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　　这次活动是由《大连晚报.大楼市》主办，同时得到了新型企业集团、亿达企业集团、鹏德房屋开发有限公司、远洋地产乾豪集团、华润（大连）有限公司等大连知名房地产企业的鼎力支持。大连地产年度颁奖盛典将与本次高峰论坛同期举行，2008年大连各项地产年终大奖也将各归其主。

　　焦点大连房地产网作为独家网络直播媒体将全程图文直播此次盛会，敬请关注。

　　【主持人】大家好。感谢大家来到2008大连楼市高峰论坛，首先我们有请大连晚报社副总经理国胜连先生致词。

　　【国胜连】大家下午好，昨天一场冬雨，飘落到滨城，今天却艳阳高照，让我们的感受到了房地产最终也将会是的柳暗花明。我代表此次论坛的主办单位大连晚报社和大楼市专刊向前来参加论坛的所有的朋友表示最热烈的欢迎和衷心的感谢，向今天即将揭晓的各获奖企业和地产的精英表示热烈的祝贺。

　　2008年对我们的房地产业来说是最不平凡的一年，可喜的是大连的房地产行业经受住了考验，并用实力和信心争得了未来生存和发展的空间，大连晚报作为大连城市最有影响力的主流媒体，大楼市是大连最专业的房地产特刊，我们与大连房地产风雨通行，我们有责任也有义务搭建高层次对话的平台，为我们的房地产行业保驾护航，为此我们特别邀请到了巴曙松先生、钟伟先生、和陈淮先生，他们是大连的老朋友，对国内的房地产行业有深刻独到的分析。现在让我们的再次以热烈的掌声感谢三位经济学家的到来。

　　好人好报，尽管我们的工作可能有不完善的地方，但大连晚报愿意与诸位风雨同舟，与大连的房地产业共同成长，我们愿意与各位开发商一起共同研讨探索为了发展的愿景。最后预祝本次论坛圆满成功，祝各位身体健康，平安幸福。谢谢大家。

　　【主持人】感谢国总的致辞。接下来请大连房地产开发协会执行会长杨冠军先生致词。

　　【杨冠军】大家好，很高兴有这样的机会参加本次房地产高论坛，我代表大连的房地产开发协会和企业对本次的论坛的举办表示热烈的祝贺，对各位专家领导表示热烈的欢迎。

　　此次论坛的召开，对大连房地产行业和市场来讲意义重大。在市委市政府领导下，大连这座城市正日益闪耀着夺目的光彩，大连越来越被人注目。大连的独特的老工业基地的优势、环渤海全的优势越来越突出，大连人用勤劳智慧的劳动，把大连建设成为最适合人居的城市。我们也希望大连的房地产能够更好地发展。

　　陈省长说，大连房地产发件的空间非常大，房地产在国民经济中的地方作用越来越大，辽宁日报发表了三篇文章表明了房地产的重要性。我们大连市政府也出台了九条促进房地产又快又好的措施，惠及老百姓，让利于民，必将促进大连的房地产又好又快发展。大连是美丽的城市，浪漫的城市，城市的发展练就了一批优秀的企业，今天评奖的优秀的企业，都是能够自觉地承担社会的责任。他们建设了一大批优质的楼盘，有着骄人的业绩，这充分说明了他们对城市的贡献，对城市建设的贡献。得奖的企业的业绩和品牌楼盘的精采说明了品牌和影响力打造的重要，房地产品牌企业的意义深远，大连的房地产质量是高的，大连的房地产是健康的稳定的，发展的态势是良好的。

　　今天的高峰论坛请来了全国知名的专家学者，意义重要。第一在关键的时刻使我们的了解到全国的房地产形势，第二为企业家和学者和新闻媒体的朋友搭建了交流的平台。第三为我们大连市的房地产发展提供了更好的信息。

　　最后我代表大连房地产开发协会预祝本次大会圆满成功。

　　【主持人】接下来我们有请住房和城乡建设部政策研究中心主任陈淮先生。

　　【陈淮】大家下午好。谢谢大连晚报社给我一个很好的机会和大家认识。

　　刚才我们的主持人说到记忆犹新的29年到33年的经济危机。从形势上说，我们面对的经济运行的形势是受到全球金融危机的巨大的影响，其影响甚至要大过29年到33年的大危机。但是，我们的现在面对的金融危机和29到33年的危机有非常多的不同点。即使到现在，我们可以想一想从八十年代高科技不断进入世界领域和人们的生活以来，九十年代以来发达国家经济体以来，全世界的生产能力、科技成果有否受到金融危机的影响，是不是我们过去十到二十年形成高质量的资产和技术，还是在过去的二十年的垄断的技术的停滞，这是我们现在判断现在形势的最重要的依据。在过去的二十年来人类取得的技术成果和资产质量的扩张和发展是历史上从未有过的。金融危机只不过是一个不适应的过程，不要夸大金融在技术发展中的作用。

　　第二点我们要说，29到33年的大危机是劳动和资本要素的对立和对抗，它验证了十九世纪末马克斯所预言的工业化和市场发展一定要遇到的全面过剩的危机，具体表现是：整体社会的消费严重不足。但这次危机是过渡的消费，特别是金融领域的虚假的支付能力导致了过度的消费形成了今天的危机。

　　第三点要说的是这次的金融危机最尖锐最主要的矛盾是资本内部的矛盾，是有产者利益集团之间的对抗，是债权和股权在风险上的分配不均衡导致的。他们在过去资本很少的情况下敢大连的负债，把风险转移到债权人的身上。后面股票市场的大跌，使一部分的实业领域的人总资产跌落了，债权人又要保障自己的利益，把股权人逼迫到了倾家荡产的地位。所以说这是债权人和股权人之间的对抗，是资本所有者自荐的矛盾利益冲突。这和我们的大连的房地产也有很大的关系。房地产从开发到持有的环节始终充满着债权和股权的组合关系，哪怕到了持有的环节，业主是交了钱那部分的股权人，银行是贷款部分的债权人。而中国的房地产业同时又是重要正确发展的城镇化历史进程的组成部分，不仅仅是一种投资，不仅仅是一种住房，而是我们的大连的公共建筑、道路交通和城市整体面貌的改变，我们正在建设的是一个城市。我们从男耕女织走向工业化和城市化的民族。在中国的经济发展过程中，我们最不需要看国际市场和国际资本脸色的就是中国的城市化，我们有理由相信，有信心展望，中国的包括房地产业在内的城市化的发展将继续给中国的经济发展和增长提供足够的强劲的动力。

　　另外我们来谈谈政策方面。昨天温总理讲到了：我们要扩大房地产、汽车和农村消费信贷市场。第一个指出的就是房地产，并且讲到要进一步完善和推出包括房地产信托资金在内的直接的融资方式。如果说我们的此前我们用到的很传统的方式，这个是我们的多年说的促进房地产业的融资从间接融资向直接融资的转变，以及打开了一扇大门。

　　所以说首先我们要千万要注意到当前房地产中所实行各项政策的紧迫性。我们在讨论到目前的政策中，喜欢把需要二十到三十年才能解决的：比如说住房在全社会的公平的配制、穷人的住房保障的问题要求在短期内提出来，是不合适的。最近国务院提出的：把稳定的财政政策调整为积极的货币政策，积极宽松的货币政策。而且被明确指出是经过党中央国务院决定的，要求各地在今年有立竿见影的效果。所以大家对紧迫性问题有一个感觉，有一个理解，不是可以推托到明年的。

　　第二点是从目前的政策出台中，感觉到政策的坚定性。目前出台的所有有针对性的政策就是要坚定不移。我们在持续地关于调整贷款的利率、比如说在第一套住房政策、契税在特定的房形、特定房形的首付等等的优惠政策。昨天温总理讲到的要“利用货币的手段”，就包括利率汇率等手段。不管是哪个领域的政策，大剂量、坚定性是比较明显。

　　大密集的政策的出台，也不要低估经济运行中的困难。我们在十年的财富能力在三年里面比较集中的释放，而且有的地方还有些超前了，指望在短期内积累其前两年的购买力是不正常的。房子的事情和吃饭是不一样，昨天买了房子的人今天就没有必要重新在买一次房子，所以购买力就有一个特点，它的购买力是递减的。而且中国经济发展过程中面对的很多不平衡的矛盾以及国际金融危机对我们的影响还会持续地不断地给我们的显现出来。我曾经在多个场合中讲话：美国现在的风险是欠别人的钱最多，美国的企业欠别人的钱多，所以很多的企业包括花旗等企业都面对资不抵债的结果，所以今天圣诞节注定很难成为消费的旺季。而我们中国呢，大家不要低估人家欠我们的钱多所带来的风险。我们中国是美国最大的债权人，我们也注意到我们的商业银行，他们所持有的商业债券超过了四千亿的美金，而我们目前没有注意到的我们的是我们的出口产业所面对的应收款的问题，这些帐单能否收回来，对我们的经济的影响，流动性、宏观工具的有效性都有非常大的影响。

　　尽管我们有以上的紧迫性、坚定性的问题，政策不会便利根本方面的稳定性的问题。政策首先满足老百姓的住房的问题，首先满足节水、节能的环保的健康的消费模式的要求。所以在过去的三年终始终明显突出的政策的目标是不会改变的。

　　谢谢大家。

　　【主持人】有请国务院发展研究中心金融研究所副所长、博士生导师巴曙松先生。

　　【巴曙松】大家好。在参加会议之前，我也对迷局充满了疑惑，刚才我一边听一边想内心就产生了变革，我再思考了一下于是又有了信心。今天两个最重要的事情，第一是中美战略对话新的一轮对话在北京展开，第二是在大连听了陈教授的一次演讲。

　　我接下来把刚才陈教授观点的对立面再一一的讲一讲。把两个方面的观点再看一下，可能中间的道路是最接近真相的道路。

　　昨天晚上我们有三位大连地产界的粉丝去拜访他。我们昨天晚上去听了他的意见，结果四个人里边有一个人感冒了。你说这个人是因为体制的原因还是因为开着窗户呢，所以说每次的金融危机也是一样的，金融危机就好象是冷空气，身体比较好的房地产开发企业没有事，而感冒属于自身的身体素质有一些问题。所以我更愿意看中基本面。基本面最重要。

　　陈教授说金融危机不要夸大它的作用，没有那么严重。但是我要说的就是，作为一个金融研究人员我们研究了有市场运作记录以来的金融危机的每一次的波动的情况，每一次金融危机在身处其中的时候，我们当时了主流的观点都强调说“这一次是不一样的”，但实际上从一个金融研究者来说，“每个危机事后看都是一样的”。九八年金融危机的时候，也是这样。所以每一次我们作为一个从业的人员，要认清现实。我们现在在各个金融机构去奔走去调演，我有一个体会，现在死抗着“每一次都不一样的”人，实际上内心是不承认，是对市场的抵抗，始终执迷在一个思路里。我们现在现实就是百年一遇的大危机。所以说从今年的第四季度到明年二三季度的时间是很难度过的。

　　现在我们的强调金融的重要的作用主要是因为：金融业出现了问题，传导到了实体的经济，导致了全球的动荡。刚才陈教授说为什么我们中国和美国的房地产不一样，是因为中国的金融业不发达，这正说明了金融业的重要性。

　　关于陈教授说的“这一次的次贷危机是资本内部的矛盾，是有产者的矛盾，是债权人股权人的矛盾”，我觉得这么大的金融危机是因为整个社会的分配模式劳动的作用，资本的分配过于偏向资本，资本的收益率高了，人类创造的财富过多地分配给了资本，劳动所得太少。在政府企业和居民里边，居民的所得是稳重趋降的,所以说我们要关注富人的利益，也要关注穷人的利益。这次现实的危机教育了一些有钱的企业家和学者，一定要重视中低阶层的消费的状况，在整个的社会财富的分配中也要偏向于劳动，如果我们的收入多了，目前的房价对我们的来说根本算不了什么，关键是要给普通人增加收入。美国是怎样走出29到33年的大箫条，是因为罗斯福完善了社会的保障制度，培育中产阶级，增强了他们的购买力，他们才敢去消费，这样才走出经济的困局，在此之前在美国的经济史上把这段时间称之为“咆哮的三十年”。

　　陈教授说，房地产不仅是盖住房，它还是建设城市。而我认为房地产在09年是回归之年，就是要给我们的盖房子，给我们的盖满意的住房，让我们的住起来舒服的房子，让我们放心的房子。所以能够提供优质产品的房地产企业经过调整之后会获得成长，所以我们是先有一套一套好的房子，才有一个一个好的小区，然后才有优秀的房地产企业，然后才有优秀的城市，不要拿这些特别大的理想来压我们的老百姓，我们只看得见房子，只看得见房子的质量。

　　陈教授说要坚定信心。我觉得信心不是天天坚定出来，是靠政策的明朗和准确预期出来的。比如说108个降息在中国历史上有五次，每次大幅度的降息之后，经济还是在继续恶化，所以我们要看到市场究竟在担心什么，市场需要什么，市场当然要坚定信心，但作为消费者、投资者和房地产商需要清晰的规则，市场的发展方向，供求的走向。保障住房、扩大内需的作用，陈教授寄予了很大的厚望。但是在这样一个寒冷的冬天，连房地产企业都觉得缺少钱的时候，我们的地方政府哪里有钱包去建设廉租性住房。在很多的国家也都建设过保障性住房，但是不是都很好。从目前的地方政府的财力状况来看，没有活跃的商业性地产的话，地方就没有收入，就没有钱去建设住房。所以说两者是统一，不是分离的。

　　对于市场调整来说，我们要相信市场自己的能力，不要过多的干预，让市场自己去发展。我们现在的调控来看，效果并不是很理想。

　　【主持人】感谢巴老师精彩的言论。接下来请北京师范大学金融研究中心主任钟伟。

　　【钟伟】房地产行业资金供求的情况，这是一个中国经济的总体的状况我想提醒大家的是09年中国经济的表现，将比08年中国的经济明显的逊色，所以第四季度的全国的GDP的增长是08年最小的。09年的GDP可能要低于8.5。而中国的经济调整的周期是比较长，前三个周期的调整是五年、七年、五年，但是我估计到每年的第二季度第三季度人们的信心估计是可以恢复的。整个经济运行的态势是比较让人担心，目前的31个产业中只有上游的四个产业是有增长的，其他的增长都比07年要慢，在中小企业的类型中，前三个企业全国倒闭的企业是6.5万家，全年至少要倒闭十万家。

　　这对房地产也是有影响的，主要有以下几个因素要考虑：

　　首先我们要考虑人口，包括人口数和人口的年龄的构成，比如说印度的中位数的人口比中国要低八为数左右，还要考虑家庭户籍的人口的构成。在07年户籍人口是3.7个人，现在是不到3个人了。其次要考虑经济因素。比如说现在的机票的打折，是因为大家都没有钱，所以都不出去了。第三、存量住房的因素。第四是住房金融因素，终于承认了房地产支持性产业。第五是房地产的税收。

　　而中国的房地产，我习惯分为三点论：一、2020年前后发生的三大变化：1、人口达到巅峰，2、城市化率超过60%，从农村进入城市以及大学生在城市新势力家庭的新增家庭的户数将减少，3、居民储蓄率下降到15% —20%。二、2010到2020年期间，中国仍然保持快速的货币化进程，此外储蓄率仍然居高不下，2008年前十个月，居民储蓄净增3.5万亿，年储蓄增量相当于前三年商品房年均销售的2倍。三、目前房地产市场的关键问题，在于消费空缺，然后资金短缺。目前房地产的调整是必然，一个是信心，一个是在建的过大，不在于资金。给诸位资金，市场也起不来。

　　07年年底，在建规模过大，我们一个报告里说：土地为祸，资金为亡。通过规范的方式，全国土地囤积的忖量是十亿左右。资金沉淀规模为2.4万亿元，可能存在一定程度的高估。现在土地的存量过大，开发商要做的首先要是尊重你的客户，其次是要做好的住房。资金缺口是528亿元，这个数据也推算过了，权威也发布了，是在今年九月份做的报告中推出。今年我们的标题是需求空缺，然后资金短缺。08年下半年的情况，如果价格下跌，如果税费都有所减免等等，我们综合起来计算的08年下半年的房地产行业的资金缺口是6730亿。所以下半年房地产企业土地转让，公司股权转让、项目施工暂停。所以到09年房地产可能会全面放停。商品房的销售价格新房从07年的11月份开始下降，二手房是从08年的二三月份开始下跌的。所以新房恐怕要到09年底或者是10年初了。资金到位的情况主要来源于是房地产自筹资金，接着是国内贷款，然后来自于按揭和定金的下降的比例是最快，尤其是在进入了2008年的2月份以来，信贷的增速下滑是非常猛烈的，总体是：今年的房地产累计投了2.5万亿元左右，全年的大概是3.3万亿元的投资，这些投资大多会成为卖不出去的房子或者是烂尾房。前八个月的累计最关键是来自于两项：一个是按揭，一个是销售。

　　开发按揭贷款的利率是非常低了，并且会继续低下去了。现在申请按揭贷款的人数减少了。按揭贷款的不良率的上升并不明显，商业银行对按揭贷款的拒绝率没有上升，反而是下降了，甚至于现在申请公积金贷款都更容易更快捷了。这是导致房地产企业资金短缺的重要的原因。加上大家的观望来带来了第二个大问题，就是房地产企业的避险的机制上市了，最好的方式是快速拿地，快速规划，快速施工，快速销售。快速方式是安全的方式，但不是最大利润的方式。所以我们政府官员要暖风，行业的人也要树立信心，而媒体也要 积极正面地报道。

　　08年能够竣工和销售的商品房的面积是前三年的66%，所以四季度的四场的恶化的情况更快一些，所以今年的销售情况也大幅度的下降了形成了严重的资金的缺口,而房价的下跌是同比比较晚的。

　　我始终不理解的是，为什么小学生都理解的道理为什么会复杂化。保障性住房要考虑政府的财力，要考虑商品房市场的情况，前两年的房地产市场的火爆应该给房地产市场降温，应该给保障性住房增大，那个时候地方政府也有钱，开发商也有钱，那个时候消费者也难以买到合适的房子。而接下来了几年房地产处于调整的阶段，地方政府没有钱，消费者也更多的选择情况下反而要增加保障性住房。我们看到一个有趣的现象在未来的三个月内会发生，一些城市限价房的价格会比商品房的价格会高，在相邻的地段商品房售价比限价房要低，在北京也出现过这种情况，是在03年的上半年，所以保障性的住房在目前扩大保障性住的供应的政策是非常值得商榷的。因为在大连感觉冰冷的情况又浇了一大喷更多更多的冷水。09年我们要进行深度调整和温和的调整。深度调整假定房价继续跌落20%，深度调整可能要出现。温和调整就是意味着在09年市场出现复苏，房价温和上升了5%，资金的决口大概是五千亿元左右，所以不管房地产是否转暖，09年房地产行业普遍资金的匮乏。

　　从目前出台的救市的措施来看也是不够的，总体上来说有一些基本的因素没有触及第一、土地的一级开发被地方政府垄断。第二，对于多套住宅，金融政策没有放松，如果我们认为94%的自由住房率是准确，那么现在购置商品房的主力需求就是来自于改善型需求。第三，营业税的问题。第四、按揭贷款的收益的问题。第五、土地增值税的问题。九八年朱总理上台做了一大堆的事，当时的财政收入还不到一万亿！今年的财政收入有六万亿元的收入，第二件事朱总理人民币对美元的汇率是不变的，第三是分税题改革，第四是政府机构的精简，第五是国有企业的改革。但总之九八年政府做了很事。总体上来讲，我们现在落到实处的东西不多，对房地产行业本身的调整的意识也不强，房地产行业在09年遭遇了两个非常非常大的问题，也是我反复强调的问题：第一是信心，第二是资金。其中信心是绝对性的因素。所以房地产企业要保持良好的现金流，可以采取所有的极端的手段。第二项目要整个的放缓，第三要有优秀的财务人员把资金正确使用。第四、对于土地、对于项目有一个正确的认识，把回报不明确的、风险比较大的项目优先脱手。以上就是我想阐述的。

　　【主持人】刚才三位专家给我们的进行了非常精采的演讲，从08年初到年末中国的经济政策进行很大的调整，其中对房地产也是如此。比如说上半年，咱们国家对房地产市场依然采取的还是比较严格的调控的措施，从下半年开始特别是前两天，各个政府也出台了一些扶持房地产市场发展的政策，比如说减税、降息，政府出台的这些政策肯定是从宏观的经济层面的考虑比较多，所以我们上半场的对话主要从宏观角度和房地产实际情况来看，下一步我们国家应该出台什么样的政策才能更有效，解决现在房地产是的问题。

　　【巴曙松】我想房地产市场要让他恢复活力，我们首先要恢复他作为一个市场的一个本来的面目，我们担心它发展的比较快，在房地产发展的路上，原来也有一些宏观的控制的手段的，好象我们开一个车，我们可以换挡，我们也可以油门、刹车，但是我还是显现不出调控的手腕来。所以在路上挖了一道槛，所以现在的外部的需求整个都不一样了。我们在市场里边的流通的环节，在持有环节，在一二级市场的交易的障碍给降低，比如说我也是在一个商业银行当独立董事，还是风险委员会的主席，我们自己在贷款发放里边也很困惑，第二套住房的需求比较大，而且相对比较安全，但是却受到限制。所以我们要去除调这些沟沟坎坎，会使房地产市场恢复起来的。

　　【徐会军】我入行比较短，但是我感触比较深，我觉得中国的房地产企业是必须特殊的群体，是在真正的市场化的环境下按照市场的规律成长起来的群体。同时又是在中国特定的转轨时期，在中国特有的政治、经济环境下出现的一个畸形的市场，所以我觉得房地产抗打击的能力是比较强的。我觉得现在最需要的政策，从开发商的角度就是别折腾了。上帝归上帝，凯撒归凯撒，市场的就让市场去做，九十平米买还是不买，让消费者说了算，什么是豪宅什么是普通住宅，都交给市场，其他的政策我们也不祈求了。

　　【陈淮】不好回答。今天春晚，蔡明有一个小品，一个叫“为什么呢？”第二个是“那不一定”。我们现在面临的问题是一个是地贵、税贵了，钱少了。我很抱歉地告诉你，这四都不归建设部管。他们都有各自的部门来主管。

　　第二个方面刚才巴曙松一再说官员的责任，还说我是制订者，让我非常的亏不敢当，我一个学者，我所在的部门是一个不说白不说，说了也白说的。我从来没有分资本的一杯羹，而且也无缘领取皇粮。巴曙松教授倒是出皇粮。官员和学者是不同的物种。有不同的食物链。学者在这里论道是因为得到了社会的认可，而官员在这里，是获得组织部的认可。学者是获得文凭的。而官员是党校的批评就可以。

　　再说到正题上，我很难说金融是“二”，房地产研究是“一”，在过去的几年中，成也萧何，败也萧何，上下左右都是金融惹的祸。房地产从来不是匀速产生的，有一段时间的静止期，有一段时间是加速期，和吃饭不一样，房地产的需求前后的周期正常的经验值是三到五年，把三到五年的需求集中到一年释放，这是很正常的一种状态，所以有高峰和低谷，大家不是去反对它，而且要接受它，要学会在高峰和低谷中生存。不要指望政府去帮我们去帮我们抵抗高峰和低谷。房地产需求不是一个常量，北京、上海、成都、大连都不同的特点，以鞍山、本溪、营口这样的城市它十到十五年的期间内，总需求是一个常数，头三年卖的多，后三年就会卖的少，如果把过去十五年到未来的十五年，再看一下，无论怎样的分布，只是总需求在年度之间的分布。为什么有一些城市有例外，有城市的人口快速扩张。比如说北京的人口的结构的变化比较明显，奥运会之后，民工少了，高端的白领越来越多了等等。大连旅游的地产的价值比较高，成都有援疆、援藏，所以说一般的城市十到十五年需求量是一个常量。所以说研究房地产的消费需求有特殊的规律，我们还得是尊重客观的规律才能找到我们的行业和企业发展的比较最佳的途径。

　　【陆志军】今天听了几位专家学者的高见。今天的主题是迷局、变革和信心，也谈到政策的问题。迷局是因为大家谁都看不懂，我也想和几位学者和同行交流，现在是消费空缺，我觉得不是空缺，现在有那么多那么多的人想买房，最近我们售楼处的人明显比前几个月看房的人多了。现在市场上有两个关键此是信心和观望。现在在政策方面我实在是看不懂，到底是怎么走，一大堆的利好的政策，接着就来几个不好的（政策）。刚开始的时候各级地方正确出现蓝皮书。一波一波地出。所以说到底是向左走还是向右走，政府是谁说了算。

　　【陈淮】你说的有一些现象东方早报的的记者杜撰出来了。

　　【陆志军】我希望对目前的这种状态我们是怎样想的呢？现在的局势，什么是变革，作为房地产来说就是洗牌，行业的洗牌，重新的分配市场的份额，那么资金势力强，品牌强大的房地产开发商会占有更高的房地产的份额，作为房地产来说，这种冬天是应该有所作为，最怕的是不作为。所谓作为就是提高房地产项目的品质，我们现在都在使劲做；必须主动地在这次行业的洗牌当中主动地去找渠道，主动地去找将来中国房地产行业中你的位置，而不是被动地接受洗牌。比如说前段时间乾豪和远洋资产的重组的问题，但是在这种情况下我们乾豪在努力地在有作为，在找准我们的未来的位置。这是变革的一种方式，我想这个洗牌之后最终的结果是，房地产这个行业不是以前拿着钱就可以干的行业。同时我们要进行高质量的招聘，进行高质量的服务以及和国际国内企业合作。我们要做真正地高品质的项目。

　　【钟伟】十教授的事情是我本来不知道写的东西要公开，我没有意识到。第二我也没有参与过任何联名要写东西给媒体的想法。既然他们已经公开了，我觉得他们的建议还是对的，基本上没有问题。我对房地产开发商的建议就是要做好你们产品，不要在乎其他的。

　　【王禹】今天谈不上是对话，应该是请教。三位专家是我们的仰慕已久的。我先说几个想法，关于政府限制的东西我们要解禁，政治原来调控的是什么，不是供给，而且需求，现在呢，不好了，反向调控了，应该把限制的需求放开一些。我觉得这是很自然的很逻辑的道理，是应该在这做。而开发商看到的却不是这样的？第二个关于为什么要调控房地产，调控房地产我个人理解最主要的就是房价太高了。那为什么不去限制房价，而是拐弯抹角地去限制房价，比如说限制消费，限制需求，现在很难恢复。总理也说了信心比黄金还贵。当初为什么要限制？

　　【陈淮】这个问题问的好，但是这个问题问的不是我。刚才老总说的个人说所得税的问题，我觉得这是一个好政策，是一个扩张消费需求的好政策，不是毒药，但是不到执行的时候。而且它是在国际上通行多年的持续多年的政策。第三，它不归建设部管。

  在中央出台十条政策之前，地方政府也出台一些区域性市场的常识，受到了媒体的普遍的攻击，所以我们认为这是减小政策阻力的必要的措施。

　　【主持人】欢迎大家继续关注我们的对话栏目，我觉得三位专家特别的平易近人。我们这轮要谈的的话是二线城市大连的机遇与挑战。我觉得二线城市对三位专家来说是高屋建瓴，给我们的把握一下方向。我也希望我们大连的三位老总把我们的房子卖给我们的三位专家。我们接下来要讨论的是：一线城市价格理性回归，二线城市何去何从。

  【陈淮】首先我都不知道什么叫做理性回归。到最新最新的数字，至少到九月末房价负增长的城市有两个，地市级城市有四个。房价肯定是有涨有跌波浪式的方式。从一个长期过程看，二十年前到现在，现在到二十年后，头和尾相比较的时候，一般说尾的价格一定高于头的价格，就是说长达二十年周期的价格房价一定是涨，由于趋势是确定的，就不适合做远期的指数交易。既然有波浪就有起伏，就有涨还是跌，这是很正常的。所以就没有理性不理性的问题。

  另外我想问什么叫二线城市。我觉得大连这样的沿海城市一方面它是东北人口密集区，城市群密集区，而且地理的区位和地理位置决定了不仅有住房的需求，还有商业和旅游地产的需求；再一个城市的经济的总量在辽东半岛一带在未来的时间是处于领先地位的,所以土地的敏感度就显现出来了。不过我们媒体最想听的四条我都回答不了，我不知道房价会涨会跌，那是上帝的事情。至于下一步会出台什么样的政策，温总理才知道呢。温总理昨天说要第一要扩大房地产信贷市场规模，第二要发展房地产投资的基金。所以他没有说的我就不知道了。

  第三我现在可不可以买房子，只有你老婆知道呢。我怎么知道你有多大的风险承受的能力，将来会出现什么问题。这是你们家庭的问题。

  第四，某某人说的问题不要若我评论，要问他去。我不知道。25岁买房子尽量靠近单位，靠近职场，35到45买房子尽量靠近学校，45到55买房子要靠近父母，55到65岁买房子要尽量的靠近医院

  【张志武】其实我觉得刚才陈老师对我们的大连介绍的最好。在这里，我要感谢陈老师，一是刚才介绍我们的大连介绍的非常好。同时他前一段时间有一篇文章，写了“一个一家八个兄弟的故事。老八买的房地产，看样子买的还不错。”我也在我们卖房子的时候讲给我们的客户。而巴曙松老师关于人口的观点也让我运用在了销售中，也取得了不错的成果。今天我们的大连，大家都众所周知，不仅是港口、航运中心，这些都是使我们在东北有了重要的地位，也给我们的带来了东三省的客户。对我们的金广来说，我们非常注重品质的建设，在营销的过程中注重对客户的服务的工作。在增强这种信心的情况，像刚才几位老师的观点，我呼吁我们的媒体，还有我们的许许多多的同志把我们的老师的观点客观的体现出来，他们的观点可以运用到我们的营销中。他们的说服力比较强。

  【巴曙松】房价价格预测非常的复杂。我们以前在各个城市跑，比如说我现在在香港金融生活，处在金融危机的恐惧中，但是香港房价比国内的房价高平均十倍，这是因为土地和房屋里边所承载的经济活动和人的价值更高。

  【陈晓明】有机会听专家讲课，感受非常深。作为房地产销售的一线的工作人员，个人的感受也比较多。当前造成现在的楼市的调整的状况，刚才大家也分析的比较多，但是深层次的原因，我个人的认为是两大金融的危机造成了房市现在的艰难阶段。为什么05年到07年的时候不推出保障性的住房呢？可能是国家考虑的政策也比较多。现在的世界的金融危机是造成金融的泡沫，金融的损失也传导到金融危机，进一步传入到实体的危机。现在整个的房地产行业面临的调整也好，自我的变革也好，这是任何一个城市尤其是一线城市特别严重，也包括我们大连，购买力集聚萎缩。

  【陈淮】你不可能回到一天卖到20套，你们一定要接受这个现实，而不要问专家。不会有这个日子了。

  【杨智伟】回顾今年大连下半年走的比较的景象，华润海中国、沿海国际中心和乾豪的红星海，他们中间都有一个海字，像大连这样的城市或者是类似大连这样的城市，凡是具有土地景观的项目，相对的内在的价值会大一些

  【钟伟】城市的划分一线和二线我有非常大的怀疑的态度。如果一个城市具有区域中心的地位，一个城市本地和外地需求的比例，以及这个城市的房地产的容量的指标来看，对原有的一二线的城市的划分不准确。对国内的房地产市场我最看好是北京和上海，不看好广州和上海。制造业的中心的原来的那个区域。另外向环渤海、长三角、尤其是扬州、泰州等那些城市有很大的机会，所以对城市更注重看城市的规程构成的分析。第三我们未来的消费可能会摆脱买房子就是买面子。向中海、向龙湖对开发商品牌的注重可能比买房子多大面积注重的要多。所以说开发商提供高品质的产品，提供高品质的服务就会获得客户。另外在这个市场中可能会出现另一类型的大规模低成本制造的企业，市场的占有率非常高，但是单品的利润率并不是很高。这样的企业也可能会出现。

　　【主持人】再次感谢到场的三位老师以及参与讨论的六位开发商代表。那么我们今天的高峰论坛就到此结束，感谢大家的光临！