中国式 “次贷危机”近在眼前

　　由于国际、国内因素的影响，事至今日，如果再不及时采取有效的断然措施，中国出现中国式的“次贷危机”将不可避免。

　　国际方面对我国经济最大的影响因素目前主要有两个，一是美国次贷危机的影响，二是国际油价的高升。美国次贷危机拖累了世界经济，直接影响到我国的出口；而国际油价的高升，势必造成我国CPI居高不下。

　　国内方面对我国经济目前最大的影响因素，主要是房地产市场的滑坡和部分生产要素价格的上涨。我国部分生产要素价格的上涨，其实是一种补偿性上涨，意味着我国过去那种人为压低生产要素价格的发展模式，现在已经走到了尽头。

　　不论是国际高油价导致的输入型通胀，还是生产要素补偿性上涨造成的成本推动型通胀，紧缩性的货币政策都是无能为力的。值得警惕的是，在从紧货币政策下，民间融资大行其道。有数据显示，2008年一季度福建泉州市民间融资加权平均年利率为20.45%。无独有偶，在货币从紧政策下，2008年伊始，浙江地下金融利率一路攀升，有的地方短期拆借月息已经突破一角五分，高出央行基准贷款利率20倍，达到历史高位。

　　现在，我国经济滞胀的苗头已经十分明显。现在，半停产、停产、倒闭，企业“异常倒闭”浪潮已从珠三角开始蔓延到长三角。

　　据媒体报导，珠三角地区企业倒闭停产风潮从2007年开始到2008年愈演愈烈，譬如珠三角地区制鞋业，2008年前5个月该地区出口鞋类企业较2007年同期减少了2331家；此外，亏损企业增长12.7%，亏损额增长49.3%。而自2008年初以来，长三角地区许多企业面临半停产、停产、倒闭窘境。以宁波爵溪为例，截至6月底，当地原有的500多家企业中已有100多家停产，且这个数字还在进一步扩大。珠三角地区也存在相同问题，且发生时间更早、倒闭停产企业更多。

　　对于那些自住性购房者来说，由于收入下降，生活成本上升，我国许多“房奴”家庭现金流崩断的风险已经日渐显现，如果再逢持续“加息”的影响，最终必然会出现大面积的“断供”现象，出现中国式的“次贷危机”也就不可避免了。

　　而对于那些投资／投机性购房者来说，在过去几年房价高涨期，许多人尤其是那些投资／投机性购房者，在申请按揭贷款时往往存在虚报收入现象，而银行又把关不严，那时大家都认为即便还贷不起也没什么大不了的，银行方面认为到时卖了房就可收回贷款，而购房者认为到时卖了房还了贷款还可净赚一笔。

　　然而，在后面我们将会分析到，在房地产投机市场，不涨则已、涨则疯狂，不跌则已、跌则崩溃，抱着“卖了房就可收回贷款”、“卖了房还可净赚一笔”观念的人，一定会碰得头破血流的。

　　这些依靠银行贷款的投资／投机性购房者，相对于自住性购房者来说，风险其实是更加巨大，一旦房价下跌到卖掉房子也都不足以抵偿银行贷款，就只能对银行“断供”。

　　如以深圳为例。据报道，截至3月末，深圳全市个人住房不良贷款余额为13.36亿元，比去年末增加了0.81亿元，不良率为0.58%，虽然比去年末只上升了0.04%，但是不少业内人士都认为：现在还不是问题全部暴露的时候。连续三个月不还贷款才算断供，所以第二季度末到第三季度初将会是房贷风险浮现的关键时刻。

　　房地产崩溃冲击波难以承受

　　随着国内CPI居高不下，货币紧缩，开发商建安、人工等成本的上升，我国房地产市场滑坡的趋势已经日益明显。人无远虑，必有近忧。房地产市场滑坡将给经济社会带来多大的冲击？对此，如果我们不提前分析清楚，并未雨绸缪地加以防范，到时我们很可能会落个措手不及的后果。

　　我们要预测房地产市场滑坡将给经济社会带来多大的冲击力，就必须先搞清楚当前我国房地产市场处于何种状态。这就好比我们想知道一块１吨重的石头从山上冲下来会有多大能量，我们必须得事先知道这块石头所处位置有多高，动能是由势能转化而来的，我们知道了石头所处的高度，也就大体知道了它冲下来时会有多大的能量。

　　判断房地产市场处于何种状态，一般来说，从房价入手最为简捷和准确，因为价格是市场最基本的信号。

　　一个经济理论能否用来说明某种社会现象，取决于这个理论的成立的限制条件和相关选择的机会成本和所需解释的现象所在的环境是否一致。

　　当房地产市场的房价波动主要遵循的是“房价收入比”的规律时，此时房地产市场中的住房主要是作为消费品存在的。因为住房作为消费品时，房价最终取决于消费者的收入，每个人作出消费决策时，一般讲，一定要与自己收入水平相称，这就是为购买某一种商品“愿意支付的金钱”往往存在“上限”的根本原因，住房自然也不能例外。

　　当房地产市场的房价波动主要遵循的是“房价房租比”的规律时，此时房地产市场中的住房主要是作为投资品存在的。住房作为投资品时，房价取决于房租的影子价格，即房价最终取决于未来房租的贴现。

　　当房地产市场的房价波动主要遵循的是博傻理论“追涨杀跌”的规律时，此时房地产市场中的住房主要是作为投机品存在的。住房作为投机品时，房价则主要取决于人们的心理预期了，此时住房是否值得购买取决于住房能否以高于取得成本卖出去。

　　当前，中国许多城市房地产市场的房价表现，根本无法用“房价收入比”理论来作解释，也没法用“房价房租比”理论来加以说明，而惟有用“追涨杀跌”的博傻理论才能解释得通。这说明在中国许多城市的房地产市场，投机力量已占据主导力量。

　　现在，许多金融界人士认为，只要房价跌幅不超过首付款比例，房价下跌对银行就不会构成威胁。这种静态分析房价下跌的思路是相当危险的。

　　在投机力量占主导力量的房地产市场，如果没有非常强有力的调控措施，房价一旦开始下跌是很难刹得住的，房价将会是螺旋下跌直至崩溃。

　　不涨则已、涨则疯狂，不跌则已、跌则崩溃，这是由投机性市场投机性资金的本质特性决定的。这也是香港房地产泡沫破灭后，房价从1999年最高峰开始持续下跌，6年来跌幅累计高达65%的根本原因。历史上这样的例子并不鲜见。

　　房地产市场崩溃最大的危害，就在于它的崩溃带给我国经济的冲击，并不象其他一般行业那样只是简单地造成该行业及关联行业企业大面积的亏损或者倒闭，进而影响到经济的增长或人员的就业，而是直接剑指我国经济的“心脏”金融。

　　为什么房地产市场的崩溃，会直接剑指我国经济的“心脏”金融？这关键在于商业银行普遍偏爱以房地产作为贷款的抵押物。

　　按国际惯例，银行在审查贷款条件和资格时，最重视的并非是抵押品，而是贷款人的收入、现金流、还款能力和信用度等条件，这就是通常所说的第一还款来源。美国房贷市场之所以要区分正常按揭和次级按揭，也从一个侧面说明了美国金融机构对贷款人信用的重视，相信贷款人的收入比抵押物更加可靠。

　　虽然我国众多银行也将第一还款来源列为贷款审查的首要条件，但在实际操作中，许多商业银行并没有真正重视对贷款人还款能力、信用程度的考察，他们最注重的还是抵押品、质押品与贷款额度是否相对称。在贷款办理中，一旦将风险关口的把守由贷前转到了贷后，对第二还款来源抵押品的重视超过对第一还款来源贷款人的重视，那么，此时的银行从本质意义上讲，也就成了“当铺”。

　　美国次按揭危机的爆发，说明了银行在设定房地产按揭时，忽视贷款人的收入和信用而侧重于考虑抵押物的价值并不十分可靠。不过，这种不可靠应该是在金融机构预料之中的，因为他们冒险的本意就在于赚取“风险贴水”。相比较而言，我国“当铺特色”的以房地产作为抵押物的贷款在既赚不到“风险贴水”，又存在着不可控制的双重系统风险的情况下，面临的潜在危机自然比美国次按揭危机更加严重。

　　据央行2008年一季度货币政策报告，到2008年3月底，全国商业银行本外币贷款余额为29.4万亿元。我没有查到以房地产作为抵押物的贷款所占贷款的比重究竟是多少，但我估计不会低于60%。另外，商业银行在发放房地产抵押贷款时，一般都是按照房地产的评估价格，乘以贷款价值比率(在我国一般是50％～80％)确定贷款额度，而不论是社会评估机构还是商业银行内审部门在评估房地产价格时，普遍采用的都是市场比较法，而市场比较法的最大缺陷是不能识别房地产泡沫。最可怕的是，对于这一点，不论是不动产估价界、金融界还是经济界，对此都没有足够清醒的认识，这就使得房地产抵押价值的高估风险根本无法控制。

　　不跌则已、跌则崩溃。超过60%的贷款又以房地产作为抵押物，而抵押物的高估风险根本无法控制，我们不难想象房地产市场滑坡将给我们的经济社会带来多大的冲击？

　　银根紧缩松动实属无奈之举

　　次贷危机发生后，美国虽然花费了九牛二虎之力进行救市，但效果并不明显。美国的经验教训告诉我们，房地产泡沫破灭之后再采取任何措施，一切都已迟了。由于受国际国内宏观经济因素的影响，现在中国式“次贷危机”已近在眼前，另外更为主要的是，以房地产作为主要抵押物的我国“当铺特色”信贷，很难抵御房地产市场崩溃的冲击，因此，尽管央行心中或许有一百个不愿意，但下半年银根紧缩政策还是不得不重新作出调整。