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东北楼市高峰论坛暨热岛黄金海岸项目说明会
时 间：2008年7月20日下午13：30
峰会地点：大连开发区大剧院
主办单位：搜狐网焦点大连房地产网
协办单位：大连布鲁科房地产开发有限公司
继“拐点论”“赌局门”之后，牛刀(牛刀博客,牛刀新闻,牛刀说吧)携国家级的地产评论家时寒冰曹建海(曹建海博客,曹建海新闻,曹建海说吧)北上大连，与媒体公开见面，共同展开中国房地产最高层次的对话。
敬请关注焦点网
开场舞蹈千手观音
主持人达明
主持人：现场的各位领导各位来宾，我们在这个时候要问候一下所有的朋友，所有关注中国楼市关注东北楼市和大连楼市的朋友大家下午好。
欢迎大家光临东北楼市的高峰论坛，同时关注热岛黄金海岸的说明会。我先自我介绍一下，我们是节目主持人达明。我们来关注大连房产的走势，大连布鲁克房地产开发有限公司，同时感谢各大媒体。我们也感谢这次活动的大连日报，大连晚报，半岛晨报，楼外楼地产杂志等等。我介绍一下今天的贵宾，首先欢迎大连布鲁克房地产开发有限公司的总经理谢军生先生，副总经理张文先生,大连山川房地产有限公司的总经理辣姜，大连房地产协会副研究员贾光葆先生，沈阳市房地产策划协会会长王抒频先生,中国社科院研究员经济学博士曹建海先生，上海证券报的主任时寒冰，中国著名财经地产评论家牛刀。
今天的活动非常的简单，时间也很短，目的是让关注大连房产的人来看东北的走向。我们的很多的朋友只是今天看到的热岛黄金海岸的宣传册，而他们的面纱还没有揭开，让我们一起来关注大屏幕。
最近大家从媒体上可能也看到这个热岛黄金海岸的语言，这是今天我们真正揭开的热岛黄金海岸的面纱，我很激动，这一切都不是梦想，在一年之内他们就会展现在我们的面前。我在四个月之前我就非常关注这个项目，但对这个项目我还不是非常的清楚，下来请田旺先生来给我介绍一下。
田旺
田旺:各位来宾大家下午好，我是田旺，记得几年前我站在这样的舞台上和朋友们介绍我的名字的时候，一个朋友说的名字很农民，我们代表大连布鲁克和热岛黄金海岸的项目的全体同仁向支持我们的所有的朋友们致以真诚的谢意。我也看到每一位朋友关心的东北楼市的走向应该是更精采的，排在了我们后面的压轴戏。所以我感觉我站在这个上面的时间让我想起来二十多年前的电影的加演，我接下来做热岛黄金海岸的项目的介绍，希望所有的朋友全当做广告也精彩。
“一湾世界汇，两个新海洋”
首先为我们的介绍项目的发展商香港布鲁克集团，开发商大连布鲁克房地产开发有限公司，大连热岛黄金海岸是国内少有的大型旅游综合体。也是辽宁省与大连市两级政府重点扶持的，大连建筑设计院，上海建筑设计院，英国建筑事务所，大连大开监理有限公司，深圳抒频房地产开发有限公司。热岛黄金海岸位于大连开发区的海滨路，东边有美丽的童牛岭，西边有人工海水渠道，北边有海滨公园，网球馆及九栋高尔夫球场，是开发区的理想居住的休闲区。热岛黄金海岸位于大连开发区的住交通路线，还有规划建设中的跨海大桥到本项目。我们处于大连市与开发区交通便捷的位置上
交通的规划：我们的项目有西区和东区。西区建筑面积二十万平米，东部分两区，总共八十万平，占地二十万平方米。海洋巨蛋：全场152.1米，宽112.8米，高50米，建筑面积约6.2万平方米。是大型室内的海洋乐园，还是全天候的游乐中心，我们一年四季是恒温25度，在这个项目中我们包含了一个非常著名的汽艇文化，大型的演艺文化，高档的SPA，贵族桑拿。我们和国家体育总局具有标准的跳台跳水和标准的赛道泳池，特色的餐饮。很多的精彩未来在我们热岛即将成为现实。
东区的酒店：热岛黄金海岸大酒店规划面积47万平，45层，是我们的开发区的地标性的建筑，也将领先大连的酒店产业。
游艇会，总面积0.8万平方米，以会员制实行。是一个世界级的交通交流的集会地。
热岛渡假别墅岛：是国际公民的理想居所。
热岛渔人码头：有商业街，是未来公建的旺铺。
今天我们即将推出的西区：
占地5.1万平方米，高层小高层和公建组成。建筑采用现代的简约的主义。所有的朝向是南北的，有效的保证景观通风采光三者的最佳的平衡。
住宅有两栋已经封顶，另有两栋即将封顶，我们从55平到270平空间。
现在我们推出热岛汇的会员卡已经推出，在我们开盘的时间可以一次性的付款有优惠，按揭的付款有优惠，在未来我们我的会员卡将免费升级为贵宾卡，享受所有的优惠的活动。我们分享的热岛黄金海岸的项目，和大家说了这么多，几年来从事房地产的营销的工作，这次我们来到大连，来到开发区，我看到的热岛黄金海岸的项目也是我这么多年心目中的理想居所。我想未来和在座的各位朋友成为邻居，我在这里非常的高兴。再一次感谢所有的朋友。谢谢大家。
主持人：
好的，田总介绍之后，我给他透露一个小秘密，我意义订购了一个小户型。我常常设想，如果开窗子就可以看到大海，有海风，将是多么多的人生的境界。
接下来我们进行的高峰论坛，这个论坛结束之后我们将举办一个有意思的抽奖的，要在活动当中为大家奉上。
我们东北是有一亿八百万人口的地区。而很多人都喜欢大连，他们都在大连投资房产。未来的大连的房产将如何的走向，我们今天有以热岛黄金海岸为案例大家一起来分析一下。
论坛嘉宾台上就坐
辣姜：网络的朋友大家好，我是辣姜，这些年做地产有过爱，有过泪，但我们依然知道坚持什么，希望我们今天把所有的快乐，痛苦，全部无私的奉献给大家。
搜狐公司焦点大连房地产网总经理张建华：相信在座的各位都了解网络，今天我们举办这个是希望每个人在网络实现自己的平台，在网络上每个人都是自己的主人。
贾广保：我希望大连楼市为什么健康，越来越理性，每个人都买到自己的合适的房子。
刘智慧（北京酋长）：来自东北的北京酋长，喜欢大连，热爱大连。
曹建海：各位观众大家好，我希望大连不仅仅是在环境上宜居的城市，也是经济上的最宜居的城市。希望大家购买的能力越来越强，我们住房扩大的要求。
时寒冰：我希望大连的房价能比较合理，上老百姓买得起房子，希望政府多建保障性住房，让大家安居乐业。
王抒频：大连是美丽的城市，大连人是热情的，热岛黄金海岸是迷人的，东北的楼市大连，我们希望今天的高峰论坛会能感知未来大连的楼市，未来东北的楼市，也希望各位专家为我们的各位投资人各位嘉宾提供一个未来的选择的方向。
牛刀：各位大连的朋友大家下午好。很多的朋友我们可能都在网络上见过面。但是今天是我第一次来到大连，这个很幸运和大家在此共度这么美好的下午。在我表达我真实的想法之前，我向问一下大连的朋友，站在大家面前的我是不是一个“赌头”，我想我和大家一样，也是一个喜欢表达自己的想法的人，我和北京大学的教授徐滇庆先生进行过一场网络的论战，我们的徐教授输了，我们的看到的是一个理性的真实的楼市，也看到的真实购买力在深圳的表达。我也希望通过今天下午我和大连的朋友有一个好的沟通和交流。
主持人：论坛就是大家各抒己见，正面的观点没有关系，反面的观点也没有关系，大家在08年听到很多的门事件，拐点门事件，还有赌局门事件。大家都很关注东北甚至大连的楼市，但是大家都不知道未来的方向到底在哪里。请我们的专家给大家介绍一下。
焦点大连房地产网总经理张建华
张建华：因为我是做媒体，在焦点网的工作的性质，从今年的年初开始一直接触大连的房地产房价走势的问题。我先由大连说起，从今年的夏交会开始有一个论调：大连的楼盘已经降价了，或者是变相的讲价。我感觉大连目前的房价和上海深圳相比，目前还是比较稳定。现在市场上出现的房价的下降，我认为是个别的现象。这是在去年的比较火爆的相比较之下才出现的降价，区别没有大家高品位的起点上，因为当时的很多的楼盘都涨价，所以那些没有达到这个档次的楼盘都跟着涨价。但是到底今年，有些楼盘产品的定位没有打造到他的价位上，出现名不副实的情况。所以陆续一些楼盘讲价。
主持人：就是说真正有品质的楼盘没有讲价。而那些没有达到这个层次的楼盘降价了。
张建华：今天开盘的很多房地产考虑到这个问题上，他们在市场的定位上比较谨慎，所以个别出现降价的情况。
沈阳市房地产策划协会会长王抒频先生
主持人：其他的老师有其他的想法？
王抒频：说道东北我有发言权，因为我是沈阳的。我在焦点网做了一个访谈：我说大连的房交会“春天的脚步会来的迟到一点，迟到夏交会的时候”但是夏交会的时候还是没有来到。房价到底和什么有关系，从整个东北来看，沈阳长春哈尔滨大连，他们代表的东北的晴雨表，东北的楼市看大连。那么谁真正起作用：一是政府，二是开发商，三是银行，四是消费者。过去政府对土地的出让方式，很多的土地并不通过拍卖出去，是招商引资，或者是划拨。随着市场的发展的，目前，政府在出让土地的时候净地出让（给拆迁补偿），所以政府的地价有一定的生长，给老百姓的补偿有一定的增长，所以土地的成本就增高。第二点是国家的银根紧缩之后，对开发商也做了很严格的要求。开发商需要找一些民间的融资，目前国内的大的开发商，华润万科等都是股东的形式来融资，这样成本就增高了。第三：拆迁费的补偿增高。这些都导致的房价的增高。如果说我们政府把土地出让金给降下来，我们的开发商制订一个合理的利润的空间，我相信追究的楼市是可以下来的。但是这是不可能实现的，因为：政府要靠卖地来获得收入，银行也要给开发商做放贷，需要高回报，需要有收益，开发商要获得利润，所以这是不可能实现的。所以说我们的老百姓是最弱视的情况，所以我们说东北的楼市逐步是向上发展的，因为东北的楼市不是投机的楼市，而是以生活居住形的楼市，所以东北的楼市会涨。
主持人：王总的观点让我们的大家很担心。不知道外地来的人对东北的有什么观点？
曹建海
曹建海：地产跟民生这两个其实是结合非常紧密的概念。地产本身是住宅，就是解决衣食住行的，是鱼水的关系。如果排斥，中国的地产就是受到惩罚。我们的房地产在固定资产投资当中，房地产大概占了18%，房地产有些过热，银行的信贷比例偏高。那么多少是合理的，我们借鉴国际上的经验。在一般的国家，欧美的国家，民生至少占到70%，美国民生占到80%，剩余的20%到30%用于投资，而投资是生产，那么轻工业品投资，投资钢材，保证厂房，到底是为了民生。而在这剩余的里边分为两个，工业和农业的占到60%，40% 是民生的投资，包括医院，剧院等等。国外的投资中有一半是老百姓的自建房，真正的房地产的投资是占到GDP的1.2% 的比重。在我们的国家，我们的投资和生活是四六开，把出口也算上是五五开，民生的比较给压制了，这根本不是解决中国的民生，是解决了外国人的民生。所以中国的真正的投资占GDP是7.2%，和美国的1.2%比是很高了。在我国其实3.2%的投资是比较合适的，这是指全国的一个综合的水平。而我们大连的占GDP的12%，确实是比较高了。而最近的楼盘走势发展变化，产品的品质发生了变化，所以说未来的会越来越合理。如果按照现在的方式发展，从长期来看，炒楼的人因为要抛售楼，这样会导致开发商的价格的降低，炒楼的人一定会受到惩罚，开发商也会受到惩罚，最后销售到老百姓的手上，所以就会回到一个合理的位置。
主持人：我想做一个小小的调查，咱们现场有多少人现在再买楼是炒房的，有吗？没有啊。都是住的。
时寒冰
曹建海：现在很多人分不清什么是炒楼，他们是买楼，出租房屋，获得租金，如果在十年之内收回总房价钱，就是合适，是合理的投资。如果三十年收回全部的房屋总费，加上一些装修，家电，需要六十年来收回，这样不划算。所以很多人出现炒楼了，他们等着楼价上涨。以前炒楼的人都是赚钱，后期呢？炒楼的人就都赔钱。
主持人：牛刀无意中成为全国人民关注的人了。请您给我们说一下您的观点，东北的楼市的走向？
牛刀
牛刀：我想从一个横向来看大连的房地产变化。目前中国分一线、二线三线城市，一线城市是广州上海北京等，他们的房价已经很明朗化。而针对大连的楼市，有就是说二线城市。到目前有四个方面的变化，第一是二线的卖方市场正在慢慢的转化，已经逐步的形成了买方的市场。第二：日均成交量的萎缩。不管是大连，还是宁波杭州苏州武汉等等，他们都出现很明显的变化，成交量每天都在萎缩，而且这种萎缩都是从去年的十月份持续到现在，有的萎缩是达到了一大半，这是目前市场变化的第二个特征。第三：是新房存量的不断增长，不管是期房还是现房，一旦受到了地方政府的批准预售之后，都可以销售。第四：炒家逐渐地退出市场，从目前来讲，二线城市，这四个特征已经是比较的明显。而从大连来讲，大连的房地产的种类非常的多，有普通住宅，有高端住宅，有写字楼，有商铺，甚至有渡假性的别墅，它整体地在市场供应的品种是非常的丰富的。从目前的走势来看，高端的住宅没有受到影响，受到影响的是普通性的住宅。大连和其他的二线城市一样有房价的理性的回归，但是因为大连的供应的种类的丰富，在各个产品的购买上我们应该区别的对待。
主持人：您从全国的二线城市分析大了大连的方式。下面我们请上海的时寒冰老师给我们介绍一下上海的包括北方的城市。
时寒冰：对东北的楼市我没有专门的研究过。我说一些很多目前需要解决的问题，它们影响了目前的民生的问题，应该了未来走势的变化。我们的国家法律规定土地是国有的，它是分开的，城市的土地时候国家所有，城郊是集体所有。政府在任何的国家都要解决住房的问题，这是基本的权利。我们的财政的收入的28% 都被消耗掉了，而美国的70%是用于社会的保障，我们的国家是要老百姓自己来承担，买房子也要自己承中国。我们的国家的税收财税体制改革之前，中央财政占整个比例是二十几，现在是百分之五十几，所以从88年政府出让土地，政府只有提高地价，导致了房价的提高。
贾广葆
贾广葆：目前大连的从去年的牌位的前三位到现在的五十多，所以大连是做的非常好。大连市一到六月份的土地的成交均价是9471平方米，是楼面地价，而不是地皮的地价。有的人说开发商把所有的钱都拿走了，我不同意这么说，因为开发商的成本很高的，包括地价，包括其他的花费，我觉得地方政府拿了很多钱。今年夏交会的甘井子区的成交均价已经突破六千块平方米。三年以前甘井子是一千八到两千元一平方米左右。西岗区原来的房价均价是8774块平米，现在已经接近了9000块钱，也就是说市内四区五千块钱以下的房子是没有了。所以说大连的房价一直在涨，因为它是东北的大连，全国的大连，很多的人来大连的买房子，来大连养老。我也看到了很多的外地人来大连买房。现在我们的政府也逐渐地认识到这个问题。我觉得政府应该三为主：本市居民为主，普通性住宅为主，以居住为主。我可以告诉大家一个好的效益，地方政府在中央政府的强有力的引导下问责制，所以他们在住房的保障上不可以含糊了，他们要把住房保障尽快地做到位。现在夏德仁市长已经批准了一个文件：大连市危房旧房改造的标准。就是给他们一个适合他们的价钱让他们来购房住房。一到六月份大连正在建的面积是2223万平米，其中住宅是1959万平方米。在未来的时间里，在建的将要大量的投放市场，老百姓可以在自己的范围内挑选房子。而一些烂尾楼的改建，成为住宅，或者是共建用地改建的房子，它有下降的可能，而且幅度不小。所以老百姓买房子要仔细的分析，不要随大流。
主持人：贾老师说到一个问题，就是房子会涨，但是不会涨的不会快，而且慢，这个时候，大家该出手时就出手。
因为 时间的关系,我们给这一轮的环节给我们的做一个简短的总结，请北京的酋长刘智慧先生给我们做一个简单的评析。
刘智慧
刘智慧：我主要是研究北京的房地产，而大连属于二线形式，我把北京的形势剖析一下可能会给大连的投资一个好的借鉴，大连的方式基本上没有出现拐点。北京的房市现在是低迷冷市，导致的原因是由开发商购房者以及政府的各个环节导致的。而大连的市场，应该本着这样一个原则：特别需要努力去买，一般需要适合就买，不需要坚决不买。所以说房价高，有很多人把买房作为一种投资无形中加大了需要住房的成本，我有一篇文章说炒房着是开发商的大马仔。把所有的利润都让老百姓来买单，对开发商我要说的是：将来我们一定要在价位保持合理的局面。因为民众是市场，开发房地产行业只是一个市场中的行业，开发商只不过是行业中的一个房子，而主动权在民众手里。北京的购房联盟是我发起的，今天我还没有把它上升到文化包装的层面，我是把一种民众的集合体用住房联盟来体现出来。以前的房地产处于霸王行业，有开发商去控制市场，任何一个购房者对开发商来说都是弱小的群体，而通过联盟的形式，我们拿会市场的主动权。
主持人：希望您将来来我们大连跟我们大连合作。接下来请辣姜说一下.
辣姜：可能每一个从业者都说：大连怎么了，大连的楼市怎么了，我觉得大连的楼市“阳痿”，价钱根本没有掉，但是它成交量已经极度的萎缩。第二：大连的楼市出现了低迷，我觉得有两点：第一点是被官方的数据欺骗了，第二点：大连市场确实有刚性的需求，大家都被戏弄了。大家都过于乐观，认为大连是东北的一个大城市，认为大连房地产一定会上涨。所以我感觉到目前楼市非常难受，我们能做的是：开发商要做好自己的产品，自己来救自己，所以我非常尊重热岛黄金海岸的王总，他就是希望把自己的产品做好，做好自己的本分。我也非常的渴望有一天大连的房地产能够向两三年前的市场恢复.
嘉宾对大连未来一年内的房价预测。
主持人：还有十分钟我们结束这个活动。大家对热岛黄金海岸的起价是多少你们知道吗？据我了解，也是内部的消息，房价大概是在八千块钱左右。热岛黄金海岸的前景如何，大家对他的预期是怎样的？我请我们的嘉宾来说一下。
张建华：就像我刚才的观点一样，我预测是稳中有升，但是升多少不敢断言。
辣姜
辣姜：我觉得热岛黄金海岸因为它的的品牌，它的产品的质量，它的开发理念硬碰硬的产品。如果低于八千的话，我买一套房子。
时寒冰：因为我是不买房，未来也不买房，所以我不敢发言。
牛刀：一个房子的价钱是由好几个因素来综合决定的，因为我不知道开发商多少钱拿的这个房子，如果开发商是两千块钱拿的房子，根据大连环境的因素，加上购买力的提高，我觉得明年的时候房子也不应该高于七千。
曹建海：我的预测是在八千，或者会比八千低。我觉得房子也很难的再涨上去，而非住宅的回报会提高。
贾广葆：不好预测。热岛的所在区要三年之后才能成气侯。就它现在的地方来说，它的配套的设施，它的的人气，叫做教育资源，公共资源，以及卫生的资源还没有大家比较方便的成为。所以我建议开发商现在以6600起价，而三年以后就会有很高的房价。所以说要谨慎。还有一个建议：建议开发商，既然楼盘的策划这么好，能不能到人民大会堂搞一个新闻发布会，让全国人民知道我们的热岛黄金海岸。
王抒频：咱们说项目的房价，刚才在座的一个朋友，可能也是热岛未来的投资者，报出的价格是四千块钱，我建议给你鼓掌。但是在座的各位，是善意的鼓掌，在大连市已经找不到五前以下的房子了，四千块钱是我们的理想，不是我们的愿景。到底房价怎么低，我们的三位嘉宾：他们来大连都不多，他们对大连的楼市是宏观的认知。但我相信全中国的开发商以成本价来计算楼价的，这是全国开发商的一个惯例，而是以市场来计价。当市场好的时候，开发商昧着良心地要钱。大连的星海湾就是一个例子，从五千块钱现在达到了一万八的价钱。而所属的区域也会影响定价：为什么旅顺的海景房要低于市内的海景房？这是地域的原因。我们大连人来看的话，你们哪一位靠自己的收入买豪宅，那么谁买了呢？都是东北的有钱人。老百姓确实住在大连了，去了比较远的地方。楼市的定价是怎么来的：第一是根据市场的定价。如果说星海湾的楼价达到了一万五之后，其他的开发商都不会低于一万五了。因为的他们会说他们房子会更好。开发区的主干道两侧的楼盘都没有低于七千了，沿着开发区的海岸线，一直到金石滩，目前的均价也高于七千了，甚至有的楼盘到了一万四，一万五的价格。所以说我们热岛黄金海岸的房子可以低于四千吗，可以低于六千吗？我希望热岛黄金海岸的价格可以在开发区的基础上在下浮。而现在的现实是大连的房价是在攀升的。虽然速度慢了，但是还是上涨的。大连所有的楼盘没有低于房子的开盘价。最后，大家不得不承认一个现实，老百姓要解决民生的问题，也就是刚性的需求，更重要的是很多的东北人来买房。作为热岛这个项目来说，它是一个稀缺的资源，最后剩下的就剩下开发区仅有的三公里的海岸线。所以说我们的房子不可能低于六千，但是，如果说在金州旅顺的楼盘在五千和六千的上升的幅度很大，但是上升的速度很慢。所以我说我们的房子在七千多起价应该说合理的，但是这个区域明年一定会有一个涨幅，按照目前大连市海边住宅的价格的预测，我觉得我们的房子到一万二也不过分，因为现在很多人已经接受了这个价格。所以说我的观点一定会引起部分投资人的反感，但是这是市场决定的价格。谢谢大家。
主持人：感谢大家来参加我们的东北楼市高峰论坛。感谢我们的几位嘉宾。谢谢大家。
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