2：30分，论坛准点进行。在此次论坛上，来自都江堰的规划局局长为我们分享了都江堰灾后规划和重建的计划。水立方总设计师解说了水立方的运行与回顾事项。而中原研究中心总经理为我们解读了当前经济形势下的房地产格局。华太设计厦门分公司总经理也为我们展示了滨海高端物业的魅力之处。最后，农村体制改革对中国城市发展影响的专题讲座也让在座的精英们非常关注，热烈的讨论气氛使得大家都度过了一个愉快而有收获的下午。

　　在整个论坛过程中，见多识广的媒体人员也为会议上的精彩议题所吸引。表示论坛上的话题解决了他们心中的疑惑，可以为他们的报道提供权威的解答。

　　时  间：2008年10月18日下午

　　地  点：华太设计公司

　　主办单位：《建筑师》杂志社

　　承办单位：华太设计公司

活动现场

　　主持人：各位来宾、各位同行，同学们，大家下午好！

　　首届华太设计论坛现在开始，在美丽的金秋十月，在刚刚举办的无与伦比的第29届奥运会和有史以来最好的2008年残奥会的北京。我们相聚在极富创意与艺术品位的华太设计工场，共同出席首届华太设计论坛。华太设计自创办以来已经走过了十四个年头，建设了设计界的辉煌历程。今年下半年在奥运会前夕，华太设计又乔迁到这儿，圆了许多华太设计师的梦想，又把华太设计推上了一个新的台阶。

　　2008年注定将载入中国历史的史册。这一年里，第29届奥运会在北京的召开，这一年也经历了地震、雪灾的各种伤痛，无论是盛世还是灾难、伤痛都给设计界带来更多的机会和挑战。今天参加论坛的可谓是精英云集，有60位建筑设计事务所的领导和总设计师，同济大学建筑系八一级建筑学城市规划和风景园林专业的同学在北京聚会，也有将近40位同学来到现场。此次活动得到了北京电视台、焦点房地产网、ABBS等主流媒体的关注。

　　接下来论坛正式开始，首先有请东道主华太设计总经理徐建伟先生致欢迎词。

　　徐建伟:尊敬的各位领导、各位来宾、各位朋友们：

　　大家下午好！首先我代表华太设计的全体同仁，欢迎大家来到华太设计工场。参加华太和《建筑师》一起举办的《华太设计首届建筑论坛暨京津沪设计精英研讨会》。

　　当然，也非常感谢大家能在这样一个本该休息的周末来到此次活动的现场。这其中，有不远千里从上海赶来的同济81级建筑班、规划班、园林班的我的老同学们。也有来自北京、天津的建筑设计界的老总和设计精英们。无论你们来自何方，今天能相聚到华太，就是我们最尊贵的客人，感谢你们的到来。也希望今天下午的学术活动能让每个人都有所收获，有所思考。也祝愿你们在华太度过一个愉快的、有收获的下午。

　　可以说，今天的活动，既是一场学术活动，更是一场建筑设计精英们的业内聚会。我们希望借此机会，促进京津沪建筑界的人士有更多的沟通和交流。让我们这些建筑界的人携起手来，团结一致，为中国建筑设计的发展做出自己的贡献。

　　今天，我们论坛活动主题是“华太设计首届建筑论坛暨京津沪设计精英研讨会”。在此次研讨会上，主讲嘉宾会就2008年建筑界的热点问题与我们进行探讨。这其中，我们能听到都江堰规划局长给我们带来的《灾后规划和重建》，也能了解水立方总建筑师郑方带给我们水立方背后的故事。我也相信，在座的各位对今年持续变化的房地产形势有着非常切身的感受和体会，也非常关心房地产发展的走势。中原地产研究中心总经理程沄博士也会与我们一起分享他们的研究成果。而我们华太所做的厦门香山国际游艇俱乐部作为国内滨海高端物业的代表作，也有很多设计理念和感受与大家一起分享。

　　我想要强调的是，今天活动的主题是“华太设计首届论坛”，这也意味着华太将在未来的日子里。会定期不定期的举办相应的学术活动。

　　我也在此邀请今天来到现场的所有建筑界的精英们，希望你们在今后的日子里，都带着自己的得意之作，在华太将来的学术论坛上与更多人一起分享优秀作品的理念和设计经验。

　　各位同行和朋友们，我也借此机会，向中国建筑实业界发出呼吁。让我们携起手来，团结一致，真正的为中国建筑界做一些事情。让我们不再不满中国的建筑教育、不再不满中国的建筑现状、不再不满中国普通大众建筑知识的匮乏。

　　让我们将这些不满化为实际行动，用自己的努力和行动来为中国的建筑界做一些能改善这些情况的实事。

　　首先，让我们从业内的相互交流和沟通开始，将我们优秀的设计经验在更广泛的业内传播开来。其后，影响到建筑实业界、影响到建筑的教育以及衍生行业。最后，甚至影响到普通大众，让中国的普通大众有更多的建筑设计常识。我相信，只要我们团结起来，付诸行动。国内的建筑环境也一定会有一个巨大的改善，在这样的环境中，也能孕育出世界级的建筑大师。

　　最后，再次感谢大家的光临。祝愿大家度过一个愉快的、有所收获的下午。

　　主持人：

　　感谢徐总热情洋溢的发言，徐总是同济大学八一级建筑学专业毕业的，后来在比利时鲁汶大学获得了硕士学位，现在是华太设计的主要领导核心。

　　主持人：

　　《建筑师》自我们读书时代就是深受建筑系学生喜爱的刊物，今天更是设计师的工作用书。下面有请《建筑师》杂志林铭述先生为我们致辞！

　　林铭述：今天非常冒昧的来代表《建筑师》杂志在这里做一个发言，因为今天我们的黄居正主编有一个重要的会议不能前来。所以，由我代表《建筑师》来讲几句。

　　首先要恭喜华太设计的乔迁之喜，华太设计工场，对我们来讲是一个非常经典的办公楼。为什么？首先他们有一个非常好的环境，有一个非常开阔的空间，大家都已经看到了。其次，我想讲一个关于LOFT设计的尺度，在LOFT命题上，特别是上个世纪，随着798等大量拉伸的办公室或者展厅出现之后，在中国已经方兴未艾。但是我了解的在这个过程中如何掌握好LOFT设计的尺度是非常重要的。

　　就是说包装到一个什么程度，这是一个旧瓶装新瓶的问题，也是建筑设计师的审美观的问题。我觉得在华太设计，今天给我们展示的是一个非常好的样板，因为尺度掌握的非常好，他并没有说完全包装成一个新的衣服，而且他保留了很多旧的因素，特别是车间、工厂，做了一个非常好的设计和调理，同时又把原来的单层变成一个复试，在这样过程中错落有致。所以说华太的办公室就体现了华太在设计上的基本理念，真正能够做到即经济、又美观、又实用，这样一个非常重要的设计观念。

　　我们也看到了很多LOFT的设计，我在上海参加过一次会议，记得有一句话印象很深，说希望将来我还这个房子的时候，这个房子还能还原。我觉得华太做到了这一点，而且充分的利用了这一空间。所以我强烈希望将来徐总给我们这样一个机会，将他办公室的设计登在我们《建筑师》杂志上。

　　我作为新的参加建筑界活动的，特别是建筑设计这方面的工作者，我也有很多感触。因为我很遗憾没有继承我家父的建筑事业，大家知道我的父亲刚刚去世二十年，这二十年过程中发生了翻天覆地的变化，特别是21世纪，融入了这个世界，同时世界融入了中国，这是一个非常了不起的事情。在这个过程中，诸位建筑师以及国际上的大师们，给我们的建筑师的设计提供了非常广阔的空间。

　　最后再次感谢华太设计对《建筑师》杂志的支持，也希望大家过一个非常愉快的下午的论坛。谢谢大家！

　　主持人：谢谢林铭述先生。接下来进行嘉宾主题演讲的程序，由于时间关系，每位嘉宾演讲限为20分钟，20分钟演讲结束之后，大家可以提问进行互动，但只限于两个问题。

　　2008年5月12日汶川发生了极其罕见的历史8级特大地震，地震发生之后，灾区的情况牵动了全中国人民，也牵动了我们同济大学八一级城市规划专业的学生们，因为我们有一个同学就在地震的中心，后来当我们得知他一切平安的时候，我们的心就放下来了，今天他就来到我们的现场。下面有请都江堰市政协副主席兼规划管理局局长屈军先生，他演讲的题目是“都江堰灾后规划与重建”。

　　屈军：非常荣幸在华太工场和各位对规划和建筑的问题做一些交流。同时，代表都江堰70万人民，感谢各界对都江堰的大力支持。另外我觉得应该对我的同学们表示深深的感谢，因为在灾后我收到非常多的信息，关心我的、安慰我的生活状态。

　　都江堰市灾后重建和规划得到了全世界，包括中国规划业内人士的高度重视。在6月份我们开展了一个活动，就是灾后重建经验与规划的征集方案，报名的单位超过了100家，我们其中选择了有10家联合参加，来自美国、法国、英国、日本、台湾地区、马来西亚等这些国家和我们自身国内建筑设计师事务所、规划院或者说规划公司组成了10个联合体，为我们提供了非常有利的帮助。这个规划是我们以同济大学为主，综合了各个方面的优点，最后形成了一个规划图。我简要的给大家做一个汇报，因为这个稿子本来是在10月3日，我在联合国城市论坛上发表的，可能有一些修改，有不当之处，请大家批判。

　　这是我们一个都江堰方位图，这是平原和我们阿坝州的山区部分，北边是山区，南边是成都，到成都是在50公里以内的的范围之内。这一城市的面积是1280平方公里，其中山地占69%，水系占10%，平原地区占30%，所以形成了六山一水三分坝之乘，2007年城市人有70万。这次地震为什么产生，可能和几个断裂带有关系，这里有两条断裂带，这里是汶川，还有一个地方是二王庙，就是都江堰这个地区。这个城市以前有很多的夹断，尤其是秦国形成之后，同时获得了很多的荣誉，即是文化遗产、自然遗产所在地，也是国家的文化名城，也是最佳旅游胜地。最重要的是都江堰，同时不远处相隔二十公里处，有一个青龙山，这是道教的发源地，旁边有一个满城遗址，有五千年的历史，可能有一些同仁们会清楚的记得，三年前有一只到熊猫到我们城里作客，引起了全世界的轰动。同时这里还有一个田园风光保护比较完整的地区，同时这个城市原来的水系非常发达，所以有如歌似水的适宜环境，居住这里的人非常优先，同时状态非常乐观。

　　都江堰到成都不到50公里，是成都上风上水的位置。今年5月12日的特大地震给都江堰带来了非常严重的人员伤亡和物质与空间的损害，这是我们地震区的照片剪辑，造成的直接损失达到了500多万，其中倒塌的房子有460万平方米，受损的有4000万平方米。这是我们一个有名的风景区，这是前几天的中国银行，这是乡村桥梁的倒塌，基础设施的破坏非常严重。这是二王庙，这是原来的现状，这是倒塌后的情况。这是灾前的卫星照片和灾后卫星照片的对比。大家看到倒塌的房屋还不是太多，但是在我们城区域有50%的房屋是危房。

　　这次规划提出一个灾后重建的最终目标，有四个方面，一个是塑造国际旅游城市，大家知道都江堰是以旅游为主的一个旅游产业城市，旅游产业带动了20万的就业，所以说旅游产业对这个城市的发展是非常重要的。这次规划中提出休闲旅游的塑造，同时这个城市需要有一个安全宜居的环境，并且要构建一个优势产业与宜业城市。三中全会以来，成都市农村发展是走在全国前列的，这一次三中全会也提出了很多有利的帮助，也提出了各城乡资源共享的模式。

　　从时间段来讲，2008年到2010年是一个恢复重建期，2010年到2020年是一个发展期，2020年到2029年是一个优化提升期。全城镇的工业布局，在灾前我们请了清华大学跟我们一起研究，提出了很多城乡一体化的思路。这是同济大学的上游规划，并且综合十家经验，提出了世界文化遗产都江堰的核心，要一体两翼的发展，势局是一个网络发展的空间布局状态。现在未来的发展是从70万到90万，这是到2020年。城市人口从70万到73万，73万大家可能觉得人口发展非常快，事实上这是跟我们城乡统筹有关系的，因为灾后重建中对农村这一块是最重要的，今后也会讲人口这一块。

　　战略的问题，我们现在把战略提升，两翼的发展。这边是国际工业，这是休闲旅游区，创造一个与成都市连接起来的灌区人居带，全面对接成都框架。产业发展首先是国际旅游导向产业，这是最重点的。第二个，因为我们的农业人口需要消化，所以需要创造大量就业导向的产业；第三个是灾后重建导向产业。这是我们对导向产业的一个分析，哪些是比较容易做的，哪些是需要加强的。这次对我们每个乡镇、每一个分体，他分了三个体，除了中间程序，还有重点镇、趋势镇、一般镇，同时还有农村发展期，这是规划后的一部分。这是我们对未来规划、道路交通体系的状态，目前都江堰是一环、二环已经没有了，目前实施的是最外的，叫做省道106线的改造工程，这一次重建改造之后这条路马上启动，同时外环线也要启动，同时呈现一个五纵五涉的规划思路。

　　成都是一个国家历史文化名称，是一个旅游城市，最后我们要成为一个灾后重建典范城市，在这次灾后重建中，我们通过市场和世界各界的援助，可以当仁不让的成为一个灾后重建的典范城市。

　　城市功能，首先都江堰是一个国家历史文化名称，是世界自然文化遗产地。以独特山水堰城为自然人文特色的国际性休闲度假目的地；承接成都平原向川西地区辐射所带动的区域交通枢纽与服务中心的城市。形成城乡一体统筹的生态安全区。我们主要以古城区为核心，在民国时期就已经完成的，是一个古城风貌的恢复。一心五轴，有五条河流，这是叫绿江，在这一块我们会让他过来形成一个内江，然后会有四五条灌溉的河流，河流大至30米到50米宽。城市以前也叫满城水涉半城山，所以我们要形成一个一心五轴，五河十岸，天府水乡、形成国际山水景观社区。

　　我们把这个城市分成七片，首先第一片是古城旅游服务中心，第二片叫做环城片区，主要完成灾民的居住部分；第三片叫做聚源新区；第四片我们在聚源新区和古城的结合，按照一个川西的天府公园保护的格局，目前全国的雕塑家在这一块进行2000亩地区的雕塑建设，也欢迎大家到我们这个创意园区来参观。第五片叫新城服务中心，第六片是旅游配套服务区叫做天堂片区；第七片是一个乡村休闲片区。

　　这是我们路网的结构，整个总体风貌作为规划最重要的一部分，我们知道都江堰市目前在重建中需要处于一个中国古城的概念，对我们原来的山水岩城进行分析，提出了四个部分，就是显山、亮水、秀城、融绿。

　　我们外围一圈是山，山系部分显露出来；同时我们对建筑的高度在不同的地区进行控制，亮水就是对我们的河流进行梳理，同时对我们左边的空间主题赋予一些文化的特征。这是我们对河边各个段的一些要求，有的是一个古城的风景段，也有生态的未来段。需要将来如何控制的一段，这儿有一个示意图，这是我们的传统延伸段，这是我们现代文明段的建筑意向的控制。生态未来段，这是新城区的一部分的要求。城外越来越宽，城里边可能越来越小。第三方面是一个秀城的要求，原来是在建设以内民国时期就已经形成的，现在最原始的我们叫做满城水涉半城山的建设。在2003年我们有一个恢复，这个工程原来叫历史文化工程。未来是一个国际旅游服务中心，这是我们在古城区原始保存的街区，这是国家级的历史保护街区。这是我们在延伸段的做法，这是一个团体与现代的一个结合的要求。现代的城市未来怎么做，把我们的旅游类作为一个重点，旅游也是以一环路为主，所以我们50米的建设宽度是没有洞的，要形成一个明显的划分。这是我们在一环路的文化节点，这是在灾前就有的，这次规划中加以名录，在规划中有一些截面会突出一些点，我们是一个很多历史通道，在这个地方我们叫做成都市高速公路的9通道，在区域内原来有一个叫单凤楼，加以恢复。在山上我们会有一个亮点，形成一个点缀，让人知道这里边是我们的旅游区。这是聚源新区的规划，其中水下有一个灌溉渠，拓开之后有200多条的河流。在传统风貌区里，在古城区里是恢复到清朝时候的风貌格局，平均两层都有。古城区以外的新的建筑风格进行转换，但是维持了传统风格的建筑高度。这是我们对郊区融绿的要求，不断的生态往外延伸，有很多缺口，同时这个区域有非常好的资源，原来都是十几户人，周边有苍天大树包起来，这里边有十万棵大树，这次我们会进行保护。这是田园风光的观景图，灾后这一块农村要大力推动，尤其是这一次新农村规划对我们农村的要求是最突出的。

　　这一次顶点，大的点位有160多个，涉及到居住的村民达到120万村民，同时这方面费用就超过了1.5亿。我们知道我们的农村和欧美的差距是最大的，现在很多城市和欧美的差距逐步缩小，但我们自身的城市和农村的差距也越来越大，未来的发展在农村，所以在座的精英也关注我们农村的发展。这是我们一个农村农民居住的规划设计，综合到旅游和居住，每一个四合院可以改成客栈，同时里边都带有卫生间，可以改成客栈用。我们知道农村四个月从事农业生产，而八个月是闲着的，如何让这八个月作为农业生产，改善农民的生活方式。最后我们把旅游产品和农业结合起来，提高农民的收入。这是我们对农村要求多样化、同时保护农村的发展基理。

　　这是正在开始实施的农村建设状况，同时我们这次规划中，注重对城市的防灾体系进行规划，在防灾这一块要做非常大的工作。我们叫防灾的有效通道，和其他的通道不太一样，如果发生灾害之后，要房屋倒下来之后还能通过去的要求。这是我们灾后重建区的规划，还有一些重点区的建设，这次灾后重建的安置房以二环路为主。刚才看到了很多规划大量的工作，在规划管理中，我们需要很简单的实施规划。我们知道，结合自己的实际做一个医疗管理，因为我们的大量灾难集中在二环路内，所以我们灾后重建鼓励大家自建，这要做一个表格出来，需要对河边的重点地区进行控制，分几个环就可以，没有说哪个地区要怎么做。我们根据我们行政社区的要求，要求这个社区必须满足你公共服务设施有多少，你的建筑绿地应该有，你的农贸超市应该有，让他们自身参与进来，让他们共同来决定这个城市。

　　这是我们的一个形态，最后做出来形态。刚才说到了诚市的发展，有点像我们的仙鹤，所以我们叫做鹤庭先园。

　　都江堰的建设需要大家一起的参与，欢迎大家加入到我们的团队内。

　　谢谢大家！

　　主持人：

　　去年八月份，我们班的部分同学大概有二十几位同学，一共三十左右人，在局长的邀请下，我们非常有幸的在地震之前到了都江堰，都江堰确实是非常秀美的地区，后来知道二王庙倒塌之后，我们都感到很心疼。不过今天看到了屈局长的规划，我们又重振信心，希望在屈局长的领导下，都江堰又能重恢愿景。

　　下面我们有请中建国际（深圳）设计顾问有限公司体育事业部总建筑师郑方先生，为我们演讲“水立方设计与运行回顾”，有请！

　　尊敬的各位同行，同济大学的各位校友，媒体同仁们大家下午好！

　　我相信刚才大家都看到了都江堰的重建规划，我想他不仅展示了都江堰重建的规划，也是2008年奥运会后重建信心的规划。我想今天在这儿给大家展示几个画面，是关于2008奥运会的现场画面，我相信大家都去现场体验过，2008奥运会也给我们带来更多的喜悦。

　　北京奥运会十六天，这十六天中大概超过了700万人访问了我们北京奥运会的所有赛馆，这样的活动对北京市来讲是非常大的考验，我想大家都体验到了我们这个城市在交通、能源等方方面面，都有了深刻的考验。

　　我们也回顾一下往届奥运会的现状，这是2000年悉尼奥运会，这是奥林匹克中心，曾经在荒废的土地上建立一个重新的公园。这是（哈塞尔）设计的悉尼地铁站。当时大概有400多万观众反问了悉尼奥运场馆。2004年雅典也是我们最近在奥运会之后又一次新的实践。回顾我们北京奥运会之前再看看伦敦为2012年做的准备，在将近两年前，我们就同时准备了赛时和赛后的规划，在伦敦中区的一个地方，从图片上可以看到，伦敦对于奥运会期间和奥运会之后，城市发展的状况的对比。这是早一些的规划状况，我们也可以看到伦敦为奥运会之后形成什么样的状态的设想。从2000年朝阳区洼里乡这一块地方，就是北京奥林匹克用地，就是图片上的状况，中间就是在获胜中的规划。右边一张图片是在2004年的时候。这是今年7月份的卫星地图，大家都非常熟悉，这是规划的特征，就是北京市中轴线的规划发展，从城市到自然的发展的理想我们当代的一个实现。在比赛之前我们看到，在7月份的时候，北京奥林匹克公园已经为所有的比赛做好了准备，这种情况我想大家对照刚才雅典奥运会在比赛之前的卫星照片。我想北京奥运会确实，跟每一届的奥运会一样，是一个盛大的节日。尤其是对于我们北京市民来讲是分享了一个盛大的狂欢节。还有一个比较有意识的地方是有170万自愿者为奥运会服务，这是前所未有的数量。

　　我想各位对水立方已经非常熟悉，在各种杂志上也有介绍，今天我重点介绍一下最早我们的设计设想，再到实现过程和到赛事的一个状况。我们讲了水立方听起来是一个比较空泛比较远大的概念，但是作为一个建筑物的理想真正实现的时候，他确实是一个看起来一点儿都不空洞的口号，添加了某种涵义。总体来说，水立方从03年的时候，前面是叫做奥林匹克运动大厅，中间是戏水乐园，这个规划从设计到施工进行结束，都没有特别大的变化。这是在我们设计理念中的东南路口门厅，当时设想时候的效果图。这是在刚刚竣工的时候，奥运会所有的静观标识，正门还没有安装的时候，建筑师验收时候的状态。这很有意思的是，当我们建筑师验收的时候是一种建造完成的状态。而在使用的过程中，因为用户的使用会给他增添更多的生动，会有很多有意思的变化。

　　这是赛事时的门厅状况。以下从入口进来，我们有一条贯串水立方西门，东门称之为南商业街，这个商业街是水立方最核心的公共空间，他的东门方向正对鸟巢的东西向的主轴线。未来水立方无论是在奥运会比赛期间还是奥运会之后，主要的空间都会围绕这条街道展开，我们会尽力的使这条街道无论在什么情况下都是一个高度开放，或者说一个起居室的空间。这是在建造过程中，大家可以看到结构上是一个临时看台的部分。商业街会在奥运会比赛期间和赛后改造中，会发生重大的变化，这是比赛期间，这儿有南北两向11700多个座位，我们会拆掉座位增添两个商业小楼。其中一部分已经在奥运会之前完成了，这是未来在商业街的北侧，会全部形成商业平衡街，在右手边形成的是建造完成的商业园，建造就形成了商业园和商业活动，会有一个大厅，是商业设施的重要集中地。在奥运会期间就形成了赛后的计划，总共形成了7个商业运行的板块，也包括一个非常疯狂的园，当然也会有各种隔音的设施，这是为观众提供的饮水处，之外还会有一些连接性的空间，就是其中的门厅通道。

　　我们来回顾一下比赛大厅游泳池的部分，最核心的空间在刚刚建造完成时候的照片，这是在竣工验收时候的状态，我想从建筑师建筑验收的状况一直到奥运会召开的时候有很多的变化，这些变化是我们建筑师在验收的时候完全想不到的，这是在设计过程中，我们一开始就预期，实际上在设计中感受到的东西比期间出现的电视和画面上的内容都会形成非常大的差别。刚才主持人提到在水立方中打破了世界五项世界纪录，我想在这儿简单的跟大家探讨一下，按照国际规则应该是长方向的，在我们2003年设计竞赛的时候，和我们合作的国外建筑师提出一个课题，说悉尼打破了六项世界纪录，把巴塞罗那打破8项世界纪录，怎么样打造一个世界上最快的游泳池，除了长方向是不是还可以这样子的。如果这样子的话不一定是方的，游泳池还可以是这样的。运动员在游泳中，除了动作的原因，水会产生各种各样的游动，是不是游泳池可以形成这样子的。所以说我们最后真正建造的一个游泳池是很正常的游泳池，我特地拿出这些照片，我想这是对我们设计师非常敬佩的地方，他们会非常天然的描述即定的强大的规模，试想以最大的规模达到一个目标。实际上水立方在2003年12月份之前，要说服他们国联接受这些是不可能的。当然我们在这里边确实也有一些细节的设想，虽然在设计的时候，没有想到对运动员成绩有没有什么帮助，事实上在一些细节上，游泳池的结构两体完全分开的，看台上的动作不会影响大了游泳池的适水，一直是保持平衡的。这是在奥运会期间的状况。

　　除了游泳池本身的设计，有一些细节是我们不断研讨和设计出来的，这个房子并不是说游泳池这个房子怎么样，而是运动员有一个愉快的环境在那儿的游泳，一个愉快的游泳环境，会对运动员的成绩发挥有所帮助。同时中国跳水队得到了7块金牌，非常可惜有一块金牌没有得到。这是热身用的游泳池，这也有一个课题，热身池梁柱设计的时候是两米五，最后实施是三米高，这也是非常有意思的，最早的时候，我们建筑师对三米五单跨的高度非常忧虑，当时画了简单的草图是三米二，最后是两米五的梁，一开始算，最后就实施起来，这听起来是一件很超乎想象的事，把梁当成房子这么高，这也是作为一个很重要的课题解决出来的。

　　在施工过程中，在奥运期间运动员在这儿训练。水立方外立面上的创新结构，包括非常知名的分子延伸出来的钢结构，是建筑物最核心、最有趣的地方，在整个房子里也有一个地方是作为设计起点的空间。我们从这张图上可以看到，水立方的外墙、内墙、屋面、顶子都是平面的通过切割的圆形，在这个层面上使用了没有经过切割的圆形。我去拍这些照片的时候，发现这些圆形结构重叠在一起，非常的有趣。所有向外展示的各个面，这个层面保留了水立方钢结构的基本原形，五个面的六边形。这是在空间上的一个设想，是我们可以使用和体会的所有空间里唯一一个未经过切割处理的，我们也是作为一个展示的地方，是在建成之后的状况。这是当时对夜景的一些设想，这是建成之后的状况。

　　在这里也有一些意想不到的地方，比如说他的夜景照明，水立方是一个最大的LED建筑物照明工程，当时我们通过八场景，建筑师也在里边表明了各式各样的蓝色的建筑面。这一点儿远远超出了我们建筑师预想的范围，之外有一种高度娱乐化的一面，把我们设计的思想作为一种大众来展示出来，这也是作为建筑师略微无奈的，可以接受的状况。

　　谢谢！

　　主持人：

　　下一个演讲题目是城市发展潜力评估，由程沄博士为我们演讲，程沄博士硕士研究生都是在同济大学念的，毕业之后留在同济大学任教，后来又到香港大学读了博士，现在是中原地产研究中心总经理，他主要负责中原集团在中港澳所有业务板块的房地产市场研究及投资咨询、房地产发展战略咨询，以及大型综合类房地产项目前期研究等全国性业务。有请！

　　大家下午好！

　　很荣幸今天来到华太设计工场这一个非常时尚、现代的建筑设计师非常梦想的工作场所。我今天来，以为是参加八一级同学的聚会，只是做了一个简单的准备，没想到来了这么多的精英，的确是有点紧张的。

　　但是想利用这个机会，跟大家分享一下，城市的发展与房地产市场发展之间的关系。我们知道，最近以来整个全球经济都发生了变化，这些变化对中国的经济也会产生一定的影响。中国经济自从在过去的十年里，差不多有10%的增长贡献来自于房地产产业的贡献。因此，房地产本身，当然在过去的两年已经进行了宏观调控，这几方面的因素加在一起，必然也会产生一些质的变化。其实，这是一个很微妙，也是很多不确定因素交集的市场，今天来判断可能会有一些轻率，美国经济的变化对全球经济的影响，暂时还是有很多的不确定性，可能真正的深度的影响到明年或者后年，所以对中国经济体的影响，对中国房地产的影响，影响有多深，以及未来中国房地产的走势会怎么样，还需要大家一起观察。

　　有幸在座的朋友和同仁当中，也有做房地产的。中国的经济体是一个非常大的集体，经济不平衡实际上是非常大的因素造成了房地产市场发展的影响。我们如何建立一个对城市房地产市场发展机会的评价，其实我想也有助于我们对未来整个房地产形势的判断。在这里我也想把我们在工作当中用的一些方法跟大家分享一下，这些方法会在比较高的层面，对不同的城市未来的发展潜力以及房地产市场所享有的发展机会。我想各位无论你们所在的机构还是个人做房地产的投资也可以提供一些决策的帮助。

　　其实房地产市场，是一个非常复杂的行业。我们做了一个简单的测算，说中国的房地产行业，它对其他的上下游的行业的带动系数大概是10%左右，也就是说它的上游从原材料、各种各样的上游体系到施工过程中的原材料，以及到下游的装修、家电等等相关行业的带动达到10%。所以房地产行业本身对国民经济的收入非常重要。仅仅从房地产行业本身来说，它的一个发展实际上受到五个方面的重要影响。所以，我们称之为五个纬度可以分析对房地产行业的影响。

　　第一，行业的发展。行业发展主要观测这么几个指标，一个是房地产行业在整个地方经济当中的地位。在这个城市里它是处于领先还是贡献率在整个地方经济中所处的程度。所以，主要看行业地位和产业的贡献率和整个的方向，行业整体的效益，就是它的投资和销售的关系，对整个房地产市场，对帮助经济的影响，所以它的意义是反映了整个行业的发展程度的机会。

　　第二，我们知道这个城市如何有，相对来说房地产行业比较活跃的话，但是我们要看到这个市场是不是有一个容量，这个容量是多少。即使这个市场很大，但是它所带来后续的市场动力是比较有限的。我们看到去年在全球的资本市场上，有两大市场是非常活跃的，一个是我们所谓的以中国为代表的新兴市场，另外一个也是在亚太地区的就是越南市场，为什么越南市场会出现一个非常大的波动，那个时候大家的投资曾经都转向到了越南市场，最后越南市场产生了非常大的波动，但是中国市场对越南市场来说波动比较小，这其实是跟市场容量有关。越南的增长率要比中国高，但是他的市场容量比较小。反过来看整个房地产市场，同样也存在这样的问题。一个市场的容量，基本上从这些基本的指标来判断，一个是常住人口，一个是投资额和销售额，这样我们可以来看这个市场的增长规模在哪儿？

　　第三，有了这样的容量之后，其实我们观察一个市场的活跃程度如何，如果是一个大的市场，但是这个市场是一个很不活跃的市场，其实相对来说，这个市场的潜力相对于未来若干年里，可能他增长的潜力相对比较低一些。这也是一个比较明显的例子，我们看到中国分成几大机区域，长三角、珠三角、东部、中西部地区，这相对来说是整个市场容量非常大的地区，但是他的市场活跃比其他几个区域显然要弱很多。市场的活跃度主要看这么几个重要指标，一个是人均投资额、一个是人均消费额、一个是人均销售面积，这些可以体现市场活跃供求的程度。

　　第四，居民购买力，在政府所公布的各项统计数据中，收入一项是被大家质疑的。因为很多人觉得政府公布的收入和我们感觉到的收入不太一致。但是，从历史来看，他的收入从整体发展趋势来看，他还是有一个参考意义的。从趋势来看，无论是真实还是不真实的，反映区域的本身是真实的。

　　第五，当然房地产业离不开整体的地方宏观经济对他的影响。这个就不需要说了。

　　所以基本上从五个纬度分析未来房地产市场发展的潜力何在。

　　城市的选择方法，我知道在座的各位也有从事房地产的，我们不仅仅在一个城市做房地产，开发出这样的一个服务。我们可能会跨城市进行一些房地产市场的发展。也有可能，也为了在某一个城市做更深入、细化房地产的开发，我们也知道我们整个城市所在整个区域里的位置什么样。所以在这里给大家提供一个比较的方法去选择，看我们所在的城市，他在整个可以比的市场中，他的地位如何。同时，当我们要跨出所在的城市，去其他城市发展的时候，我们又通过什么样的方法可以去找那些可以有发展的潜力机会在哪里？

　　这是基本框架，这是我们以前做的一个关于商业地产分析的框架，其实对于一般的房地产细分市场都有一样的参考意义，我们是通过三方面的方法去比较。经常来说的是量化的东西，我们可以比较很多房地产的指标，对城市的发展都可以做到一个对比的研究。但是量化的东西可以做一个所有定量的分析，但是定量的分析不足以说明整个城市的发展机会，所以我们还要做到许多非量化的考察。当然仅仅是定量和定性两块，还不足以支持我们一般的决策，我们需要用市场的限制条件去看，我们是否具备进入城镇的条件，最后确认把一些城市区分出发展的潜力。

　　我后边的内容会比前面两位讲的枯燥一些，刚才呈现的是美丽的画面，接下来呈现出比较枯燥的数据。量化模型评价，基本的逻辑是经济的发展和整体的房地产发展是相适应的，一般来说经济发展快、房地产发展快，这个城市未来的潜力就是大的。经济发展慢，房地产发展快，可能潜力相对是弱的，因为房地产已经超越了经济的发展，那么相对来说后劲就要弱一些，这是基本的逻辑。

　　评价的方法，其实它的基本点，用标准化的方法统一考察我们所要判断的，判断要进入或者我们所选择的一些城市。后边主要是一些市场模型的构建方法，主要是如何选择这些数据，如何进行标准化的判断。选择这些指标，刚才说到了五个纬度，这些指标主要是确定这些指标本身具有代表性。同时他又是合理的。第三是数据是来自于公开的，具有权威性的，就是他是真实的。第四就是有针对性的，当然这是每一个投资者，要作为一个决策的时候，都有自己的一些取向，所以我们要根据自己的取向去确定自己针对性的条件。

　　这里给大家看的一些是经过模型的计算，大概会呈现出这样一种结果，在这里很有意思。一个复杂的量化模型，最后会呈现出这样一种图式的关系，这里很明显的会看到四个不同的方面。我们所看到的五大区域，在整个的房地产水平和本地的经济水平发展，这两者之间的关系。第一集团就是四大城市，北京、上海、广州、深圳，我们可以看到他对房地产发展的程度比较发达。第二是位于长三角、珠三角的城市，接下来就是环渤海和中西部，形成这样的一种梯度关系。在这里大概选择了40个城市，做了一个整体的潜力的评估。

　　在这个过程中有一些很技术的方法，可能我们非常需要重视的一个是，这些指标如何定，要进行一个合理性。首先我们看到政府公布的统计公报中的数据，不同的城市统计的方法、计算的方法是不一样的。因为要几十个城市和若干个城市进行比较，我们要做一个统一的深度的计算，深圳的人口指标已经是按照不到300万的常住人口进行计算，我们要变成一个常住人口进行计算，因此这些需要进行修正。这里所有的人对我们的数据必须要进行一个统一口径的修正。一个是修正统一的口径，另外一个是修正量单，有的是用人，有的是城镇，所以要进行量单修正。

　　这是我们的一些展现方式，这里也是一个示范的例子，大概我们把经济发展水平通过不同分母的计算方式把它呈现出来，最后计算出若干个将近14项关于城市经济发展水平的指标对城市发展贡献的程度有多少，我们可以看出来分成三类指标，一类对于整体的经济发展，他的方向是正的。第二个他的影响力相对来说是可有可无的，第三个对整体诚市的发展是负面影响的。这里比较有意思的是，城区的面积和城市的总面积对整体的经济发展的贡献几乎可以忽略不计。但是社会总额的基本状况，经济增长率下降之后会影响到城市的未来发展。这也是一个综合的计算模型，刚才看的比较小，这个比较清晰，可以看出不同的城市之间的相互关系。量化的模型确定了刚才我们所展示的，不同的城市他们之间一个相互的关系，其实零的坐标点是一个相对的位置，零的坐标点可以任意移的，他出来的结果不是绝对的关系，是一个相对的关系。所以我们来看一个相对的基础之上，谁处于比较弱视的地位。

　　光是用量化的分析不足以说明什么是发展的趋势，特别是像，我们知道经济的发展有很多不确定的因素，所以我们也总结出一些非常重要的，对城市的发展一些定性的重要因素。这些重要因素对过往的十年中，对中国的房地产发展，取决比较重要的因素主要是八项。

　　第一项是国家的发展战略，这个实际上很明显，我们可以看到，中国过去改革开放三十年可以看到三个不同的发展阶段，这三个不同的发展阶段是跟国家发展战略的支撑体系有着非常重要的关系。第一个阶段以珠三角为先发展起来的阶段，就是80年代，整个国家战略对深圳的一个倾斜带动整个珠三角的发展；第二阶段90年代对浦东的发展战略带动了长三角的发展。第三阶段2000年以后以渤海湾的新区也带动了整个区域的重要发展。

　　第二项是称之为大型的项目，在城市中也有很多大型项目对城市的支撑，某种意义上是一种强心剂，奥运会也是对城市一个大型的项目，广东未来会有一个世博会的到来，也是大型项目。

　　第三项是轨道交通。

　　第四项是旧城改造。

　　第五项是新城建设。

　　第六项是城市化的进程。

　　第七项是地方政府对整个房地产行业所持有的态度。

　　第八项是关于政策的执行力度（查看地图）。我们知道中国房地产是一个政策史，从中央层面到地方层面有着一系列不同的房地产政策，他的政策对不同时期的房地产造成不同的发展机会。

　　所以说八项因素非常重要，八项因素也会进行细化，非量化指标也可以进行一些量化的分析。非量化指标的重要性，并不是我们拍拍脑袋就可以定出来的，我们通过一些专家评估法的方式，对以上八项重要的非量化因素进行一个定量的分析，就可以得出对某些城市我们所要考察的城市的群众的关系。结合定量分析和定性分析以后，基本上可以得到一个整体的判断，哪些城市比较具备发展潜力的，可能潜力相对弱一些，但是仅仅这些是不够的。因为作为一个投资者，或者说从机构、从个人来说，他都有自己自身的限制，然后是自己本身发展的规模、发展的能力，或者说个人投资的一些取向等等。进入市场作为投资主体本身的条件和他的一些取向，所以市场限制的条件，也是最终决定这些城市是不是具有发展机会最终的筛选要素。

　　这里可以以写字楼市场为例，我们可以看到，其实还有四项非常重要的指标，对写字楼市场的发展是非常重要的。一个是市场的饱和程度，我要看整个城市里，作为第三产业的从业人口，他对写字楼的需求很高，他对写字楼需求的面积是如何的。中西部的城市，比如说重庆、成都，现在人均写字楼面积已经相对来说比起大城市、一线城市像上海、北京大了很多，从某种意义上来说反映了他的不健康，当然他的空置率已经反映出城市过饱了。他的地价水平，本身地价的水平取决于你进入城市的一个门槛。还有非常重要的是未来可开发的土地。一个是竞争的对手，这是比较多的对企业来说。通过这四个方面作为一个城市发展的进入的限制条件去做。

　　可以简单的看一看，我差不多列了21个城市，他的市场进入条件我们也进行了一些评分，在这里也可以看到相应的关系。这样评判的结果我们认为是这样的，既要通过定量的分析、也要通过定性的分析，定量的分析是绝对的因素，定性的分析是调整的因素，这两则基本上可以判断我们投资的决策，但是最终由市场进入条件作为一个限制条件来决定我们的投资取向。

　　其实，我们也知道房地产市场是非常复杂的，他过去的发展历程，他本身已经反映出来的一些规律性的因素，这些规律性的因素在我们这些比较理性判断的同时，也可以给我们提供一些非常重要的参考。其中一个因素可以看到，转折性变化的一些征兆和规律对整个市场的影响。这里有几个方面：

　　第一，在我们研究了差不多21个城市里可以看到，GDP和房价的上涨有一定的相关性，在01、03年GDP呈现快速上涨的趋势，到后来的若干年，整体的房价就出现了一个上涨的趋势，这些在不同的城市都应征了相同的规律。同时，房地产的开发投资力度和房地产房价的上涨也有一定的关系，销售的面积的增长跟房价具有同步性。最近我们也看到，过去的一年，07年我们看到了疯狂的房地产的一年，面积随着房价的上涨，面积逐渐增长，价量增长。最近我们也同样看到反方向的情况，交易量的萎缩，房价开始出现了下滑。

　　房价的快速上涨一般和GDP的一个关系，他会比GDP发展投资，他一般是滞后于GDP的增长的两到三年，在21个城市过往十年的发展中，也可以总结出这样的一种规律。

　　第二，观察一下房价收入，这里看到的是过去十年的房价收入的情况，我们罗列了一线城市和重要的二线城市的关系。98年相对来说是比较高的，因为那个时候我们居民的收入相对比较低，因为房价还没有进入一个完全购房的时代，对于购房者来说是比较高的水平，所以他的房价收入比是比较高的。

　　我们看看第三个表格中，在1998年，全国的房价收入比是11比4的情况。到2002年就进入了全国的快速增长的情况，当时大概是9比1左右，当时也快速的进入了一个房地产发展的周期。同时看到一个非常有意思的问题，如果我们把07年的数据跟03年的数据做比较，我们看到深圳城市，其实已经发展得非常不理性了。深圳从收入的情况来看，从2007年的人均国民收入来看，他的可支配收入是在24800的水平，而02年的水平也是24941，02年和07年从城市人均收入情况来说没有发生变化，但是我们看到房价的变化情况，他的房价在07年的时候和02年相比，增长了129%，他的收入在02年是零，所以房价的收入比就差不多达到了30%的水平，这也能够解释城市的市场其实出现了很大的优劣性。另外可以观察到的一个数据是北京，从北京可以看到，05年开始了突飞猛进的变化，但是他的收入增长要落后于房价的增长情况。收入07年和02年的比才增长76%，但是房价和02年相比已经增长了167%，所以整体来说，他的房价的增长已经超过了收入的增长，所以这些东西如果细分他的关系，还是可以看出不理性的因素已经潜入在里边。

　　回到之前说过的全球金融海啸，中国经济可能无法独善其身，中国经济已经确定有放缓趋势。这两年GDP的数据已经出来，第三季的数字只有百分之几的增长。06、07房地产的快速增长时期，实际上并不是对房地产本身健康的发展，其实这里边已经孕育了另外一个危机，这个危机是来自于过去的06和07年，我们看到了其他行业的利润在大幅度的萎缩，所以我们看到很多其他行业的资金开始向个体、机构房地产流入。这也是为什么推高了06、07年中国房产市场的快速发展。同时，他也暴露出来，这个快速发展的本身是中国经济的结构性发生了问题。所以要转型，所谓的转型我们已经看到，作为世界工厂的中国经济必然要进入一个快速的调整期，调整越迅速，中国也有可能在这一次全球的经济大振荡中提升自己在全球一体化中新的地位。

　　楼市其实也是不可否认的遭遇了熊市，但是我们整体来说，如果放长十年二十年来看，长期景气的预期仍然是应该确定的，仍然是有信心的，但是短期的振荡，因为经济和房地产市场本身的相关性，所以说短期的熊市是必然的。长期动荡有多久，是跟经济的变化相关的。

　　在这里可以看一下中原所做一些产品，这是中原的领先指数，我们对几个城市，北京、上海、广州、深圳的二手房市场，根据对市场真实的呈售研究出来的指数，二手市场实际上反映出非常真实的数字，反映出市场买卖双方一对一的对应。一手房市场的定价本身是有一些不确定性的，更真实的价格来自于二手市场，二手市场的价格指数很明显天蓝色的线是深圳的价格指数，我们看到深圳在07年的8月份达到高峰，现在开始快速下调，从总数来看是一个20%的过程，现在继续在调整，其他也是整体调头往下。我们也可以看看其他的表现情况，在行业里头指标性的动态对整个行业也有非常重要的影响，可以看到这些富地、富力，大部分表现出来的情况都是非常的不妙。机构也有几种情况，一个是货币的问题，另外一个是战略进入暂时谨慎的阶段。

　　总体的刚才对于一些城市理性的判断，以及对市场价格的判断，我个人的判断是房价振荡已经开始，房价已经开始下滑，无论是机构还是个人，应该说要有这样的心理准备。当然05年的时候，上海也经历过一次调整，但是那次的调整宏观方面并没有发生问题，但是这一次调整，我建议大家可以参考一下1998年亚洲金融风暴对香港的影响，这一次中国的调整跟那一次具有非常重要的相关性。

　　谢谢！

　　华太设计现在正在做一个滨海的高端物业，是厦门的香山国际游艇俱乐部，大概占地70万平方公里，地原来是一片海域，在海展中心有一块土地出来，目前厦门建设也是非常的快，。我先给大家快速浏览一下几张图片。

　　大家知道厦门是一个海港型城市，跟大陆连接具有桥梁和目前的隧道，原来有一些海堤，目前也要进行修改，其实原来是一个真正的岛屿，他有优良的港口和宜人的气侯条件。港口在全国的前五位，港口、机场的建造为以后的发展打下一个良好的基础。我们现在看到的是厦门港，这是一个卫星图，这是厦门岛，我们的位置是再一个岛的东部，偏东南。这是环岛路，这是环岛路的海堤，这是香山，这是海面。海面填出来大概是一千亩土地的地方。这是我们从海上看过去，这些会战可以放大看一下，这是我们的会展中心，这是我们需要填的海域，所以说施工的难度是比较大的。这是目前香山的情况，现在目前我们设计了一个平面图，现在的方案已经通过，部分也通过施工图进行施工。

　　总面积是70万公里，但是其中的水域面积是70%，30%是流动面积。这是我们看到的一个游艇俱乐部，周边的小房子都是我们VIP的俱乐部，就是最高级的VIP别墅。别墅是前有车、后有流动码头，每个都有游艇泊位，游艇都是豪华的游艇。这是我们最关键的工程，目前是围堰，厦门是海域，海浪非常大，这正好是一个风口，所以我们把围堰做好，通过海岸的研究组成几个班子，把围堰组建完毕。现在正在施工的是158栋别墅，这是可以在涨潮落潮时的泊位，泊位是根据水的高低是会上下动的。这边有一个相当于大的油轮码头，是一个停泊五千吨级别的豪华游轮的码头。这是外区，内区的湖与湖，通过闸门，水面是不变的，长期保持在一个水平面的高度。其中有一个七岛组成的别墅区，也是VIP别墅区，里边有道路相连，这是我们说的内湖VIP的住所。靠北部设计了三栋超高层和一些商业的设施，还有一些景观带和南部联系起来。这是商务办公，这是五星级酒店，外头是超五星级酒店，我们也参观了一些帆船宾馆酒店。这是超五星的写字楼，和一个超五星的公寓写字楼，这都是超高层建筑。

　　这是我们目前正在实施的方案，这就是我刚才所说的超五星写字楼，这是办公楼，这是公寓楼，这是我们要打造奢侈品的商业街，所以这个地方总面积有二三十万平方米，现在是不是更多，我们下一步还在做施工图的调整。这一栋的俱乐部和158栋的VIP别墅目前正在施工，估计明年会有一个大致的景观出来。这些海面是跟跨海联系起来的，他是随着潮水高低浮动的，这里有一个闸门，里边的水和外边的水不相关的，这个水面是永久保持一定高度的。这是我们目前实施的一个俱乐部，可以说是我们现在目前在亚洲最大的一个游艇俱乐部，是占地比较大的。

　　这是在北部的高层区，高层区之后我们特地放大，这是五星级酒店，这是办公楼，这是公寓楼下边都会有围堰围起来，地下还有三层，地下的面积多于地上的面积。所以这些是有一定限制的。层高，目前设计的层高都是七米二层高，因为他有一定的改造余地。这是从海面上看的效果图，这是我们晚上看到的夜景。这是商业游艇的地方，是通过地方的栏在一块。这是目前正在实施的一个施工图，这是里边有一个水街，旁边都是一个大型的商业中心，他主要是提供奢侈品的，因为这些都是富豪用的。一栋别墅现在所卖的价钱，小的是在2000万人民币，多的就更多了。台湾符号郭开明刚刚买了一栋，大概花了3600万，所以这不是一般城市居民消费的，是顶级富豪消费的，是作为高层的商业活动，用来接待贵宾的。目前有几种别墅正在实施，他的别墅有一个特点，地下室下面有一个湖面，湖面非常大，湖上有个游艇泊位。通过别墅后边的路分成上下两层，他上面可以走消防车，每家每家的院子，下面一层是通过道路可以走的，是上下两级。可以让他保持一定的潮位，可以让他淹没，看不出来。这是叫做超级豪宅，里边都有配备电梯等必要商品设施。里边同样拥有不管大小的泊位，他都有一个，像我们用的玻璃所档的，看上去是一个没有边际的，这看上去比较豪华、比较奢华。这又是一个别墅，好的别墅从几十万到几百万之内都有各个级别的，上下两三层的别墅，游艇都有，游艇是几十万到几百万都会有。

　　我们做了这个项目以后，华太设计厦门分公司会竭尽全力做这个项目，这个项目无论是香港、海南、青岛，我们现在是目前亚洲最大的水面上的设施，所以总投资大概有一百多亿，所以对于我们华太来说也是一个设计的挑战。目前，我们还在积极进行中，所以这个项目大致就给大家分享到这里。

　　谢谢！

　　我想简单的把我自己的体会说一下。

　　实际上我们讲到城乡统筹这已经是自打十七大以来讲的非常多的一件事，但是城乡怎么统筹?我相信我们大家都有所接触。尤其这次三中全会以后，作为一项可以说很重大的一个要素的变化，实际上大家都在思考，城乡统筹和农村变革之间关系，我想作为我们学这个专业的主要的工作对象还是在城市。城市的发展现在可以说带来了一定程度的变化，这种变化对我们来讲意味着什么，接下来我们从自己的职业这一块，将会有哪些发展，所以我想从一个很大的题目绕到很小的题目，主要是讲自己的感受。

　　讲两个方面：一个是回忆一下主持人的说法，一个是土地改革的方向和十七届三中全会实际上做出的选择。我们的情况是十一届三中全会，中国的改革开端是以农村的改革作为突破口的，当时农村那一套制度本身的关系对于他一套和变化推动了农村承包制的发展。如果说有多大变化，一个是土地管理法正确确定了国有土地和农村的集体土地。另外一个是国家制订了土地承包法，把农村的所谓承包地从一开始一年一承包，承包期是一年，变成了三十年，实际上三十年作为土地的承包法，按照法的角度来讲，在全国承包的范围以及他的年限，以及具体的情况来讲，执行的并不太好。所以这一次国家特地讲到土地承包制，这一次三中全会，没有特地讲到扭转，但是主题还是落到土地，希望土地承包制是实实在在落到农民手里。土地承包制现在正在修改，是不是会成为一个永久承包制，这样一个具体的进展也没有确定下来。

　　现在可以说，农村发展遇到的问题是什么？我这里归纳了几个小的方面：一个是分散，分为由过去的人民公社的农业合作化制度走向了农产承包合作制，调查了农民的积极性。但是从长远来看，也就是最近的二十年，农村的发展，特别是农业的发展本身就是和城市之间的差距越来越大，实际上小农的方式起到了很关键的作用。也就是说现有的体制、承包制是一个低效率的农业开发机制。第二个方面是产权方面的问题。土地承包制度本身的一些偏差使得我们在经营农业方面的投入就很低，我们知道农业的基本建设对于整个农业的产量和质量影响是很大的，也就是我们现在的这种模式下，农业生产的基本投入比较低，也是造成他的效率比较低的一个因素。第三个是影响了我们农村的户籍制度，因为有农产承包的责任，农村的户籍和承包权是完全挂钩的，一头我们希望更多的人转到城市，但是一头是这些人转到城市之后，这些人的农村身份和承包制挂在一起的。一个是城市的剪刀差，我们知道农产品的剪刀差是城市发展一个很重要的条件，也就是说我们剥削农民来保证城市的发展，到现在为止，还依然存在一个具体的范围中。比如说猪肉一涨价，大家很重视，但是猪肉涨价之前，猪饲料与农业相关的原材料都在上涨，没有人关注。

　　问题有了之后，可以说农民的收入就变成了另外一个窗口，也就是中国GDP百分之十几是农村完成的，但是我们的人口有60%是在农村。可以想像40%完成了将近90%的GDP，60%的人完成不到20%的GDP。这样的情况下，农村和城市的收入继续的拉大，怎么办？实际上形成了很特殊的机制，通过大城市周边郊区的农民生产状态，基本上他的务工收入占80%，自己农业生产占20%，对于远郊区和广大农村人民来讲，2个亿进城务工人员的反补作用非常强。结果之后，农业有效的劳动力大量的进城，而把比较弱智的比较低效的劳动力留在农村，现在我们的城市容纳了大量非城市人口的劳动力，农村是越来越走向人口的玻璃化，国家的发展不解决农村的问题，会造成今后越来越大的收入问题。

　　总的来讲，农村改革的方向应该是学者在十几年就应该开始探讨的，应该说我们方向土地的产权是一个最关键的，只有农村的土地从过去的集体状态变换成一个私人可以拥有产权的状态，他才可以成为一个市场上的要素，也就是我们通常所讲的，十一届三中全会推动农村的改革仅仅是生产力状况的改革，而十七届三中全会要推动的改革实际上是产权的改革，而产权的改革才是市场经济一个最基本的要素。

　　过去说我们的城市在市场化，但是我们的农村一直还没有进入市场经济，就是由于它的各种要素和流动受到了当前政策的很多限定。比如说他户籍的问题、土地的问题、生产资料的问题，还包括房屋的问题。实际上这样的状况，大的方向只要有了产权就可以交易，农民拥有产权之后，可以成为一个对自己负责任的谈判者，而不是现在交给我们所谓的村干部的虚化的阶层，由他们来左右农民的利益。

　　另外一个是户籍制，由于有了这个，土地的流转可以租可以卖可以入股等等方式，实际上我们从小农走向一个更大规模的农业的经营，应该说是有一定条件的。当然大的方向是导致农村土地最后经营权的集中，可能导致的是农业现代化，这可以说是我们常年来的一大需求。

　　第二大需求是城市的发展要能够吸纳更多的人口，以前农村人打工进城是赤露进城，但是有了产权之后，他可以拿土地的股金进入城市，也有可能他把土地卖了，拿到资金之后可以进城买一个房子。这是一个大的方向，但是这一次三中全会很显然，他考虑的是一个非常具有方向性的，但是阶段性很强的一种方式，就是他没有刻意去强调流转，同时更加强调的是一种承包区，也就是说先把产权分下去，分下去之后，这次主导的是一个新的农业合作方式。为什么去看小岗村，小岗村两种类型，一种类型是把土地租出去，交给外来的企业经营。还有一种是剩下的地是搞了合作化，也就是说当我们整个劳动力每家每户全部出去打工，剩下的就是很弱的劳动力，如果全部留下来，肯定造成劳动力过剩，怎么办？通过合作，有一些人出去打工，有一些人可以把地租出去进行经营，形成一个新的农业化的基础。这个方向是不变的，我想中央选择的还是比较谨慎的。从若干年前我们关注这个问题的时候，他已经有了具体的方向，但是在这个方向上应该说还是比较慎重，应该说我们可以得出一个比较基本的判断，为生存和直接导致我们农村土地产权再到他的生产状态，再到他的居住状态的一个大的变化，短期内我想是不能变的，但是他的探索会有一定的空间。

　　第二个是城乡统筹问题，城乡的关系在新中国发展当中，其实是一个很激进的东西，一直处于一个城市在剥削农村的程度上发展的。改革开放以前是在农产品上的剥削，到现在为止农产品价格的剪刀差依然还是保持城市稳定，甚至是维护我们国家宏观经济一个很重要的条件。比如说现在的通胀，通胀的引起是由农产品来的，当我们猪肉涨到将近10块钱的时候，我们大家都叫的很厉害，实际上在国际市场，好的猪肉可以值得100块钱，真正把剪刀差放开，整个的价格在十天内就会产生非常大的问题，这是一个方面。

　　第二个方面的剪刀差，就是我们的城市发展在土地上农民给我们城市带来的剪刀差，也就是这个我们知道，城市的剪刀差向我们争议的差异，恰恰成为了农村资金的最大来源。我们大家知道城市财税能够用于农村建设的资金非常低，而部分通过土地的方式来谋求收益，这是我们这个行业面临更加直接的一个问题。改革开放以来，我们国家的发展特别是城市的发展，在某种程度上，极大地压低了各项成本，比如说环境的成本，劳动力的成本，土地的成本，包括农民工工资的成本等等，通过压缩成本来求得我们城市竞争当中的发展。接下来，国家在各个方面都要求还债，农民的成本不能压缩、工人的成本也不能压缩，因此土地的涨价以及物权法和土地法带来的今后城市建设中的土地成本，这一块大家知道的方向这一块不会像过去这么便宜，那怎么办？市场要抓住最后的黄金期，所谓的黄金期就是利用国家的政策，继续压低土地的征用价格。比如说我们的城乡统筹，自打科学发展观提出之后，城乡统筹作为一个很难破解的题目，也徘徊了一阵子。实际上带来的城乡统筹主要的做法是把农村的建设土地的指标统筹起来，柔到我们大城市中一起使用。

　　当然这一块讲到什么样的关系，一般来讲还是讲到城市周边的关系。如果我们现在去广大新疆农村地区去找，那不可能，只能在一个适当的范围内，而这个适当的范围恰好是现有的城乡统筹，特别是土地指标的统筹范围，这样的结果应该有一定的合理性。在过去比征地的条件下边新的统筹方式进步了很大，一个给农民的补偿肯定是大了。第二个把农民拿到城市中进行发展，第三个是把农村的土地能够集中起来，能够推进所谓农业现代化的发展，在这些地区农业的开发，实际上他的企业化、他的农庄化都已经开始，这从某种程度上已经开始进步。但是从另外角度来说，对农民所拥有的真正的价值，对于真正来讲，这就是一个所谓的，刚才讲到对于黄金期的延伸，他的本质上还是继续在传播农民在土地上应有的收益。可以说，这样的一种方式，我想接下来在若干年内不会有根本性的改变，但是各地会纷纷效仿，通过一种通道，通过城乡统筹可以继续扩大城市发展的范围，这一点从过去每一个城市都在用扩张取得发展还能够延伸，实际上有关这次三中全会的决定，后续带来的土地管理法的变更，已经会逐步的把这样的因素回答掉。

　　土地管理法的修改，我相信有一个非常重要的因素，可能是对我们影响最大的。今后政府向农民征地要有划分权，所谓公益性用地、市场用地、工业用地的区分，一个最大的条件是政府只征公益性的地，当然什么是公益性什么是非公益性，在物权法中没有明确规定，但是有了这样的决策，接下来的界定再困难也会得出结论。这就意味着以前国家的法律中必须要有国有征用，农村用地征用标准非常低，从国家土地法中的土地低价的扩张会结束。最后会采取一些政府的手段去做，这些会在一些发达国家或者土地所有国家。未来我们城市的格局会发生很大的变化。

　　以前我们征地是有计划的，基本上绕着圈向外不断蔓延，但是到了新的条件下，农民可以给你开发，或者选择不开发的情况，或者说当原来有的规划不可以开发，但是他一定要想办法开发的情况下，我们城市的边界就会发生很大的变化，城市边界的变化他的格局就会发生很大的变化。可能原来划一个圈就会有变化，但是一个圈不清晰了可能就不行了，在圈之外可能会形成很多点，我相信这样的变化会带来一个大的变化。

　　第二个是城市开发的成本和收益结构也发生了非常巨大的变化，也就是说我们今天像我们设计机构服务于房地产的方式，今后我相信随着他的投入和产出的结构发生变化之后，可能会对我们有更多的要求。实际上这两点的变化，我相信对于城市来讲，一个是内部激励的变化，不仅说外国征地很难，里边拆地也很难。外部的发展经常会出现一些随即的、利益集团的多种诉求，当然在这个过程中，国家强调，一个要更加严格的做好土地用途的管理，不管你交易不交易，国家土地的确定，最重要的是保护，这是一个方面。我相信我们城市的规划更加敏感，一个是土地规划，第二个是城市规划，今后什么是公共利益的东西，是由规划确定的。

　　再有一个，你未来发展的方向，如果说我这个城市周边同样都是一个农业用地的状况，你选择什么样的方向意味着什么？意味着你选择方向地区的农民，可以很快地通过土地向城市转换取得更大的收益，而旁边作为土地管理，不能作为开发的产生巨大的差异，我相信这种差异理论上存在，实际上根本不存在，因为农民自己会比较，会作为土地产权所有者的角度，他会跟政府抗争，为什么你不这样选择，实际上以后规划的问题会更加多。以后再有更加严峻的规划设计责任，今后我们做规划做设计的时候，恐怕对于成本来讲要大大的提高，过去可以这样说，当你地价已经远远的在整个的成本里，地价已经远远超过造价的时候，给你建筑师设计的余地，造价本身成本的余地要大的多。可是今后这方面也需要节衣缩食，有关产权问题需要我们在设计中更加重视。

　　他是一个更加复杂的开发组织，也就是说今后的开发模式不是现在我们政府把所有地征来之后，开放性的用地，一个鼓励的条件是招牌挂，所有的房地产公司必须要走这样一个路子。今后可能政府管不了，是现有的开发商一家和农户去谈，还是说又有新的中介组织还是有新的政府采取支柱，还是有其他行业对土地开发进行介入。实际上，我想这是我们最终得出的结论，开发组织对我们行业影响是最大的。接下来，作为一个开发设计的企业，我想应该有这样几个考虑，一个是考虑在设计当中，有更多经济因素的考虑，这是跑不掉的；第二个是我们要准备面临更小规模、更多限定条件的项目是我们具体工作的主体。我希望我们华太做这些高端的项目，但是更多的职业者我们应该面临的是限定条件更加复杂的设计。第三个是如果我们作为一个设计行业来讲，我们今天所听到的有房地产的、有管理者、有设计者还有规划师，还有做策划的等几个方面。我就在想我们的同学们，基本上做的，虽然具体的工作不太一样，但是在一个大行业中，未来单一结构的公司，独立运作的机会会有，但是生存的条件会比较小。我希望今后是一种知识的联合，首先同学们之间有一个联合，才能有更好的谈判能力，加入到未来谈判组织中，才能有更好的设计机会。

嘉宾合影