|
从2005年国家开始进行第一轮宏观调控开始，“过冬”一词就被不同的人以各种方式提及。然而进入2008，在次贷危机为导火索的新一轮世界经济衰退，人民币升值等复杂经济因素造就的国内经济形势严峻的双重夹击下，中国的房地产在1998年之后第一次真正感觉到寒意逼人，企业普遍觉得日子不好过：价格滞涨甚至开始下降，销售量严重萎缩，观望情绪浓厚购买欲望不强；在销售回款艰难的时候，银行放贷很难，有的企业只好用出让股权的形式丢车保帅……
有人说这个冬天不长，也就2年多；也有人说几年内看不到寒冬逝去的迹象，因为牛短熊长——不管这个冬天有多长，生活还要继续。那么在这个寒冬里企业是如何过冬的呢？焦点房地产网特此进行系列报道。本篇选择凯德置地，凯德置地是新加坡嘉德置地集团在华的全资子公司，自1994年（已经进入中国市场14年）以来一直致力于全国高品质住宅和商用房产的投资、开发与管理。嘉德置地的业务遍布20多个国家120多个城市。
“凯德大厦的转让本不在我们今年的商业计划内。”凯德置地总裁林明彦日前解释包括凯德大厦在内的资产包（新加坡华磊控股私人有限公司），以33.4亿元人民币的价格转让给思凯资产管理有限公司这笔重磅交易的初衷，他坦言，这33.4亿在目前房企求钱若渴的态势下如雪中送炭：“此项交易将巩固我们的资产实力，同时，作为在华的长期投资者，我们寻找新的投资机会的能力也增强了。”
日前，新加坡嘉德置地（凯德置地新加坡母公司）发布公告披露，凯德置地近日与思凯资产管理有限公司达成协议，以33.4亿元人民币的价格转让新加坡华磊控股私人有限公司100%的股权以及华磊控股间接持有的位于北京市朝阳区CBD商圈著名国际甲级办公楼凯德大厦。
在未来的增值收益预期和变相之间，凯德置地在这个前景难测的行业冬天的选择，发人深省。
过冬策略一：变现以增加资金流速
“思凯买的是华磊控股私人有限公司，凯德大厦是其中唯一的实体。”凯德置地环渤海区域总经理毛大庆(毛大庆博客,毛大庆新闻,毛大庆说吧)解释说，因为不是纯粹卖楼，股权转让对于凯德大厦的租户没有任何影响。
资料显示，凯德大厦原名中环世贸，由两栋35层的办公楼组成，建筑面积为107,627平方米，坐落于沿长安街的商务中心区，临近紫禁城、中国国家大剧院等北京地标性建筑和多个政府部门的办公地点，其马路北对面就是CBD核心地标国贸，大厦于2006年竣工，多家跨国公司在此设立办公室。凯德置地称，目前凯德大厦的出租率近90%。
有好事者给凯德置地算了一笔帐，凯德置地2005年收购中环世贸的时候项目仍在建，交易额是18.37亿元，最终的整售为33.4亿，简单加减法算凯德收入约15个亿。但是细细评估，则不能如此简单算账，因为现售价格约为3.3万元/平方米不算高估，毛大庆认为，从世界范围内的资产价值评估而言，这个绝版位置将来增值可能性很高。但是从凯德的角度评估，可以加速资金的流速，减少人员和时间投入，在目前低迷的市场状况下，价值更大。
“多了这些钱，我们可能会多买几个项目，在这一波低迷过后更加壮大。”毛大庆认为，从机会成本权衡，凯德置地拿钱是最好的选择。
策略二：打包基金提前变现
毛大庆认为，普遍的共识是目前房地产这一波调整持续时间将在两年多，“目前才刚刚过去一半”，而存活下来的房地产公司将能够继续分享房地产发展的红利并壮大。“有些项目是真没钱。”他说，凯德用这些钱，可以购买更多的项目，因为同去年相比，现在的钱更值钱。
资料显示，除北京凯德大厦外，凯德置地集团目前有16个项目在北京同时运作，包括4500余套住宅和即将落成的旗舰商业项目——北京来福士中心，4座购物商场和4家服务公寓，在京总投资额约为150亿元人民币。
凯德置地出售凯德大厦所在的资产包，引发了人们联想：连凯德置地这样的实力外资地产商也缺钱吗？而就在去年行业景气周期峰值的时候，凯德置地还购买了几个项目，比如在昌平购置的1000多亩别墅用地，单价每平米约4000元。“我们不缺钱，但是这些钱能让我们做多的事情。”毛大庆透露，目前凯德已经在和很多公司进行接触，而且已经出现了一些比较好的机会，不过“还想等等”。说到什么样的项目可能转让，毛说，一种情况是实力不济的小公司，一种情况是因为摊子铺得过大，资金链运转不过来所以不得不割掉一部分业务。
据焦点房地产网调查，以住宅、商业房产、商用产业、服务公寓和房地产金融为五大支柱的凯德置地，已经在今年完成了多笔收入的指标。其中包括2008年凯德置地发行的来福士中国基金，一共是10亿美金，目前的第一笔款收回了大概5、6个亿美金；发行的第二只凯德中国发展基金（CCDF2），变现2.36亿美金（凯德中国发展基金1CCDF1筹集了4亿美金，上元、卓锦万代等项目都是由这只基金完成）。“加上我们打包的来福士广场的部分变现，其实今年中国区的业绩出奇好。”（对于凯德置地而言，在资本市场上的长袖善舞让这些基金收益变成营收组成，这是多数中国企业望尘莫及的——作者按）
三：谨慎推盘
资金的另一来源是住宅的销售回款。
“我们不打折。”毛大庆明确表示，目前的折扣跟之前的优惠政策没有大的变化（焦点网调查，再售的凯德品元折扣为一次性是96折，按揭是99折，不过现场谈在团购等条件下有几个点余地。不过的确没有如一些项目明降）。但是企业自身要有能力创造现金，“在目前行情冷淡的情况下我们的策略是谨慎推盘，区别对待。”
除了凯德置地长袖善舞的资本运行，比如基金和商用物业的打包，凯德置地在住宅推广上也区别对待，试图做到在完成资金的回流的同时，不贱卖手中有潜质的物业。
目前再售的项目在北京仅仅是凯德品元这个小项目，位于京北核心地带，北三环腹地，马甸立交桥北侧，北接亚奥，,距鸟巢仅2000米，地理位置和交通条件很优越。“这个项目目前卖了近40套，本来房子也不多，我想这么好的位置奥运过后做几个推广应该差不多了。”此为，凯德置地还将重点推广的是地处东二环朝阳门内的华玺。
“有时候我们也看不清楚，到底这是市场是好还是不好？比如潘石屹(潘石屹博客,潘石屹新闻,潘石屹说吧)在三里屯的房子卖得的确是好，我们这个华玺看起来也不错。”毛大庆说，华玺项目总共300多套房子，现有有600多人在排队。他估算，能够给集团带回10个亿的资金回笼。
但与此同时，距离CBD不远的慈云寺的13.7万平米的项目“凯德锦绣”，凯德置地却不准备今年卖。理由很简单，现在卖不上好价钱。这种情况还包括凯德置地去年在昌平收购的一个别墅项目：1000多亩地，容积率0.65，楼面价在4000左右。
在追求今年回款的情况下加快城市核心地段项目的推盘，因为其位置和产品受到市场影响小；同时，放慢非城市核心地段项目的推盘，这是凯德置地的策略。
策略四：团队建设
包括万科的郁亮阳光100的易小迪(易小迪博客,易小迪新闻,易小迪说吧)等大佬前段时间流传出来的内部信是业内关注的核心，凯德置地内部人士透露，他们公司也有类似信件不过不方便公开发表。管理层的意思一方面鼓励大家，全体员工要对房地产形式有前瞻性的认识。这是一个充满挑战和充满机会的时代，挑战在于北京整体的住宅市场不如前几年。但机遇是公司的策略是长远发展，不要因为市场现在的低迷而丧失战斗力；另一方面，员工能够用企业发展眼光来看待行业，鼓励一线员工能够更加把产品做得精雕细刻。
就在上周，凯德置地的又一个考察团队奔赴成都进行产品考察：要深入中国，就要了解中国的产品。像这样的考察，凯德置地背靠母公司在世界范围内的资源频繁进行。一位高层表示，一方面为了凝聚团队，让大家安心，另外一方面是学习并增长见识，让员工有能力在新一轮景气开始的时候抓住机遇。 | 
搜狐房产 
