中国楼市面临整体“崩溃”

　　9月12日，摩根士丹利发表最新研究报告，指出近期中国发生地产业整体“崩溃”的可能性正在增加。大摩将“崩溃”定义为：销售价格与成交量同时出现大幅下跌。

　　大摩一向力挺中国楼市，此番变脸，分析人士指出，看来中国楼市确实到了冷静观察和思考的时候了。

　　但也有人表示，大摩高调宣扬内地楼市“崩溃”其实“内怀鬼胎”，目的是希望中国政府救市，防止其在中国拥有的物业折价。

　　闪电变脸

　　从“长期看好”到“可能崩溃”，对于内地房产态度转变，大摩这次变脸不足十天时间。

　　“中国楼市根本不存在泡沫。”对于摩根士丹利大中华区首席经济学家王庆(王庆博客,王庆新闻,王庆说吧)的研究，人们依然记忆犹新。9月2日，王庆作出上述研究报告。

　　王庆的解释是：房屋价格相对家庭收入，从1997年以来下滑显著。总体来看，房屋购买能力从2003年以来都处于稳定的水平，房屋的平均价格没有比5年以前更贵，因为家庭收入的平均增长比价格增长更快。

　　“摩根士丹利长期看好中国房地产市场。”9月10日，摩根士丹利中国区CEO孙玮在上海参加活动时同样表示。孙玮强调，尽管当前内地楼市正逐渐陷入萧条，但摩根士丹利还会继续加强这方面的业务。 有报道说，大摩还将计划拿出15亿美元长线战略投资内地楼市。

　　9月12日，摩根士丹利发布了最新研究报告。与前几次不同的是，报告高调唱空内地楼市。

　　研究报告指出，通过模拟测试，得出的结论是，房价将下跌，成交量将下滑。报告强调，随着中国主要城市房产价格开始下跌，近期发生地产业整体“崩溃”的可能性正在增加。

　　十天时间，大摩闪电变脸，“滑铁卢”式转变的背后是对内地房地产业行情的真实反映，还是作为投行大摩的另有目的？

　　另有图谋？

　　摩根士丹利这份研究报告中，“崩溃”定义为“销售价格和成交量同时出现大幅下跌”。这一事实在今年以来已经显露端倪。

　　中国国家统计局公布的数据显示从2007年7月至2008年7月，中国商业用房与居民住房平均价格呈单位数上涨。然而房产交易商却表示房价已从年初最高位回落，交易量也明显萎缩。

　　最后的堡垒上海也被攻破。国家发改委公布的70个大中城市房价数据显示，上海房价同比涨幅已从6月的8.7%，下滑到7月的7.5%，环比也出现了去年以来的首次下跌。

　　央行上海总部日前发布的数据也反映：8月份上海中资商业银行个人住房贷款仅增加了2.9亿元，比7月份少增加了25.1亿元。因此，楼市出现的是“价跌量缩”的局势。

　　报告中，大摩特别提到了万科降价行为：万科企业带头减价25%-30%。摩根士丹利得出结论：新一轮的减价行动将导致地产市场“崩溃”，因楼价下跌通常会拖累成交减少。此外，地产企业除了出现盈利显著下滑外，亦很可能面临严重的偿付能力困难。

　　尽管如此，有人依然对大摩此份研究报告提出了诟病。一位业内人士认为，大摩的目的是希望中国政府救市，防止其在中国拥有的物业折价。

　　据悉，大摩5年来投资上海房地产达百亿，投资的项目有锦麟天地（查看地图）、上海广场、上海世界贸易大厦等。

　　考验银行

　　报告同时强调，“对内地银行业的盈利表现亦有重大影响。”

　　摩根士丹利表示，2009年可能出现盈利负增长，但摩根士丹利相信,即使银行的不良贷款比率将会上升，但偿付能力不会出现问题。

　　大摩的担心并不是没有道理。值得注意的是，在报告发布3天后，即9月15日，中国人民银行决定下调贷款基准率和存款准备金。

　　从2008年9月16日起，下调一年期人民币贷款基准利率0.27个百分点，其他期限档次贷款基准利率按照短期多调、长期少调的原则作相应调整；存款基准利率保持不变。

　　上海五合国际五合智库研究咨询部经理肖益民认为，对于房地产行业而言，这无疑是一种利好。按照此次降息“短期多调、长期少调”的原则，房地产行业中开发贷款受到的积极影响要大于消费贷款层面。毕竟多数的房地产消费贷款都要维持超过5年的周期，而开发贷款的周期一般在3年之内。

　　但有专家表示出了担忧，佑威研究中心主任薛建雄认为，降息和降低准备金说明宏观经济已经发生改变，在宏观经济走下坡路的时候，政府放宽金融政策以刺激经济发展，那么房地产业也一样是和宏观经济走入下坡。

　　摩根士丹利对内地银行股中，认为工商银行、建设银行情况较中国银行、交通银行和中信银行为佳。

　　巧合的是，此次中国人民银行规定降息中，工商银行、建设银行、交通银行等都不在其列。肖益民认为，说明决策层对货币总量引发的通胀问题仍保持警惕，此次政策调整具有试探意味。