▲活动时间：2008年7月20日上午9：30-12：00

　　▲活动地点：北京钓鱼台国宾馆

　　▲活动主题：2008中国房地产创新大会

　　暨第二届中国房地产产品主义论坛

　　▲以下是焦点房地产网对此次活动进行的现场直播报道！

　　【主持人】：尊敬的各位来宾，女士们、先生们，大家早上好，欢迎大家参加2008首届中国房地产创新大会暨第二届中国房地产产品主义论坛，首先我介绍一下今天出席会议的嘉宾：

　　住房和城乡建设部政策研究中心主任陈淮先生

　　国家外专局规划建筑顾问、原美国纽约规划局局长、美国龙安集团行政总裁、全国房地产设计联盟CEO饶及任先生

　　建设部科技发展促进中心和建设部建筑节能中心赵华女士

　　商业地产中国行专家委员会主任董利先生

　　高力国际投资部董事黄卓伟(黄卓伟博客,黄卓伟新闻,黄卓伟说吧)先生

　　第一太平戴维斯写字楼部高级项目经理石颖女士

　　用友房地产事业部总经理蒋骏先生

　　首先我们有请住房和城乡建设部政策研究中心主任陈淮先生发言。

住房和城乡建设部政策研究中心主任 陈淮

　　【陈淮】：大家早上好，我们不要乱说房价涨跌，我们只要把去年十月份之前任何一个月，网上的股评家，他们发表的言论，十大金股，什么什么股票联合起来，在前百位、前十位的股票，只跌了一半已经是预测的很准很准了。能够不跌2/3已经是不错的。由此可见，这种短期预测意义不大，跌到地板还有地下室，下面还有地狱，低于还有18层，我们下面要说的是我们中国房地产业发展的前景，这个前景说起来大概我们明天天亮之前能说完就不错了，我们简说几个要点，一个是大家所熟知的中国城市化进程，这个进程会不会因为宏观调控而终止，因为通货膨胀而停止呢？我想是不会的，因为我们的社会，我们的国家处在一个重大的历史转折时期，我们以乡下的农业文明转化到立足于工业化、城市化、市场化和国际化的民族的社会经济体系。

　　几千年，一直到建国之后的几十年，我们都坚信让人听起来好象不会有错的真理，种的地多，打的粮食就越多，这个还会有错吗，大家唱没唱过《夫妻双双把家还》这个歌描述了中国民间的故事，老百姓对理想社会的向往，什么样呢，就是浪漫的，和仙女谈恋爱，娶一个现在仙女做老婆，比超女强多了，后面就有故事了，你挑水来我种田，仙女种田了，粮食也不够吃，全国打的粮食，100个人，只够80个人吃的，该谁吃啊，就有动乱了。

　　我们一直到建国之后，还坚信这么一个不破的真理，所以我们说以粮为纲，农业学大寨，知识青年到农村去，工人也要学农，解放军也要学农，知识分子也要学农，年轻人可能不知道这个话谁说的，这是毛主席说的，数千万知识分子都到农村去了，我们打的粮食够吃了吗，不够，够吃了就不会有安徽小岗村农民包产到户的壮举。

　　中国今年遇到了一个困难，是通货膨胀，这个是粮食价格上涨推动的，中国缺粮食吗，不缺，去年我们的总产量是5亿多吨，我们简单说4.6亿吨粮食就够我们吃了。也就是说我们在过去几年粮食明显过剩。粮价上涨不是中国人的事儿，不是我们的货币泛滥的原因，那是国际粮价暴涨，是因为石油价格暴涨引起的。

　　我们想说明的问题是，中国已经不靠人多种地来多打粮食了，我们正在面对的一个数亿农村劳动力和农村人口向城镇迁徙的过程，现在已经有1.4亿农村劳动力到城镇来了，中国打的粮食还吃不了，这叫做城市化，这就是我们讨论的房地产业发展的最根本的支撑和物质基础。

　　我们在1980年，中国的城镇人口是1.9亿，2007年中国城镇人口5.9亿人，增长了200%还多，到2020年，有把握的说中国的城镇人口将达到8亿到8.5亿，那时候中国预计有15.6亿人，这样的厉声进程展现给我们，说明我们房地产业面对的并不是发达国家的简单的建筑房，我们建设的是城市的东西，从今天开始北京实行单双号限制，我们要迎接奥运会的伟大盛举，奥运会并不仅仅是一个体育省会，是以一个具体的形式展现北京的文化建设和城市建设的历史节点。

　　只有这一条还不能说明中国房地产业长期战略发展的前景有多大，南美模式，墨西哥城，菲律宾的马尼拉都有农民进入城镇导致了贫民窟、污染、暴力。我们还有一个重要的支撑，要知道在那个年代，在我们改革开放的初期，中国的劳动人民，中国城市居民，几乎所有人都是无产阶级，包括我们在座的年轻人上小学的时候老师讲过要树立无产阶级思想，争当无产阶级接班人，我们现在不打算让老百姓当无产阶级，这是我们房地产业发展的最重要的社会政治取向和价值观念的革命。

　　老百姓为什么讨论买不起房子的问题，我们已经走出了有房子住的问题，还有遗留的问题，如果不存在问题就不会出现国务院的24号文件，一个星期前三部委进一步明确县级以上的城市在今年末做到廉租房困难群体应保尽保的问题。现在进入到让更多的人有自己房的阶段，这才有了我们需要讨论的房地产市场和房地产业。

　　这有什么区别呢，中国的老百姓终于走到这么一个阶段，社会价值取向走到这样一个阶段，有产不是罪恶，是善，是值得鼓励和保护的取向。

　　我们不是让大多数老百姓继续当无产者，而是让大多数的老百姓成为有产者，这样社会叫做全面的小康社会，我们可以查阅2002年中国当然十六次全国代表大会的文件，上面说家庭财产普遍增加，人民生活富足，这个阶段的任务我们基本完成了，今后还要提高人民的收入，不仅提高收入，还要让老百姓有产。

　　如果2002年十六大报告还不够明确，2007年十七大报告又说了我们要创造条件让更多的人拥有财产性收入。当我们认为有产不是阶级敌人，不需要实行专政，而是要鼓励和保护这种取向的时候，我们的房地产业发展才有了坚实的社会制度基础。

　　刚才说给大家一点点信心，是不是有这两条房地产就只涨不跌了，没有一个市场是匀速运动的，总是要上下波动的。

　　第二个问题我想说说，我们今年遇到了短期内经济运行的困难，包括物价上涨，国际因素不确定大增，包括次级债对我们的影响，包括我们在决策中要不断的修正自己的目标。去年我们说的两防，发展到半年为止的时候，我们发现偏快转向过热好象不是很重要的，我们要防止经济增长速度过快下滑，这些我们没有办法一一解析，时间短。

　　前天我到成都去，他们说成都受到地震的影响，这个城市还有多大的希望，我给大家一点信心，大家听说没有听说过，《巴黎圣母院》世界名著，也是巴黎最引人注目的景点，巴黎圣母院花了130年才建成，我们不管去没去过巴黎都至少听说过，谁知道这个历史建筑两个钟楼为什么没有塔尖？因为在建设过程中遭遇地震了，塔尖还没有修好就掉下来了， 当时的巴黎人说既然上帝不喜欢有一个尖就不按了，巴黎遭受过地震，到现在是衰落的城市吗，仍然是世界排位第一的旅游城市和文化名城。

　　1995年日本遭受了阪神大地震，在八十年代的时候我在日本生活了两年，日本的导师跟我说，日本人不怕地震，我很奇怪，日本的地震，地铁里面停了，没有人站起来跑，他说我们的房子非常好，遇到地震是不会倒的，95年阪神大地震倒的一塌糊涂，我给导师打电话，你说不会倒，怎么倒的一塌糊涂，他说我们过去研究的是上下震，这次是左右震。但是现在日本大阪仍然是日本的经济城市，并没有衰败。

　　1974年，洛杉矶大地震，别看高架桥倒塌，对洛杉矶是致命的，洛杉矶是一个动态城市，巴黎是一个静态城市，所有的交通路线依附于地表建筑，不能移动它，不能拆除，而洛杉矶是一个以纵横交错，上下重叠的高架路为重要的城市，建房子也要插空，所以洛杉矶没有一条像样的大街，这个地震了不得了，毁掉了一切，但是至今洛杉矶衰败了吗，还是世界最大的城市之一，好莱坞和迪斯尼乐园依然很发达。

　　1904年美国旧金山大地震，几乎摧毁了旧金山市的一半，当时旧金山市长平了大街两边的主要建筑，才使地震引起的火灾被止住，保住了半个城市，以后全世界的城市规划都走那里，感觉这个并不是什么科学发展观，是大城市必要的，规划城市不能一味的排斥大马路。至今旧金山还是美国西海岸最重要的城市，大家知道，美国高科技IT产业的心脏所在。

　　世界还没有一个城市是因为遭遇了地震和类似的灾害而衰退的，城市的衰退演进规律有底特律汽车之城等等都不是旅游者心目中去的地方了，以大工业文明的时代，作为城市骄傲的时代已经过去了，这是另外的原因。

　　大家说银行和开发商谁先死的问题，这个问题也值得讨论，也不值得讨论，市场经济竞争发展过程中，遇到风险是正常的，没有风险是不正常的，我们不好意思的说，五万多家开发商中，必有很大一批死掉，死掉了以后，中国的房地产业就会衰败呢，中国的房地产业会更加兴旺的发展，生物学家告诉我们，亿万年来大灰狼追着羊群跑，从小老师就告诉你们大灰狼是恶的代表，小绵羊是善的代表，但是科学告诉我们，如果没有大灰狼来追逐羊群，淘汰其中的个体，这个种族早就灭亡了。

　　中国80年代才家电这个词，三十年前要娶一个漂亮的姑娘你要有自行车、手表，现在你要有房，有车，还得跟爹妈说好了，别叫我进你家门就还房贷。

　　中国90年代初涌现了很多的家电的名牌企业，大家都在报上写帖子，写文章，批评彩电业、冰箱业重复建设，政府要管，政府出台政策了，要定点生产。当时有轻工业部，电子工业部，还有兵器工业部，当时我们生产彩电的家电企业都是军转民而来的，很不幸，到今天中国一看已经成为了世界一流的家电大国，当时由政府挑选上清华大学的儿子，什么也不是，基本死光了，政府定点的企业长虹活到现在是仅存的，什么百花，水仙等等企业，像水仙这样的洗衣机企业居然在A股和B股两个市场上市，但是他也是第一个被退出的企业。

　　政府的优选能力不是开玩笑的，政府的优化选择能力像父母一样，父母对孩子的优化选择能力尚且很可怀疑，政府也一样，当初来户口都没有的孩子，现在成为了世界级的大企业，无论是白色家电还是黑色家电，有一样算一样，冰箱、彩电、洗衣机、电风扇等等，中国的产量当之无愧，世界第一，他死了没有关系，死一批整体素质就提高了，你的任务是想办法活下来，不是你死就可以了。

　　我们刚才说，01年的时候，如果大家上网查，01年我们媒体主流舆论就是声音一片，中国的彩电业当时有4700万台生产能力，市场预测最多可以卖掉2000万台，大打价格战，中国彩电业要全军覆没，天天讨论怎么突围的问题，大家知道2007年中国彩电业生产了多少台吗，生产了8400万台的量，也都卖掉了，中国的彩电业由于价格大战死了一批是全军覆没了吗，中国现在成为世界第一大彩电大国。

　　以至于中央出台了一个政策，彩电下乡，鼓励农民民彩电，政府补贴26%，这就叫辩证法，市场经济不经过几个死去活来的过程，不经过一段的优化选择过程，是锻炼不出具有国际竞争力，能够满足国家产业政策，老百姓消费结构升级，中国资源约束这些重大条件的好企业的。

　　你要想活下来，要把自己变成有品牌的，敢创新的，能办成事的企业，你就有机会了，以上仅供参考，谢谢大家。

　　【主持人】：感谢陈淮博士的幽默风趣的演讲，陈淮博士是中国少有的房地产经济学家，他有很多的著作，在房地产研究方面，在中国目前也是最高的顶点之一，陈淮博士谈到无产到有产，到市场化的过程，也是中国改革开放的历程，我们说今天的多事的2008年，有政策的原因，也有外围的因素，陈淮博士谈到进化，从家电到房地产，只要有创新的理念或者行为，或者有进化的行动，才有在市场经济中立于不败之地的基础。

　　去年我听到一个博士说过一个观点，在两个人遇到老虎，其中一个人穿鞋，另一个人说你能跑过老虎吗，另一个人说我跑过你就可以了，这个话也是说给我们开发商，我们在众多的人群中能不能创新，产品的创新占有很大的比重，下面有请第二位嘉宾，国家外专局、规划建筑顾问、原美国纽约规划局长、美国龙安集团行政总裁、全国设计联盟CEO饶及人(饶及人博客,饶及人新闻,饶及人说吧)教授，大家有请，饶教授大家知道，他是美籍华人，长的还是很像中国人，应该说在美国作为设计、作为规划的领导是比较高层的，他这里有很多的介绍，是我们中国很多学校的专职教授，也是中国人才交流协会建筑规划委员会的专家，1988年被美国建筑协会评为少数杰出的少数民族建筑师，得到了朱总理的接见，鼓励他培养中国的规划官员，总之，饶先生是获奖无数，设计无数，一个对中国非常了解的外国专家，有请！

美国龙安集团行政总裁、 全国房地产设计联盟CEO 饶及人

　　【饶及人】：各位早上好！跟陈淮先生演讲，可以注意到他的特色，第一他非常的讲究时间，准时开始、准时离场，另外他的单口相声和内容非常的丰富，精采，发人深省，在中国我们要特别研究的是政策的制订，否则的话，没有把握抓到中国的脉搏，下一个报告可能味道不太一样，看一下我们这些外边的人怎么看待中国房地产创新的问题，我今天的报告是大会的主题，中国的房地产创新。

　　目前的房地产是危机、转机还是充满了商机，我首先介绍一下数据，目前中国房地产的现状，我们房地产的产品和差别是什么样，还有目前的应对政策还有中国房地产的前途在哪里，以上的问题我也是个人的看法，仅供参考。

　　中国人说外来的和尚会念经，不一定是这样的，应该是一个人的生长环境和背景绝对了他的看法，文化决定观念，观念决定思维，思维决定行为，行为决定成败，我们每个人的想法都是因为五个板块造成的，一个是家庭板块，还有教育板块、经验板块以及目前的信息板块，还有我们的交友板块。媒体为什么很重要，网络信息时代，媒体不但是可以报道真相，很重要的也是监督，有的时候还有主导。

　　在中国目前，包括我们的胡总书记都会上网看看有关的报道，今天房龙地产的结果就是为什么吸收那么多的同行媒体朋友，一方面媒体是现在不可或缺的。跟媒体做报告非常的不容易，他们会经常重播您的话，看看讲的对不对。

　　现在我们最关心的，2008年北京能够迎来后奥运的兴隆，房地产在奥运之后会不会带来景气的现象，我的答案是，由于盲目跟买，羊群效应已经没有了，持币观望的人太了，我个人的看法是除非中国政府支持房地产开发商，除非你的产品能够创新，否则赚钱的机会就没有了，今年的金九银十已经不在了。

　　我们要知道中国的字也很有意思，房地产业是房加地加产业，是房地产业，我提出一个百年筑屋千年城，一个房子不是给一代人住的，城市也一样，房子的品质的好坏，好的设计，好的工匠，好的材料，好的维护才可以被称为资产，才可以用来传世，而不只是遮风避雨的窝，地也是有区域的差别，同时地块有使用上的不同，而且产业也不是说今天打压明天就让它亡，这就是房地产业。

　　中国的字有时候拆开看很有道理，我们没有一个人否定，包括刚开始的时候我讲房地产拉动支柱产业的时候，很多的领导还不明白，它的拉动系数在房地产领域是非常重要的，我们的拉动系数在中国是一块钱产生二块八的利益，房地产的投资在制造业、运输、服务、金融保险、技术服务等等全部都有非常精准的数据，这些数据都是国家统计局统计出来的。

　　2007年房地产的浮华带来2008年房地产的沉思和2009年的健康发展。很多人忘了经济是有起伏的，花无白日好，人无千日红，没有打过鬼哪里是英雄，房地产开发是分工非常细，烦琐的行业，有开发商、营建商、包工商、木工、水工、电工、物业管理，这些人员都是有自己的分工。

　　2008年老天爷给中国的房地产一个大启示，888，相乘就是512了，所以5.12的启示要让大家记住一辈子，一般导致房价下降的原因有产业转移、环境污染，经济箫条、土地政策放松，政府干预房价，遭遇全球的危机，在这个六个条件造成房地产下降的原因，我们中国目前有几个？为什么我常常珠江三角洲的房地产，因为房地产转移会变成最大的伤害，房价降是有理可寻的，中国可以利用土地政府对市场干预，但是碰到全球危机的时候也没有办法。

　　很多人忘记了我们中国是社会主义国家，或者是带有中国特色的社会主义国家，中国不是资本主义国家，很多开发商忘记这一点，目前虽然中央政府 接受了房地产双轨制度，但是往往计划经济的地位高于市场经济，花了很多的时间，中央政府接受双轨制度是没有错的，但是别忘了，中国是无产阶级革命斗地主非常流行的，过去的房地产暴利太过分了，我们讲暴利，过分的暴利，美国的暴利行业会有立法。造成中国的老百姓我仇富的心态很重，另外房地产在中国，因为国有土地的政策，只有官商勾结才可以把土价抬起，所以老百姓就怨恨，加上行业里面的一些人公共形象很差。

　　中国本来就是一个社会主义国家，为什么让少数人占有那么大多数人的利益，所以中央政策是决定地方经济，和全世界是不一样的，这部分东西，我们的房地产业从业人员和媒体人员都要有理解。

　　我们研究中国领导人的思考和时政方针，就像我们要知道建设部的政策，就要知道陈主任刚才说的对政策的报告，住房、就业、就医、就学、安全环境是胡总书记强调的最重要的十字。

　　我们的总理也很关注住房，任何的企业取舍方向是不一样的。我在年底的时候有一个推测，中国房地产商暴利的时代已经结束了，08年中央不用再出台政策打压房地产了，羊群效应已经没有了，就是盲目自跟从，另外一个中央将推出廉租房、限价房，房地产商的资金链肯定会出现问题，08年房地产商日子不好过，今天7月中旬，回头看这些推测，目前还都成立，而且我想今年不会办理偏离这些推测，2008年中国开发商不是都赔钱的，是有人赚钱，有人少赚，目前的房地产商是政府不管了，朋友不管了，政府打压房地产，缩紧银根，房地产商的日子不好过，包括对美元的斗争，办奥运，地震，中央政府管不了这些事情，朋友不够，银行没有办法借钱给他们了，买的人少了，现在还没有退潮的风波，都不奇怪，目前的油价高升，美国的经济箫条，外国对中国的信心在下降，目前我觉得在今年下半年，国内上市公司的房地产都很困难。

　　目前所有的外国报纸都用SLUMP形容中国房地产，谁进去谁就一脚臭着出来。加上中国目前为了打压房价，股民被套，房市和股市互存中断，造成了房地产的问题，但是中国不是市场经济，中国是政治经济，政策带领经济，而且中国政府过去穷怕了，庞大的外汇储备还没有用，我们作为外来和尚很了解这个东西，中国政府为什么外汇不敢用，就像你穷怕了，存钱才有安全感，现在为什么很多外国人说中国外国有那么多的外汇不敢用，我说中国人的特色就是穷怕了，很怕把这个钱用光了就没有钱来用了。

　　过去十年来，中国的房地产供求关系不一样，供小于求，只要盖出来就卖出去，既然盖出来就卖出去，为什么要创新，他们以短期利润为主，销售和经营管理是他们没有想过做的，绝大多数的开发商并没有想过创新，所以房地产创新很可惜，但是也是很幸运，是一个新名词，所以我们今天肖勇(肖勇博客,肖勇新闻,肖勇说吧)先生能够把房地产创新推出来，我觉得是非常的及时。

　　我们可以看一些数据，英国有一个话将，数据是不会骗人的，我们用07年到08年的数据比较，08年比07年网上签约下降了37%，06年比下降52.8%，另外按照很多的分析报告，目前北京有五种楼盘的抛售几率最大，一个是投资客在开盘时候购买的房子；另外体量大，后期再建新好的楼盘；第三个是投资者较集中的楼盘；第四类是我们配套设施尚不完善，升值潜力不够的楼盘；第五个是未来保障性住房和两限房集中的地方。

　　我们也要注意到，土地的成本也在下降，这是一个很重要的信号，你要知道房地产开发的利润里面，有一半政府收走，政府是最大的赢家，当土地成本开始下降的时候，会进一步推动下半年房地产价格下降。另外北京也加大了廉租房和限价房的供应，今年会有40%出来，而且这些地方是遍布北京，900公顷的位于轨道交通周围，还有新城(新城博客,新城新闻,新城说吧)项目，这些项目在各县区分布都有，这些东西供求关系都改变了，所以08年下半年北京楼市将继续下滑60%以上的机率。

　　危机中也有商机，随着保障性住房政策的逐步实施，京城的房地产市场也将处于两级化，抵收入人群的住房由保障房解决，而相当多的高端消费者会涌向商品房市场，随着能源费用的不断增加，绿色建筑是未来的发展趋势，中国“十一五”规划中啊，最重视的是节能环保。

　　创新是为了走更长远的路，我建议中国房地产商必须做好公关，改变行业唯利是图的，自己为富不仁的形象，我们的中国房地产商领军人物应该反省，你要知道你不会一辈子富有，房地产是中国重要的支柱产业，也是扩大内需的重大发动机，也是中国走向现代化的重要的工具，房地产降，股市降，政府的税收降，所以政府现在已经开展了非政府组织，要懂得利用这些组织游说政府和媒体，以便自己走出一条生路，如果继续以商品带路，而不注意产品带路，自己将会死掉。房地产商开发中高档的住宅是中国的政策与趋势，什么是商品、什么是产品，马克思说商品是用来交换的产品，在现在的社会和价值观下大家还同意这个定义吗，商品是指定对象做的产品，生产的速度肯定超过生产的质量，销售商也扩大侵蚀，对房地产商品而言，生命力有限，如果地价不涨，购买的商品房就可以降价，这也是我为什么说今年的房地产会降，产品是带领市场做出的物品，做产品的人非常钟爱自己的行业，对自己的产品要求很高，也很挑剔，因此产品必须有适当的超前性，在市场的饱和下，房地产商品不能太超前，否则容易被牺牲，成为先烈的产品。

　　做商品是开发商主导设计，产品是设计主导开发商，在6月18日全国设计联盟举办的沙龙里面，我给大家介绍四个主讲嘉宾的言论，北京盛世华房地产的家总说设计师要知道完成任务与达成结果是大不同的，大多数的设计人员只想完成任务，而不愿意达成结果，设计师要多采用新工艺、新技术……随着5.12地震，我们是不是要研究抗震空间，另外风水也要考虑，设计院要有服务的意识和责任心；沿海绿色家园成总裁说开发商是一个整合不同资源的单位，项目是否成功要取决于开发商的能力；阳光股份的万总说设计师要知道甲方所提供的设计任务书只是大纲，不是全部，开发商离不开设计公司，而且开发商喜欢能与他据理力争的设计师，但是设计师的水平一定要先得到开发商的认可；美国联盟住房部国际部主任林先生也说美国联邦住房部有专门的研究部门，研究适合老百姓的户型和住宅，然后通过专业也会与组织认可后，就像市场大力推广。这些真的值得我们中国住房部的借鉴。

　　中国房地产业必须要健康的发展，就像我们说的健康发展城市一样，而健康的产业需要锻炼，市场的供求关系是无法改变的，人民币的升值、物价的高涨，生活费用增加无法改变，房地产商一定要知道行业的重要，让政府和老百姓知道，房地产行业是经济重要支柱产业，而且从事房地产业的人士是很敬业的。

　　今年的房地产商如果能够撑过2008年的冬天，就会在2009年的夏天获得大量的利润，以上的观点仅供参考，祝福大家明天更成功。

　　【主持人】：谢谢饶先生的演讲，他是一个规划专家，但是他从政府的角度阐述我们中国的房地产，也引证了前面说的最了解中国国情的外国专家，谢谢！我个人认为，饶先生应该是规划上面在中国是顶尖级的高手，在国际上也是高手，他认为那已经是他的专业了，希望线下与您交流，饶先生在不知不觉中和赵总联系上了，我们中国是能源比较匮乏的国度，当初我们做高中教育的时候，告诉我们是地大物博，现在我们看开源节流是我们开发商必须面对的，怎么样节流，下面有请建设部科技发展促进中心和建设部节能中心赵华女士给我们演讲。

建设部科技发展促进中心和建设部建筑节能 中心工程示范处工程处工程师 赵华

　　【赵华】：很高兴有这么一个机会和大家就绿色建筑的情况做一个交流，我们是建筑部科技发展促进中心，同时因为建设部节能中心也在一起，是两个牌子，一块人马，刚才我们介绍，我是科技发展促进中心和建筑节能中心工程师。

　　刚才两位专家都有自己非常精采的观点，我想我更多的可能是对我们这块工作的介绍。我的题目是发展绿色建筑，促进建设领域可持续发展，我们中心从九五、十五到“十一五”承担了相关课题的研究，现在开始绿色建筑评价标识的工作，协助科技司组织绿色建筑示范工程的评审工作，今天我主要就这几个方面和大家进行简单的介绍。

　　第一个，绿色建筑在我国发展的大的事件，通过这些事件的展示让大家了解绿色建筑在我国发展的情况；第二个绿色建筑越来越多的人知道了这个名词，什么是绿色建筑，内涵和概念是什么，原则是什么；第三个是绿色建筑有关的技术规范；第四个住房与城乡建设部在绿色建筑开展的评审。

　　首先绿色建筑的大事件，主要是领导的关注和有关的会议会展到国家的政策支持，以及最终的技术进步和标准等方面。胡锦涛总书记在中央经济工作上提出要大力发展节能省地的住宅，这就是我们讲的绿色建筑的前身，温家宝总理在十届全国人大四次会议上也提出努力发展节能圣地建筑，曾培炎副总理也说过大力发展节能圣地建筑。

　　从05到现在连续四届建筑节能大会及新技术产品博览会，07年中国城市科学研究会，仇保兴副部长也专门提出了节能建筑委员会，07年在天津召开的城市可持续发展的高峰论坛有一个主题就是城市的建筑发展，07年底推动建筑节能见面会在京召开，启动绿色建筑节能的工作。

　　关于绿色建筑的政策、技术，一些产品等等这块课题研究，包括十五“十一五”国家的规划项目，这是从01年，我们推出了有关绿色建筑的评价的标准，到预测奥运的建筑评估体系到06年推出的绿色建筑的评价标准。

　　另外我讲讲绿色建筑的概念和内涵，首先讲讲大的背景，工业革命以来，人类对于环境规模，已扩大地球的尺度，如地球气侯高温化，酸雨等等。建筑行为对环境的影响主要表现在建筑的全寿命周期内消耗自然资源和造成环境的污染。

　　对于我们国家来说，又是一个什么样的情况，首先有这么几个特点，第一，城镇化水平提高显著，第二建筑规模巨大，这些都是为我们发展绿色建筑带来了很好的机遇；第三个是我们国家以前说的地大物博的教育，实际上人均下来，我们的资源并不丰富，而且非常的短缺，这是我们国家的情况，在这种情况下，带给我们的问题面临资源短缺，环境污染的问题，我们应该走怎么样的发展的道路。

　　十七大报告中提出了生态文明，我们要建设生态文明，保护生态环境的产业结构，到中央会议提出节能减排的目标，在这种情况下，结合我们的国情和政策，提出了绿色建筑的概念，我们国家的建筑在绿色建筑评价标准做出了以下的定位，最大限度的节约资源，包括节能省地节水节材，为人民提供高效节能舒适的使用空间。这样叫做绿色建筑。

　　绿色建筑的内涵包含了以下四点，第一个是节能，这个节能包括了上面提到的四节，是广义上的节能；第二个是保护环境，强调的是减少环境污染，减少二氧化碳排放；第三个是人民使用的要求，第四个强调的人和自然的和谐共生。

　　第一个我们的建筑行为要消耗资源，我们从输入资源的角度减少不必要的使用，第二个尽量使用可再生利用的可再循环的资源，第三个是清洁高效；输出污染我们讲要减少废弃物的排放，对污染有一定的处理。

　　我们国家的地域差别很大，绿色建筑所适用的技术要根据这个项目的实际情况，我们国家年降雨量的分布差别也很大，雨水分布的时候，我们有一个要求，我们也要求合理利用，比如说年降雨量在400毫米以下的，我们是不支持用雨水的。

　　绿色建筑可能是贯彻整个项目的规划、设计、施工、竣工验收工程的管理都要有技术上的指导。同时我再补充一下，对绿色建筑的几个认识的误区，什么样是绿色建筑，有一些做表面文章的，做绿化的建筑，这是对绿色建筑的片面的理解，做绿化是对绿色建筑的基本的要求，但是不是说做了绿化就是绿色建筑了，第二个绿色建筑就是高投入的建筑，这是开发商和企业要关注的问题，我做绿色建筑不同于常规，要有一定的增量的成本，这个增量的成本肯定要有，但是不多，我们的绿色建筑分一二三级别，三星是最高的级别，按通常来讲，一星不会增加太多的投资，一般来讲，每平米100块钱，二星在400块钱以内就可以解决了，三星，从我们去年评的建筑绿色示范工程反馈回来说，增强成本可能在500多块钱，很多的方案在设计阶段优化合理的话，增加的成本不会很多。

　　绿色建筑是不是高科技的建筑，是不是遥不可及的建筑，这个是一个误区，绿色建筑是有一定的科技含量，但是不是片面的追求效率和高新技术，他强调的科技含量主要是对长期技术的优化或者对这个项目的实际的结合。绿色建筑的意义还是非常大的，强调四节一环保，也是我们贯彻科学发展观的具体体现，也非常的强调室内环境的质量，强调室内高效利用的空间，绿色建筑的相关技术利用对我们绿色建筑的发展有有很重要的推动。

　　另外我简单的介绍一下绿色建筑的评价技术规范，目前来讲，绿色项目的评审也好，星级标识的评审也好，我们所依据的原则都是技术评价的细则。主要内容就是六个方面，考核一个绿色建筑从六个方面进行，主要是节地，节能。具体的指标是分为控制项的，一般来讲控制项是必备的项目，要达到这个也并不是很难，很多的控制项目都是设计项目移过来了，其他的有一些要求，优选项要求是最大的，一二三星评判的标准是你满足每一项条文规定的，我前面讲了，绿色建筑强调因地制宜，某一些条文在某一些地方是不参与评价的，参评的总项就会相应的减少。

　　绿色建筑评价程序，首先是否免租控制项，如果不满足就是非绿色建筑，如果满足了控制项目，有可能被评为绿色建筑，接下来要满足一般项和优选项的情况，看你满足多少项，比如说你做一星级要满足其中的四项，是这么一个标准。

　　另外我讲系一下绿色建筑示范工程，这个是从07年启动的，第一批报上来有50多个项目，这个示范工程对项目的要求时间段是在建或者竣工不到一年的项目，对于住宅项目组团是5万平米，单体两万平米，公建是两万平米。还有一个是绿色建筑评价标识，去年启动之后，第一批已经试评出八个项目，下个月要给这几个项目挂上标识。

　　这个标识主要是对建筑运行一年的项目进行评比，规模是没有要求的。还有一个绿色建筑创新奖，每两年评一次，04到现在已经第三届了，入选率50%左右，这只是简单的介绍一下我们的工作，如果大家还有兴趣了解的话，可以直接去建设部的网站了解。谢谢！

　　【主持人】：感谢赵女士的精采发言，从节能的角度和节能的评审说了节能对开发商和我们房地产行业的重要性，我也希望我们要张扬节能的理念和技术，我们是一个地大无物博的国家，利人又利己，我有很多的开发商朋友，大家都在做一些节能，我们下面一个演讲嘉宾是中国商业地产行专家委员会主任董利先生，有请！

　　我们知道商业地产，我们的资源要求会更多，我们希望董先生能够在中国行的行上帮助我们的开发商，有请！

商业地产中国行专家委员会主任 董利

　　【董利】：大家上午好，非常高兴参加这个中国房地产创新大会，应房地产中国行组委会的邀请，我今天讲一下商业地产可持续发展与商业地产中国行。

　　第一部分，中国商业地产的发展现状，商业地产发展现状、存在问题、发展趋势三个方面。商业地产，什么意思呢？我想从最简单的说起，直观的理解是商业加地产、商业地产，其实不然，这只是说明了两个行业的结合体，但是商业地产作为一个边缘的行业，远比商业加地产复杂得多。

　　其中，金融行业不可或缺，商业地产是什么呢，在中国商业地产是一个约定俗成的名词，但是在国外商业地产包括商业、酒店、写字楼、酒店式公寓等等。

　　一个真正的商业地产的概念是可持续经营并获取收益的物业，在国外对商业地产的称呼应该叫收益性物业更准确一些。在中国商业地产根据我们的国情和现状大体分这几个方面，一是集中型商业、就是大的商业单体，比如说68万平米的金源MALL，美罗城，星光天地等等，第二个商业街，上海的新天地、北京的东方新天地等等，社区商业，邻里中心，万年花城的商业等等，这是一个例子。还有一些大型综合体的底商，比如说东环广场，万国汇，建外SOHO等等，商业地产的发展现状在南方经济发达地区和局部地区，出现了供过于求的现象，指什么呢，指商业地产的开发量超过了商业发展的需求量，实际上地产相对于商业是供过于求，如果商业开店速度大于地产开发速度，商业地产应该会得到很好的发展。但是供应量超过开店的速度，结果应该是商业用房不断的出现闲置。

　　中部及经济快速发展地区和城市，应该说已经开始出现了饱和的现象，西部及经济欠发达地区，商业地产的发展正在提速，我们在全国各地走时发现，有很多城市的新区，包括很多的西部和经济不发达的地区，有一些新区居住5万人口，开发的商业地产面积30万，很快达到50万，在十年，二十年，三十年之内，将会有二十万、三十万这样的商业地产总量被长期的闲置。

　　一个地区的人口和商业是有比例，有规模的，不是你能开发多少，商业就能存活多少，就能可持续经营和发展，所以说，商业地产发展的风险正在显现。

　　总体上商业地产发展有一个过热的趋势和苗头，但是依据并不是很多，在不久前，我在中华工商时报发表过一篇文章《大量商业地产用房闲置已成事实》发表之前我做了大量的调查，但是始终得不到准确的数字，我国的商业地产没有统一的口径，在金融行业、商业行业、地产行业的口径是不一样的，没有准确的数字，这里面我想更多的是我从我的同行的大量对一线城市的走访、调查，包括对二三线城市整个商业地产发展的现状考察得出来的。

　　这里面的文章提到，我们的商业地产发展过程中，由于一个无序的发展和开发带来的问题和后果，应该说这篇文章影响很大，协会也给予了充分的肯定，有一些媒体把这个文章题目 改成《政府缺陷、市场失效、商业地产如何可持续发展》应该说对我们商业地产的市场发展，目前还是有一定的指导意义。

　　商业地产的发展应该说目前存在以下几个主要的特征，高投入，体现在土地成本高、硬件成本高，宣传成本高还有高风险，商业地产开发之后很好经营开业的占三，一般甚至勉强经营的占四，没有开业或者长期闲置的占到三。应该说风险很高，在后面，经营一般和未开业占到大部分，经营一般分化成两部分，通过努力经营的很好，但是还有一部分闲置，风险非常的高。

　　高回报，开发好的地产项目会取得很高的回报，有长期的租金的回报，还有自身的升值，物业如果非常成功，可以在几年内价值翻番。

　　最后因为是可持续经营发展的项目，有一个上市的可能，经常有商业地产经营一两年被大的财团收购上市，所以商业地产开发成功也会带来长期的高附加值的回报。

　　前面讲了商业地产开发问题当中出现的趋势，主要的问题表现在，第一、招商难，有几个项目在北京，大家有时间都可以看，招商难，有的项目从结束项目之后，还没有开业，如果大家去现场看都会非常的清楚。原因很多，如果有机会我想可以一一的讲解，但是今天时间不够，第二个经营难，我们看到今年和去年大家热炒的商都SOHO，有一些项目虽然开业，但是经营非常的艰难，商家不断的走，不知道什么时候可以繁荣和发展起来；地三人才缺，复合型人才最缺，商业地产横跨几个行业，商业地产刚才我们说了，如果有商业的经历、地产的经历、金融行业的经历，这样的人才商业地产最需求的。退而求其次，哪怕做过两个行业，这样的人才也非常缺乏。人才的缺乏也抑制了商业地产健康、快速的可持续发展，还有定位难、销售难、管理难、融资难等等问题。

　　商业地产应该说已经走过了十年发展之路，现在正在面临一个转型和转轨，第一，从重开发转向重经营，很多项目开发就开始考虑，如果不能销售，长期持有如何能够做起来，经营起来，过去更多的考虑建完，卖出去就可以了，但是现在如果销售不利，怎么经营起来；还有从重销售转重持有，两个看似相同其实不同，销售是商业地产变现的手段，但是考虑重持有，不仅仅是暂时的持有，而是长期的持有、经营、增值、最后是否能够变成上市的资产。还有重宣传、重专业，过去因为前面的问题、开发、销售，更多的考虑宣传和炒作，有利于销售，但是现在更多的开始在专业上下工夫，寻找我前面讲的几方面的人才，开始研究商业地产开发当中种种的问题，甚至研究商业经营当中专业的问题。比如说研究经营管理方式、流水、联营等等，这些应该是商业地产发展的可喜的现象。

　　前面说了商业地产发展当中存在一些不足和问题，所以产生了思考，我们商业地产人能否创新，能否多做一些对市场有实际意义的事情，因此有了商业地产中国行，主要是通过众多的协会、专业机构、企业，整合各方面权威的专业的力量，最实际的行动支持商业地产的可持续发展。

　　整合哪几方面的资源，首先是专业资源，专家资源，刚才大家已经听到了我们的专业资源非常的缺乏，即使这样我们仍然要整合，我们要拿出专业的资源走到一线，走到市场，支持项目的发展，还有整合商业资源，因为 商业地产项目最终商家进来，要开业、经营，我们成立一个商家俱乐部，把商业的资源带到项目当中去，支持项目的发展，例如不久前我们组织了十个品牌商家到贵阳，贵阳日报也是主办单位之一，受到贵阳的欢迎，例如麦当劳至今没有进入贵阳，我们这次组织麦当劳选址开发的负责人去贵阳，贵阳反响也是非常的强烈，在发布会上市长发表了热情洋溢的致辞，希望更多的人走进贵阳。

　　还有媒体联盟，商业地产中国行离不开各地媒体的支持，如果商业地产能够得到发扬和发展，还需要各地媒体的支持，还有资本的力量，昨天和今天论坛上大家体现到，更多的专业的投资机构已经进入到我们这里，更多的人找到我们这个机构，希望我们在这个活动开展过程中，在全国各地，选择一些比较优秀的商业地产项目，投资、并购，考虑长期持有这些项目，最后得到发展。

　　这个商业地产中国行的背景，应该说还是来源于市场的需求，专业的需求、资源的需求，融资的需且，目的是通过我们的努力推动中国商业地产健康可持续发展。搭建多方交流互动，形成发展的平台。

　　主要是通过我们实战性的专家找到项目，跟项目、媒体直接面对面的交流，知道项目的需求，我们组织专业的资源走到项目去，通过高峰论坛，投资见面会，各方的专业支持，支持当地项目的发展。

　　一些实战性的专家，我介绍一下，北京燕莎商场的总经理万总，李文，是我知道的最懂商业、最懂市场的建筑设计师，他知道所有的行业业态对使用的需求，王茜从开发到经营，参与过几个项目全过程的商业，旅游地产、休闲地产、商业地产，这样一个具有非常丰富的实战经验的专家；王维嘉兴10万平米商业街，从拿地、开发、经营三年整个过程都参与了老总；最后这个是原来麦当劳中国区副总裁霆麦先生，我们组织的专家都是实战性非常强的，能够在企业和项目有实战指导能力的专家。

　　当然了，我们还有其他更多的专家、领导、顾问、参与到我们的活动当中，我们整合了大概将近200个品牌的商家，根据各地商业地产项目的需要，走进去，甚至他们到北京来进行招商见面会，进行商业和地产的有效的对接。

　　活动主要有几个部分，走进项目，考察交流，通过活动带动项目、带动发展，通过商家和投资商的见面会进行项目的发展，还有个案的支持，项目的论证，专家的指导，招商、开业、经营、管理等多方面的环节。

　　特色，我们希望这个活动长期的开展下去，有几方面是对我们商业地产发展具有重要的支持作用，要深入的走到各地，项目当中去，整合多方的资源，协会的专家、商家、投资机构及媒体的多方参与，重点我们还要有一些优秀的项目品牌的塑造，还有我们通过一些实战性的培训、交流、专业课题的探讨，提升商业地产项目专业能力和专业性。

　　我们也希望能够更多的走到二三线城市，中西部地区支持他们的发展，因为这些地区更需要资源，更许多专业性。

　　我们走进了包头、郑州、我们组织了国内最权威的专家，对郑州新区的项目进行研讨和论证，走进了贵阳，贵阳日报社和商业地产组委会开展活动最多的地区，这个活动已经成功的指导了贵阳几个商业地产项目非常好的发展。大家看到，这是我们的一些资料，和地方媒体的合作过程当中，地方媒体对支持启动地方商业地产起到了非常大的作用。

　　我们走进了金阳的步行街，如果大家有机会可以和贵阳日报的欧主任多聊聊，欧主任会把我们一起做活动的情况更多的介绍给大家，我们的活动在贵阳通过一些项目，对这些项目的发展取得了很好的支持作用。

　　有专家论证会、投资招商见面会，还有高峰论坛等等活动，我们刚刚从贵州的另一个项目回来，黔贵地产，这个体现的是我们专业的论证和把关，整个开发流程的把关，这个项目在城市中心非常重要，开发企业的背景都是以住宅、写字楼为主以前，对商业的接触较少，对商业地产如何开发，整个的流程他们一直也在探索，也在寻求正确的开发流程，我们的专家进去之后，很好的把这些问题进行了解决。

　　我们在北京做过蓝黛中心、财经中心，万博汇等等都取得了很好的成绩，最后预祝2008年中国房地产创新大会取得成功。

　　【主持人】：谢谢董先生的介绍，我们再次以热烈的掌声感谢他。下面我们有请深圳市书香门第董事长廖宇波先生，他也是美籍华人。有请！

书香门第董事长 廖宇波

　　【廖宇波】：尊敬的各位领导、各位嘉宾，大家好，我是廖宇波，来自中国深圳，今天很荣幸参与本次房地产创新论坛，能与在座的各位一起倡导商业地产的创新课题。我今天的主题是传承中华文明，铸造精神命运，由书香门第投资发展有限公司开发的书香门第上河坊，拥有四通五达的交通路网，与香港对接的深圳地铁四号线，在项目的四周有两个地铁口，号称东南亚最大的深圳火车站离我们项目只有五分钟的车程，是典型的TOD物业，总建筑面积20万平米，上河坊是集城市大型商业、步行街、高品位办公楼与一体的国际符合街区，项目开发的核心理念是创造CBD新生活模式，将商业艺术化、艺术商业化，是具有城市影响力，蕴含丰富文化、旅游特色的高品质综合体。

　　在CBD中心区域，项目开发的1.4的超低容积率作为城市人居的重要起点，较其他的项目上河坊有不可取代的特性，整个项目构思起于《清明上河图》用现代的手法演绎新时代的清明上河图的繁荣胜景，两者有密切的联系，而且项目本身有自己的特性，通过上河坊再现千年的繁华。

　　从项目建筑方面，上河坊是由世界第一位做购物中心设计的美国APO公司至深圳万象城之后的又一结果，在设计中运用了最先进的国际布拉格街区理念之后做出的规划设计，一座有城市地标的建筑不是一个口号，有着深深的内涵，深圳是一个年轻的城市，在这样的环境中作为我们的地产公司，我们力求开发建设要对城市负责，经得起历史的检验，通过特色文化商业的成功打造，使其成为深圳最能吸引中外游人的商业典范，使其成为最具城市影响力的多元化的商业，通过沉淀商业文化让深圳融入人民的心，使其成为深圳的精神归属点。

　　我们追求的是创造CBD的新生活模式，在城市的核心打造一个休闲、浪漫、时尚、穿越时空的高品质文化商业街区。

　　国际化的商业模式，最时尚的消费前沿，里面有一条商业外街，一条外街，五个主题广场，三大主力店，在这里我们希望体验国外的生活模式，从街区到城中心，从中西文化结合到城市归属感的生活模式在这里都一应俱全。

　　艺术商业化、商业艺术化，通过特色消费，特色休闲，国际精品特色店，创意小店，等等具有特色感的商业视觉体现商业艺术化，通过书香会馆、书香讲堂等文化的启迪，使其成为草根发起的天堂，通过商业的组合表达艺术商业化，通过加勒比海情景建筑，营造浪漫、休闲现代时尚的场景，通过上河坊的命名为项目贴上文化的标签，让街道成为项目的生活场景，生活在艺术中，文化无国界，让中国的文化精髓，现代商业文明，中西方的文化再次交融，让标识成为商业的一片，成为最具文化特色的商业街区。

　　不久的将来在上河坊一个具有文化功能的街区将形成，在这里我们可以体验到国际时尚，在历史的高度我们谋求一个深圳人的心灵缺失地，精神的家园，使其成为文化的归属，文化的力量，成为区域性的商业标杆，深圳对外宣传的名片。我的演讲就此结束，借此机会，我祝福本次论坛圆满成功，也希望志同道合者莅临上河坊交流指正，谢谢！

　　【主持人】：感谢廖董事长的精采发言，我们的书香门第在深圳是一个比较著名的楼盘，应该有三四年的开发周期，廖董事长在这里面有深刻的经验，希望大家交流。下面有请用友房地产事业部总经理蒋骏先生。有请！

用友房地产事业部总经理 蒋骏

　　【蒋骏】：感谢大家给我这样一个机会上来和大家分享一下房地产行业创新，用友是作为中国，亚泰地区最大的管理软件商，我们在整个公司，集团内，把房地产行业作为最大的行业事业部，今天正好值此房地产创新大会之际，我们分享一下关于房地产企业内部管理特别是信息化管理的经验和看法，大家知道，房地产创新，刚才几位专家讲到了，产品，商业模式等等都有创新的机会，现在这样的市场情况下，我们看到外部市场方法，外部市场越来越市场化，原来非市场的操作越来越少，外部市场如果一样，谁将比别人跑的快一点，我想一定没有后面的人推他，一定是自己跑的快，我们要有一双鞋子穿，我们房地产行业管理的信息化的工具就是你比别人跑的快的跑鞋。

　　我们看一下用友在房地产行业的管理做了哪些研究，我们的内容会有很多，但是我们就像大家看到的一样，用友房地产整体解决方案会有十几个系统，我们只讲前面几个，用友现在是中国及亚泰地区最大的管理软件商，每天有300万人使用我们的软件，用友从88年做财务软件，97年我们做ERP，2007年我们上市了全世界第一套企业管理软件。我们是中国亚泰地区最大的管理软件研发体系，承担了多项263的重点项目，我们在中国是第二名和第三名加起来的总合。

　　这是用友北京的研发基地，40万平米，2.4万人在里面办公，用友软件园也是非常标准的绿色建筑，在中国也是最大的能源的空调系统，所有的路灯都是太阳能的，设计师是麻省理工大学建筑学院的院长。

　　我们在整个用友房地产行业事业部是最大的事业部，大概有100多人的研发团队，下面有一个房地产管理的研究所，我们做了一年左右的时间，正在研究中国前面20多位房地产公司的商业模式，我们希望能够总结出五到七种房地产的商业模式，大家知道，不同的商业模式一定对应不同的管理组织架构和流程，用友现在具有中国最大的房地产管理企业的数据库，有中国最大的房地产行业管理流程研究的数据库。

　　这是用友研发的情况，100多人做行业研发，全国有200多人的服务队伍，这是我们客户的情况，大家看到，我们基本都是很大的活动，中国排名前100的开发商都在用用友的软件，中海地产、长江实业、碧桂园等等，北京的永泰、远洋地产等等，02年和中海第一次合作，04年和远洋地产一起合作，把项目管理和财务、售楼打通，06年我们和万达集团做了一体化的软件，其他的都是在用这个软件。

　　在万达，刚才商业地产行的负责人讲了，商业地产越来越成为中国房地产企业家们思考的问题，如何持有物业，长期的经营下去，万达是中国商业地产的龙头，06年和我们一起研究解决的方案，现在已经全面上了，所有的都在一个数据库上，中海地产财务管理软件也都用起来了。

　　下面我们大概有几个场景给大家展示一下，如果一个集团企业拥有了一整套的软件，大概可以看到的一些东西，第一个我们看一下，房地产行业大概分三个步骤，一个是个人使用的软件，第二个是不同的部门使用的不同的软件，部门使用的，像单独的管理系统，单独的招投标等等，第三个是集团化的，整个集团用一套系统，整个集团是打通的，为什么要打通，工程管理和售楼之间的信息是要互动的，一个客户给你打了第一遍电话，他的资源就进入了你的数据库，你可以知道他什么时间打的第一个电话，这是售楼之间和物业的联系，这是我们说的整个集团级的管理系统，还有历史楼盘信息和新楼盘规划的参考。

　　一个商业地产为什么要招商那么久，万达为什么招商不用那么久，因为他在之前就把招商完成了，他的设计是和客户一起设计的，万达讲楼梯是给客户的，过道也是给客户的，他在设计之前就把房子租出去了。

　　我们看一下集团内部的其他的协调，大家可以看到，需要整个集团信息的完全的共享，这样就完全抛弃了单部分的软件应用的情况。

　　这个整体的设计思路就是统一的应用平台，集中信息资源，协同业务运作，强化风险的控制。

　　大家可以看一下，这是组织架构的情况，把你所有的客户通过信息的门户进入到整个的信息系统里面，不同的人看到的是不同的信息，不同级别的管理者看到的是跟他相关的信息，这些信息来源于第三层，业务资源层，从项目的立项，招投标，项目的成本，以及营销管理，租赁管理，这些作为全寿命周期里面都可以记录下面。

　　下面有一个管理资金层，对你的现金流，资产人流做一个分析。

　　总的来说，这套系统基于统一的技术平台，或者叫应用平台，在应用里面包括13个，房地产项目、招投标管理等等等等，大家可以看一下，很多的公司都有一站式的单点登陆，从你上班开始，只要你登陆系统，你今天该做什么，都告诉你了，所有的事情都摆在你的桌面上，大家可以看一下，这个刚才说的门户 体现的那一层，这是一个状态，你开始登陆的时候你可以选择是在集团还是在下面的分公司，我们可以看到，整个的软件数据库在一个数据库，不同的人登陆不同的层面，如果你是集团，你是集团的老板，可以看到下面所有的数据，这是我们应用的情况，你现在登陆进去，就可以看到所有你应该做的事情，你把这些事情处理完你今天的工作就可以了。

　　这是万达高管进来的情况，可以看到商业的分析和不同地区的业务量，刚才看到的是集中的一体化的，大家知道，在集团领导来讲，通常来讲应该是信息的贫穷者，房地产公司信息应该集中在各个业务线，在中成层，一个集团公司的董事长通常知道的事情是很少的，怎么样让集团的最高领导知道的信息最多，下面的人知道的比他少，一定要有一个管控，这个我们集团领导就可以看下面的每一层信息，这是数据分析情况，这是做投资敏感度的分析。

　　老板有权利看到所有的细节的情况，他可以看到北京公司，他每个公司的销售情况，还可以继续看下去，如果他愿意的话，土地开发还可以看到每个区域销售的情况，需要从销售的情况看，可以进入到我们的销售系统里面看，看我们当前的销售汇款的分析情况。

　　其他的像资金也可以通过这个软件看到，还可以看到每个项目上海工程的资金情况，流出了多少，就可以看到现金流的分析，现在对房地产来说最重要的是现金流的情况，我们怎么样用更少的钱做更好的项目，我们就要看整个集团的钱，我把集团的钱全部合理化，所以我们讲信息化的东西就是帮助集团的最高层把资源统一的协调起来。

　　对于这个项目来讲，全寿命周期开始到结束，刚才那个是给领导看的，我们看这个是销售的阶段，可以看到销售执行的情况，看到每个销售表，看到每个房子现在是什么状态，给了钱没有，给了定金没有，还可以看到每个房子的价格。在您的规划设计里面你也可以看到项目招投标的档案，不同的人进去可以看到不同的东西。

　　这是我们讲的全寿命周期的状态，下面有一个表格，这个表格表示什么，按照当前的动态销售进度的情况下，我们可以拿到的预期的盈利是什么情况，这是作为当前项目的管理者最关心的问题，我们有一个销售时候，预计的时候，等等，动态成本通过我们动态成本管理，资金的成本通过我们的财务资金过来，管理从全面的预算过程，可以看到整个项目的盈利情况，这个是每天都在变的。

　　另外我们看一下作为整个项目，这是我们在集团最高层做了一个商业智能分析系统，我们可以看当前的资产负债的情况，这些系统所有的数字都是时时的，都是和你现在的状况来分析的，可以看到每个公司现在的资产情况，这些表指针不同的变化就代表着现在的位置，作为净资产收益率的财务的分析，我们现在的情况下净资产的收益率是什么样的，可以做一个分析，还有可以做一个高等住宅的分析。

　　另外还做了一些同行业的分析，对于同行业来讲，他们现在在什么位置，你在什么位置，你采取不同的策略，比如说你的成本下降了，你和同行业的对比是什么样的，别墅的成本下降，和同行业的对比是什么的，都可以看到，这些所有数据都是从业务系统时时过来的。

　　这个是外部现金需要进行分析的，我现在需要多少，下一步需要多少，这个是根据你时时的收益情况预测出来的，每天不同的变化，下个月需要的资金就不一样，这时你可以知道你短期的贷款和长期贷款的情况，我是借钱还是卖股票。

　　这个是客户的分析，年轻段是什么的，他们需要的户型、朝向是什么的，这个更复杂，我们可以做一个更深入的分析。

　　刚才这个作为我们最后所说的，房地产行业商业智能专版，后面是实现的技术基础，刚才花了二十分钟的时候，展示了一下用友公司在企业信息化管理方面现在做的工作，我们希望随着更多的房地产公司和用友的合作，我们会更深入的研究中国房地产业需要的东西，这样推动中国房地产企业管理的提升，谢谢大家！

　　【主持人】：感谢蒋先生的精采演讲，我们这次的主题主要就是创新，蒋先生跟我们演讲了管理的创新，这也是我们的主体，我们有看到IT行业对我们的关注，我们试想一下，如果现在没有互联网、电脑我们怎么样，我们也看到用友的软件对我们的决策，信息的统一起到很大的作用，如果想知道多少钱，大家可以去万蒋先生。下面有请第一太平洋戴维斯房地产估价北京公司胡峰(胡峰博客,胡峰新闻,胡峰说吧)。

第一太平洋戴维斯房地产估价 北京公司 胡峰

　　【胡峰】：国内的融资渠道有两部分，一个是直接的投资，一个是银行的贷款，居民住宅的按揭这块就是大家所说的预售这块，非传统的融资有海外的上市，还有IPO的借壳，还有房地产的金融融资，还有房地产的债券，还有私募。

　　海外和国内上市哪个更好，我们说一下，国内上市宏观调控的影响也是比较大的，在国内上市的条件限制相对比较多，市场化的程度不是很高，在海外上市，相对来说是国内宏观调控影响比较小，融资的规模比较大，后续的融资规模比较广泛，海外上市有好的一面，也有坏的一面，好的一面创造了公司的价值，如果之前没有听到过，海外上市了，对声誉值很大，银行贷款的信誉度会提高。还有股票期权的激励机制对吸引高素质的人才比较好。不好的方面，我们要保持一个比较高速的发展增长势头，如果对于业界的提高，可能会造成成本的上升，最主要的还是媒体的关注度，这一点如果大家看到老板的言行不当会造成公司的影响，还有如果上市之后对控制力的下降。

　　怎么样选择合适的上市地，这里面简单的做了一个罗列，在香港上市有三个方面，达到一个就可以了，过去三年的财政年度是5000万，过去两年是2000万，我想在座的都可以达到。在哪一个地方上市比较好，除了财务的要求和上市的费用之外，我想最重要的是看房地产上市公司是不是会得到投资者的认可，房地产公司对资金的需求是非常大，也希望有一个比较好的价格，最后是市盈率，上市有一个时间，要跟投资者和媒体建立非常好的沟通的渠道，下面介绍一下我们自己上市资产评估这块，为什么要做评估，在香港公开上市是要对房屋和土地的价格进行评估，第二个是会计上的要求，对价值资产的评估，特别是投资型物业，第三个是内部的参考，资产的买卖，合作，收购兼并，这个需要独立的第三方的投资价值。这个价值私募的时候房地产开发商越高越好，投资者希望是低的，这个价值需要独立的第三方进行价值的评估，双方在这个基础上进行谈判。

　　后面大家比较关心的是企业的价值如何体现出来，通过市场的分析，通过宏观的，包括政策的分析，当地的房地产市场的走势，区域的发展情况和项目的分析。在评估报告里面，会搜集当时的市场该时段的价值，预测未来的收益的分析，将这个项目的收益反映出来。

　　公司的价值是有一个评估值，比如说2008年的市场价值，扣除我们的费用，加上我们的附加值，这是企业的价值。

　　后面，物业评估当中一些建议，第一个确定我们上市的范围，是否产权完善，这个作为我们是否有市场价值的主要的评估点。

　　另外我们对物业进行了分类，现在我们自己拥有的，包括我正在销售的，是马上提供现金流的方面，还有土地储备，因为投资者看到后续的发展，所以这个土地储备是非常重要的，如果不够大，后来的方向是怎么样的。具有投资型的物业是更好的。

　　第一类作为持有自用的午夜，第二类是持有做销售的物业，第三类是持有作为投资的物业、地四在建的物业，第五未来发展。

　　本来这次是作为一个投资的方向，在刚刚介绍的开发商业融资渠道，自有资金，银行贷款，现在银行的状况来看，自有资金比较有限，从银行的贷款来讲，现在从银行拿钱也比较困难的，市场的人气也比较缺乏，需求也在减少，观望的程度比较浓厚，另外资本市场，刚才提到，资本市场受国际上的次级债的危机影响，表现不是很好，有一些开发商也没有上去，结果是导致了开发商资金链非常的紧张，正常的渠道下找资金，中资，外资，建议大家有项目能卖尽量卖，在出售的时候想一些策略，还有一些占战略上的合作伙伴，比如说基金、同行，所以我们的一些竞争者都可以，这样在一定的时间内对我们的资金有一定的周转，有一定的帮助。

　　最后是资本市场，私募，如果没有做私募的话，我们考虑一下资本市场里面的私募资金考虑的问题，我们朝着他们的方向做，如果做了私募就继续做，还有上市公司的整合，媒体讲明年上半年这样的现象会比较多，跟投资者谈的时候可以提一些问题，光是锦上添花能不能雪中送炭，如果这样的话，我们的成本会更高一点。

　　调整的时期是不是有一些机会，对于一些优秀的企业可以脱颖而出，特别是一些上市公司，可以利用资本市场的关系，资源，吸引更好的人才，包括收购、兼并拿到更多的土地。

　　房地产行业对资金的需求是非常强劲的，建立多渠道，多元化的融资的渠道，希望给大家一些启示，谢谢！

　　【主持人】：谢谢胡先生的精采发言，下面进行我们的颁奖环节，中国的房地产，我们说从产品方面，到低密度的建筑到联排，欧式，地中海式，从6+1到小高层，并购、融资、风投、上市，从粗放到规范、从经验到科学的诉求。中国的房地产在创新中不断的进步，不断的升华，今天我们在这里，在中国最为高贵庄严的钓鱼台国宾馆颁发首届房地产创新奖项，表彰你们不断的创新精神和创新成就。下面我念到名字的上台领奖：紫御府、星河湾、御园、公园1872、首府、华汉国际、润泽家园、龙湖、珠江一千栋，富力湾、万科紫苑、北京华侨城、南湖.丽水名城……有请我们的颁奖嘉宾中国房地产协会秘书长江书平先生。

　　下面我们办法中国房地产创新大会综合项目奖：重庆彩世界、天鸿田园新城、金科10年城，珠江太阳城，中冶.林荫大道，融汇国际温泉城、鑫苑逸品象山、阳光公园道，有请颁奖嘉宾，中国国际贸易促进会、建设行业峰会会长龚富绅，有请！

　　有请福星城、惠盛苑、金科东方大院、西子湖畔沃府，中央公馆、书香门第上河坊广场、有请美国龙安建筑设计顾问有限公司CEO饶及人先生颁奖！

　　【主持人】：饶先生请留步，下面是我们中国房地产创新大会的创新人物大奖，深圳市书香门第投资发展有限公司董事长廖宇波先生，贵阳永茂房地产开发有限公司董事长谢永茂、温州丽都房地产开发有限公司董事长刘万非、温州好望角投资有限公司副总经理徐晓清、辽宁建宇房地产开发有限公司董事长张烨！

　　下面我们要颁发的是2008年首届中国房地产主流媒体创新大奖：天津日报、深圳特区报、齐鲁晚报、重庆商报、郑州晚报、厦门日报、贵阳日报、半岛都市报、新文化报、华商晨报、长沙晚报、武汉晚报、请我们的获奖代表上台领奖。有请我们的颁奖嘉宾：中国广告协会报刊委员会主任杨勤俭先生！

　　下面是中国房地产主流媒体创新模式奖：京华时报、生活新报、钱江晚报，有请获奖代表上台。

　　下满是中国房地产主流媒体创新团队奖：深圳特区报地产部、长沙晚报地产部、重庆商报地产部、齐鲁晚报房地产编辑室、郑州晚报地产部、钱江晚报地产工作室、半岛都市报房产事业部……恭喜获奖嘉宾。

　　下面颁发中国房地产主流媒体创新人物奖：深圳特区报广告部副主任王月华、重庆商报总裁助理冯建中、京华时报地产部总经理蔡照明、郑州晚报地产部总经理禹志超、长沙晚报广告部总经理陈礼宏、华商晨报经营中心主任艾艳菊、燕赵晚报地产部主任范文燕、生活新报品牌管理中心主任刘智萱、贵阳日报房地产周刊主任 欧筑秋、新文化报经营中心主任王虎、生活报房地产工作时主任杨军、珠海特区报广告中心副总经理吴婧、温州都市报房地产部主任杨章海、桂林日报地产部主任刘绍斌、武汉晚报广告部副主任杨杰、钱江晚报房产部副主任方明、南京日报报业集团《周末》报社房产家居部主任葛燕明、佛山日报广告中心总经理廖文适。

　　下面最后一个奖项，也是比较重要的奖项，就是中国房地产主流媒体金笔奖：深圳特区报地产部主编玄伟东、天津日报房地产周刊主编冯婉蓉、重庆商报《渝州楼市》主编邓安葆、厦门日报地产部主编赖文芳、齐鲁晚报《齐鲁楼市》主编郝爱萍(郝爱萍博客,郝爱萍新闻,郝爱萍说吧)。

　　再次恭喜我们所有的获奖嘉宾，感谢各位领导和专家的光临，2008年首届房地产创新大会感谢组委会、房龙网，现在我宣布本次大会圆满结束，谢谢各位！

　　（本次大会到此结束）