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由搜狐网、焦点房地产网主办的“2009中国地产新视角高峰论坛”于2009年1月6日下午在北京嘉里中心隆重举行。走过2008跌宕起伏的一年goodfeel，全行业重量级的经济学家、众多顶级大腕将再次聚首新视角高峰论坛，开启2009年房地产行业发展的思想盛宴。
2008年，注定是房地产不平凡的一年。由美国次贷引发的金融危机波及全球，中国的房地产行业也陷入全国性调整整期，楼盘销售的下滑和房价的松动极大地打击了市场信心。而房地产业的危机与困境反过来也影响到中国的宏观经济。由此温总理指出：“在经济困难面前，信心比黄金和货币更重要！”那么如何启动楼市的购房信心？面对调整期，房地产企业的战略策略如何？房地产业是否该告别粗放化开发模式，产品主义和市场细分恰逢其时？做好怎样的准备来迎接调整期后的发展机遇？ 这一切在2009年1月6日的“2009中国地产新视角高峰论坛”上进行思想碰撞。
▲以下是中国社会科学院金融研究所副所长王国刚发言
【王国刚】：这样一个题目可以讲的内容非常多。但是网络超女，对中国所有做房地产的人来说，严格讲起来不能叫做房地产，我们比较多的集中是在做商品住宅。所以从这个角度来看，无论是金融链还是实体链都有一个最基本的问题需要我们弄清楚，究竟住宅是否具有投资价值？问一下像美国，像欧洲，像日本等等这些发达国家，住宅具有投资价值吗？对于购买者而言，具有投资价值。那么，对于建住宅企业而言投资建住宅这是没有疑问的。对于购买者来说有投资价值吗？谁都知道，就住宅本身而言，存在折旧问题。在中国还多了一件事——70年的土地使用权。在这三个折旧的条件下，住宅能够成为投资品吗？那么，在西方国家有人买了住宅，那是因为地本身是跟着住宅走的。但是，如果是公寓房并没有多少增值的可能，因为土地增值导致买的别墅增值。在中国有增值的空间吗？从道理上来讲没有。可为什么在中国有呢？大家都看到了www.focus.cn，都在涨了，可以讲很多很多的理由。经济学家从最最基本的理由说，只要这个东西在市场中处于涨价，那么一定发生了最基本的供求关系不平——供不应求。解决供不应求最简单的办法就是增加供给。这一点我们从80年代走过来大家都看到，你们认为购买彩电，彩电是投资品吗？80年代都有人把它当做投资品。从这一点上来讲，应该看得很清楚这个市场。
供求关系从根本上决定房价走向
那么，同样我们也可以看到另外一件事，中国搞了30年的计划经济，到80年代我们做了一个总结，这30年的计划经济做出一个什么结果呢？有计划的制造供求比例失调，短缺的越来越多。实际上，有一些东西不是生产的不够多，而是因为留在仓库里面留得太多了，市场供给不足。到80年代中期一清查焦点房地产网，光是手表我们清查了几千万个，可是外面在凭票供应。这就是计划经济，如果说中国的住宅市场，再把这套机制重复的话，我们且不讲09年的住宅市场会怎么样，更长远的将要出问题。所以，这一点恐怕我们大家心中要有数。
2008年和2007年相比，住宅市场价格有了一个出乎人们意料的转化，在2007年年初，以及2007年中期，乃至于到2007年8、9月份，人们都还不会想到2008年的情况。但是，2008年不仅走下来了，从原来的一路上行走到了下行，以至于现在很多人还担心09年可能会继续下行。这种价格下行并不意味着这个市场供求关系已经改变的。只是什么呢？一时性有一些政策制度措施导致临时性的改变，这是我们大家需要注意的。那么，我们曾经在2004年就已经说过了go2map，如果要解决中国住宅这样一个上涨的趋势，只要两个政策下去马上就可以改变，当然现在并没有采取这两个政策：一个只要本地的住宅本身有本地的户口可以买，外地人一概不准买。第二个是二次贷款一律取消。这告诉了我们，政策对于这个市场是会有影响的。但是，30年的计划经济也告诉了我们，政策力的影响不管多久，在历史的长河中它最后将回归市场力。所以，无论是非市场因素会影响多久，后面一定会走向用市场机制来配置商品住宅市场各种资源，那么市场机制将起到基本的作用。
2009年将实行适度宽松的货币政策
我是搞金融的，大家很关心金融业的情况。可以这样说，2008年实行的是从紧的货币政策，2009年将实行的是适度宽松的货币政策。我们所关心的是校友录，2007年、2006年实行的是什么政策？那么，2006、2007年实行的是适度从紧的货币政策。一些人从简单的原理出发来讨论，这样一个货币政策在2006—2007年的过程中，如果我们用教科书的说法这些政策的出台都是紧缩的措施，而且是缩得非常非常之紧。但是，大家看到2006年原来计划的或者预期的新增贷款是2.5万亿，结果拿到了12万亿，2007年预期新增贷款是2.9万亿，结果拿到了3.6万亿，什么意思呢？你们在2006、2007年有感觉到比2008年更紧的资金链情况吗？没有。当把这样一些措施放松了，按照一些人的说法是放松了，比如说利率下调了，比如说法定准备金率下调了，它究竟是一个松的政策还是一个紧的政策？这需要我们大家认真的去思考。我没有时间去细致的讲，我把这个历史过程摆在这里图行天下，大家自己去想一下。
公司债、信托基金或成开发商"救命钱"
那么，对于中国的诸多开发商来讲，实际上现在就资金链情况而言。当然了需要解决贷款给你们支持，包括按揭贷款。但是，实际上开发商的资金本来主要不来自于银行。大家应该花更多的功夫在哪里呢？第一是怎么发行公司债，一个楼盘的开发短则两年，长则三、四年，用短期资金很麻烦，因此需要发中长期的公司债来解决资金来源。第二，需要有信托资金来支持。这是作为支持中国开发商资金的重要一个手段。所以，如果说在这方面多下一点功夫，大家共同来研究，在这方面有所突破，可能比单纯依靠银行贷款来得更为重要。银行贷款的利率肯定高于你发行债券的利率。所以，从财务成本上来讲对你也有利。如果发了长期债券鹿鼎记，这就意味着资金使用上受到宏观政策的影响相对小，可以有自主性安排资金的选择权。
所以从这一点认为，大家应该在未来几年在这方面多下功夫，多提出政策建议，这样可以使得大家都有一个现金流的长治久安。我就讲这些，谢谢大家。
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