网上交易止于“找房”

　　乌鲁木齐今年4月1日才推出“二手房网上交易系统”，目前统计分析显示，不少房产中介机构业绩均不理想，部分中介一个月仅有一笔业务，而且毁约率普遍比以往高。在今年以来“房市冬季”的冲击下，一些中介公司关张或者关闭分店，以缩减成本来应对当前的不景气。

　　根据《乌鲁木齐市私产房屋网上交易服务管理办法》要求，私产房屋(二手房)网上交易服务包括网上挂牌服务、网上房地产交易服务和交易资金划转服务。

　　有市场分析人士说，受“拐点论”和购房者持币观望心理的影响，今年上半年房市低迷是市场主流，二手房网上交易系统中的“网上挂牌服务”目前只是停留在“找房”的初步功能上，对房市影响较小。

　　在乌鲁木齐长期从事房屋中介服务的业内人士尹文超介绍，二手房网上交易系统要求所有进入交易市场的房屋都必须到网上去登记备案挂牌交易，房源信息都公布在“房产大巴扎”的网页上。“从现状来看，现在网上交易系统主要作用是集中了房源信息，而且是可靠的真实的房源信息。”

　　在较早推出二手房网上交易系统的北京、杭州、上海等地，一些房产中介公司也认为，二手房网上交易系统并不像“淘宝网”“卓越网”等购物网站那样轻松方便地实现商品的权属转移。“更多地说是一种监管措施和过程管理。”北京房地产中介协会副会长周宗楚说，“真正完成权属转移的行为还是在网下完成的。”

　　“透明空间”里游走的阴影

　　虽然二手房网上交易系统在各地具体规定有所不同，但是归结起来有三个相同之处：一是所有要进行交易的房屋必须先到网络上备案挂牌；二是从事房地产居间业务的中介机构和担保公司必须具有注册房地产经纪人资格证；三是通过银行或者担保机构进行资金监管。

　　这些旨在规范市场的“透明”之举，因为富有“弹性”而多了一些水分。相对于二手房市场较为成熟的北京，西部边城乌鲁木齐的市场环境要初级得多。

　　按照乌鲁木齐市的规定，每个中介公司必须有两个以上注册房地产经纪人资格证。“且不说每个中介公司都有资格证，当前活跃在乌鲁木齐市场上的700多家中介公司仅有37家中介公司有网上房地产服务的资格。”尹文超说。

　　据了解，就是这些为数不多的经纪人资格证也有不少是“租赁”而来的。尹文超介绍说，现在一个全国注册房地产经纪人资格证已经被市场炒作到了每个月1000元的租金。“持证的人只是挂在某个公司的名下，而实际上并不从事房地产居间业务。所以说，网上交易系统的推出成了房产中介市场重组的契机，同时也生成了新的游戏规则。”

　　另一个问题涉及二手房交易中的避税说。由于二手房交易的税率比一手房要高出很多，所以二手房在交易时，买卖双方都希望能够规避部分税费。而从某种意义上说，购房者比较看重中介机构提供合法避税的服务。“这样一来，一些网上挂牌的价格信息就不一定真实，往往报低价格，实际成交价格则要高出不少。”尹文超说。

　　另外，实行“网上交易系统”后，因为房源信息都在互联网上，看房安全和信息安全也是值得注意的问题。网上交易系统的服务到领取产权证为止，而以往由中介完成的附带设备的检查、物业方面的入住手续、维修基金的交割等等服务内容却处于真空状态，这也为二手房“网上交易系统”提出了改善空间。

　　“事实上，相对成熟的市场也经历过那些所谓的不成熟阶段。”北京领跑房地产顾问机构总经理徐东华(徐东华博客,徐东华新闻,徐东华说吧)说，“一些不规范的情况目前在市场相对规范的北京、上海等地也还存在着。”

　　“透明网”还要“查漏补缺”

　　较之一手房市场，二手房市场房源垄断更加明显，没有形成一个相对开放的市场，导致交易双方远离真实的市场价格。使房源信息更加开放真实透明是“二手房网上交易系统”的出发点，但“因为供求信息不对称，所以给市场监管带来相当的难度。”乌鲁木齐市房产交易中心信息科科长林育齐说。

　　我爱我家房地产经纪有限公司北京公司副总经理胡景辉说，“网上交易系统”走的是一条信息化规范的道路，这是二手房市场走向真正透明规范开放的“必由之路”，关键是如何完善目前尚有漏洞的体系，搭建一个银行、税务、行政部门等多方参与的信息平台，让这条路顺畅地走到底。

　　胡景辉举例说，如果贷款买房的价格高于成交价格的话，那么税务部门登记在案的税收成本就高了；如果买主向税收部门报低成交价格以避税额，银行贷款的额度又受到影响。

　　除此之外，网络交易系统的服务和技术保障也应跟上。周宗楚说，开始于2007年7月1日的北京二手房网上交易系统也在不断完善过程中，除了探索新的服务项目以弥补漏洞之外，还要制定更加细致的制度来防范“钻漏洞”的现象。比如对委托期限的规定，用以防止“一房多卖”的现象，只有第一家公司的委托超期了，第二家委托公司才具优先权。

　　关于经纪公司资质的问题，林育齐认为，只要严格执行现有的各项规定，是可以避免的。在市场培育和成长的过程中，那些违规操作者将逐渐被市场和消费者淘汰。“内容和形式两手抓，才能让网上交易系统日臻完善，而不是流于"形式"。”（编辑：司马北辰）