新城建设计划的启动，将会给京东区域带来什么样的影响和推动？新城建设的巨大利好、别墅开发受到严格限制、房地产市场的整体走衰、宏观调控力度不减，在这多种因素的综合角力下，位于三大新城范围内的中央别墅区、潮白河别墅区、东部泛CBD别墅区、亦庄别墅区的高端住宅市场将会迎来怎样的发展方向？搜狐网、焦点房地产网、焦点别墅网特邀请专家学者、区域开发商、主流媒体记者齐聚一堂，共同就上述问题进行探讨。

　　时间：2008年10月14日上午10:00-12：00

　　地点：搜狐网络大厦12层大演播室

　　嘉宾

　　中国城市规划设计研究院居住规划设计研究主任 赵文凯

　　远洋地产市场部总经理 肖劲(肖劲博客,肖劲新闻,肖劲说吧)

　　富力地产营销副总 刘云峰

　　龙湖地产代表 孙静

　　尚东庭副总经理 张战鹏

　　东方太阳城营销总监 昝庆文

　　BDCL国际建筑设计有限公司亚洲区总经理 张玮

　　华高莱斯国际地产顾问(北京)有限公司副总经理 公衍奎

　　主持人：焦点别墅网主编 陈萍丽

　　▲访谈实录：

　　【主持人】：各位网友、各位嘉宾、各位记者朋友，大家上午好！欢迎大家关注 本次“北京三大新城建设与京东别墅发展”论坛。

　　北京规划未来要建11个新城，其中，位于东部发展带上的通州、顺义和亦庄被确定为重点新城。这三个重点新城将为中心城人口和功能疏解及新的产业聚集的主要地 区。根据规划，三个重点新城将通过配置优质、完善、便捷的公共服务设施和基础设施，促进就业与居住的均衡发展。奥运会过后，北京已经开始全面启动顺义、通州、 亦庄3个重点新城的建设。

　　三个重点新城的开发，是2008年奥运会后北京城市发展的一个支撑点，也是北京未来发展的潜力之地，也是重要的发展地区。三大新城建设的启动，也带来了北京市 房地产发展的新的契机。北京市对新城基础设施的投入以及优惠政策的倾斜，都会提高新城宜居程度，带动更多消费者的进入，使区域的综合优势得到提升。

　　今天我们搜狐网、焦点房地产网、焦点别墅网特地邀请到各位专家、学者、区域开发商，以及十几家主流媒体的代表聚集一堂，共同讨论一下三大新城的建设会给区域高端住宅带来的影响。

　　下面我介绍一下今天到场的嘉宾：

　　中国城市规划设计研究院居住规划设计研究主任赵文凯先生；

　　远洋地产市场部总经理肖劲(肖劲博客,肖劲新闻,肖劲说吧)先生；

　　富力地产营销副总刘云峰先生；

　　龙湖地产代表孙静女士；

　　尚东庭地产副总经理张战鹏先生；

　　东方太阳城营销总监昝庆文先生；

　　BDCL国际建筑设计有限公司亚洲区总经理张玮(张玮博客,张玮新闻,张玮说吧)先生；

　　华高莱斯国际地产顾问(北京)有限公司副总经理公衍奎先生。

　　在此欢迎各位嘉宾的到来，并对到场的媒体朋友一并表示感谢。

　　下面首先请规划方面的专家赵文凯先生给我们谈一谈北京三大新城的建设主要有 哪些规划，会对地区整体带来哪些影响，又会给区域房地产市场带来哪些影响？

　　赵文凯：新城建设一定要产业和居住同步发展

中国城市规划设计研究院 居住规划设计研究中心主任 赵文凯

　　【赵文凯】：北京新城的规划实际04年就提出来了11个新城，主要原因还是作为 首都的人口增长和各种投资的增长恢复很快，但是从现有的学术界的判断认为和环境 、资源可能矛盾比较大，我个人倒不这么看，但是现在就是这么定下来的，控制1800 万人口。这样就把可以建设的用地限制比较小了。在这个当中，现在很多比如国营企 业、政府机关、其他企事业单位，都需要土地，这些需求是远远超出中心城的供应能力的。现在很多单位都是在中心旧城里面去做改造，增加一栋办公楼、增加一些设施，这样一个是费用也高、难度也大，而且造成城市更加拥挤，所以在过去北京规划当中就提出了疏解的方式。

　　疏解在历史上还是有很多的经验和教训的，很多的卫星城当时建设都是不成功的，仍然是以居住为主，这个会带来问题，比如我们现在受堵车的痛苦，办事效率非常低 ，作为一个大都市来讲，交通问题造成了你整个城市效率下降，影响这个城市的竞争力，作为中国对外的一个窗口的话很不适应。所以借鉴了这么多的经验和教训，新城建设一定要产业和居住同步发展，这个是北京在新城规划当中强调的一个东西，就是强调就业岗位和居住是平衡发展的，包括社会的公共服务。

　　11个新城在功能的定位上头，在北京总体规划之后在05年11个新城都做了新城规划，每个新城都是在总体规划的框架下做它的发展定位，基本上都是按照首都和国际 城市，从这个家度出发，基本上很多新城都是做高端服务业，像东部三个重点新城都是这样，针对高端服务，而且是区域的重点服务。亦庄原来是开发区，后来提出高新 技术产业，后来又演变成综合发展，而且要发展第三产业。通州新城，还是利用它的交通门户的优势，铁路、公路、机场这个类型也比较丰富，在几个新城当中它是比较特殊的，交通的方式比较多，而且都在它这个新城附近综合起来了，北京东站也搬到那个地方了，它的定位也是高端服务，但是它的定位强调高端服务是对环渤海地区的产业发展提供技术支撑，这可能是它主要的一个方面。

　　此外，还有区域的生活服务，也是新城的一个功能，现在北京的医疗需求特别大 ，医院好像是比以前更挤了，北京的医院不光是服务北京市民的，现在可能超过50%是服务全国的，所以很多医院的扩建都不具备条件了，因为在旧城里头。像通州新城也 提出来要做一些医疗城，提供一些区域的，不仅是对北京的医疗服务，教育服务，还 有一些购物、休闲，都可以在那个地方发展，主要的动力还是城市用地不够挤出去。

　　所以对房地产的影响我觉得两个方面，一个，还是空间稀缺。北京的规划到2020 年是1800万人口，实际上到现在可能已经达到这个数了，而且在奥运之后希望到北京 、生活的人可能更多，所以我想可能实际的发展和人口增长的情况可能要超出原来做 总体规划时候的想像，所以说对北京的居住用地来讲应该说供求矛盾还是很大的，这 种供需矛盾造成了我觉得在北京的房地产项目可能区位不是主要问题了，机会是主要 问题，所以现在也能看出这个现象，就是在供不应求的情况下这个区位的价值体现的 就越来越不明显。像通州也可以卖到1万，东四环现在也是1.2万到1.4万，价格很接近 了，包括亦庄那边卖的房子也是1.2万左右。所以我想这是一个特点，北京可能是严重 的供需不平衡，这跟其他城市都是不同的，严重的供需不平衡更会造成城市边缘的价 格和城市中心的价格差距非常小，就是机会大于区位，能不能买到一个房能不能有一 个空间，这可能是首要问题，这是对房地产影响的一个。

　　再有一个，产业发展，在新城发展一些产业，尤其是高端的服务业，它的就业人 员一般都是以白领阶层为主，而且有很大的富裕阶层，所以它在住房的需求上对高端 的需求可能还是比较强的，过去来讲就业岗位，像涉外的这块就在东三环一带，从CBD 到三元桥，还有国展那一带，基本上还是在城市中心，所以他选择在外边居住是有一 个特定的方向，就是在温榆河这边形成了一个比较好的高端的居住氛围。未来这个产 业必然是分散的，产业会分散发展，应该说北京11个新城都是有机会来发展高端的居 住需求，这一点我觉得在国际上很多城市也都有了印证，在信息化社会发展过程当中 ，产业就是走向分散，像伦敦著名的金融城，这个金融城现在算是一个象征性的金融 城，实际的金融产业已经都分散在这个城市的外围，有一些园区都可以解决它的办公 、一些金融产业的问题。在美国现在这个趋势可能也更强了，原来说是旧城衰败、郊 区复兴，现在听说是郊区也开始衰败，远郊区繁荣起来了，就是说它会造成人口和产 业进一步的分散，所以这个我想应该说是一个城市发展的归。像北京这个城市，应该 说在它的很多特征上是更能反映一些新的趋势，所以折算也有这个引导，就是说产业 的扩散，实际上就是一种高端需求的扩散。

　　【主持人】：感谢赵先生，赵先生从学术的角度，并借鉴国外的经验，给我们剖 析了一下这三大新城的发展，让我们对这三个区域的规划有了基本了解。

　　公衍奎：新城建设启动 三大区域高端住宅冷暖不同

　　【主持人】：华高莱斯是业界知名的地产顾问机构，公衍奎先生也曾经做过一些关于通州的规划设计，并且也参与顺义很老的一些别墅项目的规划设计，下面请公衍奎先生结合实际的操作经验，谈一谈包括像通州、顺义这两个他比较熟悉区域发展的看法。

华高莱斯国际地产顾问(北京)有限公司副总经理 公衍奎

　　【公衍奎】：我们公司曾经做过顺义、通州新城发展的规划，从我们的角度看，刚才赵主任也说到这个问题，说新城的作用就业和居住平衡，短期来看我觉得这几个价值基础差别非常大，而且在这几个基础上发展来看，未来的城市功能、城市形态肯定也有巨大的不同。到现在为止，我们都知道北京的高端住宅还是中央别墅区比较集中，那个地区包括未来的发展还是依托于空港，还是依托于国际的门户，最主要的问题，实际上之所以在这种情况下还能做高端住宅，它的自然资源其实是其他几个新城不具备的，现在温榆河、潮白河，很多地方有建高端别墅的自然住宅，现在通州别墅也说到保护和开发的问题。我觉得如果对顺义新城来说，因为顺义新城现在为止，除了顺义县城，很多地方发展起来就是因为自然资源发展了高端住宅。另外一个，到现在为止顺义新城再发展，实际上现在本身也有它的产业，除了空港还有汽车、还有啤酒、还有旅游，本身也有它的产业，现在看它的产业跟人群、跟住宅之间的关系，到 现在为止其实不密切，这个情况我觉得跟亦庄其实也是一样的，亦庄产业发展了这么多年了，但是住宅我们一直说，真正在当地工作的人不到5%，到现在为止还是这种状态。但是我觉得从城市发展的角度，从亦庄新城未来发展的角度来看，我们希望更多 的人能在当地住下、能在当地生活，这是一个导向，这几个新城都不一样，通州到现在为止其实缺乏自己的核心产业，或者有影响力的产业、带动性的产业，反倒变成了真正的一个大住宅区、大的生活服务区，是基于它跟老城密切的关系，基于八通线、基于高速公路、基于离CBD这么近。这种情况下，通州它现在的发展方向，我倒觉得对未来来说，尽量的往这个方向去走的话，很可能真正聚集产业。

　　现在虽然我们说产业在分解，刚刚赵先生也说包括国外来说产业都在分解，但是这个分解有自己的规律、自己的逻辑。比如通州现在要做的文化创意产业、金融服务产业，我们都知道很多地方金融仍然在城市的总部，刚刚赵先生说象征，金融业需要象征，金融是卖风险的，风险你让别人买你其实就是卖信心，楼本身就代表了信心。 我们看到很多CBD里面最高的楼、建的最厚重的楼就是银行，这本身就是一种需求，这种情况下哪种产业能分解出去、哪些产业通州能承接，这是通州未来的发展方向。

　　说到这三个新城的建设，未来我们说奥运之后北京的城市建设中心可能往外移了 ，即使这三个城市都在迅速发展，它的基础依然不同，它带来的影响我觉得可能也是不同的，就包括比如说咱们以新城建设的这个目标支柱平衡来说，这三个新城如果都按这个目标来推进的话对现在的地产价值影响也不一样，对现在的顺义高档别墅来说不一定是好事，因为顺义高档别墅希望第一独占、第二方便，购物等等我方便到达但是还要有距离。但是新城的建设很可能首先促进的是产业人的居住，这种情况下中端一点的房子可能量更大一点，这种对他的影响可能是两面的，他的方便程度可能增加了，但是他的自然资源能够保护到什么程度，是不是这种高端别墅马上就变成城市别墅了，这个事我觉得是一个问题。

　　对通州我倒觉得这个利好是比较明显的，因为通州现在实际上居住已经是一个中低端的住宅非常大的区域，但是高端住宅通州现在发展难度比较大，就是因为一个是自然资源的问题，一个是大家对它的认可问题都不一样。比如通州新城建设了，档次全起来了，会带来更高端的人群，这个倒有可能，对他们的影响我觉得最直接。

　　因为亦庄是以产业发展为基础的，到现在为止，包括它的区域规划，产业仍然是他的重头，亦庄的住宅区一直是为CBD做配套的，是为高端人群做配套的，中档的、白领 的都跑到通州区了。亦庄的区域价值也有多重性，但是如果新城建设迅速促进的话， 我倒觉得亦庄最明显的迅速能看到的变化，很可能是住宅市场的重新定位，因为最开始亦庄主要是洋房为主，现在开始跟顺义别墅比密度高点、跟通州比密度低点，但是现在如果新城建设下来，包括现在很多产品密度其实在提高，这样整个市场客群的定位，包括产品形态，都会发生变化，我就说它的土地价值本身能够支撑的东西变化了。

　　从这个角度来看，其实新城发展对三个城市应该起的作用应该是不一样的，而且 这三个城市未来的影响也不一样的，现在项目的运营措施也是不一样的。当然现在包括咱们在座的各位开发商的代表，包括龙湖，大家是以产品取胜的，有时候产品这个东西可能改变土地的认知、改变土地的价值，可能在相对弱一点的土地上仍然能够做好产品，但是对开发商来说，最好的办法是适应做什么东西就做什么东西，这个实际上是最省心的、最省劲的，这种情况下我觉得我们可能更深的探讨就是未来的城市功能、城市的定位，这个城市未来的人群吸引力到底在哪里，这种情况下能够做什么产品。

　　简单如果说新城建设对三个城市高端住宅影响的话，我觉得对有的地方是好，有的地方是不一定。

　　【主持人】：感谢公先生，公先生针对三个新城不同的特色和定位分析了一下分 析了一下三个区域未来的发展趋势，也对开发商提出了很好的建议，针对这三个地区的区域特色打造不同产品。

　　刘云峰：新城建设给顺义别墅市场“火上浇油”

　　【主持人】：下面有请富力地产的营销副总刘云峰先生。

富力地产营销副总 刘云峰

　　【刘云峰】：我们富力公司在顺义开发了富力湾项目，所以对这个区域可能有一些切身的感受吧，针对今天的题目，顺义新城还有通州、亦庄新城的建设对这个区域有哪些影响，初步判断可能有三个比较直接的影响，第一，直接就会带动土地价值的提升，因为新区的建设主要还是在土地上进行新的建设，所以这个区域的土地价值可能会迅速的提升区域的价值。第二，本身在这个区域可能更多的产品都是以独体别墅、联排这种低密度住宅为主的，现在国家也在限制这方面尤其是独体别墅的发展， 所以这个区域的土地价值会提升。从现在建设的两方面来说，一个是产业发展，也提出来说做适合宜居的城市，这样看来土地在别墅的用地上，尤其是高端用地上会越来越少，所以首先供应量上会越来越少，越来越少之后也是带动这个区域，尤其是别墅住宅价值的提升。第三，因为你在这个区域做新城建设，首先在这个区域居住的人口会增多，说人口增多的话可能就带来需求的增加，简单地说这三个方面可能是比较直接的影响。

　　刚刚公先生也谈到，这个区域的这种发展，究竟对别墅住宅是好还是坏呢？可能是两方面的，我个人也是这样觉得，一方面，原来这个区域如果作为乡村别墅来说，可能会离中心城市有一定距离、跟北京城市有一定的距离，这样居住是一种乡村别墅的感觉，等到发展十几年或者更多的时间之后，这个区域可能是乡村别墅变成城市别墅，因为顺义区有比较特别的地方，就是有空港，这个唯一性，临近机场。这个区域的发展，有人说可能将来成为比CBD更CBD的地方，如果这样想像的话，可能一个别墅 、一个小区的周围建了一些比较高的楼，这样原来建设别墅的地方就变成一个有一点矛盾的地方，根据慢慢的发展究竟怎么样发展下去，还是值得去观察、去看待。

　　另外，我对顺义这个区域的发展有几个想说的地方，第一，这个区域本身因为有机场，所以这个区域也是特殊的，顺义区的价值基础非常好，有很多独特的地方，稀 缺资源，有高尔夫、奥运场馆、国家森林公园，原来有一些配套的，由于新城的建设，会把基础建设和配套建设快速的提升起来，比如教育方面，引进一些学校，地铁、城铁，还有一些轨道交通的建设，都会对这个区域未来有更好或者更快的发展，所以这个区域是很特别的区域，从今年上半年1到8月份别墅市场的销售就能看出来，今年的别墅市场的热点就在顺义，顺义1到8月份销售了15万平要多一个销售面积，占到整个北京市别墅销售34%，这个区域本身就已经是热点，由于新城建设带动，我想可能会更加热，应该是这样的，更加稀缺。这个建设因为毕竟需要时间很长，比如就像国外 是几十年发展，原来建设一栋楼慢慢形成CBD，现在从开始建设，可能是对开发商的收 益影响不是很大，但是真正对于已经购买了这个区域别墅的业主，对他们的影响会非常大，十几年之后毕竟他在这里居住几十年或者几代人，这个新城建设对这个业主的影响可能更大一些。

　　【主持人】：谢谢刘先生！通过刘先生对比较熟悉的顺义区域的一番分析，也让 我们印证了之前很多业界人士觉得顺义会是以后三大新城中升值潜力的宜居区域的判断。

　　昝庆文：郊区项目的发展必须伴随着城市化的进程、产业化的发展

　　【主持人】：昝庆文先生代表的是东方太阳城的项目，也是在顺义，依着潮白河畔 ，这个项目也是一个非常老牌的项目，规模也比较大，通过多年的开发可能昝先生对这个区域也非常有感触，下面给我们谈一谈。

东方太阳城营销总监 昝庆文

　　【昝庆文】：感谢各位，今天好像顺义的比较多一点，其实我们在顺义最早开始是从九几年就开始了，我最深的体会就是说，郊区项目的发展必须伴随着城市化的进程，产业化的发展，必须伴随这个，否则它的发展确实比较慢的，我有一个特深的体会，当时在94、95年的时候我们去亦庄看的时候，亦庄新城的领导就画了一个非常美好的蓝图，说这个地方将会成为第二个北京，但是过去的十年我们没有看到这样的发展，确实在那儿有很多产业发展了，但是居住人群是不是安定下来在那边居住，现在还不是很理想。其实我们最大的疑问就是说，我们随着城市化的发展，向周边的扩展 ，除了住宅以外，公共配套是不是跟上去了，你的教育、医疗卫生其他的等等，是不是都上去了，如果这样上去以后，我觉得是没有问题的。举个例子，龙湖香醍漫步， 是我们应该说既是竞争对手，又是互相学习的企业，我发现有很多我们的业主也第二次购买了龙湖，他唯一的目的是说，我的孩子将来可以上牛栏山一中，他的目的非常非常的直接，就说明什么？郊区住宅产业的发展，无论是别墅还是洋房，必须伴随你的教育、医疗其他的都要发展，否则没有办法。我觉得龙湖能做到这一点，其实是一个挺值得敬佩的企业，我们在今年的7、8月份我也去重庆看了看在售的、售完的项目都去看了 看，我觉得在这方面做的是比较不错的。

　　大家要问，比如就拿教育举例子，有多大的影响？举个很简单的例子，龙湖唐宁ONE卖多少钱？附加价值在哪里？大家分明可以感受到没法拿牛栏山一中和人大附中比，但是大家依然希望在郊区有比较好的学校，付出很大的努力购买那边的房子。我简单说我们新城发展必须伴随着其他相关的市政配套设施，我们的教育、医疗等等的 发展。

　　第二个我想说，新城的建设实际上我觉得，刚刚几位专家已经说到了，实际上还是伴随产业发展的，是一个附属品，并不是说我们为了单纯要建很多住宅在郊区，于是变成了新城，这个意义不是很大的，没有人去那个地方住，为什么要去那个地方？ 一定要有道理的。他的城市郊区化的发展，一定伴随着经济的发展，我的意思就是说，中国经济的发展还是相信政府的发展，相信政府对我们的指导，又快、又好、又稳 的发展，我不知道能看出多长时间，起码十年、十几年的发展是没有问题的。经济高速的发展阶段，就是伴随他的城市化进程的发展，我觉得三个新城的建设也伴随着， 跟我们经济发展的规律是一样的，我觉得这个没有问题，也都是利好消息的。

　　第三个我觉得要说的是，在这个发展过程中如何做好自己的产品，这个是非常重 要的，就是说你是不是能够切实做好市场有需求的产品，比如就别墅产品而言，你在 一定的时间，不仅仅你做了，你还要把它做好，我们95年就做了，我们就在富力湾旁边，当时没做好，实际上它是给我们一个心得，就是在一定时间你要做好什么东西。 东方太阳城从02、03年开始做，到现在逐渐的去发展，实际上它做了一个细分市场， 就是退休社区这个人群，我们到现在为止应该说绝大部分都已经完成我们的工作了。 当时我在培训我们的销售员的时候，他们在跟业主介绍东方太阳城是多么美好的蓝图的时候，很多业主不相信，说小伙子、小姑娘你在跟我讲故事，现在没有人再跟我们说讲故事了，因为他看到了。

　　所以现在对我们的来说，08年我们经历了很多地产都在不断的促销、优惠、直接的降价，对我们而言，其实我们销售量没有降低，跟其他基本是一样的，今年的地产基本市场就在这么一个速度，基本跟其他是一样的，但是我们没有降价，我们现在感 谢我们3千个业主，他是我们最好的销售。所以我再次说，有了好时机一定要做出好的产品，同时你一定要对你老的业主非常非常好，呵护他。别墅产品基本不受太大的影响，别墅产品现在已经越来越少了，基本有出来的大家都非常非常关注，有别墅产品项目的公司没有问题。

　　【主持人】：昝先生对别墅产品充满信心，兵结合了多年来在顺义销售项目的经验，判断随着配套设施的不断完善，顺义会吸引更多的人来定居。

　　据我们了解三大新城规划了相当多的学校和医院入驻，包括八中、一中、四中都 会在新城开办分校，像史家胡同小学也将在通州开办一个分校，也会有更多的医院进 入，相信随着更多配套的建设，三大新城会让更多的置业者有更多的选择余地。

　　肖劲：别墅产品研发 政府须助力开发商

　　【主持人】：我们刚刚赶过来的嘉宾，是远洋地产肖劲先生。远洋地产在中央别墅区有一个非常大的项目，叫远洋花园，也是我们很多网友非常期待的项目，据我们了解规划也都是独栋，远洋还有其他的项目，虽然不是位于通州，但是也是位于京通沿线，未来远洋也有可能在这三大新城有新的项目开发。远洋地产投资这么大一个项目，肯定也是非常看好这个区域的发展，包括对别墅产品的前景充满信心，想请肖劲先生结合您在京东操盘的经验，谈一下你对区域的看法。

远洋地产市场部总经理 肖劲

　　【肖劲】：我们的项目还不在这三个地方，这三个肯定都在北京东边，北京东部有一个发展的规划带，经济、文化这些是主要的，好的别墅在这边比较多，城市在这边发展好像比别的区域也现代化，有钱人买别墅首选还是在这边，政府肯定在这边有很多进一步的支持。现在我自己这种感觉，跟国际化的要求、跟客户的要求、跟政府的理想比，开发商是滞后的，这是我在东部做项目的一个感觉。咱们都挺骄傲、也挺自豪，房价猛涨，房子卖的很好，可是反过来看前几年做的，我估计大家也不是很满意，时间返回去，大家要把那块地推平了重做也不是那个样子。在这里我想说的一个是这个产品本身，我们在东边，其实就是在机场路上，北皋和杨林之间，在马路的西北的边上有一个项目，占地面积很大，但建筑面积不大，15万平米，但是这在别墅里面就不算小了，15万完全是独栋别墅，我们已经研究了大概有将近3年了，方案做的很多。现在来看也并不是最满意，因为我们感觉要想把别墅做好还是挺难的一件事情。

　　给大家说一个小笑话，大家不知道最近去南方看没看别墅，南方好像现在把别墅这个词发生点变化了，好像别墅不是好房子，他们叫什么庄园，大家去观澜湖有机会看一眼，他们排了好几个序列，别墅放在最后一个，说你看别墅，这边走，那是我们最差的，我们那边还有庄园什么东西的。南方对别墅这个词的看法已经变了，产品还是在不断变化。尤其是现在咱们面对的很多客户，我感觉都是别墅产品的二次、三次购买的人，所以这块的要求也会发生很多变化。在别墅产品研究这个事上，我们感觉最困难，其实也是政府需要帮助开发商的，就是合作资源的优化或者高档，因为我们有很多想法实际上实现不了，原因就在于没有更好的合作资源。举一个简单的例子，就是物业管理，大家都知道，北京有几大物业管理，四五个大家都说得出来，第五六个大家可能就说不出 来了，或者国外客户认可的大家也不知道了，其实很多国际上更好的管理公司也并没有进入北京，也有很多国际上最好的产品或者说配套的设备设施也并没有进入到北京 ，咱们所停留在什么绿色、节能、现代化，其实也都是停留在好几年前的水平上，并没有给它的进一步的提高，以至于我们客户第二次换别墅的原因是什么，我们也在做研究，就因为面积吗、位置吗、像龙湖这样品质做的好点吗，用户做的就是这些吗，可能也不是。但是就这几点靠自己的力量是做不到的，我们唯一能做的就是整合资源 ，我们也不断的跟这些公司在谈，包括跟国外的公司我们也在学习，我想一个区域的发展，政府有政府该做的事情，开发商有开发商能做的事情，大家共同来做，也希望这些研讨能跟政府共同来进行，大家看看我们有什么要求、客户有什么要求、政府有什么要求，我们一直在研究。

　　【主持人】：我们也希望远洋地产能把代表国际最高水平的产品带入中国市场， 我们也非常期待远洋花园这个项目早点呈现在我们大家面前。

　　张战鹏：新城解决不了北京土地问题 通州不适合做低密住宅

　　【主持人】：下面有请尚东庭的副总张战鹏先生给我们谈一谈，尚东庭可以说是通州比较老的别墅心目，之前我了解张先生也开发过通州的普通住宅产品，对通州这个区域非常了解，下面给我们谈一谈通州的一些想法？

尚东庭副总经理 张战鹏

　　【张战鹏】：在通州工作了有八年时间了，对通州还是比较了解的，今天提出的主题是新城这个主题，我觉得很多人对新城的规划抱有很大的希望，但是我个人认为新城的规划只是阶段性的东西。北京市的新城规划无非就是为了满足土地的需求，因为我们城里没有土地了，只有从周边借一些土地来，把配套做上去、把服务做上去，增加可以使用的土地。这就说远了，如果从城市的整个形态来讲，这种对自己本身无限制的扩张是不理性的，我觉得真正要解决北京的土地问题，靠新城解决不了，应该靠周边城市的解放，我们看周边也好，和环渤海区别很大。有人开玩笑说，上海、深 圳这些给周边带来的火车头的作用，而北京带来的是黑洞效应，真正的产业没有带动 ，这是现在困扰北京的资源如此紧张的根本原因，因为你把所有的东西都放在自己的 怀里了，你的也是我的、我的还是我的，这样带来了周边的人才吸空效应，这样就导 致北京本身不堪重负、北京的周边不堪重负。当时开玩笑说，北京奔驰如果放在石家庄、放在张家口会在什么结果，那里的地非常便宜，就给北京腾出很大的建筑空间。 这样的工业、重工业是不是有必要放在北京，我觉得做城市化的要考虑。北京也看到 了这一点，因此在城市的扩张过程中也采取了有节制的做法，包括现在通州、亦庄， 亦庄主要是建立它的服务配套设施，通州建立自己的产业，这个也是政府看到的，但 这个难度非常大，想改变一个城市固定的形态，不是说服务能改变的，这恐怕里面还 有一个信心，还有观念问题。

　　对于通州的住宅产业来讲，我觉得像我们高端的住宅，比如说别墅这种占有土地量非常大的，实际上是不适合在通州做的，因为我们看我们现在的别墅产品，基本上都是在自说自话，自己创造一个环境，别墅产品，一个高端的产品，一个让人住的很 舒服的产品，在我自己想应该是一个水到渠成的事，是一个大巧不公的事情，有一个 先天的条件配合，在先天的条件下来设计、来建造，这种才是一个巧活，我们现在的别墅做的都比较拙，都是我们自己堆砌的，做的小环境，由小环境改变的大环境。

　　【主持人】：通州有运河，别墅是比较看中水景资源的，所以它的运河也是别墅项目的卖点。

　　【张战鹏】：我们对运河可能可以远看，不可以离的太近，北京的城市水系是不 可恭维的，很次的，所以就不要再提了。随着城市的发展，随着经济的发展，这个城市的扩张一定会往边远的地方扩张，一定会选择一个环境比较好的地方来建别墅，所以我觉得我们现在所有的别墅形态，恐怕在短期内都会被高密度的住宅所取代，在 一个中长期的范围内总会被高密度的形式所取代，在城市高速发展的时候，这是有历史的，我们可以看到，城市会通过很多低密度的建筑，或者是一些环境比较好的建筑 ，最终会演化出摊缩的效应，包括国外有一些地区也是这样的，周边的住宅反而便 宜、远郊的住宅反而贵，这样高速发来留下的废墟，这种经济废墟。我看到一些文章 里介绍说我们一个数据统计，中国在2025年的时候就要达到人口的高峰，离我们现在 还有十几年的时间，这十几年的时间我们的高速发展、我们的高速建设，到了高峰期以后这些空间怎么来填补，这个城市的摊缩效应那个时候可能会显现出来，这是一个 预测。我想这种建在城市中间的高端住宅应该是形式化的东西，会逐渐被密度比较高的住宅代替。

　　对于通州来讲，通州本身的环境也不适合做特别低密度的住宅，因为它的人口疏散功能十分明显，其实通州十多年前曾经给自己定过一个位，农产品集散地、城市人口疏散地，如果要想很快的改变它可能也不是一件容易的事情。

　　【主持人】：张先生结合自己多年来在通州项目开发的经验，对通州的项目做了 一个预测，按你的预测通州低密产品可能逐渐会被高密产品取代，我们也跟很多人聊 ，大家觉得通州的区域抗性还是比较明显的，确实在这个区域里面如果高端的别墅产 品如果不是自身品质非常有特色的话，它在销路上确实会面临比较明显的困难。

　　孙静：顺义重产品 通州看人群

　　【主持人】：我们今天在开发商代表当中最后一个发言的是龙湖地产的孙静女士，把孙静女士 留到最后，其实也是因为龙湖地产项目横跨了通州和顺义两个区域，从去年开始， 龙湖向东的战略在北京铺开，现在在顺义应该有两个项目，有滟澜山、香醍系列，在通州有花盛香醍、大方居，明年还有蔚蓝香醍面世，所以是有五个项目在这个区域。今天的嘉宾之前也多次提到了龙湖，可以看出龙湖在这几年在北京市场上确实受到了业界包括消费者的高度关注，下面请孙女士结合在这五个项目开发的心得给我们谈一谈您对这两个区域的认识。

龙湖地产代表 孙静

　　【孙静】：龙湖实际上是去年7月份才第一次在北京市场上开始亮相的，在此之前 我们用了五年时间对这个城市做了比较深入的研究，今天也正好看到讲了这三个区域 当中可能龙湖占到了两个区域，横跨了三个别墅区的高端住宅区，在中央别墅区我们是有一个滟澜山的别墅区，在香醍在潮白河别墅区，现在的花盛香醍和另外一个是在通州，上周我们漫步香醍已经结案了，我们是从去年9月18日开始，到上个月的时间就已经全部清盘了，这个对于龙湖自身来讲是一个突破，因为我们刚刚到一个新的地区，在一年之内能够做到一个大社区的清盘，对我们来讲也是很大的成长，因为龙湖的团队也是在本地招聘、本地成长起来的，这个给了我们很大的信心。滟澜山我得到的数据，昨天差不多认购到413套，正好是从去年9月1日到昨天我们入市是413天，相当于每天能够销掉一套，现在滟澜山也到了尾盘的清盘阶段。

　　在这两个区域当中，我们在这边有一年的发展，我们有一个感受，包括今年年初的时候我们打出了向东的战略，因为去年年底我们也拿到了在东部开发的一些土地， 我们有一个感受就是，我们这个产品可能大家最终看到每个开发商最终拿出来的都是 产品，都是房子，都是你的户型设计的好不好、你的建筑的外立面漂亮不漂亮，对于消费者角度讲看到的只是这些东西，他要研究的价值组成肯定不是这么简单的。我们理解这个产品，背后有土地的价值、有区域的价值、有人群的价值、也有自身产品的价值，当你从几个纬度解析了土地承载的产品形态，这个区域适合的产品、这个人群需要的产品，你最终出来的产品同时也要结合你自身所擅长的。我们有一个感受，比如在顺义，即使在顺义的两个别墅区里面，他们的价值点的突出点也是不一样的， 比如在中央别墅区他们的区域是非常成熟的，周围的发展也是非常完善的。在那个区域里面，可能更多的你要考虑的是什么呢？就是这个产品形态，因为从别墅来讲，别墅的用地各方面的限制，然后别墅产品的这种稀缺性，在那个地方出现的每一个别墅，对他来讲是不愁销售的，你要去做到的是什么？你怎么能够做到去匹配这个群体，这个区域当中的人群和需要，你怎么能够在这个区域当中不至于作出跟这个区域不太匹配的产品，所以可能在中央别墅区我们做滟澜山的时候我们对产品是非常非常重的，下的工夫也是非常重的。

　　在香醍那个社区的时候，实际上我们去年4月份就开始在市场上推香醍，实际上香醍漫步是前置于滟澜山的，因为潮白河的区域是老区域，大家比较熟知的也是那边的，并且也有很多的开发商也有这样的企业进驻到那个区域，我们去年推香醍的时候我们已经知道富力在那边要做、也已经拿了地，我们在做的时候会发现，这个区域慢慢的让大家觉得好像很老，但实际上我们在那个地区又重新挖掘这个土地的价值，它的自然资源的优势，那种高尚的居住区域的潜在配套又是非常非常完善的。我们去年有 一个感受，我们卖香醍漫步的时候两个小时就被抢光了，但是后面我们有1千多套的洋房，当中很大一部分是来自于北京城区人群的购买，很年轻，它的客群不是年龄非常 大的，就是很年轻的一些客群，因为他在那里可以有自己的一套第二居所，但是同时来自于顺义本身的购买力也是非常强的，因为周边的区域配套便捷，不是很荒凉的地方，所以顺义的人改善自己的生活的时候首先也会选择那个地区。我想这也是为什么我们两个项目在那个地区比较快的被大家接受。

　　目前被质疑最多的可能是通州，比如通州大家觉得不适合做别墅，我们也知道，我们在那里做之前也知道土地上曾经发生了什么，和大家是怎么去看待他的，但是我们自己是这样觉得的。比如说顺义是一个城市郊区化的进程当中，一些在城区当中， 我们在顺义的两个项目的客户全部是第二次置业、第三次置业的客户，在城市里面有需要满足他生活的产品，他可能在这个过程当中延伸出来的。

　　在通州就像刚刚公总讲到的，是反着的，因为它跟CBD的关系极其的密切，在CBD的沿线上面，在之前，因为我几年以前就在CBD工作，我记得当时我的很多朋友、同事说实话那时候就是小白领，买房子就买到了通州，因为买不起别的地方的，又觉得很方便。但是几年过去之后，我发现他们自身有什么特点，他们也成长起来，现在也成了各个企业里面的中流砥柱，他们的财富积累速度也是非常快的，但是你让他离开那 个区域住到CBD，你说他买不买得起CBD的房子，买得起，但是他觉得我在那个地方从 前打造出来的小镇的生活方式，这种生活方式下面他觉得习惯了，我又能够这种习惯 跟我的居住区域之间的环境，能够习惯这种交通，他觉得我可以接受，在这个区域当 中你让他离开那个区域是不太现实的，除非他去买中央别墅区的别墅，那是他的终极置业会选择离开。这个当中我们就发现了人群的价值，人群的需求在我们提供这种产品的时候也是一个需要去考虑的纬度。

　　CBD当中的很多人，比如在我们这里置业的很多人，他在CBD也有自己的房子，在东四环沿线也有自己的房子，他为什么要去通州呢？因为他不能离的太远，如果离的太远还没有完全到了我可以一个星期四天不用上班，完全住在我自己的别墅里面，尚且还没到那个阶段，但是又需要有另外一种生活方式，他需要的是一个离城不是特别的远，但是确实跟他现在所居住的产品稍微有一点差异的，这就是为什么我们会在那 个地方会提供600套，其实我们花盛的社区是很小的，在这个社区里面有洋房，别墅也是用了叠拼别墅的形式，这样的形式对那个区域的人群来讲也是可接受的。这个过程中，因为我们前期接待的也好、来访也好、接待的也好，在花盛里面最多被认可的，买花盛的人最大的特点就是业内的同行特别多，同行的认知对我们来讲是很大的支持。虽然大家都说通州不好，可是还是有很多同行跑到花盛去买，这点给我们的信心就是人群的信心。

　　通州反过来是郊区城市化的进程，周边的生活配套医院、学校是非常方便的，像刚刚讲的史家胡同小学，还有非常好的医院也都落户通州，这个区域的便捷生活是完全可以实现的。它跟CBD之间的关联又不是特别的遥远，CBD的大的都市化的生活又是 可以共享的，本身那个地方我们并不是理解为田园、乡村、陶艺的第二居所，实际上就是介于中间的这样一个区域，既在高楼大厦林立的产品之外，又不是特别远的阶段提供这样的产品。接下来我们明年在那边还会有明年的香醍，提供的同样也是舒适性比较高的社区，但是可能由于密度的限制不会像花盛香醍那么低的密度了，因为现在对我们来讲能有一个低密度的产品就已经是非常珍惜的了，如果你能拿到低密度的产 品就一定要开发好，因为这样的产品未来随着城市化的进程和发展是越来越稀缺的。

　　所以对我们来讲，我们在这三个区域里面可能最大的感受，成熟的区域，比如像顺义这样的区域，要最大化的挖掘它的土地价值和区域价值，这个程度上要最大程度的提升产品价值，因为人群的认知是比较固定的。像通州是一个发展中的区域，发展中的特点就是，现在有人看好它、有人不看好它，如果它已经完全成熟的话大家就 完全看好，现在通州就是有人看好、有人不看好的区域，这个区域里面我们更多的是看前景，其实政府的规划对我们来讲是很大的支持，但同时我们能看到，经济很高速的发展，包括CBD的发展，势必给周边的区域带来很大的带动作用，这是不可避免的， 因为在CBD当中，你的可选择范围和你所能够承受的范围之间的矛盾会越来越大，所以对我们来讲，我们还是非常看好那个区域的，这也是为什么我们的战略当中有三个项目放到了那个区域当中，我相信这也是在城市发展过程中会走过的一个阶段吧。

　　【主持人】：感谢孙静女士，让我们感受到了龙湖的东进战略不仅是出于自己产品的信心，也是源自于在前期做了周密调查后，对区域的未来所持的信心。

　　张玮：中国现代还没有真正的世界建筑

　　下面有请的一位嘉宾，是博德西奥（BDCL)国际建筑设计有限公司总经理张玮先生。博德西奥公司也是在顺义别墅代表项目之一龙湾的建筑设计公司，而且张玮项目也参与过天津一些项目的设计开发，这次包括北京三大新城的建设，当时强调也是要进一步加强与天津之间的联系，打造一个京津之间的黄金走廊。而且现在我们也知道，北京和天津之间的别墅产品，包括低密项目也越来越多，而且这些的消费人群也是主打北京的，比如蓟县最近就有两个很受关注的别墅项目，已经开始销售了。下面请张玮先生也是结合对顺义的项目以及对天津项目的建筑设计心得，整个可以谈一谈北京东部，不光是三大新城，包括三大新城再向东天津区域黄金走廊整个大的区域，高端房产发展的看法。

博德西奥国际建筑设计有限公司亚洲部总经理 张玮

　　【张玮】：今天我想从建筑师的角度谈一谈我的一些体会，各位老总谈了很多观 点，和我们规划的观点是交叉的，实际可能是不同的角度了。我从建筑和规划角度谈 一些自己的体会，因为我们公司是一个北美公司，所以在北美有几十年的城市规划、 建筑方面的经验。其中一个，大家之前听说过一个新都市主义，其实在国内已经有很 多年了，但是从专业角度到实践角度，到底它的精髓是什么，到底如何做，这个问题 我们有幸做了一个项目，这个项目在国内的实践还研究了很多东西，这个项目就是万 科东丽城，在天津，这个项目起始是96年，我们先后做了4年的研究。当时90年代可能 对研究大盘开发商还不太感冒，这个项目规模是4300亩，在天津的东丽湖，当时的现状是一片湿地。通过那个项目我们就对国外的项目跟万科一起组织了一个叫新市镇在 中国的专题研究，这个题目万科投入了一些资金，我们就做了研究，就是如何在中国 把美国新都市主义的经验引用过来，和我们中国的这些特色相结合。当时研究了美国 的20几个小镇，其中有7、8个就是我们早年做的规划。

　　北美的造镇运动，关于城市配套功能和住宅价值的关系，新都市主义的起因其实和咱们现在面临的问题是一样的，大规模的交通拥堵、污染等等带来的问题，带 来的很多优秀的企业，跟人才是相关联的，可能有些企业就要牵出来，我在都市当中 得不到很好的人文地居住环境，不能吸引到更优秀的人才，所以这个驱动之下，在美 国从东岸开始，比如说像天体地理研究中心就从华盛顿市中心牵到了郊外，哥伦比亚 这两个小镇，迁过来了之后为员工提供了更好的人才环境，医院、配套，方便性，最 重要的就是就业，就是最重要的核心产业在这儿。

　　所以总结了新都市主义几个要素，第一，要提供足够的产业和就业机会，如果这 个产业吸引的是蓝领工人，这个小镇就聚集的是蓝领工人，如果吸引的是高科技的优秀人才、高端人才，他带来的就是高端人才，不管怎么样，有了产业链之后再要引入就是社区文化，还有大家刚才说的有特色的产品，让大家能住在这里有特色。所以说这些有好几个指标已经列出来了，当时美国有一个城市土地研究中心，他研究的内容就是画出了一个表格，前十项内容，前十名最佳适合居住的小镇是哪些，我忘记全部了，大概很重要的其中一点就是工作是什么形态的工作，什么样的产业，甚至有一个指标特别有意思，多少英里长的步行距离，同时提出来小孩是不是带着钥匙，不用家长接就可以直接回家了，很多的人性化指标。所以我觉得一个郊区住宅区的成功，能不能具备这些条件，是非常重要的。所以当初做东丽城研究的时候，甚至我们请到了美国的开发商，90多岁的老先生给我们讲，如何评判当时的失误和所得。

　　这三个区域我们都做过项目，比如在朝阳区是龙湾别墅，样本、境界是在我们的亦庄的项目，东部有东一十区，形态是不一样的，我们刚刚体会说能不能具备这个方便条件，所以这三个区域提供的条件是不一样的，就业的人群也是不一样的，可能有些就是蓝领占一部分、白领占一部分，所以这都跟形态有关。

　　另外，还有一个关于产业，这个实际上是有带动性的，我刚从西雅图回来，西雅 图就是很清晰的一个变化，过去的西岸是老城区，CBD，它的居住最贵的别墅区也都是 在西部靠海的一侧，但是后来随着80年代、90年代高科技产业，最有名的微软、 google、任天堂，逐渐移到它的东区，以微软校园为中心的，我们有幸做了耐克的校 园，实际上北美的这种高端企业吸引高端人才，都希望为他的人才制造一个很好的环 境，所以由这个产业引对做了这样一个校园，校园里面有研究，我们专门做了很多这 方面的专题，这些优秀人才来了之后这个校园甚至就要提供生活配套设施，员工甚至休息期间就可以步行看他自己的孩子了，所以这些产业带动了他的高档居住区，价钱都很贵的。这种例子很多了，比如旧金山的硅谷，硅谷在旧金山南端，也是这些产业带动了区域。所以整个的房价、地产等等，最重要的就是配套，各方面配套是很完备的。我觉得我们郊区的配套，我们中国郊区的配套可能在这方面是比较大的挑战，所以对于大盘像东丽湖，像万科东丽城这个项目，就采取了政府和开发商进行协作，共同的把这些配套做好。配套其中一个，就是搞了一个以天津高科技区为引导的这样一个科技花园，还做了一些刚刚说的文化酒店渡假配套，还有一个就是摩托罗拉大学。所以这里面工作、教育、社交、生活、文化是全方位的，所以我们依据和万科合作的经验，后来又给金地做了项目。

　　再有说建筑特色的问题，我们这些年一直谈别墅，真正什么意义的别墅需要澄清一下。我们在北美做别墅是经常给个人做，这个人是一个企业家、这个人是一个艺术 家、这个人是什么名人，他请我们建筑师一对一的给他服务，所以这样的别墅，我认 为这样真正意义的高端别墅，因为经常一个别墅要做一年、要做两年，每个细部，每 一个栏杆、扶手怎么做，反反复复很多工作。但是现在我们国家做这个别墅，很多我 觉得可能叫批发商吧，因为中国这种一对一的机会少，大部分就是开发商作为代理， 代表终端用户委托。跟政府的规定是相关的，所以这个现状之下我们如何把别墅依然 做的有特点，这就是一个挑战。

　　这些年来我们总结了这么一点，我们公司的口号也是，创造中国的世界建筑，世界建筑咱们国内有很多奖，但是真正权威的像北美的AIA、英国的RABA，这种权威的建筑奖咱们国家还没有得到，包括鸟巢也没有得到，我觉得怎样做到这样的建筑，确实不光要做完了咱们的设计，我们国内传统的施工图的深度，仅仅是国外建筑服务的40% 到50%，另外一半大量的节点详图、加工详图细部的东西都甩给厂家了，所以我们称这 个房子叫毛坯房设计，外面也叫毛坯房设计，这个对于大高层来说是OK的，但是对于 一个一个有特色的别墅，更何况大家追求的高端别墅就差距很大了，我们觉得这个服 务链条就需要延长，这个产品是从深度和细部来讲。

　　另外一个，就是从文化角度来讲，我觉得像洛杉矶这样的城市是失败的，就是摊 煎饼，一圈一圈往外摊，北京提的就是卫星城，这是非常好的，吸取了很多经验。但 是这个卫星城里的建筑，我们不能全部建成欧洲的、美国的建筑，我们的建筑应该是 有中国特色的。龙湾别墅的设计当时就提出了这一点，就是如何把北京的街巷胡同的 感觉，当然中国的别墅也跟美国的别墅不一样，密度大，而且这种趋势会逐渐加强， 就是所谓咱们国家能做的别墅密度会越来越大，当密度无限大的时候就不能再按北美 那种庄园式的模式或者欧式的什么模式套用，我觉得可能要研究中国式的别墅，龙湾 做了一次尝试，东丽湖的别是也做了尝试，我们叫做高密度的有中国特色的院落别墅 。但是这些别墅，北京这些年有发展过几个阶段，早期90年代是自己研发，有点不伦 不类，后来又是完全照搬，从欧洲、南加州拿来一些，再有一段，又实行了一些中式 别墅的探索，但是有些可能更符号化，是不是有更高的阶段，就是说从空间上、从神 韵上能有中国特色，但是建筑上应该是适合更广泛的现代的方式，所以这个是我们一 直在研究的课题。这个课题研究好了，我们觉得别墅具备两个特点，一个就是说社区 的功能配套上如果处于一个比较好的地位，这当然要和政府互动，当然再有从细部上 真正做到精品，第三，从文化上做到有价值的产品。我觉得任何一个产品卖高价，不 管是卖什么手表也好，毕竟要富有文化，第二，富有细部，如果这两点不具备精品就 谈不上。当然更大范围，刚才说的和政府的互动，功能的配套，我一个同学买了龙湾 ，他说最大的困难就是只能周末去，因为平时周围也没有太好的学校，也不方便，天 天加班一晚了又回不去，所以这个我觉得是对郊区别墅的一个挑战，当然这个不仅仅 是开发商能做的。

　　【主持人】：谢谢张先生，张先生给我们介绍了一下国外在城市开发中的一些经 验，又从建筑师的角度对这个别墅产品提出了自己的看法，确实我们也感觉到，现在 北京有很多高端别墅，也在尝试自己做一定限度内的定制，这个可能也是未来高端别墅的发展方向。

　　全球金融海啸 高端房产去往何方

　　【主持人】：最后有一个问题是想请大家共同来回答的，因为今年确实对北京的楼市来说是一个多事之秋，虽然说楼市进入了一个寒冬，但是方方面面的话题可以说热度不减，仅仅十一黄金周过后就新闻不断，先是8号央行下调了双率，接着发生国际金融海啸，也直接影响到中国消费者的信心，刚刚结束的十七届三中全会，提出的新土改的问题也引起了各界的热议。我们今天把话题缩小一下，主要针对地产高端市场，因为大家确实觉得别墅、包括高端公寓，还是跟普通产品有一些区别，包括消费者的心理、价格走势也是不太一样的，可能普通产品的大涨的时候别墅也没有经历那么大的 上涨，现在普通住宅已经开始明着打折的时候，有些别墅产品反而要逆势提价， 所以说别墅跟整个普通住宅市场的价格曲线是很不一样的，所以我们现在也想听听在座的嘉宾谈一谈，现在这种错综复杂的国内外环境影响下，对北京的高端房产的短期和中长期的发展走势有什么样的预测。

　　【公衍奎】：我觉得每次经济波动都意味着财富的重新分配和调整，这次也一样 ，在这种情况下，有的项目好、有的项目坏，我觉得不一定说高端的一定好、中端的 一定差，很可能是你的定位人群、你的客户群，包括比如最近我们看，如果是去年的 话，金融行业的人是发大财的，他可能会买更多的房子，今年他可能就稍微差一点， 今年能源行业的人可能又发大财了，又可以买更多的房子。前几年的时候我们都是卖 给做贸易的人，做贸易的人钱是比较好挣一点。从去年到今年其实他早就负债经营了 ，很多公司都已经倒闭了，这种调整我倒觉得不仅仅是说不同区域不同的支撑里，像 在北京我觉得这轮调整影响最多的，现在不是高端住宅、高端别墅，也不是城市中的 住宅，就是城市边缘抵挡的普通的住宅，受影响更大。从中长期来看，我觉得北京高 端住宅的价值增长会很快，包括土地资源包括未来的定位还是有很大潜力的，但是从 短期来看，确实应该还会有波动。

　　【张玮】：对于这个预测可能我的角度还是从建筑师角度来讲了，我觉得第一， 中国的人口市场需求是在的，这是一个长远的，因为看这个事情可能要看的长远一点 ，对于中国的城市化更是要看长远，因为你造一个镇也好、郊区的设施配套完善也好 都需要一个时间段，当然这些都到位的时候，我相信刚刚说的三个区的产品会不同。 比如说在温榆河地区的产品，和通州这块，可能都会有不同。最近我们做了潮白河在 河北那一侧，它吸引的人群可能又不同，但是我觉得潜力还都是有的，特别是对一些 大盘发展来讲，随着配套的规划到位，我非常希望造镇有刚刚说的那些理念，因为别 的国家走过来的经验还是值得借鉴的，作为一个别墅区单独做成一个睡城是有问题的 ，大家去开车、上班、睡觉，实际去住是不现实的。所以周边的这些刚才说的产业配 套各方面都很重要，是影响房价走势的因素。

　　【昝庆文】：应该说这次从美国次贷引起的金融海啸波及到了所有的经济体，都 会受到影响，国内现在最主要的大家对于楼市跟股市这块，最常说的一句话，现在实 际上也在说的，叫从政府到一般的老百姓都会说如果提升信心，我觉得相信随着中国 经济的发展信任政府应该是没问题的，到时候政府会给咱们建立的，相信政府没错。

　　【刘云峰】：还是从别墅的角度上代表一个高端市场，我想可能是更多的从尤其 是独体别墅的特征来说，今年房地产的大环境不好，所有的包括住宅类，所有的各个 业态的销售都受影响，别墅也是下滑了，但是我个人要判断别墅市场中长期或者短期 的发展，不止是别墅了，住宅类的，如果是中长期看都是没问题的，短期看我个人判 断，应该是别墅的价格是曲折上涨的，所以每次小的回调，我想可能会是一个好的购 买的时机。像富力湾的开盘，因为我们也是预测今年房地产市场不好的情况下，我们 也是选择低开，现在一直也是价格在上涨的，而且最近也要提价的。

　　价格每个地方是不一样的，我比较愿意给大家举一个例子，从富力湾到顺义新城 的城区可能走路就十几分钟，对比就是高层住宅，高层住宅那边毛坯房已经卖到五六 千块钱，富力湾这边的联排别墅，带装修才1.2万，这种价格对比是很明显的。所以我 就说别墅市场可能现状是受了一定的销售大环境的影响，但是确实上是曲折上涨的， 中长期会很好，短期小的项目不同，但是小的微调应该是购买的机会。

　　【赵文凯】：现在大家都关心房价问题，政府救不救市，我是感觉到，政府应该 及时去救市，救市不是防止现在价格下降，而是防止两年后价格暴涨，因为现在这种 情况，中国房地产的调控政策，我感觉从制定者的角度来看，对市场规律的把握可能 还有一些缺陷，所以会造成市场的大起大浮，现在的情况开发商都应该很乐观，今年 没有什么交易，两年后就是房荒，房荒又会暴涨，所以现在不用怕贷款利息，贷款利 息远远赶不上你的增值速度，所以我觉得这种情况如果出现的话对谁都不是好事，这 种大起大伏都不是好事，对老百姓也不是好事，所以我觉得应该有一定的措施，现在 对市场能起一个稳定作用，因为初衷就是要稳定市场，而不是下降，也不是说快速上 涨。

　　我从这个上面看，因为已经有快一年的时间了土地交易都很少，两年后必然会有 一段时间会有增长，就是从大市上面来看，唱起来看都是一个稳步上升的趋势，小的 波动上看，实质上北京的房地产市场没有太明显的价格波动，有个别项目打折，我觉 得那个不是市场价格，比如说我送你一个金首饰，你不能说因为我送你的所以黄金价 格跌了，所以有的是个别企业自己要还贷要回收资金的需要，这个东西等于金融链条 或者银行那边给他造成的人为的因素，不是市场供需的反应。所以我想从长期来讲， 应该从北京作为首都来讲，它的产业动力，造成长期持续稳定的需求，这是没有问题 的，现在要防止它的大起大伏。对于高端的别墅市场，我是觉得有一些隐患的东西， 一个就是高端是什么概念？是面积达，还是别的什么，因为现在我感觉现在别树一做 就两三百平米，适合不适合我们现在的需要，因为现在实际在北美也是这样的情况， 家庭小型化之后这么大的房子实际上是一个负担，生活质量反而是下降，你得花很多 的时间去打理它，你得花很多的成本。所以我觉得北京来讲，一个就是户均人口现在 已经是2.5、2.6人了，好像2.6，高端的概念到底是什么，这个我觉得可以考虑一下。

　　再有一个，我们现在做别墅，还是刚才张总说的那个太粗，一做就是两层通透的 厅，这个冬天、夏天都不好住。我的很多朋友都买了别墅，都是这个问题，一个只是 周末或者过节去，去那儿一个是打扫卫生，再有一个烧暖气半天热不了，烧的差不多 了又该回城了，我觉得这个消耗能源，又没有舒适度，住别墅反而不舒适，冬天很冷 ，上边很热，因为楼梯什么是通的，上面很热，一层怎么烧都不热，所以像这些问题 ，我就觉得高端的概念应该怎么定义，是不是跟过去的大别墅什么的，可能应该有所 区别。再加上，应该说物业税或者说这个资源、冷源的价格上涨，这是一个长期的趋 势，即便有钱，说我支付得起，我烧多少都支付得起，但是应该说现在的高端人群， 不光是钱富有，应该说道德水准也是很高的，现在知识经济嘛，都是这样的人，过去 那种暴发户毕竟少，所以我觉得从社会的这种伦理上来讲，道德意识上来讲，节约应 该也是作为高端产品的一个象征，所以我觉得可能大家可以重新考虑考虑这个高端的 定义。

　　【孙静】：从媒体各个反映来讲，今年价格确实是最被关注、也最焦点的一点， 我们看整个过程当中的时候，可能因为价格之所以那么悲观，就是因为人们的心理落 差太大了，因为总是跟最近的去比，所以这种情况下大家的心理落差、价值判断，各 种各样的精神方面的压力，不仅仅是经济方面的压力，可能更多的会爆发出来。我们 觉得从长远来看、一个中长期来看的话，这种房子和房产保值和持续增长的价值，在 北京是可以持续保持的，但是短期之内受经济环境的影响，包括每个企业战略的不同 、阶段性策略的不同，包括周围的区域性竞争环境的不同，可能会有各种各样的调整 和变数，我觉得这是正常的，我们现在看到很多项目出来的时候可能都有多多少少不 太一样的东西。我个人觉得这个背后不是以价格本身，价格是一个风向标，但是价格 不能代表整个行业的方向。

　　【张战鹏】：很多人都在问、很多朋友都在问，能不能买房，我给了朋友们一个 意见，看他的成本，如果已经降到成本价的时候这个房子基本上可以买了，我觉得经 济形势就是这样，房地产也是这样，到底是一个商品房，一定会出现高峰和低谷，这 也是正常的过程。房地产是不是会跌出成本？在现在这么猛烈的经济变动之下，超跌 的可能性是存在的，我们每个开发商都不应该回避这个问题，有日子过的好的，像我 们日子过的比较好，龙湖可能日子过的比较好，还有日子过的不好的，还有贷款还不 了的，这种超跌是存在的。我们大家都在说长期，长期不用说，因为房地产市场毕竟 要在经济的支持下，有好的整体经济形势才有房地产的形势，大家都知道这个常理。

　　中长期我们不用考虑，就说短期，会不会出现跌的很厉害的情况，我觉得现在这 种促销状态也是刚开始，我觉得有些企业会出现更多、更大的动作，这并不是说房地 产市场就此进入一个不能复苏，肯定会复苏的，就是说我们来考虑房价的时候恐怕两 个角度，一个角度就是开发商的角度，如何保证我的利润率，还有一个角度就是站在 消费者的角度去考虑，我什么时候选择购房，我想对于选择购房的这些消费者来讲， 我觉得考虑更多的应该是低是超不超的，如果超了硬底谁也没有那个可能性，在理性 的范围内接近成本的选择就是可以了。

　　【肖劲】：我觉得跟房地产的特点有关，房子这个东西是生活的必须品，但是并 不是急需品，在座的谁不买也不可能露宿街头，说到救不救市，我的观点一定要救， 因为心里的影响是现在最主要的，我也不相信任何一个市场一年的时间，经济虽然有 变化，没有那么大，突然一下降了20%、30%，这个可能还是心理因素，心理因素就是 ，往往是打击的时候是很快的，在座的随便一个人也许说两句可能心里就沮丧了，沮 丧了让你回复起来可能就不是两句、三句的事了，心理要想恢复我想一定是要有手段 的，现在政府也已经开始出手段了，但是好像还是比较慢，或者宏观上比较多，大家 也可以看见外地很多城市都已经做了，北京市政府还没有做，没有做肯定原因很多， 我们希望要赶快做，否则影响还是很大的，不光是客户，也不光是开发商，本身政府 也是一样，因此我们希望这块还是多拿出一些政策来，来重振这个市场。救市也不可 能针对某一个产品，只是大家一块宏观的面对这个市场。

　　在这块我想呼吁一下，这个当中媒体起了很大的作用，搜狐网、焦点房地产网是一个非常有责任心的媒体，总是替开发商、替客户呼吁很多事情，但是也希望别的媒体也多从长远的角度考虑，多替开发商考虑考虑，其实也不是说开发商把市场做坏了，是有很多因素的，因此大家要共同的把这个市场做好。

　　【主持人】：也感谢肖总对我们的信任，我们肯定也要发挥我们媒体的力量，公正客观地反映来自方方面面的声音，包括消费者的，也包括开发商的声音。

　　我们今天有在座的媒体记者，看媒体记者有没有什么问题想要问的。

　　【记者】：今天我们讨论新城的建设、开发，最近十七届三中全会是农村土地制 度改革，这里面就牵扯到一个很现实的问题，就是小产权住房，可能存在一种合法化 ，另外接下来就是宅基地的流转，这两种可能是对新城建设开发有最直接影响的一种 情况出现，我想问问开发商是怎么看待这个情况的，有没有考虑过这个事情？有没有 自己的观点？

　　【肖劲】：这个问题任志强(任志强博客,任志强新闻,任志强说吧)回答比较合适。

　　【昝庆文】：这是政府回答比较合适，首先是三中全会有了精神，城市人可以当 农民，农民也可以到城市里干一点事，这没有问题，但是下面小产权房子一定会有政 策或者政策支持下的法律来解释这件事情，目前发展商没法答这个事，一定得看，还 是得看政策，还得符合规划，

　　【张战鹏】：对市场影响不是太大的，因为小产权房毕竟量限制。

　　【昝庆文】：而且是不是可以上市流通，包括抵押等等，这个都没有政策性的支 持、法律性的支持，现在谈这个事比较早，我估计会等一段时间。

　　【肖劲】：房地产可能早晚还是要一样的，因为三中全会就这么说的。

　　【昝庆文】：是这样的，包括你已经建成了的，非常好的小区，比如北京海淀后 山那个连成一片了，现在说你们交一两万办产权谁都不办，你敢拆吗？

　　【主持人】：已经既成事实了。

　　【记者】：我想问一下在座的几位别墅的开发商，我也想咨询一下，因为现在身 边也有不少朋友炒股，炒的稀里哗啦，很多炒股的人大家都知道去年是什么形势，今 年这些炒股股市对高端物业购买力的影响，你们在实际的销售过程当中是一个什么样 的感触？问一下孙静。

　　【孙静】：应该说还是会有一些影响的，这种影响一方面是来自于财富，另外一 方面肯定是来自于信心，可能不会像以前那么敢花钱，会有一些影响，但是这样的影 响不是很大，对我们来讲，因为我们的项目基本上都处于尾盘清盘的阶段，因为我们 并不是说专门卖给炒股挣钱的那批人，没有一个开发商会把自己的项目定位于那些投 机得来资产的那些人，毕竟你要选定的是一个稳步的客群，比如对于局部的几个人来 讲，我们也有去年炒股挣的钱买了的，也有去年炒股的人想买，想等一等，去年跌了 买不了房的，都有这样的案例，但是这个不会成为一个企业项目左右你客群的发展。 可能不会像去年那么敢花钱，房子、别墅也好不是现在不买就不行的产品。

　　【主持人】：非常感谢各位嘉宾以及各位媒体的到来，通过今天的交流我们对这三大新城不同的定位以及不同的发展方向有了一定的认识，我们也相信这三大新城未来的发展是要依靠各界人士的共同努力，我们希望在政府、专家、相关人士，包括在座的各位开发商、建筑师、相关支持行业共同努力下，这三大新城房地产市场能够朝着一个稳步、健康的方向发展，同时我们也相信，随着区域内基础设施和交通设施不断的完善，以及住宅产品品质不断的提升我们有很多消费者能够在这三大新城享受到更高品质的生活，今天的论坛到此结束。