本网组织了专家和开发企业一同来探讨。

　　邀请嘉宾：

　　湖北省房地产经济学会副秘书长 叶学平

　　《武汉晚报》记者 黄峰

　　长源房地产开发有限公司副总经理 肖学锋

　　现场实录  

　　黄峰：叶秘书长，您是怎么看待目前的房地产市场？

　　叶学平：房地产短期还是会调整一段时间，这个行业还是有泡沫。

　　黄峰：这个调整的幅度会有多大？肖秘书长保守的估计说会小幅调整，站在您的角度是怎么看的？我昨天看了一本书分析到热钱对中国的影响，为什么人民币对外是升值的，对内是贬值的。就是因为热钱太多了。今年下半年和明年是什么样的形势？

　　叶学平：我们要理性的分析市场，房地产市场以后也不会这样衰落下去，从政府的宏调政策出台以后，目前房地产市场肯定会继续调整，美国房地产的次贷危机影响了中国的经济，在这样大的背景下中国的经济也会受到影响，宏观调控也是想把过热过快的经济压下来，这样的情况下房地产行业仍然会受到影响，但是并不是说整个经济让它进入箫条期，我想这是一种平稳的过度。

湖北省房地产经济学会副秘书长
 叶学平

　　现在政府出这样的政策是来引导市场，如果要提到救市还谈不上。

　　叶学平：政府在不正常的情况下来出台政策，我们也可以认为是救市，毕竟这是一种市场导向。如果市场失灵，政府的职责就是来进行干预，这个市场过热或者过冷的时候政府来进行干预是很正常的。

　　黄峰：肖总从你的角度觉得需要救吗？

　　肖学锋：我不是太悲观，首先从这个行业来说，在这个行业的某些城市的确因为房价快速上涨造成了经济的很多问题，这是客观事实，但是很多层次还是处于相对的理性状态。武汉除了去年稍微发了一点“高烧”以外，其他的情况还是比较正常的。

　　我首先是对武汉这座城市的市场不悲观，我是1998年开始做房地产的，再往前看一下，除开最早的那一批，之后的市场是匀速的发展状态，只有在去年是一种非理性的发展，也可以说是过热。武汉刚刚一“发烧”时，这种调整马上就开始立竿见影，这种调整对武汉的长期市场是非常有帮助的，让武汉房地产的从业人员认识到这个市场的客观规律，即使再往后走，调整最迟到今年春节前，如果再悲观一点就是到明年，武汉的市场一定还会平稳的走下去。经过这轮调整以后我相信从土地的获取、规划的提升、开发商对产品品质的关注、对价格、利润的预期都会回到一个相对稳定的状态上来。最迟到明年这个市场会回到一个稳定的发展状态。

　　黄峰：到11月份工程款要付了、材料款要付了、利息也要付了，如果按照现在的销售不可能支付这么高的费用。

　　肖学锋：在春节前如果说市场没有一个相对幅度的回暖，很多项目资金链会出现问题。但是今年有很多的项目，不管是外地的发展商还是武汉本土的发展商只要价格回到一个合理的价位上销售都是非常好的。我听说锦绣龙城（查看地图）开盘非常火爆，包括航天双城、沿海赛洛城（查看地图），这些企业只要把价格回调、利润降低资金链难关很快就过去了。

长源房地产开发有限公司副总经理
肖学锋

　　有些发展商对市场的预期更好一些、企业的资金实力更强一些，可能对项目的运作和其他项目不一样，只是象征性的做特价，甚至有些发展商不卖了，因为他们有这样的实力去等。大的发展商比如说万科对价格进行全面下调，也会达到自己的预期。

　　黄峰：说简单一点是不是解决方法是降价自救。现在调控力度还是没有减的情况下发展商还是在自救，现在降价是在降，降到什么程度才能达到自救的效果呢，有些楼盘是刚刚降价卖得很好，过几天又不好了，现在到底降价到一个什么样的程度是好的呢？

　　叶学平：很多人觉得没有跌到位不买，这是消费者的心理预期，这取决于市场的环境，一个是对未来市场的信心，一个是来自于国家政策的调控，整个经济形势好转。美国政府为什么要去干预房地产市场就是想给市场提供信心，假如我们的政府和管理层给市场提供信心，市场还会好起来，这个时候大家就觉得要赶快进去买了了。

　　焦点网：这个信心是某一个政策，有一个政策说国务院经济委员会现在对江浙这边的小企业进行支撑，如果政府要救市不可能先选择房地产，可能会选择从制造业开始，房地产会不会因为政策的外溢效益到房地产行业里来，产生好转。

　　黄峰：我得到的信息是政府对房地产这一块调控越来越严。

　　叶学平：这个是必然的，现在美国次贷危机发展的情况给了我们警示，否则次贷危机在中国发生是完全有可能的。像深圳这样的断供多了很可能演变成一种次贷危机。

　　黄峰：在目前情况下怎么样才能打造老百姓的信心，我觉得这种信心的打造很难。

　　焦点网：老百姓的信心是不可测、不可控的。

　　黄峰：很多人想购房，但是最大的问题就是信心的问题。

　　叶学平：这就是对未来的一种预期，深圳这样的现象会不会扩散，如果恶化了要建立大家的信心更难，如果中国又出台了利好的政策遏制了这样的现象，宏观经济形势好转了，国家的政策有所松动了，可能会向好的方面转化。

　　宏观经济有三驾马车：出口、投资、消费。我对中国大的宏观经济是不悲观的，刚刚从国外回来，在国外和一些投资机构交流，他们对中国的经济非常看好，包括我在剑桥碰到招商银行的马蔚华（招商银行董事长），我们对中国经济看好是因为还有很大的发展空间，这个空间来自于中国农村和城乡的差别，过去三十年改革的发展主要是靠工业化完成的，农村的城市化这一块空间太大了，因为中国农村人口的比例占得太大。有人甚至看好三十年中国经济保持9%的发展，我乐观的看待起码是十年二十年是绝对没有问题的。而且现在我们也看好国家的政策是在启动农村这一块。农村现在这块是空白的，发展起来是很快的，过去的时间发展是城市，再过二十年发展农村完全是可行的。现在中国的经济结构、制度问题有很多深层次的矛盾暴露出来了，这对中国的经济发展是一个严峻的考验。目前是希望从软着陆平稳的过度。

　　具体到房地产市场行业来说，农村的城镇化发展是直接与房地产行业相关的，房地产现在进入了箫条周期，这个周期如果宏观经济不坏，房地产也不会坏到哪里去，可能会调整一年、两年，用时间来换取发展的空间，只是需要时间把这些暴露出来的问题处理掉，从我们前几个月来看三、四、五月份的CPI很高，但是七月份又有所下降了，我们看到现在见到了一定的成效。如果宏观经济有所改善，房地产趋势就会向好，因为人们的心理预期就是看趋势。

　　肖学锋：我同意叶博士说的时间换空间。信心的丧失可能会非常容易，但是建立会非常难，即使在市场环境恶劣的情况下武汉市场的信心并没有到很脆弱的地步，我觉得武汉市场的信心是处于相对容易修复的状态，信心的膨胀是因为高速发展膨胀的，信心的衰退是因为巨大泡沫的破裂迅速破灭的。但是武汉没有，武汉市场的发展决定了武汉人对房地产市场的信心没有膨胀，只是说过热了。即使经济现在回调，上半年回调2%，2%对目前这个市场的实际损失不是太严重，我倒是觉得这个2%是对信心的恢复有好处的。因为本身就没有一个很大幅度的打压，从武汉城市发展来说，城市在飞速的发展，基础设施建设在不断地上马，不管是地方的还是国家的大量基础设施建设都在加速，由城市所带来的吸引力会不断加强，本身有很大的刚性需求，另外对周边8+1城市的省内移民也有很大的推动。上海现在也在降，但是他们是在一个高位的平台上运行，所以出现了这样的问题也是正常的。

　　焦点网：您说到的内需很大，但是这个内需要激发出来是需要价格的推动。需求肯定会有，但是这个价位大家是接受不了的，还是要有一部分价位下调的空间，才能落到需求的点上。

　　肖学锋：第一，武汉是一个省会城市，华中的特大城市，目前的均价是在5200元，这个价格应该不是很高。

　　第二，价格的调整是很正常的，这里面还要细分高端物业、中低端物业、保障型物业。武汉唯一没有降的项目是武汉天地（查看地图），在二期开盘时反而还涨了，销售情况依然很好。中心城区的高端物业项目均价略有回调，但是依然是在高位上，很核心的品牌物业价格是在8000—10000元，这是一个很合理的状态，同时也表明市场的需求是存在的。高中低端产品的价格是不能一概而论的。

　　焦点网：当然这里面的需求包括各个层次的需求，我指的需求是中层收入者的需求，高端、有很多钱的人是不会在乎价格的变动，中低层的人在市场中是最主要的人群，而且也是最支撑整个市场的，有部分盘子肯定不止5000元钱，不能规划为高端物业，也不能说是中端物业，这就出现了一个断档的位置，如果把这个断档解决了，这个市场会发展得很好。

　　肖学锋：从技术上来讲涨和跌都没有问题，发展商为什么来调价，涨一千也好、涨两千也好，调整都是有一个说法的，发展商也是有预期的。这里面有些是理性的，有些是非理性的，非理性的就是市场的需求非常旺盛，客户在购买时也是一种非理性状态，但是非理性的背后也要看到内在理性的原因，去年之所以出现疯长，发展商、市民对武汉的发展预期在里面，可能透支了武汉未来的一年两年的发展预期，这里面包括地铁、轻轨、两型社会等等，调价并不会是无缘无故的，这里面一定有预期，这个预期既有市场的需求，也有城市发展的需求。

　　我觉得武汉市场里每个企业的状态不一样，项目的进程不一样、企业发展的规划不一样都会导致有不同的说法产生，而很多人很难了解内幕，就会以点带面去看待。

　　焦点网：现在整个市场情况回调肯定是必然的，开发商和开发商之间肯定是不一样的，品牌开发商的资金到底缺到什么样的程度？

　　黄峰：肖总对降价自救肯定是承认了，只不过是降到什么程度是一个很重要的问题，现在很多开发商都缺钱。

　　叶学平：银根紧缩、销售环节不畅就导致了现金流不畅，房地产行业出现了调整，这个行业缺少资金是毫无疑问的，但是要降到什么程度需要达到一个平衡点。从目前来看，需求方认为这个价格高了，供应方现在也不愿意降，所以导致了市场不能达到均衡，这里面需要政府让点利、投资商让点利，让投资者的心理预期能够增强一点，只有需要三方达到均衡才可以，这个时间究竟多长？一个是来自于开发商现金流的状况，开发商能够坚持就不存在降价，如果是开发商的现金流确实存在问题不得不降，这一降就对整个行业的整个预期向下。

　　焦点网：我觉得这是一个内力和外力的作用。

　　黄峰：政府是不可能救市的，也就是外力可能性不大。新华社发的文章说部分地方政府、开发商、银行联合造成了房地产市场过快的上涨，这个口气，明显不像在救市。但加息的预期还是存在，对中国是两难的考验。

武汉晚报记者 
黄峰

　　焦点网：房地产行业在中国的经济处于什么样的地位？很早大家就提到是银行先死还是房地产先死。

　　黄峰：银行肯定死不了。任何一个做生意的人怎么去和政府博弈呢。

　　焦点网：前几天我看到一个分析银行不会比开发商先死的文章，因为开发商自有资金在全国平均是25%左右，75%是银行的资金，银行75%的钱控制了整个项目，如果把项目做完之后卖出去，每一个消费者最低是两成的首付，这个两成首付就抵押了房地产的项目最初的资金。如果开发商倒了，这些项目卖不出去，银行就把这些房子收回去控制这些房子，这些房子再低价处置，房地产还是赚钱，因为以前资金的成本在首付款里全部收回了。

　　黄峰：开发商部分肯定是要死的，银行不可能死的。以前的VCD厂家那么多都死了，就是因为降价把自己降死的。

　　肖学锋：房地产这个行业很特殊，很多焦点网都聚焦在这里，其实其他的行业也存在这样的问题，只是大家对他的关注层面不够，现在是把房地产太太往前推了。

　　叶学平：这是一种非理性的关注，从中国的购买力来说是不足以达到这样的高度，折算起来中国的房子价格比英国还贵，收入水平、消费水平根本达不到。实际上价值和购买力是不相匹配的。

　　肖学锋：任何一个行业、一个企业都有生存和发展的阶段，什么叫死？转行算死、倒闭算死还是怎么样呢？企业正常的进入和退出都是非常正常的市场现象，不能去放大看。当整个市场发生问题时，市场需求不存在的时候，在银行里也只能是呆帐、死帐。

　　焦点网：政府不会明确的救市，也不会出台相关针对房地产业政策的倾斜，房地产要做得活也只能靠自救。

　　叶学平：这本身也是市场自我调整的过程，以前经过了非理性的发展里面必然存在泡沫。

　　黄峰：怎么去激发购买的信心，为什么赛洛城三千多的房子卖得很好，就是因为大家知道不可能再下跌，基本常识是不可能跌破成本的。时间换空间的前提是想办法活下来，连喘气的空间都没有怎么活下来呢？

　　叶学平：这个预期一定是要消费者和开发商达成平衡。

　　黄峰：市场的形势是越来越严峻了。微调有效果吗？所有的楼盘只有降到一定的幅度大家才会买，这些楼盘都不是微调，降价起码是10%以上的幅度才能起到好的效果。

　　肖学锋：这是一个逐步试探磨合的过程，要慢慢的去达到均衡，这个均衡是逐渐达成的。

　　黄峰：均衡不是一点就能够达到的，比如说我的预期是降1000，你降800可能会达到，但是你降100肯定是达不到的。老百姓的收入是12年不吃不喝才能买一套房子，这是非常不理性的状态。

　　焦点网：最终的决定还是消费者的购买力问题，现在价格里面包含了很多非理性的东西。

　　肖学锋：发展商降价不降价利润不是最根本的问题，最根本的问题是市场，在理论上开发商也不可能跌破成本价去卖，最关注的还是市场参与的各方。

　　焦点网：现在供给是可以测量的，需求怎么测量？

　　黄峰：需求的数字也好算，问题是大家承受不了现在的价格，每年有7—10万人结婚、每年有3—8万人城市化、还有改善型的人员，但是大家都买不起怎么办呢。

　　焦点网：中国要解决中低收入者的住房问题，现在就是没有解决中低收入者的问题，另外还有夹层人民居住问题的怎么解决呢？买经济适用房不够格、买商品房买不起。

　　叶学平：房价今年下半年也会是阶梯性下跌，比如说高端的有钱人要把市场的购买力拉起来，但是换句话说这部分人对房子的需求也是饱和的。

　　焦点网：房地产行业还是在风口浪尖上，但是这毕竟也是一个市场，市场问题还是必须要市场本身来解决，如果有太多外力的干涉可能造成市场大起大落，出现不正常的发展。

　　肖学锋：同样一个市场里面，企业的产品都是有所差别的，在调整的初期我们很关注市场层面的共性问题，最早的时候万科四季花城（查看地图）比周边高出600块钱，同样的市场环境、市场的区域，因为是不同公司做的价格会有很大的差异。在积玉桥的凤凰城和城开的玉桥新都是同时建的，但是现在提到这两个楼盘就是不同的两种感觉。消费者会更关注品牌和品质，发展商到最后对品质的关注也会下更大的力气来关注。房地产市场和民生太密切相关，不像奢侈品不用也没有关系，但是房地产的产业链又非常长。

　　黄峰：去年让老百姓不买房他们都不买，今年让他们去买房都不买。

　　焦点网：当看空成为一种时尚购买就是一种明确的选择。肖总，开发商的资金不足，资金到底从哪些手段来融资？

　　肖学锋：国外的投资资金对项目和企业的要求非常高，在武汉本土企业很少有能够去满足他们的评估体系，现在金地、世贸锦绣长江都是上市公司，武汉本土企业能够达到他们的条件是很难的。武汉本土的企业缺钱，但是可能不怎么会考虑外资融资，因为太难了。

　　黄峰：现在银行对小的项目已经不放款了。

　　焦点网：总体来说，寄希望政府救市哪些人，等来的可能是一场梦境。政府会延续市场自由调整的态势，只要市场不大起大落，维持平和的波浪型调整，市场会自己消化其中的不健康泡沫。

　　基本上可以总结为：救市只是一种口号，就目前来看政府不会在房地产下大力气进行干预。开发商的等待只能害死自己，现在需要的是降价自救，除非自己资金雄厚。

　　今天非常感谢大家的光临。