尤其是在市场低迷的态势下，这种营销方式对开发商也极具风险。

　　顾云昌副会长给《中国经济周刊》记者分析说，这种做法表明开发商对未来楼市看好，对自己楼盘也有信心。“敢言无理由退房的开发商肯定对自己的项目抱有很乐观的态度，至少项目具有较好的前景，定位准确，在市场上具有较强的吸引力。”

　　东亚三环中心负责人则透露，这一承诺是在对项目实际销售数据及对市场不断论证的基础上做出的。项目自2008年4月3日开盘以来，目前已经成交400余套，其中投资的比例占到了65%以上，单是端午节期间，东亚三环中心便成交60余套，其中有38套被投资者购买。该楼盘能够在楼市观望的情况下逆势旺销，主要是由于其小户型、低总价的准确产品定位和所在的三环地段价值。目前，该项目所在的马家堡区域均价普遍在14500元/平米，而东亚三环中心实际成交价格只有9866元/平米，比该区域二手房均价还低3000元/平米左右，同时地铁4号线将于2009年9月30日正式通车，而该楼盘距离4号线出入站仅十几米。

　　但谁都无法预测未来的市场，假设未来市场持续低迷，“无理由退房”的项目一旦发生退房情况，开发商有无资金上的担忧？方强告诉《中国经济周刊》，“敢于作出此承诺还有一个重要原因，就是我们的开发项目资金全部属于自有资金，没有贷款，所以资金比较充裕，即使有消费者要提出退房，公司也有足够的资金实力保证，况且我们对未来的市场也很有信心。”

　　记者在售楼现场遇到了正在签约的王先生，他对记者说，“我买这个项目，主要看好现在的售价确实比较低，又是小户型，总价能承受，靠近地铁，作为过渡性住房或者投资都比较合适，将来降价的可能性不大，现在开发商推出了无理由退房的保证，直接刺激了我买房。”