◎风语回应：我承认说法夸张了，我的确在炒楼

　　继上个月的“深圳千亿房贷断供”的惊人消息之后，深圳购房者断供状况再次引发全国关注。15日晚上，央视二套《经济半小时》播出调查节目，认为深圳房价下跌楼市缩水，导致“断供潮一触即发”。在宏观收紧价位理性回归的大背景下，深圳楼市是否已经陷入如此严重的局面？记者日前对于深圳的断供现象进行了调查，业内普遍认为，深圳楼市缩水已经是客观事实，断供现象也开始冒头，但尚属个别现象，“断供潮”的描述有言过其实之嫌。

　　“断供”者并未真断

　　在布吉某楼盘按揭一套房产的李小姐，是央视此次节目中“断供”的主要代表人物。但昨日记者与她联系得知，她最新一期的银行还款没有交纳。据她介绍，目前她向银行贷款40多万，而房子现在的市场价格却只有30多万元，已经成为“负资产”。

　　但实际上，李小姐的这种状况并非“断供”。记者向银行部门了解到，根据银行的规定客户1个月不还款属于“非正常”，而达到3个月以上不还款，才会被归为“不良贷款”，客户开始“断供”，银行采取发律师函、催收等行动。记者按照央视节目中的部分断供者进行联系发现，这些业主并没有承认自己目前已经属于“断供”。其中有些业主表示，由于已经成为负资产，如果楼市进一步缩水，有可能采取不还款的举动，但直到目前，还没有一位不还款的期限超过3个月。

　　该楼盘开发商向记者反馈说，根据从银行方面获得的资料，目前该楼盘尚没有一户出现断供。记者也联系了因为楼盘缩水幅度较大、“断供”嫌疑较大的半岛城邦，也得到了否定的答复，而从业内人士处记者了解到，还没有出现真正断供的迹象。

　　“断供潮”之说者无证据

　　在央视的节目中，深圳房地产经纪人风语表示，“现在深圳的断供现象正在快速蔓延”。前天记者就此联系风语，他表示这一结论是根据市场状况自己做出的判断。

　　对于风语所说的半岛城邦等小区业主断供、部分楼盘甚至数十业主集体断供的情况，记者向他索要联系方式，但最终只有寥寥一个，在记者的多次要求下昨天上午他又向朋友要来了两个业主的联系方式。但记者联系后发现，其中半岛城邦的业主陈先生不愿接受采访，而另外两人并没有真正断供。

　　深圳房地产民间评论员半求，此次在央视采访中以本名尹香武亮相，也同样表示深圳将出现断供潮，深圳将有30%的个贷成为烂账。就此记者联系半求，他也并没有提供断供者的联系方式及名单，而是表示自己是从朋友等其它方面了解到的情况。

　　对于传言较多的半岛城邦业主，业内人士表示前段时间确实出现过部分业主由于该楼盘缩水，集体与开发商协商的行动，并以“断供”作为其中的一个手段，要求开发商“返还差价”等。在半岛城邦小区业主的论坛上，要求“断供”来与开发商协商的声音开始虚弱，部分业主开始以房屋质量问题要求开发商退房。

　　另一方面令人关注的是，随着房价的理性回调，“救市论”开始甚嚣尘上，尤其是一些来自开发商以及炒房者的声音。而半求也在央视节目中发出了“如果金融不放松还要下跌”这样的声音。业内人士表示，开发商、炒房者正是前年和去年深圳楼市出现非理性狂飙中的既得利益者，现在市场回调中他们要“回吐”部分利益，因此声音最大。

　　深圳官方认可只有一例

　　6月26日，本报报道了深圳楼市出现“断供”个案，长期以来深圳流传的断供现象终于得到证实。根据一家银行向本报透露的资料显示，一男士于去年7-8月间楼市最高峰时，在泰华大厦买了一套50多平方米的二手房，时价约8000元/平方米，贷款7成。从今年1月份起连续3个月断供，到目前市价仅有5600元/平方米，已经成为负资产。该男子也明确表示已经供不起了，让银行收楼。

　　据了解，这是深圳银行界披露出来的首宗断供个案。尽管根据部分中介机构以及业内人士的判断，在南山、宝安等缩水严重的区域开始出现了部分楼盘断供情况，但都没有得到权威的银行部门证实认可。业内人士表示，对于断供的认定、断供的具体数据等，银行才是真正的了解者和判定者，而地产商、“权威人士”等外界的说法只能算是捕风捉影，不足为凭。但记者昨日向深圳多家银行求证，没有一家对此进行回应。

　　“深圳的断供个案虽然开始浮现出来，但绝对不止这一例。”深圳地产界一位资深人士向记者分析说，断供将会打击买房者以及地产商的信心，对市场产生相当大的冲击作用，此类资料属于银行的绝对机密，不可能向外界提供。而近年来银行系统也加强了对此类不良贷款的审查和控制，银监局也会定期对此进行检查，各家银行对此都相当慎重。

　　此外，对于众多的上市银行而言，随着各家公司的半年报即将公布，这段时间格外敏感，对于会影响到业绩和报表的断供案例，绝对是慎之又慎。

　　金融系统所受冲击有限

　　如果断供潮出现，首当其冲的是金融系统。但昨日根据深圳银行界的资料显示，到今年5月份深圳中资银行个人住房贷款余额不到2200亿元，不良率仅为0.67%.尽管总体房贷违约率略有上升，但没有出现大面积违约现象。

　　“目前所说的断供潮，和前不久的那篇《深圳银行断供过千亿》文章实质上都一样，都是过分夸大了风险。”深圳一家银行个贷部门的经理告诉记者，这种估算都是将潜在的不良贷款客户全都纳入“断供”的范围之内，实际上目前市场的局面还远远没有达到那么坏的程度。

　　而且，这种说法将“负资产”与“断供”直接挂钩，但目前有相当多的负资产客户都是购房自住，而市场萧条更多会对炒房者产生压力，而目前出现的首例断供者也证实是炒房客。

　　业内人士表示，对于普通市民而言，选择断供是“没有选择的选择”，毕竟断供不仅影响到信用，还要面临法律诉讼方面的风险。而且不同于香港等地方个人可以申请破产，目前国内对此并没有详细的规定，房产断供并不意味着债务的灭失，将来业主有钱还是要继续还款。

　　随着深圳楼市的变冷，楼盘开始缩水，深圳部分银行的确出现不良贷款上升的局面。

　　根据日前中国人民银行深圳市中心支行货币政策分析小组发布的《2007年深圳市金融运行报告》表示，负资产一词形容物业市场内，物业的市价低于原先用来购买物业的楼宇按揭，这种现象通常在物业价格普遍下跌后发生。

　　根据香港金融管理局的资料显示，香港负资产问题最严重的时期为2003年6月，当时共有约105697宗负资产按揭，占所有按揭的22%，涉及金额1650亿港元。

　　反观深圳的情况，根据央行抽样结果显示，截止至2007年9月末，深圳市住房贷款质量较高，98.5%的贷款处于正常状态，贷款风险指数较低。

　　但报告同时指出，2007年贷款购房户中多次置业比例较2006年增长接近14个百分点，投资比例较2006年增长5个百分点，尤其在2007年的4-7月份市场成交高峰期，房价不断创新高且投资者纷纷跟风入市，这段时期入市的购房者对价格下跌的承受力相对较差。从产生负资产的价格临界点来看，按7成贷款额计算，二手价格如果较市场高峰期下跌30%，银行负资产就会产生。因此，商业银行应对2007年4-7月发放的个人住房贷款密切注意。

　　银行业内人士指出，深圳银行界的抗风险能力已经比以往有了较大提高，对于目前的情况各家银行也作了充足的准备。而且根据银行界的理论来讲，只有楼市价格出现30%以上幅度的回调，银行才会有损失。

　　事件回放

　　7月14日晚，央视二套《经济半小时》栏目以“深圳楼市‘断供’风波”为题，对深圳断供现象进行了调查。在节目中，记者采访了英郡年华业主李小姐、半岛城邦陈先生等人，这些业主由于原来购买的房产大幅缩水，导致所欠的银行贷款超过了目前房子的市值，从而选择“断供”。在节目中深圳的地产评论人士风语、半求分析认为，深圳的断供现象正在快速蔓延，断供潮将会一触即发。对于目前深圳楼市的回调他们呼吁，放松此前针对楼市的金融政策，鼓吹“救市论”。

　　■个案调查

　　英郡年华1成首付成焦点

　　业主降幅太大欲断供维权

　　昨日上午，记者辗转联系到了处于“断供潮”核心的英郡年华业主徐先生。该业主表示，自己下个月断供，原因是房子价格跌幅过大，难以承受。“本来买房准备结婚，但现在房子价格急剧下降，感觉自己受骗了。”昨日上午，华强北某电子市场，准备下月断供的徐先生告诉记者。据徐先生介绍，已有6名买入英郡年华的业主选择断供。

　　今年2月27日，徐先生以12300元/平方米的价格买了位于深圳布吉的英郡年华的二期的一套房子。据徐先生介绍，该套房面积为63.3平方米，买入时同时赠送60平方米。“当时的价格接近80万，首付两成大约15万元。”由于徐先生选择的是20年按揭，每个月大概要付5000元的月供。

　　“现在低层的价格是6880元/平方米，跌得太厉害了。”徐先生表示，如果按照现在的价格来算，所买房子的价格只有43万左右，损失了30多万。

　　“当时买的都是毛坯房，而现在则是精装修。”徐先生愤愤不平，“要不是因为要结婚早就断，但我仍会选择下个月断供，先断两个月再说。”据徐先生介绍，已经选择断供的6名业主的房子都是用来自住的，没有一个用来炒楼，之所以选择断供，都是由于房价跌幅太大，承受不了这个压力。

　　“我们都是普通的自住客，我们希望开发商能够重视我们的问题。”记者希望能够联系到另外6名业主，但徐先生表示，另外6名业主不会接受采访，不方便透露联系方式。

　　开发商均价9000元/平方米左右

　　昨日上午，负责开发英郡年华的深圳东部开发集团有限公司相关部门对此事做出回应。该公司房产开发部曹经理表示，英郡年华的房子整体均价仍在9000元/平方米左右，没出现大幅降价，也没有从银行方面了解到断供现象。

　　“此前被媒体广泛炒作的6880元/平方米只是一个促销价，整个楼盘只有一套。”曹经理说，“只有部分户型有送装修，大部分没有。”据曹经理介绍，该楼盘目前的均价在9000元/平方米左右，和附近片区的房价基本持平。曹经理表示，只所以打出“6880元/平方米起”这个价格主要是为了促销，房价的跌幅远没到这种程度。

　　曹经理表示，房价下跌是市场行为，而且从目前市场的情况来看，普遍都在下降，公司开发楼盘的降价在合理范围之内。“之前价格在1万多一平方米的房子都有很大的赠送面积。”曹经理补充说，“没有出现断供，至少我们没有从银行方面反馈到断供的信息。”

　　核心问题 购房合同玩“猫腻”首付1成　　在央视的节目中，英郡年华成为深圳断供最明显的代表。但记者调查发现，当初买房时有业主首付只有1成。在楼盘缩水的情况下，业主选择断供，这在很大程度上也降低了成本。

　　选择断供，显然是英郡年华业主们经过深思熟虑后的举动。

　　深天成律师事务所律师郑绪华表示，英郡年华的“断供”事件之前，部分业主曾向其进行过法律咨询，但他建议的“断供”并非一般意义上的中断缴纳银行贷款。他说，英郡年华的业主在与开发商签订房屋买卖合同时，虽然合同上规定需缴纳首付2成，但实际上开发商向业主承诺，业主只需缴纳首付1成，另外1成由开发商垫付，并提供2成首付的收据，方便业主向银行贷款。

　　记者向英郡年华其中一名业主确认，首付有的人付的是两成，也有的人付的是1成。

　　而央视所采访的李小姐亦曾表示，销售当时为了卖房子开发商出钱垫付了1成首付。

　　郑绪华说在这种情况下，业主与开发商所签订的合同存在欺骗成分，实际上是无效的。在与开发商所签订的合同无效的情况下，业主如果想尽可能降低损失，应该先与开发商解除合同，退房并取回已经缴纳的首付和房贷款，再用于清还银行方面的剩余房贷。但他强调，这种“断供”只能发生在与开发商的合同无效的情况下，如果房屋买卖合同有效，则业主无权提出无理的解除合同要求。

　　这种“首付1成”的说法在开发商处也得到证实，但曹经理表示这是以前促销的手段，入伙前一个月要付给开发商，而且已经于4、5月份停止了。

　　■各方影响

　　银行断供高峰可能年底显现

　　房价下跌并非断供主因

　　这次断供的冲击对于深圳银行业来说首当其冲，而且还波及整个金融秩序的稳定。深圳的房贷市场是否已经箭拔弩张？

　　深圳某外资银行的高管张先生告诉记者，如果大面积断供，就像美国次贷危机，但是国内两个原因决定不可能大面积断供：其一是个人信用记录体系已经建立起来。目前深圳各家银行网点都打出横幅“珍惜信用记录”。张先生说，央视节目里的李小姐说了一句话“大不了回家”，其实很少有人这样做，除非她以后选择隐居，否则还是要负法律责任。

　　“阴影还是有的，但是具体数据没有一个人说得准。我们不排除越来越多人断供，但断供不是主要因为房价下跌，而是因为收入下降等问题。”张先生进一步说，其实深圳不良贷款都控制很低，相比来说对公贷款来说，个贷不良率其实很不错。

　　在采访中多家银行普遍认为，二手楼交易自住为主，风险都不大。中信银行深圳分行的一位老总告诉记者，“有些楼盘炒家多，会出现系统性的断供。如果自住的话，断供问题并不大。”

　　另一家商业银行深圳分行的行长表示，“我们总行给深圳分行下达的房贷不良率目标是不能超过0.6%，实际上我们目前控制在0.4%，这里面还包括了10年前的一些坏账在里面，所以没想像中这么严重。”

　　深圳大学国际金融研究所所长国世平认为，断供不会太严重，最近传言的数据有些夸大。“买房子承受能力比较大，我认为深圳断供高峰是在今年底或者明年初，毕竟从去年起跌到现在只有半年多，所以离到房价下调的低谷还有一段时间。买房子的人都希望房产能够挺过寒冬，一旦他们觉得短期内没法挺过去，那么断供就风险比较高。很多地产商故意造出来的让各级政府救世的言论，我觉得是不对的。其实银行也有预防措施。”

　　“内地对断供处理方式太死板，没有经验，一断供就拍卖。”一位银行人士告诉记者，香港比较灵活，可以把贷款延长10年，或者把利息填补，类似做了债务的重组，内地则是把资产直接卖掉了。该人士认为，深圳应该认真研究香港在1998年时候所处理的经验。

　　房贷萎靡转战车贷市场

　　对于近日有传言指深发展等开始收紧贷款银根，中信银行深圳分行营业部的一位高管刘女士介绍说，现在一手楼的贷款还是正常，没有宽松的迹象，而二手楼贷款则很少。对于银行的措施，她表示，银行对二手楼贷款非常谨慎，更加严格，毕竟风险第一责任人是银行。对于有炒房嫌疑者也从来不贷。

　　一家商业银行深圳分行行长表示，由于国家调控政策实施以及一年以来的货币从紧政策，对深圳、上海等一线城市的调控影响力还是非常大的。他说，在他们行，其他内地城市今年都超额完成了房贷任务，但在深圳因为房子交易量上不去，房贷相反出现了负增长，目前房贷量只有去年的1/3.

　　由于楼市低迷，房贷数量也大幅萎缩，为完成个贷任务，不少银行开始将今年的重点转向车贷、中小企业贷款等。今年4月份，中国银行汽车贷款中心开业并推出直客式车贷，这也是深圳首家专业汽车贷款中心。而深圳发展银行也将在今年年底左右推出直客式车贷。

　　开发商救市多争论断供不可取

　　房地产市场持续萧条，“救市论”还没平息，“断供潮”便起，到底地产商们面临着怎么样的窘境，他们又如何选择呢？“喊得最凶的无疑就是一些中小房地产商，对一些大型的开发商来说影响不大。”一大型房产开发集团的运营总监赵先生说，“毫无疑问房产市场面临着新的洗牌。”据介绍，部分开发商已经出现资金链条紧张现象，并选择通过降价进行盘活市场。

　　文广房地产开发有限公司的谷经理表示，从开发商自身的环节来看，开发商的姿态颇能说明问题。该项目经理介绍，整个市场的情况并不乐观，但也不必过于恐慌。“一般来说，一个楼盘只要卖出30%，而福田一些地段的则只要卖出20%，就基本安全了。”

　　接受采访的数家开发商表示，确实有一些开发商出现资金吃紧利用降价缓解压力的情况，但对“救市论”看法则针锋相对。

　　文广房地产开发有限公司的谷经理认为，“救市论”是根据整个宏观经济发展的状况来说的，从整个房价来说跌得太厉害了，需要救市。“现在的经济，还有奥运来支撑，但奥运会后，就很难去说了。如果房价一直跌下去，势必会影响到一些相关的产业和社会稳定。”谷经理说。“价格下调，楼市趋于平稳，这个调节是必要的。”上述运营总监赵先生表示，国家能够做的也就是调息和廉租房，就目前来看，这两个方面的作用，其实都很有限，市场最终要靠自己回归理性，寄托救市的做法不太可取。

　　中行：烂账率在正常范围内

　　风语接受本报记者采访承认他也在炒房，提出“断供潮”只是预警

　　“深圳的断供情况正在蔓延”、“深圳将出现断供潮”……在央视节目中，半求、风语发出了这样的“惊人之语”。他们做出这些判断的依据何在？出于什么目的？对于外界普遍的质疑，记者分别联系了这两位人士，让他们对此进行了一一回应。尽管部分业主表示要采取断供行动，但对于断供将要承担何种法律责任等，多数人对此并不清楚，记者也特地采访了法律界人士，进行了相关解答。

　　风语回应

　　我承认说法夸张了，我的确在炒楼

　　1.都是什么人？断供者多数是炒楼者

　　深港八财：虽然你说有很多断供者，但你能够提供的名单却非常少，为什么？

　　风语：因为有很多人不愿意接受采访。我有十几个已经断供的朋友愿意跟我聊，说一些情况，但不愿意出来。

　　深港八财：为什么？

　　风语：因为他们都是炒楼的。包括半岛城邦的陈先生。

　　深港八财：做出结论需要一定的“数据库”，你所知的断供群体究竟有多少？

　　风语：朋友、朋友的朋友，我认识很多这样的人，我也有自己的交流群，但肯出来说的不多。

　　2.“断供潮”依据是什么？银行与发展商最清楚

　　深港八财：即使你认识很多人，但要来支持你所说的“断供潮”应该远远不够吧？

　　风语：我是推算出来的。我承认我的说法实际上是不科学的。深圳到底有多少断供的，只有银行自己知道。

　　深港八财：你的推算有根据吗？

　　风语：深圳已经有不少楼盘开始出现集体断供的了。比如说奥城，现在只卖了100多套，可是就已经有20来套断供了。

　　深港八财：这个数据你敢担责任吗？

　　风语：这个我敢说，因为我也是从各个方面了解到的信息。行内都知道。

　　深港八财：我看到网上很多人都说你把外延扩大了，把很多潜在的断供者都算了进来。

　　风语：我承认扩大了。实际上很多人都在犹豫，准备要断，还没有开始断。

　　深港八财：而且你把“负资产”和“断供”的群体混为一谈。

　　风语：对于到底多少断供的，我也不清楚。但是目前深圳的负资产已经非常恐怖了。

　　3. “断供潮”说法准确吗？这么说只是提个预警

　　深港八财：上个月有篇很轰动的文章，说深圳银行断供过千亿，也是出自你的手笔。但后来被银行否认了。

　　风语：我承认那篇文章是有夸张，计算方法不科学。

　　深港八财：哪里不科学？

　　风语：我做统计不知道全市的数量有多少，而是根据蛇口一个区来计算整个深圳的比例。实际上蛇口是这次楼市调整的“重灾区”，拿这个来进行放大，就会把问题扩大很多倍。

　　深港八财：既然知道不科学，为什么还要这么说？

　　风语：断供的问题肯定存在，不可能像银行说的那么少，而且有潜在的恶化可能。我这么说，是想提醒政府，有所预警。

　　4.鼓吹是为自己打算？持续下去楼市情况危急

　　深港八财：有人说你想语出惊人，从而出名？

　　风语：我根本不想出名。

　　深港八财：那你出于什么动机呢？我听人说，你不仅仅是房地产评论员，自己也在炒房？

　　风语：我承认，我也在炒。

　　深港八财：那你的房产也出现缩水了吧，有没有负资产？

　　风语：我现在有些房子的确已经是负资产了。

　　深港八财：听说你在半岛城邦就有房子，是不是那一栋？

　　风语：这个就不要说了吧。

　　深港八财：对于有些上市公司老总对于炒股有限制，像你这样又在炒深圳的楼，又在写深圳楼市的评论稿子，怕不怕有人说你有私心、有自己的目的？

　　风语：对这方面，没有谁不允许我这样做啊。

　　深港八财：鼓吹松动金融，是不是也在为你的楼盘打算？

　　风语：我所说的，是我自己的真实看法。目前调控根本没有放松的迹象，如果真的这样延续下去，可能楼价会下降20%.

　　深港八财：那你认为现在深圳楼市回调到位了吗？

　　风语：现在很多人不买房，实际上不是需求的问题，而是在观望，怕楼价还会下降。目前深圳市场的价格，想买房的人还是能够承受得起的。

　　半求回应

　　如不救市，楼市将处于危机状态

　　我当时说得比较保守，实际应该有0.58%，从去年年末到现在的坏账率，相当于去年一年的坏账率，房贷坏账已暴增150%，这次央视采访是我首次提出预警信号，如果不救市，楼市将处于危机状态。

　　我说的救市，是讲的要在宏观调控取得成效的情况下，恢复正常的房地产运行条件。现在的运行条件是不正常的，因为是在房价过高条件下制定的，比如极度从紧的金融条件、过度严格的交易条件以及贷款成数等等。

　　我认为目前首先要解决的是要放松金融政策，所谓金融政策要放松，是说金融政策要常态化运作。现在的金融政策是去年房价大涨时候采取的严格手段，在目前的市场上，应该做调整，不然断供肯定会不断增加。目前我了解到深圳有不少楼盘出现了断供，一些品牌企业的楼盘也出现了断供情况。

　　中行回应

　　半求数据失实，并未出现断供潮

　　在央视节目中，对于深圳银行部门只有一家银行，半求表示“中国银行深圳分行的数据显示，个贷烂账率大概是0.5%，而去年只有0.2%，翻了一倍还多”。对此昨日记者联系了中国银行深圳分行，相关负责人表示，半求所说的数据有些失实，根本没有那么严重。昨日中国银行深圳分行也进行了紧急调查，发现目前的不良率与深圳同业水平一致，只是比年初略为增长了一些。相关负责人表示，半求的这种说法是不负责任的，对他们银行也很不公平。

　　经过调查后中国银行深圳分行表示，目前并没有出现大规模的断供潮。业内人士向记者分析说，去年中国银行的个贷业务只有200多亿，在深圳排名位于工商银行、建设银行、招商银行之后，而到今年4月已经达到了400亿，冲到了第一名，因此不良贷款率有所上升也是很正常。但是相比目前国际的衡量标准，中行深圳分行的不良率还是在十分正常的范围内。

　　■律师说法

　　不还银行钱后果很严重

　　郑绪华，深天成律师事务所律师

　　对于近段时间的“断供潮”，已经有不少业主咨询过其法律意见。如果业主选择断供，不仅前期的首付、已付的房贷将会“打水漂”，且业主的银行信用会受损，更有可能的是，如果银行拍卖业主房产所得无法抵冲剩余房贷，银行将继续追讨余款。一方面前期所缴纳的首付、已付的房贷，已经不可能收回，而房产亦被银行收走，即业主付出一大笔钱，但房子却不再是自己的，另一方面，中断缴纳月供，银行会将业主列入银行的“黑名单”，业主以后再想跟银行发生信贷关系会有困难。但事情并未因此而完结。如果银行拍卖业主抵押的房产，所得拍卖款如果比业主剩余的房贷少，银行将继续向业主追讨差价部分，甚至会向法院申请收缴业主的其他财产，如其他房产、车子等，直至还清所有房贷。

　　如果业主意在以“断供”要挟开发商，则要分清业主、开发商与银行之间的关系。对于业主来说，如果把对开发商的不满演变为与银行方面的纠纷，既损害了银行利益，同时也损害了业主自身的利益，但对开发商影响不大。