虽然北京等城市的房价还在高位微调，但种种迹象表明，处于艰难盘整期的中国房地产市场开始向理性回归。

　　与市场接触最为紧密的开发商显然也意识到了这种回归。最近在无锡举办的一次论坛上，几位京城地产界大佬就自比“猪坚强”，要坚强地挺过“寒冬”。

　　相关业内人士认为，这两年的房地产调控政策将持续发挥累积效应，并且将促进房地产市场发生深度变化。

　　不难想像，土地市场还将延续上半年的冷清状态，但是土地新政的出台和实施，将进一步加大打击囤地炒地的力度，能够逼迫大量土地释放，开工建设。短时间内，房地产市场相对来说不会缺地。

　　房地产金融方面，从紧的贷款政策还将继续从紧。股市低迷、地产股大跌以及政府严防热钱流入楼市，地产商融资困难而导致的资金链紧张局面短期内难以改观，甚至可能会进一步恶化。

　　由于住房保障制度、买房成本以及房价的走势预期等因素综合影响，消费者对房地产市场的预期将进一步改变，观望将持续，房屋销售更加不畅，成交量会进一步下滑。同时，随着房地产行业投资和房屋竣工面积的增加，短期内可能在全国范围内出现阶段性的供大于求的局面。

　　而对于房地产开发企业而言，行业的竞争将更加明显、激烈，甚至会上演行业洗牌的一幕。

　　一些中小开发企业，以及一些在2008年之前高价拿地、大量囤地、遭遇资金链严重困难的大中型开发企业，可能被兼并、收购，或者被迫出卖项目、土地、股份，甚至可能被洗牌出局告别房地产行业。

　　房地产市场不是没有拐点，没有寒流，调控的政策在积累，到了一定阶段，拐点和寒流都会到来。

　　2008年的下半程，寒流仍在路上。

　　楼市半年祭：上半场 看不懂

　　2008年上半年已经过去，中国楼市依然在混沌中胶着。

　　这就好比一场足球赛的上半场已然结束，哨音吹响，结果未现。

　　究竟是偶然的阶段性沉寂，还是真的在理性回归？至今没人敢妄下结论。

　　房地产的“拐点”之争还在延续，各位大佬的言论却一再变卦；“退地”现象频仍，曾经的香饽饽变身烫手山芋；地产商们究竟缺不缺钱，各执一词，难辨真假；房价究竟涨还是跌，不同的角度，不同的结论……

　　无论是住房保障实施“住有所居”的宏大叙事，还是“深圳房价赌局”的琐碎轶闻，中国房地产行业依然是媒体大众们热衷的话题，是各色人等的理想秀场。

　　在这个谎言与真相并存的年代，在这个娱乐至死的楼市秀场，中国房地产版的《罗生门》正在不断上演。

　　“百日剧变论”引纷争

　　1月11日，“我并不担心2008年北京的房地产市场。”

　　2月15日，“我看不出房地产要出现拐点的趋势。”

　　3月7日，“北京楼市的春天和春天一起来了，北京房地产市场的观望现在就结束了。”

　　3月22日，“3月20日发生的恒 大IPO叫停，是2008年中国房地产界最具标志性的事件，未来100天是很多房地产公司发生剧变的100天。”

　　3月29日，“大部分房地产公司的财务状况不容乐观。”

　　7月3日，“‘剧变’已经发生，并且情况比预估的还要坏。”

　　现在来回顾潘石屹(潘石屹博客,潘石屹新闻,潘石屹说吧)上半年的一系列言论，似乎他在对中国楼市走向的分析过程中出现了一个“拐点”。而其引发业内纷争的“百日剧变论”，也遭遇了更深层意味的解读。

　　虽说仅是一家之言，“百日剧变论”在经过媒体的层层放大之后，肯定会对相当大的一部分购房者产生影响。难怪会有“阴谋论者”抨击潘石屹“另有所图”。而指出潘石屹自我炒作者亦大有人在。

　　不管是之前王石(王石博客,王石新闻,王石说吧)的“拐点论”还是潘石屹的“百日剧变论”，都给年初的中国楼市搅起了更多的波澜。虽然对于这些言论，业界众说纷纭，莫衷一是，但是可以肯定的是，争论预示着2008年的中国房地产市场注定不会风平浪静。

　　一言蔽之：春江水暖鸭先知，想必冬江水冷鸭亦先知吧。

　　地产股领跌A股市场

　　2008年4月22日，国家发改委网站挂出一份名为《一季度房地产市场价格分析报告》，报告预测大量资金将进入楼市，推动房地产价格上行。这份报告被普遍理解为发改委官方对中国房价的立场。然而蹊跷的是，该报告很快就从发改委网站上被悄然撤下，令这一报告的来源和可靠性显得扑朔迷离。

　　相比之下，证券市场则体现出与官方截然相反的态度。

　　在今年A股市场从6000点迅速滑落至3000点以下的过程中，地产股多次扮演了领跌的角色。仅以2月25日为例，当日大盘全天指数大跌4.91%，创下春节后最大跌幅，地产板块更是一片惨绿，连日来的调整已令地产股从高点累计回落近50%，远远超过大盘的跌幅。

　　地产股的低迷表现直接影响到投资机构的策略选择。

　　即便是业绩优良、财务稳健的万科，也被各家基金经理毫不手软地减持。公开数据显示，截至3月31日，持有万科的基金共计134只，与2007年相比减少81只，占流通A股比也由39.24%降至33.4%，基金持股数足足下降1.5719亿股，估算减持市值超过30亿元。

　　一言蔽之：中国房地产市场“四面楚歌”的境地在A股市场中可见一斑。

　　成交量对峙高房价

　　据官方的统计数据显示，前5个月，全国完成房地产开发投资9519亿元，同比增长31.9%；住宅完成投资6806亿元，增长35%。从资金来源看，前5个月，全国房地产开发企业实现到位资金15099亿元，同比增长24.3%。

　　在地产商众口一辞的“缺钱”、“拿地难”声中，前5个月的房地产投资同比增幅还惊人地超出了30%，看来，大家还是低估了房地产行业的投资热情和融资的能力。

　　而另一份统计数据则显示，在全国大多数城市商品房销售“遇冷”的情况下，房屋销售价格继续较快上涨。5月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.2%，涨幅比上年同期上升2.8个百分点，其中新建住宅销售价格上涨10.2%，上升3.6个百分点；二手住宅销售价格上涨8.8%，上升2个百分点。

　　与房价上涨形成鲜明对比的，是极为惨淡的成交量。

　　各主要城市商品住宅上半年成交量同比下降四五成早已司空见惯，开发商无奈之下对房价明升暗降也已经是公开的秘密。以北京为例，北京市房地产交易管理网的数据显示，今年前5个月，期房住宅共成交25416套，月均5083套，比去年上半年的月均8511套减少了四成。

　　成交的清淡迫使开发商大肆采用“买房送车”、赠物业费等手段暗降价格，打折幅度也从9.9折扩大到了8折。但市场人气依然难聚，新项目开盘时间一再推迟，退房现象层出不穷。

　　一言蔽之：惨淡成交量下的房价上涨，更能反映出当下中国房地产业“乱花渐欲迷人眼”的怪现状。

　　土地市场上演“流拍、退地潮”

　　上半年土地拍卖市场的冷清场面正在国内不少城市蔓延。之前有着“财富孵化器”之称的土地如今已被牢牢地印上了流拍的标签。

　　据不完全统计，短短半年的时间，全国土地市场流拍土地超过50块，不少土地以底价成交，这一现象在南方城市表现得更为普遍。

　　中投证券最新公布的一份研究报告显示，一线城市土地开发与购置增速放缓。北京、上海、深圳土地开发面积和购置面积的规模和增速呈现不同程度的下降，其中，上海的下降趋势尤其显著。

　　而更加惨痛的局面是，昔日已经拍卖出去的地块出现“退地”现象。

　　最典型的是2007年9月以11亿元拿下“普陀地王”的上海志成因未及时交清地款最终上演了退地的一幕，而按照上海土地出让格式合同的规定，上海志成退地后，将被扣除占合同金额10%的定金，上海志成将遭受1.1亿元的巨额损失。

　　福州也出现了类似的情况。去年9月，福建融信地产以总价9.04亿元、每亩单价近2000万元的高价拍得白马路地块，成为轰动一时的福州“地王”，楼面地价高达9953元/平方米。今年3月初，融信地产不惜损失7000万元土地保证金，将昔日高价拍得的土地退还。

　　最为讽刺的是，在去年的一轮轮房价暴涨中，开发商们找到的最有利的挡箭牌就是土地市场。“政府通过控制土地供应量，影响了商品住宅的上市量，造成供求关系失衡，所以房价才会上涨。”这是去年最常听到的关于房价上涨的解释。

　　今年土地市场的风云突变，让那些高价拿地的开发商叫苦不迭。然而，让人不懂的是，时至今日，在土地已经习惯性流拍甚至有开发商选择退地的情况下，还有很多鼓吹房价还会上涨的专家、学者、开发商们，在头头是道地分析楼市基本面没有变化：“土地供应依然不足，开发企业缺乏土地，未来商品房仍然供不应求，房价还会继续上涨。”

　　一言蔽之：有开发商说，地价永远是追在开发商身后的狼，但是现在，这是一条让人难以靠近的狼。

　　声音

　　下半场 理还乱房价理性回归刚开始

　　易宪容（经济学博士，中国社会科学院金融研究所研究员）

　　房地产市场价格的调整仅仅是开始。党的十七大报告对住房的基本精神、今年政府工作报告对房地产的基本任务，以及2007年以来关于房地产的文件，都表明了中国房地产市场将发生巨大的变化，而且这种变化将是长期的。因此，国内房地产市场将是一个长期的调整过程，这种态势谁也无法改变。

　　房地产或将进一步深度调整

　　陈真诚(陈真诚博客,陈真诚新闻,陈真诚说吧)（上海《国房分析咨询报告》首席分析师）

　　步入2008年年中，对已经开始调整的房地产业来说，确实是正处于一个很关键的阵痛时期。目前已高悬于头顶的加息大锤，随时可能落下。随着时间进入7月份，如果央行再加息，无疑会给房地产带来不小的影响。已经步入下降通道的房价，可能因加息预期而进一步走低，尤其是非别墅等普通商品房销售形势不容乐观。

　　股市大跌之后是楼市大跌

　　牛刀(牛刀博客,牛刀新闻,牛刀说吧)（地产策划人）

　　中国股市一时半会是不可能反转了，随之而来的将是楼市的暴跌。引用炒家的一个概念，那就是抄底，在他们确认股市已经到达底部后，将不惜一切代价寻求资金注入股市，这笔资金最大的来源很有可能就是从楼市上打出来。依据翘翘板效应，再加上央行的紧缩政策，未来的楼市资金短缺将引发中国房价的普跌。

　　房地产政策风向可能变向

　　朱大鸣(朱大鸣博客,朱大鸣新闻,朱大鸣说吧)(地产评论家)

　　最近一段时间，政策有可能松动的传闻不绝于耳。日前，从高层频频到地方一线企业调研就可以知道，房企的一再告急已经引起高层的注意。

　　近期不少业内人士在呼吁从紧的政策稍微松绑，目前开发贷款的利率甚至已经上调到了30%~50%，即便如此，企业想贷款也非常难。其他例如限外政策等也限制了企业的其他融资渠道，使得企业的上游开发资金更加紧张。不过，要想政策根本改变，这一点很难，因为当前的通胀并没有得到遏制，热钱流动依然凶猛，不过，政策很可能会在此堵住一扇门，在另外地方开启一扇窗，房地产企业资金面的紧张有可能会得到短暂缓解。但要从根本上解决资金面的问题，还需要市场的转暖。

　　风雨过后总是阳光

　　潘石屹（SOHO中国董事长）

　　今天我们所处的经济环境要比一百天前更加困难，无论是国际资本市场，还是中国从紧的货币政策都没有发生改变，而且情况更严重了。一百天前我预计在资金紧张的情况下，房地产企业之间的变动更多会以兼并、重组、项目转让的方式来进行。但我们在这一百天中看到更多的是房地产行业在资金的巨大压力下，拖欠政府的地价款。至于接下来会发生什么情况，我认为现在是房地产最困难的时候，不会更坏了。风雨过后总是阳光。

　　房价上升是长期趋势

　　徐滇庆(徐滇庆博客,徐滇庆新闻,徐滇庆说吧)（北京大学中国经济研究中心教授）

　　中国经济高速增长，基本面很好，对住房的真实需求非常旺盛，投机需求随时可能卷土重来，在相当长时间内尚不能改变供不应求的状况。因此，房价上升是一个长期的趋势，尽管在资本市场全面低迷的情况下部分地区房价会下跌，但并不能改变这个趋势。