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在深圳房价上演跳水行情“断供”恐慌一触即发之时，马上要召开奥运会的北京房价再次成为焦点：降了吗？降多少？将来（奥运后）是否还会降？
数据谜局：北京房价真摔还是假摔？
根据国家发改委、统计局7月16日发布的房价调查结果，官方的数据显示，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨8.2%。从数据可以看出，6月房价涨幅跌势明显比5月加大，且是房价涨幅连续第五个月出现回落。
北京的房价依然处在涨幅前列。数据表明，6月份新建住房销售价格同比涨幅较大的主要城市包括：乌鲁木齐20.2%、海口18.1 %、宁波14.7%、北京14.3%和杭州13.3%。“这个数据是同比，指的是同去年7月相比，而我们都知道，去年7月之后到10月份二套房新政出台期间是房价涨得最疯的时候。”中原地产华北区董事总经理李文杰(李文杰博客,李文杰新闻,李文杰说吧)就此告诉焦点房地产网，他认为，北京6月份的房价跟年初相比，实际上是跌了的：2007年的7月，统计局的数据显示，全国70个大中城市房价同比涨幅7月创当时新高。
“按照政府的统计数据，6月份北京的房价比年初涨了一点点，不过从我们的环比抽样来看，单个楼盘的房价实际上是跌了。”李文杰说，现在楼盘打折促销是常态，打折在九折附近的比比皆是。
打折成常态，北京房价暗降到明降
焦点网新闻中心和楼盘监测中心统计和抽样数据也从一个侧面证实了李文杰的观点。公开数据上来看，北京房价依然在涨（老项目的新开后期和最初入市价相比），但是综合打折促销的情况，一些楼盘的房价实际上是跌的，从平均房价来看，至少没有再涨，而房价跌了的几个特征在北京市场上均可见到。
首先是打折成常态，这在过去骄傲的北京楼市几乎是不可能的：远洋、富力、合生、金隅等品牌开发商均有不同程度的打折，而中小开发商的楼盘几乎都有折扣，买房送车等促销活动不再算新闻，东亚三环甚至摆出“无理由退房”的低姿态。
2008年5月之后入市新盘价格一览（焦点网新闻中心抽样统计）
老项目价格和新入市楼座价格对比（焦点网新闻中心抽样统计）
上图节选了市区、市郊（近郊远郊）主力楼盘，新房考察入市价格和折扣，老项目比较入市时和新楼座价格。可以看出，一次性付款给出95折以下的比比皆是，这在以前是完全不可想象的。而且据焦点网了解，很多项目购房人在现场还可以争取更多折扣，消费者的议价能力已经有一定空间——北京房价没有跑赢CPI，从保值增值的角度来看实际是跌了。
其次是新项目低价入市，预期放低。项目开盘定价对开发商来讲是很大的学问，要在保证后期项目能逐步涨价，以及足额利润之间找到恰当的平衡：开低了，赚钱少了；开高了，后期涨不上去。2007年的北京，房价入市起点就在高位，而今年，项目起步价纷纷调低。金融街控股的金色漫香林，1.1万起价，该项目销售总监告诉焦点网，本来预期开盘价格要比这个价格要高出至少2000元；凯德·品园项目地处北二环黄金地段，但是开盘价格为2.5万，实际的折扣算下来，也就2万多一点就可以买到。“这个价格这个位置在往常是根本不敢想像的，市场好的时候，卖3万都不贵。”一位购房者现场感慨；地处西五环边上的一项目，现房1.2万，而且折扣都在9.5附近，而与之不远已经降价的远洋山水，价格也在1.5万左右。
第三是特价房普遍。比如合生国际花园，合生橄榄季（降价降了6000元），金地格林小镇6……“特价”的形式，虽然都有面积过大，房型不好，或者为项目尾盘等特殊情况，但是降价幅度之大，确让人大跌眼镜。
成交量缩水，项目转让增多
价格上不去，成家量也持续缩水未见改观：据焦点网新闻中心根据北京房地产交易管理网数据统计，2008年7月1日-16日，北京市期房网上签约住宅签约平均每天为164.63套，而去年同期平均为393.07套，同期下降58.12%。
北京市2008年7月和2007年7月期房网上签约套数对比（新闻中心统计）
成交量最能说明市场交投活跃量和信心指数，根据北京市房地产交易网数据，上半年北京住宅期房及现房签约总量为40600套，同比大幅下降24404套。而从7月抽样指数来看，目前买卖双方的博弈依然延续。而从总体来说，2007年本身就偏低的成交量为12万套，今年的数据长此以往会很难看，而往年都是18万到20万套。
另外一个数据，更能补充目前市场心理：《红地产》杂志不久前统计了北京上半年退房数据，为2587套创历史新高，北京1-6月已有397个楼盘存在退房记录，退房率达到5.6% ；退房次数高达2587次，而销售总量是30695套房，退房率平均达到8.4％，有的项目退房率甚至超过100%。
2008上半年部分退房项目一览
退房背后，可能存在开发商为了活跃项目交投气氛假交易的情况，而项目转让则直接体现了开发商对后市信心的不足。不久前，北京产权交易所挂牌出让的房地产项目竟然多达30余个，二手土地项目7个，总面积约120万平方米。而近期多起土地转让流言中，多数都为住宅，这在2007年之前一地难求的状况成为鲜明对比。
后市：静候经济基本面转暖
“我认为后市跟二季度差别不会太大。”李文杰认为，北京市场甚至到年底都不会有明显的变化。而据焦点网了解，8成开发商看淡奥运行情；焦点网对再售各楼盘的调研显示，目前各售楼处的人气依然萎靡不振。
楼市信心面处于极度低迷，已经是不争的事实。
业内有评论认为，目前开发商的小步降价，更多是为了照顾老业主的情绪，之前媒体报道的降价之后要维权的“前科”，是否降价和幅度，其考虑的因素已经不仅仅是经济和开发商资金链层面，“如果不是因为这些，很多项目早就一步降到位了。”
究其原因，李文杰认为是经济层面的问题，“因为这次的降价是各大城市都在降，这就说明经济层面出了问题。”第一是宏观调控对开发商资金链的紧绷，开发商融资渠道大幅较少；第二是外部环境造成的输入型通胀；第三是银行提高二套房首付比例和利率对有效需求的进一步缩减；第四是宏观经济层面不确定因素对买房人收入增长的不确定性影响，“不少行业在减员，东部很多工厂关门——不确定因素比较多，变成了收入不确定造成的观望。”
静候基本面转暖，这是业内人士的共同结论。（本文实习生秋桂也有贡献。） | 
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