去年十七大结束后，至今股市经历的跌幅达55%，无疑相当于一场八级地震，“多少人多少幸福被抢夺 /多少生活在一瞬间被埋没”，无数股民被深埋在这场浩劫之中，近十个月时间里大浪淘沙洗去了一代股民，但最迷惘的下跌还在持续，停留在明年最大的恐惧问题---股改的手尾还没有真正的解决，摆在所有股民面前的路无疑越走越窄。

　　长久以来支撑和发展股市的两大权重金融和地产，他们俩的表现代表了整个股市。在这一轮的调整里房地产股票的跌幅超过大盘，打断骨头还连着筋，金融板块中银行类股票亦跟随下跌，而金融板块另外两大类---保险和证券因为市场信心和预期下降跟着股市的表现亦步亦随!所以我认为房地产股票是股市这一轮调整最大内因。

　　看看从去年11月初到现在的270多天时间里头房地产股票下跌的幅度(除权后数据)：万科：-65.8%、金地集团：-74.9%、招商地产：-76.7、保利地产：-72.2%、华发股份：-59.6%、金融街：61.1%、华侨城：-65.5%、中粮地产：-65.7%、中华企业：-68.8%、浦东金桥：-59.2%、陆家嘴：-53.2%.....综合的衡量指标是地产指数调整幅度为-61.3%。从去年最高市盈率50倍以上到现在平均市盈率15倍，应该说股价急剧下跌使得这个板块估值风险迅速得到了释放，当前的房地产股票的股价已经接近历史最低水平，大部分上市公司的股价已经充分反映了现阶段房价下调假设带来的盈利预测和净资产值下降的风险。

　　然而看到实体经济中房地产行业的价格坚挺表现却让人很沮丧：去年下半年以来即使经济增速下滑、货币政策紧缩、商品房成交量持续低迷，然而全国范围内房价尚未出现实质性的下跌，很多大中城市的房价用“滞涨”来形容，价格处在僵持的局面(微观上看，深圳房价跌幅是很大，部分区域的部分客户出现断供，深圳一些商业银行的一线部门开始放松二套房贷政策，结果和4月初一样，被央行等叫停。房价下跌的标杆深圳房价在20-30%左右，其下跌的方式只是重复着05年上海的过程，成交量先是大幅度萎缩，而后价格从高点回落，目前回到07 年初的价格水平，即年度环比大幅度下降，但同比没有下降)，这和股价表现产生了巨大的反差，对比上面的股票下跌幅度而言，房价的这点幅度根本算不上跌，市场对调整的时间和空间预期包含了大量的不确定性；最让持有房地产股票的股民感到无望的是市场参与各方已对这个行业的未来调整已经形成一致预期----在其本身过度炒作、经济周期、政策导向的叠加作用持续下跌是板上钉钉的事情。

　　如何看代和比较实体经济的房地产行业和股市的房地产股票呢？参考一下90年代我们亚洲的日本和香港这两个典型的地产泡沫破灭市场地产股价与地产行业走势分析可以得到结果是：两者大趋势是基本一致，房地产行业总体的波动幅度行业走势要比房地产股票走势平缓得多；股票市场是典型的短周期，股价波动相比较剧烈，上升期股价涨幅远远超房价涨幅，下降期地产股票短期跌幅非常剧烈，基本上一次跌到底，然后逐步反弹。现在国内的房地产价格下跌带来A股市场上房地产股票下跌也同样具有这种特性， 2006年以来的这一轮牛市中，地产指数和沪深300指数的走势对比可看出07年10月份之前，地产板块走势远强于大盘，在大盘见顶后，地产指数下跌速度快于大盘。地产股指数在上升阶段涨幅超越大盘近一倍，但近8个月则已经把上述超额收益全部抹平，地产指数在第二季度最大跌幅47%，远远高于同期沪深300指数最大跌幅29%。按照上面的对比即使假设地产大调整开始，地产股票的走势也具有波动性，其未来可能早于行业出现反弹走势，且整体的表现将超越大盘。况且此轮调整幅度难以向日本和香港地产大泡沫所产生的调整那样差，所以理论上房地产先调整而后先反弹。房地产下降周期，地产股票大幅度下调，先于行业见底，随之底部盘整或反弹，而后先于行业启动；预期增长放缓和毛利率水平下降预示着地产公司难以享受较高估值水平。

　　现在情况并不乐观，此轮地产行业调整特点是高油价带来的全球性通货膨胀和中国经济增速放缓两大外部环境的变化，而房地产行业刚经历07 年房价地价暴涨的狂潮；一方面虽然行业龙头或是区域龙头上市公司手中的土地有的储备较早，所以拥有较为明显的成本优势，且这些土地位置相对较好，重置成本较高，也使拥有这些土地的公司价值明显，另一面要看到的是这两年上市公司利润率很可能被双向挤压，高地价及成本挤压房地产行业利润率，按照大致估算，土地、建材、人工等成本上升的同时，房价走势向下，从两个方向挤压行业利润，当然短期内开发商仍可以凭借其较高的利润率水平抵挡，但随着高价地陆续进入市场，房地产企业利润率将较明显下滑，未来或许只有凭借其成本控制能力以及综合性价比来获得相对好的利润率。

　　去年开始实施从紧货币政策，其实并非针对房地产单一行业，而是为了防止中国宏观经济的整体过热，并推动中国资源消耗的粗放式经济结构得到调整。因此期望中央政府因为房地产行业遭遇的困难而放松调控近期看并不现实的。作为治理通胀的代价，从上半年公布的数据来看宏观经济增长速度出现了放缓的迹象，与之前的行业调控政策相叠加，房地产需求受到的负面影响存在进一步放大的可能。信贷紧缩政策有利于抑制房地产投资过热和防范银行风险，不论是出于为了抑制通货膨胀还是从维护国家经济稳定的角度来看都必要的，退一步说将来管理层对房地产行业采取了适度放松，但放松的重点也不会是银行信贷方面，而是从需求角度来放松，即增加对居民自住性购房给与扶持和政策倾斜，从而拉动房地产，促进地产行业稳定发展，防范经济硬着陆的风险。房价的调整将有两种方式，在1~2 年内跌幅达到30-50%，属于硬着陆方式；另外一种是房价小幅下调或盘整，而随着经济、收入和租金的上涨消化高房价，为软着陆方式。我的想法是在在保持现有经济环境条件和不继续出台严厉房地产调控政策情况下，全国房价出现普遍下降的30-50%情况应属于非常小概率事件。

　　实体经济中的房地产价格会跌到多少?我个人的想法是应该会逐步地回到06年度的平均水平，上面所述深圳房价下跌的方式也会成为其它主要大中城市的样板，房地产行业泡沫的堆积主要是在07 年度，这一轮房价调整回落至06 年水平将会宣告结束，这样按现在房价下跌速度来算，那么最迟在后年上半年，房价的持续调整阶段会结束，这样综合四年来看房价的增幅并不大。

　　那么现在怎么办？的确一些房地产的股票无论是相对估值还是绝对估值，都开始进入了价值投资区间，但这仅仅对于长线投资者而言，对于大多数中小股民没有参考意义，现在连交易性的投机机会也不存在，总体上房地产行业还看不到清晰的一丝反转机会，对应上市公司股票没有真正的反转之前，整个市场也不会好起来；房地产市场从07 年中期开始调整，按照2年半时间的周期，最迟变化可能出现在后年，那时候的房地产行业情况会比现在乐观得多，估计今年和明年上半年购买房子要比买房地产股票好得多，明年下半年投资房地产股票预期收益要远好过购买房子。风雨不断，房地产行业的资金状况没有出现明显好转，投资者对行业投资信心没有恢复之前，还是耐心地等待曙光的来临。