金秋已至，本该是京城地产市场火热的时节，却早早的传来准备入冬的声音。上半年京城地产市场在观望中度过，呈现出开发商同购房者博弈的局面。进入第三季度，市场出现救市论和非救市论的激烈碰撞，而与此同时已有不少开发商已经采取了种种自救的措施，国家也出台了相应的一些诸如降息的利好政策。纵观第三季度的成交情况，市场表现依然不容乐观，但从九月份的统计数据，我们发现，住宅交易市场又有逐步回暖的趋势。

　　二、北京第三季度的经济运行情况

　　进入2008年下半年，国际经济形势进一步恶化，国内经济增长放缓，国家出台了一系列更有针对性的、更加灵活的宏观调控政策。随着奥运会胜利闭幕后部分限制措施带来的局部性、临时性影响的结束，3季度北京市总体经济运行呈现下行的走势，但随着奥运后工作中心转移到经济建设上来，北京四季度经济将会有一个较好的预期。

　　三、北京第三季度房地产市场特征

　　今年以来，受宏观调控政策及第三季度相关限制措施等因素影响，我市房地产市场主要指标出现下降趋势。1-8月，房地产开发投资呈现自2004年以来首次负增长，商品房市场销售持续低迷，“低量高价”态势未改。

　　特征 一房地产开发投资呈现负增长趋势。

　　1-8月，全市完成房地产开发投资1025.3亿元，比上年同期下降3.4%。分阶段看，一季度完成房地产开发投资315.3亿元，增长22.5%；二季度完成479.1亿元，增长5.9%，增速回落16.6个百分点，投资呈现下行趋势；8月当月仅完成房地产开发投资68.7亿元，与上年同月完成159亿元相比，下降了56.8%。

　　2007年以来各月累计房地产开发投资增速图 单位：%

　　从投资构成看，建安工程投资和土地购置费用占开发投资的比重虽仍然维持在1/2和1/3左右，但建安工程投资增长受限。主要有两个原因：第一，8月正值奥运，大量工程停止土方施工，当月建安工程投资完成量仅为32.7亿元，同比下降63.5%，1-8月建安工程投资完成526.5亿元，由上半年同比增长11.7%转为下降5.4%；第二，受银根紧缩政策和市场销售低迷影响，施工进度有所放缓。

　　同时，土地购置费用支付下降。1-8月，全市房地产开发企业购置土地费用311.1亿元，比上年同期下降5.4%。

　　从投资类型看，今年以来，由于奥运相关工程配套设施投资较大，商业及服务业等经营性用房完成投资为149亿元，在其他类型房屋投资均呈下降趋势的背景下仍然增长9.7%。

　　特征二 一、二手房成交量齐降

　　北京楼市的持续低迷使今年的“金九银十”备受期待，许多开发商选择在九、十月份集中开盘，期望打破楼市观望僵局，但从9月前三周的销售数据看，“金九”并未出现。

　　08年3季度对比07年呈现明显的萎缩态势，8月份的成交量甚至仅有同期的38%。奥运后9月销售势头出现明显反弹，但同比去年依然降幅明显。总体来说季度成交套数明显低于去年。

　　据交易网数据显示，9月前三周，北京二手房买卖成交量环比仅上涨3.6%，而同比则下降18.9%，客户登记量也并未出现明显攀升。我司认为，消费者对房价的看跌心理是目前北京楼市销售继续低迷的主要原因。许多购房者认为，房价下跌才刚刚开始，未来的房价还将大幅回调。

　　特征三 刚性需求依然大量存在，后市或可反弹

　　奥运后，部分客户把视线重新转移到市场中来，对市场关注度明显提高。价格合理、品质优良、地段好的产品受到了更加多的关注。从九月末的日交易数据可以看出，日均成交套数较前段时间明显增多，这在一定的程度上极大的提升了开发商的信心，同时也说明北京市的需求潜力巨大，刚性需求依然大量存在。

　　特征四现金为王，开放商资金吃紧

　　在销售回款放慢，银行贷款缩紧，上市阻力加大的形势下，开发商的首要任务是保护资金链，保护现金流。开发商保护资金链是第一位的，只有拥有充足的资金才有能力获得土地这一稀缺资源。目前市场的客观条件是置业者购买欲仍然强大，可是购买力没能回归。交易低迷需要开发商主动采取降价措施，如果价格不做改变，市场会给开发商持续经营带来困难。

　　特征五土地流拍，明年供应量或减少

　　近期接连出现的土地流拍事件被业界戏称为土地拍卖出现“结石儿”。《每日经济新闻》根据最新的公开资料整理，近期全国土地流拍数已达百余幅，这可能导致未来两三年住宅供应紧张。我司认为，信贷紧缩导致开发商资金短缺和观望情绪浓重是土地“流标”的主要原因。

　　如果土地流拍增多，未来二三年市场上房子的供应量少了，在需求一定的情况，房价只能往上涨，市场的局面就是供不应求，反之亦然。土地流拍现象增多，会导致未来两三年内新建商品房供应紧张，从而造成房价上涨。

　　特征六抱团取暖，准备过冬

　　²阳光100和SOHO中国正式宣布，阳光100城市广场商业部分的销售工作全权交由SOHO中国销售团队负责。

　　²万科地产和中粮联手，以5.87亿元的价格轻松拿下佛山市南海区一宗土地。

　　²北京天鸿宝业和北京城开组成的联合体以13.2亿元获得了朝阳区东坝地块使用权。

　　²万科地产在杭州宣布，控股南都房产60%的权益，以及南都集团在上海、江苏剩余地产业务的权益。

　　²华润集团联合了新鸿基地产成立了华润新鸿基房地产（杭州）有限公司，在杭州钱江新城(新城博客,新城新闻,新城说吧)复制另一个“万象城”。

　　²美国最大的商业地产投资、开发及管理公司--西蒙房地产集团公司，与世界500强企业摩根士丹利房地产基金日前正式在深圳成立合资公司，联手进军深圳房地产市场。

　　上述种种就发生在今年5月至8月这短短的4个月时间里，面对当前宏观调控之下的市场局势，种种迹象似乎也正在显示着，房地产企业正在越来越多地“抱团取暖”以谋生路。合作拿地是当前房地产 企业“抱团取暖”最直接的体现形式。一方面，既保证了企业发展的命脉--土地的有效储备；另一方面也确保了开发资金链的牢固。一举解决了房地产企业继续向前发展的两大关键因素--土地和资金，自然也就成为房地产企业优先选择的合作模式。如果说合作拿地还只是房地产企业之间单纯层面上的合作，那么股权合作就是真正涉及到房地产企业之间深层战略发展的一种模式。而在经过去年和今年两轮宏观调控之后，房地产企业洗牌、重组的趋势也是越来越明显，我司认为，股权合作也正将成为未来房地产企业之间合作的主流模式。

　　四、对后市的预期

　　房地产市场价格的调整仅仅是开始。党的十七大报告对住房的基本精神、今年政府工作报告对房地产的基本任务，以及2007年以来关于房地产的文件，都表明了中国房地产市场将发生巨大的变化，而且这种变化将是长期的。因此，国内房地产市场将是一个长期的调整过程，这种态势谁也无法改变。房价理性回归才刚刚开始。

　　高档住宅成将成新盘主角

　　据交易网统计数据显示，10月份，京城楼市即将入市的新盘仅有35个，其中纯新盘项目约有15个，老项目后期开盘约有20个。从物业类型看，高档住宅项目将成为主角。

　　10月份即将开盘的项目数量大减，然而开盘项目均价未见回落。我司认为，在目前需求萎缩、成交低迷的市场背景下，即使开发商大举降价也未必能挽回市场的悲观心态，反而有可能加重购房人“看涨不看跌”的购房心态，推动成交量的再度下挫。

　　统计显示，10月份即将入市的35个项目中，公寓类项目数量为13个，占总供应个数的37%，别墅项目个数为5个，占总供应个数的14%，花园洋房及高档商住楼供应个数为3个，占总供应个数的9%，而普通住宅项目的个数为14个，占总供应个数的比例仅为40%。

　　同比去年10月份，普通住宅的供应比例下降了20%，而别墅项目的供应比例却上涨了7.1个百分点。与奥运后前的7月份相比，普通住宅的供应比例也下降了22%，下降的幅度都非常明显。

　　“收紧”策略将成大趋势

　　介于开发商资金的紧张以及市场的持续低迷，今后一段时间开发商将会采取保守收紧的开发策略。缩减开工面积，减少竣工面积，谨慎拿地，多采取并购或收购的方法拿地或联合开发。

　　总之中国经济高速增长，基本面很好，对住房的真实需求非常旺盛，投机需求随时可能卷土重来，在相当长时间内尚不能改变供不应求的状况。因此，房价上升是一个长期的趋势，尽管在资本市场全面低迷的情况下部分地区房价会下跌， 但并不能改变这个趋势。