|
不知不觉中，下半年的第一个月已经过去大半。从上半年郑州房地产市场数据来看，“量跌价升”的格局似乎预示着下半年的郑州楼市面临着重大调整。而放眼全国，广州、深圳、上海等一线城市房地产市场形势的急转直下，也让郑州市场有了“南风北吹”的担忧。下半年，郑州楼市走势究竟如何？低迷的市场下，政府会不会出手“救市”？在走访了权威市场研究机构、行业专家之后，这些问题的答案逐渐清晰起来。
悬疑一：楼市回调会不会“南风北吹”？
广州、上海、深圳等一线城市成交数量、成交价格纷纷大幅缩水，郑州会不会步这些城市的后尘，出现量价齐跌的局面呢？对此，发轫于深圳的同致行认为，这种情况不大可能出现。
同致行品牌研究部经理曹庆伟认为，影响房地产市场发展的主要因素有市场供求状况、城市化发展阶段、宏观经济形势及政策、消费者心理预期等，只有综合分析这些因素后，才能准确判断郑州房地产市场未来发展方向。
他告诉记者，虽说今年上半年，郑州楼市也出现了成交量下滑的情况，商品房成交面积304．42万平方米，与去年同期相比下降29．4％，减少约127万平方米，但与深圳、广州等一线城市相比，成交量下滑并不算严重。以深圳为例，上半年深圳新建商品房销售面积170．41万平方米，同比减少54．38％。其中，住宅销售面积154．25万平方米，同比减少50．02％。郑州楼市成交量下滑并不严重，主要是因为投资型需求在郑州楼市所占比重较小，而自住型需求一直处于主导地位。
曹庆伟认为，在经历上半年的观望期后，一些自住型需求将可能在下半年释放出来，下半年郑州楼市住宅每月的成交量可能会维持在50万~70万平方米的水平。
河南王牌企划董事长上官同君认为，量跌价升的格局下半年还将延续。参照上半年郑州楼市的成交量，整个2008年郑州楼市总销量预计600万平方米，冲刺700万平方米。相比2007年全市成交950万平方米的总量，总销量萎缩估计超过1／3。但是像南方一线城市那样深的回调估计不大可能出现。因为郑州楼市以自住型需求为主，泡沫成分相对较少。
悬疑二：楼市“拐点”何时降临？
销量下降，市场深度疲软已是不争的事实。但这是否意味着郑州楼市“拐点”的到来？
针对上半年出现的成交量下滑的情况，同致行认为，这只不过是楼市回归理性的一种表现，并不是市场出现真正的“拐点”，郑州楼市的“拐点”现阶段还未来到。
曹庆伟表示，基于2006年、2007年郑州楼市行情判断，郑州房地产市场疑似出现“拐点”，但2006年、2007年郑州房地产市场本身是不正常的，2008年的楼市只不过是回归理性的一种表现。
曹庆伟同时也指出，虽然郑州楼市的“拐点”现阶段还未来到，但是部分开发商的“拐点”却已经提前降临，由于受融资渠道的限制，部分中小开发商为了维持资金流，只能对所开发楼盘采取降价、打折的策略。更为严重的情况，一批信誉差、实力小的开发商可能会被淘汰。这些开发商被迫退出市场或者被并购，也是郑州房地产市场逐渐发展成熟的必然选择。以前郑州房地产市场开发门槛过低，造成了行业竞争不规范，这已经是不争的事实。
对此，河南王牌企划董事长上官同君持同样观点。上官同君认为，下半年房地产公司“洗牌”将集中上演，“有钱找地，有地找钱”将空前活跃。他表示，郑州市注册的房地产企业有700多家，截至年中，700多家房地产企业中有项目运营的400多家，目前90％以上已经出现资金预警。有地没钱，现金流形势异常严峻，经营难以为继，房企艰难度日，粗略估计有30％的房企会转让项目、清算资产退出市场。
悬疑三：调控关口谁来救市？
市场低迷，“救市”呼声开始传出，而关于“救市”的争论也逐渐白热化。谁来救开发商的市？专家的意见是，靠人不如靠自己，找市长不如找市场。
河南财经学院教授刘社表示，消费者认为房价过高，应该降价，开发商则认为未来长远看好，所以僵持在这儿。怎样才能打破这个僵局？第一就是降价。现在郑州市很多开发商已经在暗中降价，比如交5000元抵2万元，或者给买房者优惠。第二是求差异，对于以后正在设计的房子可以考虑求差异，提高产品的性价比。第三是从卖房变成租房。外国就是这样，国外的房地产市场主要是租赁市场。但当前开发商自救最快、最现实的手段就是降价。
河南王牌企划董事长上官同君认为，营销突围将成为下半年郑州楼市的主旋律。上官同君表示，开发商喊“救市”，实际上“救市”只能靠自己。资金链吃紧，开发商的传统惯性思维就是融资，第一盯紧银行，第二盯紧民间资金拆借，而往往忽略了自身房企营销造血。现在，不少开发商手上还拥有大量的存量房，如果尽快变现，就可以解燃眉之急。他指出，当前市场下，房企的唯一出路，就是自救，依靠营销突围，加强自身造血功能，不找市长找市场。
悬疑四：持币观望何时是尽头？
从现有情况看，郑州楼市人们的购房意愿已经降至“冰点”。那么，下半年郑州楼市还会有人买房吗？面对普通购房者的观望，人们见仁见智。
同致行认为，郑州楼市前景依然值得看好。根据郑州市2008~2020年总体规划，到2012年郑州市中心城区人口将达到440万，约需新增2880万平方米的住房面积，住房需求空间巨大。从投资角度来说，当前楼市投资需求依然存在，支撑郑州房地产不断向好。
上官同君表示，目前持币待购和持房待售的僵局，是典型的“一半是海水，一半是火焰”。随着北京奥运会成功举办，国庆节前后郑州楼市会逐渐“冰消雪融”，预计年底持币待购的僵局终将被打破。随着时间的推移，房企会愈加冷静学万科，因为活下来才是第一选择；老百姓也会逐步明白，真正实现安居乐业需要改变置业观念。
但学院派却显然没有这么乐观。刘社认为，冰冻三尺，非一日之寒。楼市僵局的破解需要假以时日。未来两三年，郑州开发商的日子都不会好过。首先是受宏观经济形势和全国房地产市场大背景的影响。其次，“房贷新政”余威尚在，把很多投资者都吓退了，或者是犹豫了。大概三年内，郑州开发商的日子会稍微有点难过，但是从五年、十年长期来看，这个行业的前景是非常看好的。
悬疑五：土地能否流拍？
楼市销售低迷，也在一定程度上影响了开发商的拿地热情。从全国范围来看，土地流拍现象此起彼伏。那么这种情况会不会在郑州发生，下半年郑州土地市场情况会怎样呢？
刘社预测，下半年开发商不会再疯狂拿地，很多土地可能起拍价就能拿到，流拍情况也可能会出现。
合富辉煌提供的数据显示，上半年郑州市老城区商住土地成交计2574亩，而根据郑州市2008年住房建设用地供应计划，共计4470亩土地供应量，预计2008年下半年还将有1896亩住宅用地推向市场。而根据郑州市土地储备中心计划，2008年下半年将推出一批土地，共19块，用途包括住宅用地以及工业、商业用地。毛地面积超过2900亩，净地面积在2000亩以上。如果这些土地真正按时入市，郑州土地供应紧张的状况，有望得到缓解。
刘社表示，下半年土地放量的消息，会给老百姓一个降价的心理预期。因为市场供应增加，对于缓解房价上涨有一定的积极作用。 | 
搜狐房产 
