2008年下半年的房产市场我们认为依然是不容乐观的。

　　一、政策频出，多方位调控。

　　上半年出台的颇多政策中，尤其以集约利用土地、住房保障体系及存款准备金率等政策引人眼球，我们发现08年上半年的政策具有如下特点：

　　①当前住房保障是我国住房制度和住宅产业发展的重中之重。

　　国家已经把关系到国计民生的保障性住房体系提上了议事日程，这从另一个侧面说明，以后的住房体系中，保障性住房将占有重要的地位，而商品房市场中的一部分消费者将流入保障性住房体系中去。

　　②国家频繁采用调整存款准备金率而不是直接调整利率来调控房地产市场。

　　国家采取紧缩的货币政策估计在今后相当长的一段时间将不会得到改变。而政府采取调整准备金率而不是直接调整贷款利率，相对于07年六次调息显得更加的温和和合理些。

　　③通过供需抑制房价。

　　政府回归到用市场的手段来调控市场，也许比下达多少道行政命令来得更加有效，也更有说服力。

　　④整治市场秩序，其中清理闲置土地是最重要的一环。

　　打击开发商囤地行为，整治房地产市场秩序，仍将是政府下半年土地工作的重点。

　　二、观望是2008上半年北京房地产市场的主基调。

　　虽然上半年北京楼市显得很冷清很寂寞，但围绕着楼市走势的话题讨论却是十分的热闹，可谓是百家争鸣。比如拐点是否显现，国家是否应该救市，开发商应该做范跑跑还是猪坚强，百日剧变会否到来，等等各大媒体可谓是讨论的不亦悦乎，那么上半年北京房产市场究竟表现如何存在哪些特征，我司做出了以下的具体分析。

　　特征一：市场观望情绪明显，二季度首次出现供大于求。

　　我司认为，造成二季度供大于求的原因大部分与人们的购房观望情欲逐渐加重有关，加上5月份由于地震原因，人们对于购买高层楼房也是心有余悸，另外07年下半年开始缩紧的货币政策、以及第二套房贷增加支出比例等等都与之有密切的关系，人们的购房情绪变得冷淡，京城楼市萎靡不振。甚至在楼市的红五月也没有出现开发商预期的热销场面。而在供应量方面由于开发商资金链紧张，奥运后楼市又不明朗，在此背景下大部分开发商都加快了开盘入市的步伐，造成了供应量的大幅增加。一方面签约量的下降另一方面供给量大幅增加，于是乎便出现了供大于求的状况。

　　特征二：期房、现房销售量一路下滑

　　自2007年11月份以来，北京期房、现房销售量一路下滑，大多数项目出现滞销，甚至一些楼盘开盘一段时间后销售量依然挂零。2008年上半年京城楼市依然延续了2007年四季度以来交易的颓势，对比成交数据不难发现，同比2007年，无论是期房住宅还是现房住宅日均签约量均下降了三、四成。

　　为什么会出现这种现象，我司分析原因是，在国家宏观调控趋紧及各项政策不断落实的背景下，购房者对未来房价看涨的预期已经发生了改变，产生了对峙心理，此外政府加息、限制外资、提高首付抑制了部分投资和投机购房需求，而保障性住房的批量入市也分流了商品房的消费客群。

　　特征三：拐点论验证，房价松动

　　“拐点论”是2008年派生出来的新名词。而最早在年初引爆拐点论的王石(王石博客,王石新闻,王石说吧)认为，这次的宏观市场调控不仅仅针对房地产，银根紧缩等货币政策针对整个经济过热，通货膨胀的势头，是一次宏观战略的调整。但不论如何北京的房价的确是有了松动的迹象。万科打折，深圳楼市跳水在先，上海、北京也紧随其后。北京的房价涨幅从来没有像现在这样被抑制着，而房产商也从来没有像现在这样热衷于打折。开发商极尽所能地展开促销大战，“买房送车”、“买房送房”、“为购房者垫首付”等促销手段令人咂舌。

　　特征四：有价无市，市场前景不容乐观

　　楼市出现供大于求的局面，有价无市已经成为当前楼市的真实写照。据数据显示2008年上半年各月份的住宅销售均价除3月份环比下降明显外，其余几个月销售均价环比都呈现上涨态势，与2007年相比涨幅相当明显。而与此同时成交量却是下降明显。

　　我司认为之所以会出现这种现象与开放商的营销策略及对外未来楼市的预期均有一定的关系。认为目前的市场观望只是暂时现象，认为坚挺价格可以度过困难时期。

　　特征五：楼面地价回落，资金因素决定房企未来命运

　　2008年上半年土地市场最明显的特征就是土地供应量大幅度增加，尤其是住宅项目用地增加幅度十分明显。然而与土地供应量大幅增加不同，土地的成交价格却是环比下降的。08年二季度居住性用地成交情况不如一季度，共成交9幅地块，成交面积为83.44万平米。环比一季度有较大幅度的下降。即使是同比前几个年度，依然是呈现下降趋势。

　　我司认为这恰恰显示出在国家紧缩银根的环境下，开发企业拿地能力大幅度减弱，开发企业资金链紧张已经成了不可争辩的事实了。因此资金因素是决定开发商未来命运的所在，在这样的大环境下，资金实力雄厚的开发商也许可以成为“猪坚强”，而实力不济恐怕也就只能成为“范跑跑”了。

　　特征六：二手房成交锐减，降幅可观。

　　根据北京市房地产交易管理网签约数据统计，今年上半年，北京市共成交二手房源35276套，与去年下半年相比下降35.6%；二手房房屋吸纳率为85.9%。其中，总价在60万元以下的房产房屋吸纳率最高，达100%。

　　我司认为，自去年年底以来，受到政策的影响，房产市场进入调整阶段，买卖双方都在观望。计划买房者持币待购的同时，业主“转售为租”的现象也日益增多。这种僵持加上季节性的影响，导致上半年二手房成交量环比下降了三成。不过，低总价房屋完全被市场吸纳，这也说明刚性的自住需求依然旺盛。

　　特征七：保障性住房受到国家关照

　　今年以来我市限价房和经济适用房等保障性住房项目开工建设进度加快，小户型住宅新开工面积比重大幅提高。1-5月，90平方米及以下住宅新开工面积为416.3万平方米，占全部住宅新开工面积的比重为55.8%，比上月提高4.6个百分点，比一季度提高6.5个百分点。

　　我司认为国家今年以来特别强调加紧保障性住房建设，随着成批量的保障性住房入市，将会对商品房市场中的低端客群起到分流的作用。

　　小结：结合以上的七大特征，我司认为08年二季度房产市场仍然没有好转势头，开发商在坚持，市场却是不支持。在经济层面上通货膨胀压力没有缓解的前提下，从紧的货币政策是不会改变的。这也使得开发商的资金压力空前的紧张，实力还行的开发商抓紧的了开发速度，提前入市，希望能够尽快回笼资金，实力不济的开发商只能退地或者转让土地从而退出开发行业。我们认为房地产行业的转折点已经到来，房企队伍的大洗牌已经开始。今后的房地产业将从依靠投资、粗放式的经营转变为依靠技术、创新以及走集约式经营的道路上来。

　　三、对08年下半年住宅市场的展望

　　1.经济运行平稳，涨幅有所下降。

　　在国内外经济增长趋缓、通胀压力加大的大背景下，北京经济运行基本平稳，保持较快增长，但总体上呈现下行趋势。预计全年北京国民经济保持9％左右的增长率，年底实现人均国内生产总值6000美元，城乡收入年均增长6％左右。因此我们可以就此作出判断，现半年北京将仍然保持比较良好的经济运行态势，但涨幅会有所下降。有研究表明，北京这次申奥成功，在未来的10 年里，可以有效地拉动我国和北京市GDP 每年各提高0.3 和2 ～ 3 个百分点。因此北京经济运行在长期看来应该是看好的。

　　2.从紧的货币政策不会得到改变，调控还将持续。

　　07年的宏观调控政策尚未完全体现，预计部分政策的明显效果将在08年显现出来。

　　政府近年来非常重视保障性住房的建设，预测08年将会有5万套政策性住房入市，下半年将政府将继续加强政策性住房的保障和建设。

　　金融政策将进一步收紧，限制房企金融市场融资，在个人信贷方面将精确打击住房投机和投资需求。在限外方面将继续严控供需、在房地产行业全面树立限外大旗。

　　税收政策区别对待，采取优惠鼓励性住房建设，对商品房建设可能开征土地持有环节的税费。

　　3.下半年房产市场不容乐观

　　我司认为鉴于北京市整体的经济环境没有发生大的改变，外来人口对住房的需求依然很大，因此北京市房地产市场的大态势没有发生根本变化。但鉴于整体市场观望情势依然，国家从紧的货币政策依然，因此我司认为下半年的京城房地产市场将持续低迷的态势，甚至有可能不如上半年的行情。

　　具体表现：

　　开发商迫于资金的压力，可能会在下半年采取更为明显的降价行为，下半年也许会成就价量齐跌的现象。

　　住宅市场三足鼎立趋势渐成，政策性住房对商品住房直接分流效果有限。

　　低密度住宅、城区顶级公寓和大户型等高品质楼盘将受到市场追捧，预计价格涨幅较大。

　　土地供应城市基础设施建设将催生几个热点区域，通州、大兴、山后、亦庄值得重点关注。