论坛嘉宾

　　石景山商务局局长 侯建设

　　全国工商联房地产商会商业不动产专业委员会常务副主任 朱凌波(朱凌波博客,朱凌波新闻,朱凌波说吧)

　　北京万达房地产开发有限公司常务副总经理 卢 明

　　北京万达商业广场管理有限公司副总经理 贾 涛

　　●侯建设

　　打造石景山“CRD”核心区

　　引领产业升级

　　过去人们提起石景山，首先想到的一定是“首钢”这张区域名片。而现在，首钢正在顺应时代潮流的发展，面临产业结构的重大调整。我们再看今天的石景山，它正在成为继东城、西城、宣武、崇文四个传统老城区之外的第五个城市中心板块，新空间作用日渐显露。随着首钢的整体搬迁，在2010年底前石景山区所有的涉钢产业将全部撤离，区域经济重点将全力投入二三产业的完善和发展。事实上，产业链的根本变革，为首钢原址近7平方公里土地的置换带来深远的影响。这么大规模的“洗牌”在北京乃至全国都是惊天动地的调整，共和国历史上从未有过先例。很多人一定有这样的疑问，随着首钢的撤离，石景山将会向怎样的方向转变？是向CBD这样的城市商务核心看齐？还是向东城、西城的人文气质靠拢？

　　平心而论，石景山作为传统的重工业区域，多年来在很多的城市功能方面还有所缺失，它没有东城、西城这样孕育悠久的浓厚历史文脉，也没有朝阳CBD区域引领现代商务发展的核心地位。那么石景山区应该走怎样一条最适合自己的路呢？多方论证下，答案已经摆在了我们的面前，石景山自古有“一半山水一半城”的美誉，拥有着八大处、天台山、永定河等众多风景秀丽的自然景观，如今《北京城市总体规划》中将石景山区定位为重要的城市综合服务中心，也是文化娱乐中心和重要的旅游地区。大力发展以金融、信息、咨询、休闲娱乐、高端商业为主的现代服务业。

　　为此，石景山区政府规划建设三大特色功能区：东部的主题娱乐区、西部的休闲度假区、中部的创意高新区。其中，将把东部地区打造成集休闲、娱乐、数字动漫、会展、购物和商务办公等功能为一体的首都休闲娱乐中心区——简称“CRD”。东部为石景山经济发展最好的地区，人均平均收入水平较高，消费潜力强，消费要求高；未来3至5年内，随着新住宅区域和创意高新区的建设，石景山人口构成将逐步“置换”，以中青年为主的消费人群将成为消费主体，对休闲、娱乐、文化的需求会逐步提升。

　　某种程度上讲，石景山区可以说是一个发展的空白区，潜力十分巨大。区域整体规划中的政府部委预留地，覆盖全区域47%的绿化面积，优美的山水风情，对具有相当经济实力、社会地位以及向往宜居生活的人群具有极其强大的人文吸引力。

　　今天我们探讨石景山商业地产发展的问题，不可否认，目前石景山区在综合性商场的数量、地区分布以及商业现代化硬件设施、购物环境、配套设施、消费特色、消费档次上与其他城区相比仍存在很大差距，使石景山区的消费外流。因此也更迫切需要一个大型综合商业业态的出现，这将是对区域商业品质的极大提升。随着区域内商业标杆项目石景山万达广场的兴建，更将为今后的北京西部地区带来很大的磁场效应，促进商业布局合理、均匀的分配。

　　●朱凌波

　　城市综合体对开发商和

　　城市要求极高

　　今天讨论的是城市综合体这样一种宜商宜居的商业物业形态，这也正是时下商业地产发展的热点所在。首先我想阐述一下“城市综合体”的明确定义，所谓“城市综合体”，是将城市中商业、办公、居住、酒店、餐饮、会议、文娱等城市生活的三项以上功能在空间上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互补益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体。石景山万达广场应该具体细分为商务性综合体。

　　“城市综合体”这种商业形态对开发商和城市有着极高的要求，其特点首先是规模大，一般的“城市综合体”的建筑面积都在30万至80万平方米，在城市规划建设中扮演着重要的角色；其次，功能强。通常“城市综合体”都包括大型商业中心、五星级酒店、写字楼及大型公寓，几个功能相互支持形成整体态势，如酒店、公寓、商场为写字楼的良性发展提供了硬件配套、形象和人气的保障，写字楼则为酒店、公寓及商场提供了客源。从城市发展的阶段来看，城市信息、资金、商务沟通为主题的现代服务功能占有重要位置。商业、商务、信息交换频繁，各类功能的叠加和复合成为必然的趋势。城市经济的需求，必然要求与之相匹配的满足城市经济需要的建筑，“城市综合体”便应运而生。从开发商角度研究看，开发“城市综合体”，一方面，可以快速聚集大量资产；另一方面，由于“城市综合体”中的住宅、公寓部分及写字楼部分可以出售变现，为商业部分及酒店部分提供资金保障，使开发商可以通过开发“城市综合体”获得商场及酒店等长期投资收益，是获得大量不动产的行之有效的全新方式。总而言之，多重城市服务功能、四通八达的交通体系、现代城 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)（查看地图）市景观设计和高科技集成设施的超大空间四者功能在“城市综合体”中缺一不可。当然，如果和城市最好的景观山水价值联合在一起，其功效将更为强大。

　　石景山区域在北京的城市化进程中有其显著特点，地铁一号线最早就已经通到了石景山，这是很多其他区域无法比拟的交通优势。但坦率讲，和通州、丰台甚至北京周边一些小的卫星城的发展相比，石景山的步子相对滞后，这也恰恰形成了投资者眼中的价值洼地。随着万达、远洋等品牌开发商的进入，以及城市交通进一步完善，包括首钢的整体搬迁，区域自身景观价值的提升，石景山未来会成为北京下一个无论是居住、生活、工作还是投资的优势区域，而石景山万达广场的适时入驻随之而来的浓厚商业氛围，将为石景山区未来适合人居新兴区域的发展，发挥其新型城市综合体的核心凝聚力。

　　●贾涛

　　区域开发商要对区域的发展负责

　　石景山万达广场是万达集团在国内商业版图上打造的第27座万达广场，位于西长安街延长线，北侧紧临1号线地铁站，周边四环路、五环路、石景山路、莲石路、鲁谷大街、鲁谷路等多条城市干道形成了强大的道路网络，大大加强了区域与城区的连接，能瞬间联通京城各个区域，交通非常优越。同时，在产品设计上的日臻完善、市场运作上的轻车熟路、工程管理上的精益求精，使我们对项目的开发建设前景充满信心。

　　石景山万达广场总建筑面积30万平方米，整体布局分为五个区域，一共有4栋写字楼，两栋商用公寓，一个五星级酒店，商业面积一共是10万平方米，主力店包括家乐福超市，大玩家娱乐城，大歌星KTV和万达国际影城，以及运动100和国美电器，还有健身和主题餐饮，包括国际连锁百货楼、国际影城娱乐楼、休闲广场综合楼、步行商业街和大型超市区域（地下一层）。目前，所有主力店的招商都已经基本完成。商业街的面积是两万平方米，包括餐饮，服装服饰，生活配套部分，餐饮在整个配套当中占比例57%，麦当劳、必胜客、肯德基、永和大王、权金城，服装商家方面有两千平方米，有耐克、KAPPA等，生活配套则有屈臣氏、咖啡厅、面包房，还有电玩中心等配套设施。

　　长期积累的经验告诉我们，商业地产开发商应当负起更多的责任，成功的招商、专业的运营、完备的管理都是商业地产开发商需要考虑的问题。石景山万达广场将协助业主进行后期的运营管理，保证商业氛围和市场秩序，促进各商家的良性竞争，确保经营的持续繁荣，展现一个大企业高度诚信负责的开发态度。本版文/邱旸

　　●卢明

　　万达广场打造

　　石景山区新商圈

　　在宏观调控的优胜劣汰下，京城房地产市场实力型企业纷纷崭露头角，对于这些企业而言，高利润的商业地产无疑是住宅产品后新的发展契机。如今，跨国零售商在中国进入了全方位扩张时代，对商业地产的有效需求大大增加。在这双重背景下，京城商业地产今年将进入调整、组合的高速发展时期。近日知名商业物业公司ＤＴＺ戴德梁行发布的三季度报告指出，截至2008年三季度，高端商业地产整体租金及价格指数均明显上升，而租金增速远高于价格增速。在北京地产市场整体进入一个困境期时，商业地产的投资回报率仍维持在7%至8%。

　　探寻国内外城市商业综合体发展的轨迹可以看到，过去的城市综合体基本都是单一的综合体，好像有酒店、商业、写字楼的集合就可称“综合体”。事实上，现在讲城市综合体都是泛综合体，这样的商业项目在运营中不但使自己的地块价值水涨船高，而且会带动整个周边区域土地和居住综合价值的提高。成功的城市综合体所吸引的，有旅游观光人群、最高端的商务办公人群，以及生活休闲人群，商业影响力则能够辐射周边众多的精英消费人群，因此它的价值不仅体现在这个城市综合体本身，还体现在区域价值的联动提升。所以一个城市综合体最终的价值最大化，会使其成为一个区域乃至城市的标志，更会成为一个城市、居民工作、生活、娱乐、消费的中心，这正是城市综合体发展的最大的价值体现。

　　大家可以看到，位于CBD的万达广场，真正的核心竞争力是所有的商业主力店，万达集团多年来在商业地产建设运营上的百战不败，正是因为每个万达广场在建设之前都向沃尔马、家乐福等等世界500强和国内顶级商业都有合作，CBD的万达广场最早开盘价8000元/平方米左右，两年左右的时间，现在其二手房的售价都已达25000元/平方米以上，而入驻项目的众多主力店的上下游企业，包括供货商，在我们这里租购写字楼和公寓对项目价值的上升起到很大推动作用。我们也很希望，石景山万达广场能够复制万达一贯的成功运作模式，将石景山万达广场打造成石景山现代化大型城市商业综合体的标杆，完善并提升石景山区整体购物环境和配套设施,全方位的体现其最大的商业价值，为拉动石景山区域商业经济做出贡献。（编辑：娄晓）