从整体经济层面分析，2008年上半年，北京城镇人均收入和消费支出均增长了近一倍，不难看出，未来城 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)（查看地图）市消费潜力巨大，商业市场有待进一步开发和尽快提高经营水平；自07年以来，不断攀升的租金及销售价格，更加证明，商业地产如购物中心，超大型百货将成为下一轮地产高峰的投资热点。

　　商业地产租金及价格明显增长，进而增加其长线投资潜力

　　2008年三季度，北京主要宏观经济指标微增，而固定资产投资规模则有较大幅度的下降。房地产开发规模也相应的减小。但是，根据我行数据显示，商业地产开发量大幅上涨，尤其是今年上半年，供应量几乎为去年同期的两倍，而三季度的供应量虽然只有上半年的50%，但后期在开发的商业项目数量巨大，预计未来供应量将进一步加大。虽然如此，但从另一方面来看，开发商资金链紧张，国家从紧的政策等因素，已经开始抑制了地产市场的过快发展，与此同时，商业地产项目也推迟开发计划。结合当前国家有意松动地产市场监管政策来分析，预计，2009年全年北京商业地产供应量将进一步扩大，市场将趋于饱和。 截至2008年三季度，高端商业地产整体租金及价格指数均明显上升，而租金增速远高于价格增速，因此，从长期投资角度来看，商业地产可以当作不错的选择。

　　另外，在北京地产市场整体进入一个困境期时，商业地产的投资回报率仍维持在7%至8%，可以看出，在未来的两三年内，商业地产依然有很大的开发空间，也将成为地产投资者，开发商共同关注的焦点。

　　08年三季度北京商业面积需求量依然保持强劲，主要表现在相对较为强劲的预租活动，以及国内外主要商家极高的续租率。奥运会前刚刚开业的时代名门购物中心（29，829平方米），预租率达到百分之七十，且多数租客为国际一线品牌，如范思哲，途明，伯爵莱利等。除此以外，增长近一倍的城镇人均可支配收入，也将刺激北京商业市场，进而在未来的季度里增加市场需求量。

　　一些有影响力的主要商业地产项目，如富力城 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)（查看地图）购物中心（平方米），三里屯Village南区（90，000平方米），西单大悦城（查看地图）（115，000平方米）等，三季度依然保持极低的空置率（约9.2% ）。八月份刚刚开业的王府井乐天银泰百货（42，900平方米）亦云集众多国际一线品牌，其中，时尚品牌经营表现出色。

　　由于奥运会的因素，三季度北京商业物业投资市场表现亦相对平静，无较大成交案例发生。尽管如此，研究部数据显示，主要商业区平均租金和资本价格分别增长了2.1%和4.6%，同时，北京商业物业投资回报率达7%至8%。投资市场前景看好。 三季度新增供应量为76.2万平方米，仅为上半年总供应量（180万平方米）的42.3%。多数新增供应均在三环以外区域， 其中最大单体供应面积为丰台区鹏润国际时尚交易中心（320，000平方米）。 由于奥运会因素，多数商业项目推迟上市时间或开发周期，预计2009供应量会有大幅上升趋势。

　　从业态经营角度分析，国际时尚品牌大量落户京城，供给增长明显，对租金的提高也有一定的推动作用。

　　长期来看，伴随着市场经营环境趋于成熟，及商业需求的持续增长，租金及空置率将有较大的改善。同时，由于信贷政策收紧，本地开发商资金链紧张，加之政府对外商投资房地产行业的诸多限制，迫使本地开发商推迟商业地产项目的开发计划，或转手以开发项目以套现资金。

　　奥运后北京商业供应量依然巨大

　　国际物业顾问DTZ戴德梁行研究表明，奥运会后北京商业供应量比之前有所减缓，但面积数额依然巨大，未来3年内计划开业之商业项目面积合计高达630万平方米，其中包括预定奥运前开业但延后之商业面积140万平方米，另有新增商业面积490万平方米。

　　在现今国际金融局势动荡的背景下，针对北京商业地产持续大量供应之市场状况，DTZ戴德梁行华北区董事、商业顾问业务负责人张家鹏先生做出提示分析如下：

　　招商激烈竞争短期难以缓解

　　奥运前两年北京商业供应曾达到历史最高峰，在招商竞争激烈的环境下，使得诸多项目因未能成功招商而开业延期。奥运后商业仍大量供应，项目间的招商压力难以得到有效缓解，针对品牌商户的争夺现象将继续发生；况且，受目前国际金融局势不利影响，诸多国际零售商拓店选址亦变得更为保守，这亦会增大招商工作之难度。

　　市场租金两极化加重

　　无论是计划进入北京市场之全新国际品牌，还是再开新店之其它品牌，通常会优先考虑市中心成熟商圈之店铺位置，其次再考虑新兴商圈；而北京目前进入运作阶段的项目大多位于新兴商圈，成熟中心商圈项目较少，因此使得供应与需求形成了一定错位，此种错位并会随着供需量的增加进一步加重，从而引致市场租金表现的两极化----市中心项目因需求多供应少而租金持续上扬，外围地区因供应多需求有限而租金低下。

　　多元业态受到更多重视

　　北京新进入市场之商业项目，从位置而言大部分都位于北京四环以外，其在定位考虑方面多以服务所在区域人口为主，因此业态组合亦与市中心之项目有明显不同，大多会融入更广泛的生活性业态，如休闲、服务、教育、儿童（用品）等，使得此类之前未被购物中心充分关注的业态成为新焦点。