◎及时化解地价“堰塞湖” ◎ “三大力量”入市激活市场

　　丽水楼市：

　　进入一个新的调整发展期

　　丽水的房价从每平方米1000元到6000元，用了5年时间，从每平方米6000元飞涨到10000元，耗时不到一年。2007年，丽水房价井喷，涨幅仅次于比它富得多的杭州、宁波、温州等地，备受关注。那么，全国房地产宏观调整一年后，眼下丽水的楼市到底怎么样了呢？

　　带着这个疑问，近日，本报记者顶着烈日，赶赴丽水，实地探营。

　　在售楼盘34家

　　其中万元精品楼盘3家

　　有关丽(关丽博客,关丽新闻,关丽说吧)水市区房价普遍超过万元的传闻，早已沸沸扬扬，但是记者站到丽水街头的时候发现，其实，丽水万元楼盘屈指可数。

　　同心·水木清华是丽水规模最大的在售楼盘，这是丽水第一个万元楼盘，目前在售均价10500元。

　　中央公馆是丽水市中心精装修公寓，该楼盘均价13800元，送精装修，实际均价每平方米9600元。

　　丽水市透明售房网是丽水市当地权威的地产网站，其“最新网上楼盘信息”证实，目前丽水实际成交的万元楼盘有3个，它们分别是中央公馆、金汇广场、水木清华。初步统计，目前丽水成交均价每平方米10000元到9000元的楼盘有3家，9000元到8000元的楼盘有3家，8000元到7000元的楼盘有3家，7000元到6000元楼盘有3家，6000元到5000元有3家，5000元到4000元有6家，4000元以下有13家。

　　而丽水市建设局刚刚出炉的上半年统计数字也颇能说明这个问题：今年上半年丽水城区商品房成交449套，每平方米成交均价7771.12元。

　　“从去年下半年丽水楼市就已开始调整了。那时候新开出来的万元房得不到人们的认可，普遍卖不动。反而是一些性价比高的楼盘相比之下赚了便宜，卖得不错；今年卖得动的基本都是这些楼盘。”丽水市一位接受采访的市民如是说。

　　章伟培是丽水金龙地产副总经理，回顾去年一波行情，他说，丽水个别开发商似乎不懂房产营销。一般开盘总是低开高走，总是先推最差的房源；而丽水地产商常常高开高走，把好房源差房源一古脑儿推出去，赚进再说。可能是此前房子太好卖了。他说，此种教训值得认真吸取。

　　事实上，去年下半年以来丽水万元楼盘滞销的事实，已经迫使当地地产商调转船头，开始理性定性。

　　记者做了一个详细的统计，今年上半年丽水共有6个项目开盘，开盘价最高的是金欧·金汇广场项目，均价每平方米10300，开盘价最低的是同心·万锦花苑18号楼，均价每平方米7500元。

　　从商品房定价策略与下单情况来看，当下丽水楼市明显少了一份浮躁，多了一份理性。

　　今年上半年，全国多数城市住宅市场成交量都在下跌，丽水也不例外。但接受采访的正达、金龙等丽水数家知名地产公司老总对当地住宅市场前景依然看好。一个基本的信心是，经过调整，能够买得起房子的市民开始增加，丽水房地产市场现实购买力真实存在。

　　化解地价“堰塞湖”

　　2007年7月31日，40多家地产企业竞拍丽水市出让的五幅土地。此时，恰逢丽水第一个万元房问世，丽水楼市弥漫着乐观的气氛。拍卖中，丽水房地产界的新人、小弟弟万松房地产以1.72亿元，拍出了丽水历史上最高的楼面价：每平方米16000元，超赶杭州、上海。丽水“地王”的消息不胫而走。

　　“7.31”土地拍卖中，地产商拿地基本上都是以想象中的万元房为参照值，竞标拿地的。一时的狂热造成了地价大涨。

　　不过此种格局随着市场的变化和政府的介入，很快理性回归。

　　2007年10月，中国楼市开始新一轮宏观调整。第二套房贷利率提高政策，特别是按揭贷款首付提高到了四成，大大提高了炒房的难度。投资炒房的人少了，真正买房子的人观望的多了。高位运行的丽水楼市首当其冲。当月，丽水第二个万元房万松花苑开盘，万松花苑与第一个万元房水木清华遭遇同样的命运，幻想中的一开盘就被抢购一空的场面没有出现。两大万元房惨遭“滑铁卢”，楼市压力骤然增加。这种压力迅速传导到土地一级市场。

　　此时，丽水市也相应采取了进一步扩大供地规模等具体措施，缓和房价涨幅。12月再次推地。为了防范中小房地产企业蜂拥拿地，竞相抬高地价，此次土地招投标设置门槛要求，竞标企业必须具有很高的资质与实力，除了拥有一级房地产开发资质，还要缴纳4亿元的巨额保证金。

　　此次推出的火车站旁边的水东AB地块，只有一家报名，不符合拍卖的要求，后改为挂牌出让，被金龙地产获得，楼面价每平方米不到5000元。

　　从2007年12月的这次土地出让可以看到，丽水地价开始明显调整。这种调整在全国看来，还是比较迅速的。

　　国内尤其是丽水楼市风云骤变，“7.31”土地拍卖中高价拿地的地产商们明显感受到来自资金方面的巨大压力，相继提出退地要求。为及时避免楼市危机，稳定和培育丽水市场，丽水市最后决定，没收地产商们的违约金，回收这五宗土地。

　　丽水地产界一位资深人士坦言，这五宗高价出让总额达22亿元之巨的土地，就是悬在丽水楼市之上的“堰塞湖”，一旦地产商们资金周转不畅，将给丽水楼市带来难以想象的恶性连锁反应，甚至危及丽水的经济稳定。

　　经过一番风雨，丽水地产市场重拾信心。

　　2008年1月，丽水市拍卖3幅土地，与去年12月份出让的水东AB地块面对面的地块成交，楼面价每平方米5300元左右。4月再推4宗土地，回收地块也就是原万松房产天价拿得的那宗地块再次出让，成交楼面价每平方米7500元上下，每平方米楼面价整整“回归”了8500多元。作为市中心地块，每平方米7500多元的楼面价可谓实至名归。2007年“7.31”土地出让时，现在拿地的丽水这家大型地产公司理性分析后的心理价位也就这个水平。

　　丽水地产界一位资深人士说：“现在整个地价、房价都很理性。”

　　据丽水市国土资源局有关负责人介绍，丽水地产市场近期的变化，引起了国内地产企业的关注。个别有名的地产企业有意进入丽水房产市场。

　　“三大力量”入市激活市场

　　经过调整的丽水楼市，眼下正蕴酿着新的变数。丽水市建设局房地产业处处长陈洪波告诉记者，市委、市政府年初启动的市区旧城、道路、内河“三大改造”工程将有效改善老城区居民的居住条件，完善城市功能，提高城市品位，特别是江滨旧城综合改造工程涉及3400多拆迁户，他们将进一步激活丽水楼市。

　　今年上半年，丽水市区历史上规模最大的旧城改造工程——江滨区块旧城综合改造项目启动。该工程是丽水历史上拆迁规模最大、户数最多的一次，共涉及住户3452户。

　　一大批拆迁户得到拆迁补偿之后，具有一定的购房能力，将在今年下半年陆续进入丽水房地产一二级市场，适时激活丽水楼市。

　　丽水楼市的信心不仅仅来自这批拆迁户。丽水市国土资源局副局长张康说，丽水是浙江最后一个撤县设市城市，属于城市化后发城市，统计显示，丽水市区每年新增人口1万，这是丽水房地产市场最为坚实的支撑。

　　据介绍，原来飞速上涨的丽水楼价，有其特殊的背景在推动——二三十万华侨强劲的购买力。丽水市建设局2007年调查，丽水的房子41%卖给了本地人，25%是丽水下属各县人，34%是青田华侨。富庶的青田华侨群体俨然是丽水楼市的购买主力。经过一年的挤兑，目前青田投资客基本洗脚上岸了，这为本土购房者留下了一定的消费空间。

　　陈是一位普通的丽水市民，他说，丽水市区的房子不是面对主城区居民的，而是面对青田华侨这样一个国际市场；现在青田投资客少了，我们本地市民的心理压力大大减轻。

　　采访中有市民表示，房地产开发要正确处理好为谁开发的问题，如果仅仅为富裕阶层造房子，一旦房价被抬高，投资者洗脚上岸，房地产市场可持续发展就会出现危机。眼下丽水房价理性回归来之不易，值得各方好好维护。

　　而如果从土地市场来分析，人们也不难对丽水楼市今后的走向作出一个大致的判断。据业内人士透露，丽水城区可供开发土地总共不过4000亩，如果按照1.5的容积率计算，总建筑面积也不过400万平方米。

　　在丽水市建设局房地产业处处长陈洪波案头，一份《丽水市区解决城市低收入家庭住房困难2008—2010年发展规划和年度实施计划》已经市政府批准实施。据统计，目前丽水市区低收入住房困难家庭3088户。《计划》三年内提供2000套经济适用住房，三年内提供廉租房300套，同时提供住房补贴788户。丽水市政府有关负责人还告诉记者，丽水市正在构建一种解决低收入家庭住房困难的新思路。丽水市新政府办公大楼附近一处住宅小区里，一批拆迁安置房虚位以待。据悉，目前丽水市在建的经济适用房已达528套，另有刚开工建设的经济适用房580套。

　　无疑，这将夯实丽水楼市的基础。

　　种种信息显示，尽管眼下丽水楼市和全国其他城市一样，进入传统的夏日淡季，但受“三大力量”等诸多因素的影响，丽水楼市经过调整正步入一个新的发展期。