10年前，房改开始时，中国的住房制度是商品房、经济适用房、廉租房"三房制"，但博弈的结果是，成了商品房一房独大的"一房制"。面对危机，政府出台了很多强有力的救市政策，但政府的指导方针是"以加快保障性住房建设，鼓励住房合理消费，促进房地产市场健康发展为基调"。"两房制"的政策架构已经清晰：保障房在更多的政策资金信贷等支持下将加大建设规模；商品房价格要理性回归，并向普通商品房靠拢。

　　2007年8月，国务院24号文明确要把解决城市低收入家庭住房困难作为住房制度改革的重要内容，首次提出了保障性住房的概念。今年，国务院刺激经济"十条意见"中又首次提出了"保障性安居工程"一词，住房和城乡建设部随即宣布，未来3年将投资9000亿元做保障性安居工程。保障性住房从不起眼的配角成为主角，其发展变化，无疑将主唱2009年住房制度的变迁，并改变未来几年中国楼市的结构。

　　对于商品房，新出台的"国十三条"明确要求房企"要根据市场变化和需求，主动采取措施，以合理的价格促进商品住房销售"。发改委官员在向人大做报告时也明确表示，高房价适度回调有利于房地产业回归理性健康发展，但要避免房价大幅下跌。下一步工作也是加大保障房建设规模，同时落实和完善促进合理住房消费的政策措施，所谓合理住房消费，指的是"促进中小户型、中低价位普通商品房开发建设，加快发展二手房市场和住房租赁市场"。同时还要抑制地价过快上涨。商品房价格要适当下调，并向普通商品房回归，已成政策共识。

　　对于明年的商品房市场，乐观的估计是上半年将止跌回升，甚至已经有人宣称今年底明年初是抄底买房的好时机。但实际恐怕要悲观得多。因为中国经济本身危机尚未见底，房价也未调整到位，购房者因为收入预期不妙，观望情绪更浓，保障性住房将挤占商品房更多的份额，因此，诚如中国社科院2009年《经济蓝皮书》预测，短期内房价下调将成定局，2009年房地产市场将步入较长时间的调整期。他们没说较长时间是多长，我看没有一两年不行。在这个时候，又是王石(王石博客,王石新闻,王石说吧)说了实话：市场调整是应该的，我觉得调整还没有到位。