经过激烈的角逐，经过焦点网专家评审团艰难的选择，37名博客作品脱颖而出。其中，一等奖空缺；二等奖5名；三等奖12名；入围奖20名。

　　8月7日下午，二等奖获得者贾卧龙、江林东、刘光宇、蓝海渔翁应邀做客焦点网，共话十年房市变局。

　　▲以下为颁奖论坛图文直播

　　主持人：8月1日，“中国住宅市场化10年大型博客征文活动”顺利落下帷幕。两个月的时间，千余篇精彩博文参与了评选活动，这其中有业内人士用文字盘点10年住房市场化的历程，也有业主讲述这10年自己和房子的故事。从1998年到2008年，中国住房市场化改革走过10年。站在时间的节点上，作为历史的见证人，众焦点博友与我们一起讲述、一起分享，一起纪录、一同品评。

　　经过激烈的角逐，经过焦点网专家评审团艰难的选择，37篇博客作品脱颖而出。其中，一等奖空缺，二等奖5名，三等奖12名，入围奖20名。

　　今天我们很荣幸的邀请到四位二等奖的获得者，分别是贾卧龙、江林东、刘光宇、业主代表蓝海渔翁共同领取奖项，共话十年房市变局。

　　我们今天把几位请过来一个是颁奖，感谢大家对我们网站的支持，另一方面可以聊一下房地产走过的十年，大家独到的观察和分析。直接进入第一个话题，在98—08，这十年里面，给我们在座三位印象最深的是什么？江老师获奖的博客叫“破解08年房价迷局”。

江林东

　　江林东：先说说房价，从98年开始到现在十年了，房价一直是整个社会老百姓所关注的一个焦点问题，主要它突出的问题在什么地方呢？就是房价上涨过快、过高，这个问题，包括政府也关心这个问题。到了08年以后，出现了一个比较大的房价调整。这是前十年基本上没看到的，房价始终涨，突然涨到08年进行了调整，而且调整的幅度在一些城市里还是比较大的。大家对房价的调整有不同的看法，从05年开始，对房价将来发展趋势就已经有了很多不同的看法、争论，那时候有一些看法说泡沫已经很大了，马上就要绷破了，但是那个时候房价恰恰没有按照这个说法走，还是向着高价位不断的发展。到了08年之后突然就产生了一个很大的变化。这个很大的变化，其实我也没有遇到这么大的变化，我预期会有调整，但是没有想到这么大。对未来的发展，大家最近的看法也是有不同，到底怎么发展。房价由于前十年发展，特别是前三四年的发展过快，增长过快，幅度过高以后，出现这个调整是一个很正常的现象。特别是奥运会之后，大家特别关心，它的增长原因我想再细说了，我有文章也说了很多的原因，一派是说还继续跌，大跌，有的预期还涨，奥运会之后房价还会继续调整，比较高的价位还要进行调整，可能还要持续一段时间。第二，房价出现了市场细化或者叫细分，或者叫结构化，房价整体可能在调整，但是并不表明不同档次的房子，或者是不同的房价都是一个趋势，比方说市中心区的房子，可能有些房子反而在上涨，或者有一些大户型的，或者别墅类的，因为现在限制了，那个房价反而在上涨。有些可能房价在城市边缘地步或者是郊区，房价在下降。这个房价不能整体代表每一个结构，每一个档次的房价。而且现在市场在细化，不同收入的人，购买不同档次的房子，这些房子的价格也在不同的变化，而是像前一段一涨全涨，现在进入调整时期以后，房价将会跟不同的需求，不同的档次，它的变化各走各的规律，各适应各的市场，这是一个市场细化或者分化的过程，将来会越来越清晰。

　　还有一个，我觉得奥运会之后成交量会增加，但是并不表明房价会怎么变化，可能还在调整的过程中，成交量从今年年初到现在，成交量下降的幅度已经很大了。但是在奥运会之后，我觉得可能成交量逐步的会增加，因为这个需求还是存在的。所以整个接近一年的成交量萎缩，到奥运会之后，可能9月份、10月份之后，成交量会逐渐增加。今年除了市场本身的、房地产本身的房价涨的过高的这些因素以外，包括今年年初的冰雪灾害，包括5月份的地震灾害，包括今年的石油，外部条件，国际经济，石油涨价、粮食涨价，国内的通货膨胀这些因素很多。这对房地产也有影响。通过我们国家抗震救灾，包括控制通货膨胀，再调整经济，经过这一段时间以后，我觉得经济形势慢慢会放缓，而且能够好转。这样的话，过了奥运会之后，成交量会增加的。

　　主持人：从98年到08年这十年，从05、06年以来房价是增长过块的趋势，到08年开始，房价进行了一个调整，您说08年以后房价有一个调整，预计周期会有多长？

　　江林东：这个很难讲，周期很难讲时间段的长短。比如前一段时间石油涨价那么快，大家觉得可能还会涨下去，但是最近又突然出现了油价下跌了，而且跌的幅度也很大，从140美元跌到120美元，这个跌的幅度很大。当时我们觉得至少可能在高位还会运行一段时间，因为这个对国际经济影响也是比较大的。所以有多长的时间，现在很难界定。但是目前来看我觉得房价还是偏高的，还要再调整一段时间。也可能一两年，或者是两三年，这个时间很难讲。因为房地产也有一个周期，需求的周期，从98年到08年这十年，大量的需求，当时从改革以后，大家需要改善住房条件，特别是有效需求，这部分需求应该说在这十年基本上都得到了一些满足了，下一批，比如我们讲80后、70后这批人，他的收入情况、工作情况还没到他有能力直接购买商品房，这还有一个周期，房地产也是一个发展周期，这批人满足了，下批人下个周期就到来，两个周期之间是有一定时间的，也可能三四年，也可能四五年。总的来说，我觉得现在的调整周期会以年度计算，06年那个时候下跌以后，几个月以后马上就挑起来了。

　　主持人：房地产这么多年也不是直线的上升，都是有调整的，半年之后肯定会有一个变化。我们还是接着回顾98—08的过程。蓝海渔翁也是经历很丰富，您写的博客是“我跟房子我得不说的故事”，我们再说一下您跟房子的故事。

　　

蓝海渔翁

蓝海渔翁：说实在的，应该说我属于是房改之前和房改之后都是受益者，我的观点，看这个问题的时候，我更多的认为房改应该说是我们国家当时所采取的一个非常正确的决策，房屋市场化的运作，通过十年，应该说是解决了我们国家的绝大多数人的住房的问题，据不完全统计，通过住宅市场化以后，我们市民的平均住房已经达到每人20平方米，而在这之前，可能就两三个平方米，甚至可能一家人才五个平方米、六个平方米。另外70%、80%的城市居民有了属于自己各种各样产权的房子，这种改革，如果没有经历改革之前的人是不能够体会这个的。因为我自己的亲身经历来看，在住房市场化改革的98年之前，我那个时候是从学校分配，那个时候我在中石油工作，学校分配以后，我最早的第一个住房是帐篷，80年的时候我们做石油会战，最好的房子是帐篷，我们在帐篷里头，现在讲帐篷又闷热，又是多少度，我们那个时候没有那个概念，里头发一个电风扇，住在帐篷里头，帐篷里头三个人住，摆三张办公桌，白天就是我们办公的地方，晚上就是我们睡觉的地方。那个时候也还是挺自得其乐的。当然后来我们自己建房，建了砖房，自己动手，建了房子以后，我们的宿舍就是砖房，能住在砖房里头，尽管漏雨，因为自己建的质量不达标，但是相对于帐篷还是很好的，我们也能住进去。后来，单位因为新上了一个厂子，单位就建了一批工房，就是职工住的房子，只要满足一定的工龄条件，比方说七年、八年，或者10年，他是跟你的工龄，跟你的职务职称挂钩，就可以给你分一套房子，那个时候我们单位的房比较多，我就是分的楼层不好，分了一个75平米的房子。

　　主持人：当时已经很大了。

　　蓝海渔翁：当时40、50平米的房子就已经很不错了，我那个时候是刚结婚就给我分一套房子，我当时拿到钥匙，进到房子，什么都没有的时候，我就觉得快乐疯了，那个时候我们条件比较好，结婚用的床、炉灶，吃饭用的桌子，还有饭碗，公家统一发放。所以说那个时候就是自己买的被子，房子有了，一分钱不掏，好象也没有交过什么房租费，后来我们在免费的条件下，因为职务的变迁，我们住的房子越来越好，也是自己不用掏钱。市场化改革的时候，我们是有阻力的，原来不用掏钱，改革了以后要掏钱，那个时候石油部做宣传，做工作，那个时候我已经当领导了，还是心里有点想不通，凭什么。当时第一次我们85平米的房子我只掏9000块钱，得到了部分产权，没那个概念，什么叫部分产权，不知道。发了个部分产权证回来以后，根本不像现在对产权证那么珍惜，拿了以后就随便乱扔，后来说再交上5000块钱，到15000了，你投入15000的时候，就把这个产权的70%、80%归你了，基本就算你的了。我多掏了以后，心里就犯嘀咕，这个地方的房子我还掏了15000，还是共产主义好，人总是有惰性的。我掏了钱以后，我心里很不是滋味，但是后来等到1999年我买断的时候，那个房子是内部产权，房子已经涨到四万多块钱了，我短短的一个时间内投了15000，变成了4万块钱，在那个时候通货膨胀不是很厉害的情况下，这是被逼着得到了甜头，在这之后我对房子就有了一些认识，并不是说你认识到你就能做到。我们的情况比较特殊一点，我之所以在中石油相对来说比较高的位子，那个时候已经到了一定的位置上面，能够下来，是因为我们家里的亲戚，他们在天津做生意，在97年的时候给我买了一套商品房，97年是4000块钱的商品房已经是很高很高的价格了，在天津来说，在北京可能不算什么，当时在四环左右能买到4000块钱左右的房子。天津那个房子属于号称天津富人才能住的房子，在当时。我们在那个过程中间，我们所经历的天津的房子并不是一路上涨的，中间一段时间还下降下来了。因为是自己住，我们也没太在意，在2000年的时候曾经跌破我买的价格，现在天津的房子是涨了一倍。但是我认为如果你有钱，你就应该尽可能的购置你经济能力能承受的商品房。所以我在2004年的时候，在这里办公司，我们住的是亲戚给我们的房子，尽管不收钱，但是觉得还是不好。我在北京还租过一年的房子，交1500一个月，这样的房子住过一年。在北京也租过亲戚的房子，50平米。在04年，觉得手上的资金够了，虽然觉得在04年买房已经晚了，要是有钱，02、03年买更好，后来我就觉得04年不管怎么样，当时置办了两套房子，要是没有房改的话，像我们这些人想买房子到哪儿买，你不到一个行政级别，想分房子也没有你的门儿。我两个过程都体验过了，我觉得后面的市场化改革更好，因为他能够让你有多大能力使多大的能力。不是有些人一定要去买商品房，这个观点我是比较明确的。实际上我们现在把目光都盯在商品房上面的时候，实际上不一定完全正确，但是也对也不对，为什么这样讲呢？因为我们这次住宅市场化改革的过程中间有一条，就是政府要提供保障性住房和廉租房这方面，就是政府的责任方面，我认为可能在市场化改革过程中片面的强调了市场化的市场作用这一面，忽略了在供给方面还有很多弱势群体、中低收入阶层，包括经济适用房，经济适用房的价格，普通老百姓也不一定能买得起。包括现在的限价房，这个方面政府应该有更大的力度，土地的收益一年大概是将近一万亿了，应该更多的是在保障性住房方面给予这些中低收入阶层补贴。当然说市场化本身，我认为一点也没有错，如果有一些问题，它是发展中的问题，但是退回去，到计划经济我又不主张，我曾在计划经济状态当中我也是受益者，但是不是所有人都能受益的，那是一定级别的。像江总这个级别，像刘总，你那个单位可以分到，但是底下的那些职工，你要知道在计划经济的时候，我换了三套房子，我每次都是住新房子，我换完了房子，别人就把我换走的房子当好房子抢走了，那是非货币化分配的时候有很多不公平，不公正，你不能选择朝向，不能选择房间的大小，你不能选择位置。至少市场经济给了你各种各样的选择，当然不是每个人都能选择，但是也给了每个人奋斗的目标。如果说有点感受，我就是这点儿感受。

　　主持人：蓝海渔翁从98年这个历程走过来你是一个受益者，在不但有了自己的房子，而且在房地产方面的投资意识也有了加强。我们希望市场经济可以越来越完善，除了商品房市场，我们希望人人有房住，可以保障他的基本生活。刘光宇写的文章，题目就是“10年献礼，从北京楼市前世今生看现在的发展”。

　　

刘光宇

刘光宇：说回顾的话，应该说我没有资格回顾，因为在我这个年龄段，像98年住房政府改革，对我来说印象都不太深。我都是从网上查资料，写一些自己的感受。98年，我初中刚刚毕业，那个时候对城市住房我们可能概念不是太深，更没有像蓝海渔翁说的跟住房的亲密接触，体会特别深，我们基本上是不可能的。尤其现在80后这一代，现在在住房市场化的条件下，像我们现在买房也是不太现实的，像我们刚毕业买房是不太现实的。前段时间还流传过一段，说我们上小学的时候，大学不要学费，我们上大学的时候，小学不要了。我们小的时候他们有福利分房，等我们毕业了福利分房也没有了。当然从宏观角度来考虑，这是一个进步。从个人来说，我们就少了一些天然的优势，但是我们可能会通过自己的努力来奋斗。就个人性格来说，我一向是赞成租房的，我现在也是一直租房住。再一个，对房子印象比较深的，我对房价印象比较深。我在燕郊上的学，现在大家都知道燕郊，当时可能很多人都不知道，我当时在那儿上学的时候是2002年，2002年房价刚刚起步，也就是一千左右，但是我毕业之后，这才几年，四五年，翻了四五番。我的感受是房价不可能跑的这么快，而且也远远超出了普通老百姓的承受能力，所以我认为现在的房价绝对是不合理的。尤其是奥运会以后，我不是说房价就怎么着怎么着，有说暴跌的，有说暴涨的，这个我都不赞成，其实我觉得房价不可能脱离市场，也不可能违背了市场规律。但是有政府在，所以市场就不会暴涨暴跌，不可能的。所以08年奥运会以后，我觉得房价一定得调整了，必须调整了，否则的话，楼市就没有出路了。

　　主持人：刘光宇是一个典型的80后，他的心态和经历代表了这样一个人群的直观感受，在房价高涨的情况下，凭自己的能力来支付房价是不太可能的。蓝海渔翁也起了一个头，他回顾这十年，他觉得我们市场化有进步的方面，同时也有缺失的地方，江林东老师怎么考虑的，进步在哪里，如果有缺失，哪些地方还需要改进？应该从哪里入手？

　　江林东：如果翻给当时1998年那个时候关于房改的文件，包括那个时候我们提出来一些设想，再返回来10年以后再看，应该说当时提出的那些目标基本都实现了。比方说当时进行房改，提高土地的利用价值，那个时候土地没有价值，分配的，企业、单位是分配的，没有价值。现在土地价格，刚才蓝海渔翁讲了，土地收益非常大，而且这个土地收益了以后，投入城市建设，基础建设，包括建一些社会保障用房，所以土地的价格充分的发挥出来，你的前提是经济已经走向了市场化了，土地也是资源，也是有价值的，你应该把土地的价值发挥出来，通过房改这十年，土地的价值已经充分的发挥出来了，这个目标已经实现了。第二个，通过市场来承担市民的住房，而不是政府来承担，以前我们计划经济的时候，住房完全是政府承担的，当时的经济条件，政府的能力是有限的，所以我们在住房改革之前，普遍的住房条件是非常差的。那个时候人口也少，相对少，而且那个时候人口还比较年轻化，我是50年代的人，很多家庭四五个孩子都挤在一间房，上下铺，这种情况非常普遍，三世同堂住在狭小的几间房子，这个现象普遍的很。我想有一个电视剧，大家都知道，《张大民的幸福生活》那就反映了当时的普遍的住房条件，那个时候你完全让政府来承担，解决好每个人的住房，那是不可能的，我们还没到共产主义，就是充分富裕的情况下，我们达不到。包括现在世界上发达的资本主义国家他也达不到那个水平，就是由政府来承担，把每个社会成员都达到一个非常舒适的、好的住房，达不到。怎么办呢？需要通过市场来解决，这个目标，房改达到了，政府不需要投入很多钱，不需要投资，政府通过供给土地和做规划，通过市场来开发住房，来解决大家的住房问题。这个目标应该说是实现了。通过这十年大大的改善了人们的住房条件，人均住房20多平方米，30平方米就达到发达国家了，咱们有些城市已经达到30平方米了，房屋的自有率已经达到了80%多了，这也是世界上非常高的比例。这确确实实是产生了成效，解决了问题。

　　第三个，房地产成为我们的支柱产业，国民经济的支柱产业，在GDP里面贡献非常大，接近10%左右。作为从无到有，我们以前根本没有房地产这个产业，从无到有，这十年的发展速度相当快，对国民经济建设，提供就业，提供住宅，房地产起到了非常大的作用，这是积极的，也是正面的，也是有效的。这三项都是房改的巨大成果，应该是非常成功的。

　　第四个，我们通过这十年完善了我们的住房体系，因为我们从一个完全的计划经济情况下转向市场经济，转型过程中，当时在设计整个住房体系的时候不可能把它想象得那么完善，也是一步步的改革，那个时候你来看设计的方案，应该说和现在有很大的不同。那个时候应该说是两个大系统，一个叫市场系统，一个叫经济适用房系统，那个时候经济适用房不是社会保障，那个时候经济适用房是什么概念？就是工薪阶层都通过经济适用房来解决住房，高收入的，那个时候也有高收入的，像白领，外企的，他去到市场上买，或者是一些经商的，民营经济和老板到市场上买，我们这些工薪阶层也买不起，就通过经济适用房。但是这个改革不是随着人的意愿来发展的，一下子商品房成了这个市长的主体了，经济适用房不再是作为相当大的工薪阶层的住房了。很多工薪阶层也是通过市场来解决房子了。经过那个发展，后来就发现市场不能解决社会的各种需求，又进行了调整，出现了我们的社会保障房体系，这个时候我们的经济适用房真正归到了社会保障体系里面去了。后来又有了廉租房体系，再后来是限价房。通过这十年我们建立了一个完整的，比较合理的体系。刚开始不是很完整，不是很合理，通过现在，基本上应该说是结构比较完整了。但是也不是说现在就非常完善，还需要进一步的改善。第四点，我们已经建立起来了，收入特别低的通过廉租房解决，有一定收入的，但是他也是比较困难的，通过经济适用房，然后我们有了限价房，再到商品房，包括购房和租房整个体系完全建立起来了。

　　第五点，通过这十年，大家对市场化的住房体系，通过这十年有了一个比较深刻的认识。刚开始大家认识还比较肤浅，还是一种构想，还是一种概念，当房地产发展的时候发现了很多问题，比如房价的问题，这些问题产生了一些认识和思想上的混乱，到底怎么来看这个问题，到底怎么来解决这个问题。各种说法不一。通过这几年，特别是04年到07年这三四年，对这些问题慢慢慢慢的，如何能够来认识市场规律，如何来认识市场化，房地产怎么样运作，是市场的作用为主还是政府的作用为主，这些问题通过这几年，大家认识加深了，原来我们还是离的很远，看不清楚，通过这几年的实践，认识到房地产市场还是应该尊重它的市场规律，应该是市场为主，宏观调控为辅这么一种管理方法，这个认识我觉得现在取得了很大的共识。

　　应该说我们这十年房地产的改革是成功的，应该是值得肯定的。但是不是说没有问题，因为发展过快，改革也是翻天覆地的变化，从计划的分配到市场经济的自己购买，也出现了很多问题。比较大的问题，比如说房价涨的过快，没有控制，非常快。当然房价的涨不是单纯的市场本身产生的，如果光从市场本身找，很容易就走到憎恨开发商，把开发商妖魔化了，其实这个不能完全从市场本身要找，应该从整个社会来找。刚才刘光宇说了，房价很高，为什么它能涨上去，为什么还是有人买呢？就是社会上还是有一部分人能承担得起，如果大家都承担不起，它肯定涨不上去。所以说我们收入差距，这不是光房价十年，是我们改革开放30年形成的收入差距拉的比较大。当然有一些先富起来的，这是现实，再加上我们政府，国家的一些政策，体制改革，比如说我们有些人，比如蓝海渔翁刚才说他得到工房，分配的，拿到很少一部分钱买到工房，再把这个工房卖掉，我再填不多的钱我就可以买更好的，实际上不能完全拿他的收入衡量他的购买能力，这都是我们国家的特色。这些问题不能够完全就房价去谈，就市场找房价的问题，是我们整个社会、国情、历史发展，要从这里面去找。原因是比较多的。但是房价过高、涨的过快这是一个问题。还有一个，我们市场不完善，产生了很多违规的现象，这种违规的现象不是光开发商，开发商有违规现象，我们底下政府部门也有违规现象，包括土地部门的违规现象。甚至包括银行，贷款的时候，上海那个时候一个人换名字，套购，弄了很多假名字，把房子都买下来，再高价卖，囤房，他要不跟银行沟通，根本做不到。我们在房地产改革初期有很多违规的现象、腐败的现象。而且这些问题要从根本上解决这些问题，为什么会产生这些问题？就是因为我们政策、法规还有很多漏洞，不完善，有缺失，所以才会产生。这是我们要着重完善的。

　　还有政府的调控反映不是很及时，不是很敏感，而且措施有时候也不是很得力，进而也造成了房地产的问题。比如小产权的问题，小产权不是大家不知道，早就有，后来星火燎原了，泛滥成灾了，就说来解决，结果积重难返，说解决也解决不下去。大家都住进去了，买了，住进去了，你说现在怎么办？现在有些地方正在想办法，把它合法化，通过缴纳一些税金怎么样的。但是你这个问题不是说你不知道啊，你政府没有发现的很及时，而且没有采取措施，酿成了最后的问题严重化了。所以政府在这些方面还是应该提高政府的作用。包括前一段时间，在货币政策上过紧，现在有部分专家提出要放松，你过紧，结果把市场收缩了，萎缩了，萎缩也不符合我们经济发展规律的。比如房地产萎缩了，房地产他联系了55个行业，你整个萎缩了，比如我们大量的民工在从事建设，建筑工人。对我们经济发展也不利。政府在调整政策方面需要更加的准确，更加及时，对政府来说也提出了更高的要求。通过这十年，我们一方面取得了很大的成就，另一方面发现了很多问题，而且这些问题要随着我们下一步取得这些经验、教训以后要改进，我们觉得对我们房地产的未来还是有信心的，而且它已经成为我们市场经济的一个不可或缺的组成部分。我们下一步要不断的完善它。我们用了十年走过了人家百年的路程，这是中国的很了不起的一件大事。

　　我记得那个时候，刚刚改革开放，画了一幅画，叫做“父亲”，是四川的一个画家罗中立，拿了一个碗，当时点的中国人的核心问题是什么？是吃饭，民以食为天，中国人几千年来解决吃饭的问题。改革开放把这个问题解决了，下一个代表作就是《张大民的幸福生活》，住房，衣食达到满足以后，住房问题提出来了。住房问题怎么解决？是通过市场来解决。我们生活又提高了一个层次了，从衣食到住到行，行解决的很好，住已经成为我们的一个课题了。现在经济发展了，人民生活水平提高了，这十年取得了很大的成就，非常值得肯定。

　　主持人：江老师给我们总结的非常好，有进步的地方，也有几个问题需要今后政府和其他行业继续规范的。蓝海渔翁刚刚频频点头，您的个人感受肯定也是很深，您觉得这十年还有什么样的问题呢？

　　蓝海渔翁：房屋住宅改革这十年，用“成绩比较辉煌”这个词儿并不是套话，确实成果是辉煌的，但是它存在的问题，因为我思考过住宅市场化以后的问题，因为我喜欢研究一些经济上的问题，业余爱好。房子这方面来讲，首先我认为江老师刚才有一句话，我是十分赞同的，我们的目标应该是更加市场化的，我们现在出现的问题，有人把出现的问题归结到房价过高的问题，有一批人住不上商品房或者是保障房的问题，都归结为市场化本身，这个我是坚决反对的。我是认为问题恰恰不是出在房屋住宅市场化本身，因为我们先要做一个反证来反证一下这个问题，刚才江老师也说到了，在计划经济模式下，那个模式是最好的，根本不会出现住宅市场化这个议题的。既然行使了几十年都没有实现了的东西都是空想的东西，我们现在对于住宅市场化否定的那个声音比较大的过程中，我认为那个声音在很大的程度上也是对整个中国经济发展的噪音，或者是过左的思路，这个思路对中国的危害，应该比市场化出现的问题要大的多的多，也是我们邓工讲到的，重点是要反对左，我记得他92年南巡讲话的时候讲过，今年又到了这个关头。

　　刘光宇：江总刚才把主要问题业分析的很透彻。现在的楼市市场化了之后，为什么造成了一部分人买不起房子，像我们这一代，为什么我们现在老是说非要买房呢，为什么？因为我们是看着我们的长辈，我们的父母，我们的大哥这一辈的，他们一毕业就有房住，我们可能就会有这种心理。所以现在我们好多人都是从心理上感觉非要买房。以后像我们这一代，我们这一代的下一代，90后、00后这一代，他们可能就不会有这么大的压力了，心理压力。因为他是看着我们过来的，因为我们就没想住房，而且住房很困难，不现实，从小就不会给他们造成这种心理压力了，他们长大之后可能就会变相的从另一个角度想办法解决住房问题了。我觉得可能以后会出现这种情况。

　　蓝海渔翁：对存在的问题，第一个，退到计划经济是没出路的，第二个，现在房地产的问题主要不仅仅是房地产的问题本身，因为房地产的问题是涵盖了我们中国经济的一些深层次的矛盾，为什么这么讲呢？房市和股市我都涉及过，我在大市是炒过股的。房市和股市是完全不同的，股市现在出现的问题也是没有按照市场化的规律做所出来的问题，它伤及的是散户，但是房市不一样，房市现在的问题是我们最大的受益者是谁，我们排一个序就能知道。房地产的受益者是政府、房地产商、中介公司、媒体，大概的顺序是这么一个顺序。

　　刘光宇：还有银行。

　　蓝海渔翁：我忘了个银行，开发商后面就是银行，银行后面是中介。现在我就讲前面三个主体，后面的中介，很多都是民营的。前面三个主体，最大的，占了80%以上收益的主体，国家占了个大头，银行又是国家的，国家又占了个大头，你说在这种主体过程中间，一旦出现风险和危机，谁倒霉呢？显然没买房的人沾了大便宜，短期你会有便宜的房子。我在博客中间写了一个话，如果把猪全都杀了，你就只能到博物馆去看“猪坚强”了。我说的市场化是指的我们整个经济要更多的市场化。结构上面，开发商中间60%的主体又是国有公司，政府在这里头承担了很多的责任，最后的结果当然也得到了一些利益，但是如果在市场不好的情况下，现在很多人喊要走市场经济的时候，你敢走市场经济不？我有一篇文章说房价如果大跌的话倒霉的是老百姓。如果房价真的跌到50%、60%，我们老百姓不敢买，炒家敢买，因为永远先知先觉者都是那些炒家，老百姓什么时候敢买？老百姓03—06年都不敢买，追涨杀跌。市场化的第一条，应该进一步改革开放，更加进一步的在我们过去垄断的行业里反思，我们到底能承担多大的风险。还有就是在手段上面，我们的调控手段是片面的强调了表象的东西，忽略了深层次的东西，你在调整的过程中间，我举个例子，房价再涨，你为了控制房价，居然严控土地供应，这种过程你是让房价跌还是让房价涨，我们这些人都是属于经济学外行的人，你控制土地供应。连续几年控制不了房价，今年采取了一种断然措施，给你断供，限制你贷款的份额，严控贷款规模以后，他是人为的斩杀，这就存在不公平因素。如果人家能够承受，能够卖的了房子，银行就应该给人家贷款，这就是银行体制问题。否则的话，他们就会逐利，不是逐利一定能得利的，美国那些银行如果不逐利就要垮的，垮了政府补贴一下就完了，不用承担巨大的责任。调控手段应该更加市场化。

　　更重要的一点。我们对于住房的认识方面，过去我在其他几个网站也提过这个问题，商品房那一块应该是更加的市场化，它的涨，它的跌，反正这个过程中间不要过多的干预和控制，说白了，去买那个房的人，买得起房的那个人他就为国家做了贡献了，税费能收高一点。政府应该把一万亿的土地收益用好。我也有专门一篇文章专门谈土地收益的，真正用在老百姓身上，不要拿这个钱弥补你行政的亏空，而是专款专用，为此立法，真正把土地的收益，不是去解决政府的运作的费用，而是去解决老百姓的住房费用，这样的话就会好的多的多，哪怕我们掏钱去弥补那些能够买差一点的房的人，比如经济适用房，我为什么要用成本价卖给你，我成本价降15%卖给你，行不行？甚至更低卖给你行不行，因为我有土地收益这块做保障，凭什么不给你补贴呢。还有土地收益我们在座每一个人都有一份啊，是国家代表我们每一个人拥有那块土地，国家是什么？我们现在的定义是人民的国家，我们人民每个人都有一块土地收益啊，你土地收益出放了以后就应该是给我们老百姓有所返还，这个方面的思考，应该说政府已经认识到这个问题了，但是他们只提出了10%左右的费用用于保障性住房的建设。这个是远远不够的。

　　主持人：如果真正这10%的费用用于建设保障性住房其实是够的，金额是非常巨大的，可以满足这个要求的。我们还是回到房地产本身，蓝海渔翁非常有激情，在很多方面有很好的愿望，但是我们还是希望我们关注到房地产行业本身的问题。现在市场上有一些变化，因为房价下降，包括北京的市场，有很多楼盘下降了，老业主会心有不甘，跟开发商要求要么给我补装修，要么给我补差价，有各种各样的要求。我们在装修论坛也做过一个讨论，就是在我们房价上涨十年以后，没有一个理性的对待，想听一下江老师的意见。

　　江林东：刚才刘光宇谈到了他们这一代人对于接受这个市场，心里还不是完全能接受的，觉得每个人应该通过购买房子来进行住房，再后面几代人可能慢慢就适应这个市场了。

　　刘光宇：其实我们的心理需要更新。

　　江林东：我觉得他这个讲法点到很重要的一个点，在我们这个社会转型，特别是从市场化转型的过程中，我们的心理和想法还没有转过来。我举个例子，比如大学生以前国家包分配，你毕业了就分配了，单位就给你安排工作了，学校给你找好工作了，你都不用愁找工作。后来我们市场化以后，学生不管分配了，毕业了以后要自己到社会上找工作。刚开始大家不适应，现在经过这么多年以后，市场发展了，现在大家完全适应了，我没毕业之前就开始找就业机会了。这已经形成大家的习惯了，就是社会普遍的惯例和习惯，转型了，大家接受了。房地产也有这个发展过程，我们岁数大一点的，因为以前有单位分的房，首先是不愁住，只是提高的问题。现在这一代没有以前计划经济的福利房，马上到市场经济，凭自己的能力买，又有很大的困难，但是又想有自己的住房，你可以通过租房来解决，但是社会的潮流就是大家要去买房子，所以这个心里接受不了。随着发展，人们会适应这个过程的，以后的人可能想我买不了就租，大家都能接受。将来我们随着社会的发展，市场的发展，大家会适应这个市场的转型。

　　再回答你关于断供的问题。断供，首先它是违背市场原则的，也违背了我们法律的框架原则的。你买了房子，签了合同，你就要承担你的责任，承担你的义务，房价随着市场是变化的，你不能说今天我买了房子，明天涨了，我就受益了，我就满意了，如果房价跌了，我就不满意，反过来去找开发商要求补偿，这个是不符合你签订购房合同，双方约定好的义务和条件，那是不符合的。举例来说，其实这个现象，以前讲的负资产也好，这个现象不是房地产才有的，早就有，比如小汽车，小汽车发展很快，那个时候你买一辆车可能是十几万，可能过一年、半年就跌了，跌了你的资产也是在贬值，也是在降，大家很习惯就接受了，因为你没把小汽车作为一个长期的资产看待，跌就跌了，不影响我使用。其实道理是一样的，没人说因为汽车跌了，反过来再去找经销商，你给我补偿什么的，不然我就把汽车退给你还是怎么样。其实这个现象很普遍，包括我们的电器，电视机、冰箱都是不断的降价，没有人因为这个提出要求补偿。

　　但是房子为什么不同呢？因为这是十年来第一次大幅度的下降，而且时间长。很多人在思想上接受不了，但是总体来看，我觉得断供的现象，或者是负资产，不是像我们媒体说得那么严重，因为大部分人买房还是为自己自住、自用。自住、自用的话，即使这个房价跌了，对他们来说，就跟小汽车一样，没有影响，因为你买房是注重使用，而不是投资，没有影响它的效益。所以大部分人来说是没有影响的。只有一小部分是作为投资来购房的人，对他来说是有影响的，因为他可能不是买一套，买好多套，你要进行投资。短期不能收回，他可能就无力运转，等于他不能消受，他卖不出去，资金链就断了，他继续在那儿放着也没有钱还银行，处于非常尴尬的地步。这部分人应该是对负资产比较敏感的，他们对断供应该是比较敏感的。目前来说，这部分人数量比较少，从整个的法律框架角度来讲，因为房价降了，要求补偿的这部分人，这个要求我觉得是不合理的。

　　主持人：谢谢江老师。贾总刚刚才过来，刚才我们三位嘉宾也做了一些讨论，我们回顾了98—08年这十年我们看到的房地产的一些发展的地方，同时我们也找出了一些有待继续改进的地方。贾总也为我们这个活动专门写了一个关于“房改十年，顺利回归保障谈何容易？”这样一篇文章。我们也请贾总好好给我们解释一下这个观点。

　　

贾卧龙

贾卧龙：中国房地产市场从原来的计划经济，福利分房，单位分房，发展到了商品房，应该是经历了这个历程。在十几年当中我认为它有几个变化，第一个变化是从住房制度的变化，从过去的福利分房，单位分配房到商品房的转化，从原来福利分房到个人货币化买房，这是发生的第一个变化。第二个变化，土地在发生变化。这十年，发生最大的变化就是土地发生的变化，土地原来是计划用地，实际上把土地不是作为一种资产，把它作为一种政府的资源，我想给你就给你，想给他就给他，基本上就是无条件占有。但是后来从土地划拨用地到1984年831，把土地作为一种市场资源去经营，去开发，推向市场，把土地作为不动产资产推向市场化。第三方面，我们购买心态的变化，过去单位福利分房的时候，很多人想房应该是国家给的，凭什么让我花钱去买啊。当时人的思想可能有一个很漫长的转换过程，因为这是政府保障体系。当时很多人在转化过程当中，因为很多人是享受了国家，特别是有正式单位的，享受了单位的福利分房，突然让他自己买，他心理上有一个过程。但是慢慢人们感受到房地产市场化，你自己花钱买的，产权直接归你所有，保证你70年的使用权，它是个人财产的一种属性。原来单位分房虽然是个人使用，但不是你个人的财产，现在你花钱买的是一种商品，它是不动产，是你的一种财产、资产。它可以从自己使用，从投资，从经济的角度把房地产商品化了。人们的心态也在慢慢改变。这几年从市场层面，从消费群体方面和政策方面都发生了大的变化。

　　经历了十几年的房地产市场以后，现在政府提出来房地产市场不能完全靠市场，完全靠市场的话，中低收入者，或者是低收入者是没有办法买到房子的。如果土地价值太低了，政府的资产会受损失，如果太高了，消费者买不起。怎么办呢？通过这几年的发展，房价是一路走高，每年都在宏观调控，除了08年产生了一个拐点，之前几年每年都在涨。这种情况下我们很多消费者想买房，但是买不起房，这样的话就会产生社会问题，将来我们消费者市场可能是两极化，有的家里两三套房子，甚至住着别墅，但是有一些低收入者没有房子可住。这样的话，政府看到这个问题，房地产我们叫三套马车一起走，打破了完全市场化，政府出来，一部分是经济适用房，一部分是廉租房，这属于政府保障体系，他具有保障功能，他不是一个完全市场化的。这部分房子，通过消费者的收入情况和家庭背景的调查，具备中低收入条件的，就可以享有政府保障体系供给的房子，有钱的可以买经济适用房，再收入高一点的可以买限价房，限价房买不起，经济适用房也买不起，可以住廉租房。第二部分房子我们叫上市，完全是商品化了，房价完全靠市场来主导。实际上推社会保障体系，我们政府，从中央到地方，我们各级政府想法是很好的，力争解决我们的民生问题，就是让家家户户有房住，但实际在操作来讲，因为它涉及到各地的地方利益和局部利益，推广起来，像今年，很多城市制定了很多目标，我看了看河北石家庄，今年是供3万套，今年推向市场的房子是3万套，其中9700套是经济适用房和廉租房。但是目前看，真正落到实处的，已经到了8月份了，真正让老百姓住进去的，或者真正交了房的，没有多少。后来政府也在配套，就是新开发的小区有10%—15%的经济适用房的配建，原来是一片一片的，后来考虑现在房价疲软，考虑用货币补偿的方法解决一些家庭困难的问题。

　　现在政府的目的是好的，解决我们中低收入者住房问题，但实际上在执行上、在操作上也会有那样、那样的问题。但是总的来讲，我们已经考虑到国计民生，让每个家庭，让我们更多的弱势群体、低收入群体有房住。今天、明天我们住不上，但是后天我想一定能住上的。所以我想政策还是好的。

　　主持人：贾总的观点跟之前江老师的观点很相似，回顾这十年有很多有益的变化，比如把土地最大的利用，建设一些社会保障性用房，还是一个还利于民的事情。同时我们还要看到政府还是需要落实和需要积极完善的地方。回顾完十年，我们更关注目前的情况，马上要开奥运会了，奥运会以后这个市场的情况怎么样？

　　江林东：刚才都已经讲了一些意见了，奥运会之后我相信这个市场会有一个恢复，成交量会增大。现在不同的城市，一线城市和二三线城市不是一个一刀切的情况，城市和城市经济发展情况不一样，所以房地产的情况也不是很一样。我觉得奥运会之后会有一个调整和慢慢恢复的过程。

　　主持人：像北京这样的城市，从01年申奥成功，一直有一个奥运的概念在推动，包括配合奥运做一些场馆和公共建设和轨道交通，其实给这个城市本身带来了一些活力，也带动了房价的上涨。奥运会之后，像北京这样的城市房价会有一个什么样的走势？

　　江林东：北京的房价还会继续调整。

　　主持人：幅度呢？

　　江林东：现在的幅度已经比较大了，再往下调整幅度不会太大，可能还有下行的走势，但是不会有突然的暴跌的大幅度。还会有一个过程，这个过程可能比较缓慢，也可能几个月，也许几年都有可能，它有一个调整过程，但是不会太长。市场在不断的恢复，成交量会不断增加，因为房量在降，需求始终在增加，我不说北京市，每年北京市大概增加30万人口，基本都是外地人，这就是我们的需求在增加，还不说北京市原有的需求也在增加。所以这个需求还是在增加的，因为房子不像其他的需求，他是一种刚性的需求。比方小汽车我可以不买，我可以坐地铁和公交车，或者有些奢侈用品，像什么黄金、钻石，我可以不用，但是住房是人生活的必要的条件，所以这个需求是刚性的。现在有很大的观望心理，不是说现在的人很大，都买不起房，有相当一部分他买得起房，但是他受到当前整个房地产下行的趋势影响，他心里头想可能还没跌到底，我还要再等。这个观望的心理会影响到大家的购买。但是这种心理也是由于他的需求形成的。

　　主持人：所以叫持币待购。

　　江林东：他还是有需要的。奥运之后，情况会慢慢变缓，然后有所恢复。

　　主持人：您觉得即便有调整，幅度也不会很大，成交量会有一个回暖。

　　江林东：对，成交量有恢复，残奥会结束就9月份了，几乎快一年了，成交量都非常低。

　　主持人：我之前看到贾总的一篇博客说“央视企图整死楼市”。请贾总谈一下。

　　贾卧龙：首先来讲，中国目前的房产市场不会因奥运的召开与否产生涨或跌，因为现在中国房地产市场和整个国际经济环境和国内大的经济环境，和政府的调控是紧密相连的。我们讲拐点也好，房价下跌也好，跟中国目前经济环境是息息相关的。奥运之后，房价是跌是涨，我认为从奥运之后，他应该还有一个缓冲期，价格应该还有一定的跌幅。第二个，销售量，因为很多经济有不可预测性的，销售量近期回暖的可能性不存在，我认为真正要回暖的话应该是在明年，2009年4月份以后，再抄底了，降可能已经降到底了，如果不买的话，等了一年多的话也等不住了，该买了。中国的房价奥运之后我认为还有非常大的下跌空间。

　　主持人：有没有具体的比例。

　　贾卧龙：这里边对一线城市，像北京、上海这样的城市我认为应该是在15%左右，但是对二、三线城市可能是10%左右，影响相对比较小。因为它的硬性需求比较强，北京、上海主要是外地投资者，现在大家不看好，投资者现在不敢进，有些想买房的人可能在观望，房地产市场的价格就有两个因素决定，第一个是供求关系，第二个是需求，人们的心态。但现在房地产市场，不能说市场没有需求，市场有强大的需求，因为现在中国城市化进程在加快，需求每年在递增，但是大家都认为房价还能降，像我们的股市一样，为什么起不来，就是因为投资信心的问题，大家不看好。这样导致房价目前处在低迷。第二点，开发商的资金量遇到问题，因为开发商的整个资金量就是两块，一个是金融贷款，但是今年金融口在缩减，今年建行、农行整个放款量相当于去年的一半，50%，上半年只放了三分之二，相当于去年同期相比，比去年下降了30%。全年目前预测大概是要达到50%。政府放的金融贷款量在减缩。第二块就是销售回笼资金，我建设过程当中开发资金怎么来的？那是通过销售回笼资金，银行贷款贷不下来，销售回笼资金回不来，开发商承受不住的时候就会崩盘，唯一的办法就是降价推向市场。今年5、6月份就是一个坎儿，有的在降价，有的被收购了，有的出让了。到今年年底可能又是一个坎儿，但是政府会不会救市，因为中国政府现在实际上已经开始，中国除了楼市、股市以外，还有中国整个的中小企业也遇到了很大问题，6.7万家企业面临着倒闭，倒闭的原因一个是出口减缓，第二个是劳动力成本增加，第三个就是资金吃紧。政府现在已经开始，央行开始对中小企业有扶持政策，政府会不会救楼市，会不会出手，会不会加大银行金融的贷款量，现象目前来看，我们还看不到，当然胡锦涛书记讲过一句话，在7月25号召开中央政治局会议的时候，10月份要召开中央经济工作会议，谈到保障中国楼市和股市的健康稳定发展。就是股市要健康，楼市要稳定。但是能不能给更多的政策去扶持？现在从整个经济面来看，政府出手的可能性，我们现在没有办法预测。为什么？因为现在中央宏观调控的根本问题是解决CPI的问题，解决通货膨胀问题，如果通货膨胀下来了，可能政府宏观调控就会放松，下不来就会吃紧。我想目前中国的楼市，大家都在谈楼市，一个是供求关系，我们购买消费者需求，现在在持币观望，还有一个重要的是中国的大环境，国际环境影响了中国的环境，美元的贬值、石油的涨价，包括粮价的涨价，包括美国次贷危机，影响了美国、日本这些国家经济的低迷。中国今年也相应的受到了国际大环境的影响，我们通货膨胀，60%的因素是因为国外通货膨胀引发了中国的通货膨胀。所以这个通货膨胀之后，我们对楼市来讲，其他都在涨价，唯独楼市在跌价。楼市究竟走势是什么？还要看未来中国整个经济的盘整和调整。但是从整体来讲，楼市长期看好，但是短期是非常难熬的。我想在今年、明年这一年多的时间，中国楼市不会再回到2007年、2006年那种疯狂抢购时代，应该是没有了。

　　主持人：贾总的预测是说奥运会之后北京、上海一线的城市可能会有15%的调整幅度，可能在09年4月份会有一个回暖。当然这中间原因很复杂，从宏观经济面，包括行业的一些问题，以及消费者的购买心理问题，双方都是在博弈过程之中。其实我也知道，让各位专家预测房价的走势和幅度是很为难的。蓝海渔翁作为业主代表，我想知道您未来对中国楼市的发展还有哪些期望，希望我们从哪些方面可以让大家有一个更好的憧憬？

　　蓝海渔翁：从业主的角度来讲的话，关于房价的预测，我去年做了一个小文章，我也预测过，奥运之后中国经济和中国房价，当时我的一个预测，不见得有道理，我是有一个“周期论”问题，我们认为奥运会以后中国的房价会连续涨20年，但是中间会有跌，我说的是总趋势是涨20年，我当时的预测是2010年前后中国经济有一个调整期，中国经济调整期现在不幸提前了一点儿，反正是2010年前后，提前了一两年。但是这个调整期应该是三年左右。他调整期先到的这种情况，可能是于外部经济有关。如果说憧憬的话，我们可以利用这种调整期，房地产商应该是把自己的产品定位进一步做好，另外，由于调整，前些年忽略产品质量，实际上我们国家房屋的建设期，承诺50年、70年的这些房子能不能用到50年、70年，这都是问号。这些方面，如果说在房屋的质量方面，更加节能、环保方面，推出更加有特色的产品。因为不好卖，开发商在产品设计上就会下工夫，面向他所需要的目标群体提供优质的房产，而不会像以前那样不顾质量，以前卖房子就像卖白菜，不讲质量，现在估计在产品的多样性和产品特点方面，那些又有资金，又有创新的企业，可能在这一轮的过程中间会更好过。我作为业主来说，我是期望他们提供质量更好，能使用时间更长，更舒适，环境更优美，产品更有特点的房子，而不是炒概念炒出来的房子。

　　主持人：刘光宇，您作为80后代表，你有没有憧憬未来什么时候会改善一下自己的居住条件？

　　刘光宇：我期望我们的楼市应该是健康的发展，因为现在我没有房，我可能从某一个角度说，我看笑话，跌的越多越好，到时候我买一套房，这是不可能的，所以我从来没有这样想过。楼市是比较平稳的往前发展，往上发展的，我可能不会考虑选择买房了。

　　蓝海渔翁：应该说目前。

　　刘光宇：以后可能也不会考虑的。

　　蓝海渔翁：那不可能，随着你工作十年以后，你的收益增长了，你就会想买房了。

　　江林东：三五年以后想法就会不一样了。

　　主持人：我看到有一个调查，中华民族对家的渴望实际上比欧美那些游牧民族更加强烈，现在你说不考虑，再过五年、十年就不一定了。

　　刘光宇：现在说买房基本上是不太现实的，所以我就不用想了。以后那是以后的事儿。

　　贾卧龙：现在是创业阶段，资本积累到一定程度，你自然就会买了。

　　主持人：刚才蓝海渔翁讲他们刚开始居住条件也是很简单的。

　　蓝海渔翁：对，我们是住在帐篷里为国家找石油的。

　　主持人：今天我们有一个很愉快的谈话，从98年到08年这十年真的是房地产市场经历了巨大的变迁，方方面面的小细节都够我们谈上一两天的时间，今天我们的讨论其实还是非常深入的，各方面都有谈到。也希望各方面的地产名博在今后能给我们焦点博客带来更多更好的文章。奥运会马上要开始了，所以我们暂时把地产的话题放一下，投入到奥运盛宴当中去。

　　今天的颁奖论坛就到这里结束。